Жилье в Италии покупают для жизни

Эксперты называют рынок недвижимости Италии простым, прозрачным и разнообразным, а поэтому — привлекательным. Финансовый кризис, разумеется, «наследил» и здесь, снизив цены и уменьшив спрос на покупку жилья. Однако считается, что итальянский рынок недвижимости пострадал от кризиса гораздо меньше рынков других европейских стран.

Север и юг Италии — две большие разницы. Они отличаются и по уровню цен, и по популярности. Северная часть страны, куда идет основной поток инвестиций, — это состоятельная, респектабельная Италия с развитой инфраструктурой, знаменитыми на весь мир курортами. В престижных и популярных регионах Италии (Тоскане, Лигурии, Ломбардии, Лацио), а также на озерах, на побережье, на альпийских курортах цены не недвижимость (особенно на элитную) изменились незначительно, в некоторых крупных городах (Рим, Милан) остались на докризисном уровне. Немного больше просел рынок в южной части Италии, которую начали развивать всего несколько лет назад, причем довольно активно (особенно Калабрию, о чем свидетельствует огромное количество предложений о продаже недвижимости в этой области в Интернете).

«Но Калабрию пока нельзя таким же «безрисковым» регионом, как центральные и северные, — рассказал BFM.ru президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. — Темпы развития инфраструктуры и туристической отрасли Калабрии пока отстают от темпов реализации новых девелоперских проектов. Оптимистичные прогнозы по дальнейшему росту стоимости недвижимости в Калабрии, которыми так часто местные застройщики и риелторы аргументируют инвестиционную привлекательность региона, пока носят «виртуальный» характер. Рынок вторичной недвижимости развит гораздо слабее рынка первичной недвижимости. Поэтому взлет цен в Калабрии пока остается «на бумаге» и не подтверждается сделками по перепродаже».

В целом же итальянский рынок жилья пережил кризис с небольшими потерями. Средняя стоимость недвижимости в стране в 2008—2009 годах упала всего на 5—15% в зависимости от региона и сегмента рынка. Только на отдельные типы жилья, например, дома постройки 60-х годов и ранее, цены упали до 20%. Недорогое жилье, удаленное от центров, подешевело на 10—12%. По официальным данным Еврокомиссии, средняя стоимость недвижимости в Италии в 1 квартале 2010 года снизилась на 2.8%, а во втором квартале цены остались стабильными. Прогнозы относительно ближайшего будущего цен на недвижимость в Италии у аналитиков расходятся: кто-то прогнозирует небольшой рост цен на 1—3%, а кто-то допускает возможность падения среднего уровня цен еще на 5—7%. Но в целом прогнозы носят «умеренный» характер, не ожидается ни резкого роста стоимости, ни резкого падения».

Самая дорогая недвижимость в крупных городах: Риме, Флоренции, Милане, Венеции, а также в регионах, куда приезжают летом иностранные туристы: Лигурия (Порто Фино, Рапалло, Ле Чинкуэ Тэррэ и т. д), Тоскана (Версилья, Виареджо, Кастильоне и т. д), Сардиния (Коста Смеральда, все юго-западное побережье). Самые экономичные варианты недвижимости могут быть в Апулии, Калабрии, Эмилье Романье. На юге, в Калабрии, стоимость квартир с одной спальней начинается от 65 тысяч евро, а на севере — например, в Лигурии — такие апартаменты будут стоить в районе 200—250 тысяч евро. Виллы или частные дома на юге стоят от 250 тысяч евро, на севере цены приближаются к 1 млн евро.

Но надо отметить, что итальянский рынок недвижимости характеризуется одним из самых высоких в мире диапазоном цен на недвижимость. По соседству могут быть расположены объекты недвижимости, стоимость которых отличается в сотни раз: неподалеку от жилого комплекса, где апартаменты стоят 100—150 тысяч евро, может располагаться вилла стоимостью в несколько десятков миллионов евро.

Итальянцы выбирают аренду

В Италии, как и во всём мире, существуют все типы жилья: квартиры, лофты, дома с коридорной системой расположения квартир, престижная недвижимость, мансарды, таунхаусы на две-три семьи, деревенские дома, виллы. По словам риелтора итальянского агентства недвижимости Luxury solution Лауры Курин, итальянцы, конечно, предпочитают жить в собственных домах, но все зависит от их материальных возможностей. В этом смысле итальянцы мало отличаются от россиян: городские жители проживают в квартирах, загородные — в отдельных домах и таунхаусах. Многие итальянцы, имеющие жилье за городом, ежедневно ездят на работу в город. Особенно это актуально для небольших городов, где нет интенсивного движения и пробок.

