Поспешность нужна не только при ловле блох, но и при погашении кредитов. В России в среднем каждый десятый ипотечный кредит погашается в течение 3—5 лет вместо положенных 15—20. Банки теряют сотни тысяч виртуальных долларов. «Профиль» решил выяснить, почему российские заемщики так не любят долги и как банки борются с излишне добросовестными клиентами.
Моя подруга недавно пожаловалась на то, что, взяв кредит на 20 лет, устала выслушивать от друзей и знакомых один и тот же вопрос: «А ты не собираешься возвращать долг раньше срока?» Почему-то все уверены, что сидеть в должниках 20 лет неприлично. «Зачем мне отказывать себе во всем и отдавать всю зарплату на погашение кредита? Буду потихоньку платить все эти годы, но в кармане хоть
Сегодня очень немногие банки — в частности, ВЕФК, МДМ-Банк, Пробизнесбанк — выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15—25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5—6 лет назад, среди россиян уже есть те, кто полностью рассчитался с долгами перед банком.
По словам опрошенных «Профилем» крупнейших ипотечных банков, средний срок погашения ипотечного кредита сегодня составляет 5 лет. И банкиры нехотя признаются, что доля досрочно погашенных кредитов больше, чем им хотелось бы, — ведь при досрочной выплате ссуды кредитор теряет на процентах, которые он надеялся ежегодно снимать с клиента.
В первую очередь это касается банков, которые не первый год занимаются ипотекой. Например, в Сбербанке и ВТБ, которые занимают 60—65% на рынке ипотеки, ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8—10% от среднегодового объема портфеля. В абсолютных цифрах суммы внушительные: так, Сбербанк в этом году получил раньше времени около 28,2 млрд. рублей, а ВТБ — около 3 млрд. рублей.
От расторопности граждан страдают и коммерческие банки. Как рассказал «Профилю» заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, на сегодня банком выдано свыше 3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около $260,5 млн., из которых досрочно погашено около 300 кредитов на сумму порядка $30 млн. По словам вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович, в 2006 году клиенты погасили досрочно более 500 кредитов в долларах и 11 кредитов в рублях из более чем 8 тыс. кредитов, выданных банком (по данным «Профиля», это около $22,5 млн.).
В тех банках, которые занялись ипотекой
В Городском ипотечном банке, который специализируется на выдаче кредитов на покупку вторички, заемщики менее обеспеченные, однако и там некоторые не выдерживают 15—20 лет долговой кабалы. «Объем ипотечных сделок банка превысил $260 млн., и досрочных выплат очень мало. В основной своей массе клиенты погашают кредит в соответствии с плановым графиком», — говорит руководитель департамента продаж банка Игорь Жигунов. Но тут же признает: как показывает практика средний «срок жизни» кредита — около 7—8 лет. А досрочные выплаты начинаются примерно со 2-3-го года, поскольку предполагается, что клиент со временем все равно начинает больше зарабатывать, соответственно, быстрее справляясь с исполнением кредита.
Казалось бы, нонсенс. Банки специально растягивают срок погашения, дабы клиент ежемесячно не платил огромных сумм, а рассчитывался, как и принято в цивилизованных странах, — в течение одного-двух десятков лет. Но российский заемщик — особенный. Счастливые новоселы стремятся любой ценой расплатиться с банком, который нам представляется этакой гидрой, ни за что ни про что пожирающей половину зарплаты.
Но стремление ипотечников поскорее разделаться с долгами можно понять: до полной выплаты долга квартира остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья.
Еще один нюанс — страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1—1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное здоровье и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах.
Недополучатели
Но что заемщику хорошо, то банкиру… ну, не смерть, конечно, а упущенная прибыль. «Профиль» попытался выяснить, сколько теряет банк на торопыгах.
Сотрудник отдела кредитования крупного ипотечного банка признался, что, хотя ставки по ипотеке, по официальной версии, составляют 9—10% годовых, в итоге получается около 12% — с учетом комиссий за оформление, страховки и гипотетических «просрочек». «Вот реальный случай. Наш клиент взял ипотечный кредит на $100 тыс. на 10 лет, однако выплатил его через 5 лет. Помимо выплаты основной суммы переплата составила $50,2 тыс. При погашении в срок переплата получилась бы в $72,2 тыс. В результате только на одном клиенте наш банк потерял, вернее, недополучил $21,94 тыс.», — переживает банкир.
В то же время, как показывает практика, даже с довольно высоким ежемесячным доходом сократить срок выплаты кредита до 1—2 лет практически невозможно. И незнание банковской арифметики иногда может подвести. Алексей Д., маркетолог аудиторской компании, получает $3500 в месяц, «левых» доходов у него нет. Два года назад он взял ипотечный кредит на $160 тыс. под 15% годовых, рассчитывая погасить его в течение года-полутора. Согласно договору платежи по кредиту были установлены аннуитетные (то есть равные суммы ежемесячно). В результате получилось, что за полтора года Алексей, ежемесячно отдавая банку $2239, выплатил $40 308. Из них $35 510 — проценты и $4798 — основной долг. Как выяснилось, ему осталось отдать «всего» $155 202.
Именно поэтому, предупреждают в банках, не стоит переоценивать свои силы. Хоть российским заемщикам неприятно и непривычно жить в долг, расквитаться с ипотекой раньше срока нелегко. «Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре-мае — именно на эти периоды приходится большая часть досрочных погашений», — говорит Мария Козырева.
Досрочно освобожденный
Но часть заемщиков приобретает недвижимость в инвестиционных целях — дабы заработать. Купив квартиру, они через несколько месяцев ее продают, гасят кредит, не успевший еще обрасти процентами, и при этом остаются с наваром: рост цен на жилье последних года-полутора это позволяет.
Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Далеко не везде вы сможете отдать весь ипотечный долг в течение первого года — в некоторых организациях устанавливается мораторий на этот срок. То есть если вы захотите отбить кредит полностью или просто заплатить больше установленного расчета, деньги у вас не возьмут.
Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое наказание вас ожидает в Райффайзенбанке: здесь комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года. В Абсолют Банке и Международном Московском банке с клиента в течение первого года будут брать сверху 1% от суммы досрочного погашения. В банке DeltaCredit по ряду ипотечных программ также действуют штрафы за переплату, правда, небольшие (не более $50).
В Городском ипотечном банке в первые несколько месяцев комиссия за платеж свыше установленной суммы взноса составляет 3% и лишь потом можно возвращать долг «бесплатно». Бессребрениками, как ни странно, оказались государственные Сбербанк и ВТБ. Сбербанк вообще дал своим заемщикам полную свободу погашения долгов — в любое время и безо всяких наценок. В ВТБ законы чуть строже. «Практически по всем ипотечным кредитным продуктам банка мораторий на досрочное погашение составляет всего 3 месяца, комиссия отсутствует. Исключением являются нецелевые кредиты, предоставляемые под залог имеющейся в собственности недвижимости. По данному кредитному продукту комиссия за досрочное погашение в размере 1% удерживается в течение 12 месяцев после предоставления кредита», — объясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «ВТБ-24» Мария Серова.
Но обо всех подводных камнях досрочного погашения клиент может и не знать. Он может наивно думать, что, взяв кредит, быстренько с ним расправится, и лишь придя с большой пачкой денег в банк, выяснит, как жесток его кредитор. Например, Дмитрий Б. недавно получил ипотечный кредит на $90 тыс. в Москоммерцбанке. Через 4 месяца у него неожиданно появилась крупная сумма, и он решил разделаться с ипотечным грузом одним махом. Однако в банке ему вежливо объяснили, что согласно условиям договора в течение первого года аннуитетные платежи гасят только проценты по кредиту и непосредственно сумму основного долга уменьшать нельзя. Хотя на сайте банка указывалось, что «досрочное погашение возможно уже с первого месяца с момента предоставления кредита».
«Ловушка для заемщика может быть только в недостатке или в несвоевременном предоставлении полной информации от банка», — рассказывает «Профилю» ипотечный брокер компании «Билд Ипотека» Алексей Зименков. Например, придя в банк по рекламе, заемщик рассчитывает на одну процентную ставку, но в переговорах с кредитным инспектором выясняет: если хочет гасить кредит досрочно, ему придется рассчитывать на повышенный процент. И такие случаи не редкость. Поэтому вопросы о возможности досрочного возврата долга лучше задавать до его получения.
Кроме того, стоит поинтересоваться, в какой день можно делать досрочное погашение: в любой или только в установленный банком день очередного платежа, за какой срок до досрочного платежа надо написать заявление — за 5 дней или за месяц, произведет ли банк после этого перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или сократит срок кредита и т. д.
Платить по-русски
А что делать тем, на кого не сваливается внезапное богатство, кому не повышают зарплату и вообще — ускорить выплату долга не представляется возможным? Не стоит отчаиваться. Сэкономить все-таки можно. Самый верный способ — рефинансирование ипотечного кредита, то есть получение нового кредита на более выгодных условиях.
Такую услугу уже предлагает ряд крупных российских банков. Так, при рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке в 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4 тыс. Поскольку за последние несколько лет ипотечные ставки снизились на 4—5%, согласитесь, хлопоты по оформлению нового кредитного договора стоят нескольких тысяч долларов. Кроме того, и рефинансированные долги можно вернуть раньше срока.
Вообще, желание побыстрее расквитаться с банком — чисто российская черта. В беседах с «Профилем» представители банков в качестве основных причин, которые побуждают заемщиков отказывать себе во всем во имя расплаты, называют рост доходов и русский характер. «Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать», — отмечает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов.
В то же время на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30—40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые часто составляют 30—50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не столь существенный, да и привычка жить в кредит у нас еще не выработалась. А потому банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов.
Екатерина ГУРКИНА