Итальянцы предпочитают дома, которыми занимаются серьёзные строительные и управляющие компании. Важно, чтобы в доме был выполнен ремонт, были оконные решётки, охранная сигнализация, датчик дыма, централизованное или автономное отопление, автономное водоснабжение, гараж или парковочное место (в густонаселённом городе с оживлённым движением), а также балкон, терраса или сад.

Недвижимость для итальянцев — достаточно дорогое удовольствие. Заработать даже на небольшие апартаменты рядовым итальянцам сложно, поэтому зачастую жилье приобретается в кредит, гасить который приходиться довольно долго. «Продавать недвижимость очень просто, — рассказала BFM.ru Лаура Курин. — А процесс покупки, наоборот, более трудоёмкий и долгий для покупателя: примерно месяц требуется на обработку запроса о кредите, а затем начинаются многочисленные проверки продавца. В настоящий момент на рынке много домов на продажу, но мало покупателей. Люди боятся покупать и, тем более, брать на эти цели кредит, который они, возможно, не смогут выплатить».

В 2008—2009 годах из-за ужесточения условия выдачи ипотеки уровень продаж недвижимости в Италии упал в среднем на 12,5%. По словам госпожи Курин, наибольшая активность сейчас наблюдается на рынке аренды. Многие потенциальные покупатели решили дождаться окончательного выхода страны из кризиса и пока переориентировались на съемное жилье. Это только на руку владельцам, тем более, что в последнее время цены на аренду недвижимости немного выросли.

«Кто-то сдает и получает дополнительный доход, кто-то, наоборот, арендует для себя, — подтвердила BFM.ru генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина. — В Италии нет такого масштабного и массового строительства, как в России, поэтому зарабатывать на продаже недвижимости довольно сложно. Покупатели недвижимости стараются приобрести максимально выгодный вариант, чтобы в дальнейшем, если потребуется, его легко было сдать в аренду».

Плюсы и минусы покупки жилья в Италии

Россияне, наоборот, покупают недвижимость в Италии в основном для собственного пользования. Инвестиционные покупки наши граждане совершают редко: кто-то ненадолго сдает дом сразу после приобретения, чтобы отбить какую-то часть расходов, кто-то просто редко приезжает. В основном это апартаменты в крупных городах и туристических центрах (Милан, Рим, Венеция, горнолыжные курорты). Но большинство россиян, покупающих жилье в Италии, даже не планируют на ней зарабатывать. Ведь что хорошо итальянцу, то не всегда выгодно иностранному инвестору.

«Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Италии характеризуется как невысокая, — отмечает Станислав Зингель. — Там нет перспектив существенного роста стоимости недвижимости. Собственник недвижимости не может рассчитывать и на высокий уровень рентного дохода — в Италии он составляет всего 4—5% в год. Кроме того, в стране пока отсутствуют проекты с гарантированной доходностью от сдачи в аренду».

Для себя российские покупатели со средним бюджетом приобретают недвижимость на юге Италии, где стоимость недвижимости невелика. Для людей более состоятельных интересны Лигурия, Лацио (в том числе, окрестности Рима). Предпочтения отдаются вариантам, которые максимально подходят под ожидаемые параметры: стоимость, близость к морю, к городам или к подъемникам, если мы говорим про горнолыжные курорты.

Россияне обычно вносят полную сумму за недвижимость, поскольку получить ипотечный кредит иностранцам довольно трудно — существуют высокие требования по оценке платежеспособности и подтверждения доходов заемщика, а также к объекту залога и его расположения. Владение недвижимостью в Италии не дает никаких льгот на получение вида на жительство. Но есть и плюсы. «Итальянский рынок достаточно простой и прозрачный, — отметила Наталья Завалишина. — Основную ответственность за чистоту сделки, как и в большинстве европейских стран, несет нотариус. Нет необходимости, как во многих других странах, создавать юридическое лицо. Налоги умеренные — существенно ниже, чем во Франции, так как нет налога на роскошь при покупке дорого объекта (свыше 770 тыс. евро). В отличие от Германии, при наличии недвижимости в Италии относительно спокойно можно получить шенгенскую визу на год с возможностью проживать в стране 180 дней в году».

В итальянском агентстве недвижимости ITA Casa Immobiliare BFM.ru пояснили, что для приобретения недвижимости нужен документ, удостоверяющий личность, и деньги наличными или банковский перевод. Налог иностранный покупатель будет платить такой же, какой платят граждане страны, — это так называемые местный налог на недвижимость (причем, при покупке второго по счету объекта недвижимости налог на первую платить уже не надо), подоходный налог с физических лиц и регистрационный сбор, который высчитывается исходя из кадастровой стоимости дома. Комиссия агентству по недвижимости составит 3—4% плюс НДС 20%.

Мария МЯГКОВА