Уходящий год запомнится многим москвичам
Такими темпами, как в уходящем году, московская недвижимость не дорожала еще никогда. По данным аналитического центра IRN.ru, с начала года цены на жилье выросли на 100%, а в экономклассе — до 150%, средняя стоимость 1 кв. м в столице достигла $4204. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. «В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире», — отмечает руководитель IRN.ru Олег Репченко.
Так, в прошлом году на ипотечные кредиты могли рассчитывать москвичи с зарплатой $2000, в этом же планка поднялась до $3000 в месяц. Неудивительно, что спрос на ипотечные кредиты заметно снизился: почти вдвое этот показатель уменьшился у Банка Москвы и ММБ, в полтора раза — у «КИТ Финанс», на четверть — у «Возрождения». Остальные банки недосчитались в среднем по 10% заявок. В июне глава ВТБ Андрей Костин посетовал президенту, что многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье. По словам Костина, в 2005 г. в Москве так поступили 30% клиентов его банка, получивших одобрение ипотечного кредита, а в этом году показатель увеличился до 50%. Банкиры дружно кивали на рост цен: квартиры подорожали настолько, что одобренных сумм уже не хватает на покупку.
Заподозрив строителей в ценовом сговоре, Генпрокуратура поручила разобраться в ситуации Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Но итоги пятимесячной проверки оказались скромными. «Нет ни доминирующего положения, ни ценового сговора», — сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаил Евраев. Зато ФАС обнаружила, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы, и теперь рассчитывает, что на чистую воду их выведет налоговая служба.
Олег Репченко объясняет подорожание жилья «ростом цен на нефть» и скрытой инфляцией доллара. «Объемы строительства в Москве не меняются, однако за кадром остается перераспределение структуры новостроек: в 2005—2006 гг. больше жилья было передано под социальные программы.
Львиную долю новостроек составляют монолитные дома с квартирами большой площади, т. е. при тех же объемах строительства квартир получается в полтора раза меньше. Все это привело к тому, что в 2006 г. в свободную продажу попало до 50% меньше квартир в новостройках, чем в прежние годы», — говорит он. Снизилось и предложение на вторичном рынке — владельцы квартир придерживали их в надежде, что они еще подорожают.
Впрочем, летом цены почти уперлись в потолок спроса и предложение начало расти. Особенно заметно это стало в сентябре, когда не произошло традиционного оживления рынка. Ежемесячный прирост предложения составлял в среднем 11%, говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. К декабрю количество продающихся квартир увеличилось на 70% по сравнению с летом, а рынок остановился. В декабре жилье в панельных домах уже дешевело — примерно на 0,1% в неделю. Из материалов ФАС также следует, что квартиры в панельных новостройках с сентября подешевели в среднем на 5—7%.
Независимый риэлтор рассказывает, что предложение значительно превышает спрос и продавцы готовы торговаться. Дешевое жилье дорожать перестало, возможно даже понижение цен на 5—10%, прогнозирует Побединская. Президент Mirax Group Сергей Полонский тоже ожидает некоторого снижения цен на жилье в панельных домах. А вот монолитное жилье не дешевеет, свидетельствуют данные ФАС и риэлторов. Руководитель аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев предсказывает даже всплеск активности на рынке жилья бизнес-класса в I квартале в связи с выплатой бонусов топ-менеджерам.
«Заметно повысить объемы строительства в Московском регионе вряд ли удастся, с другой стороны, потенциальный спрос за счет кредитных денег не даст ценам упасть», — прогнозирует Репченко. Он рассматривает два сценария на следующий год: либо ценовая стабилизация, либо возобновление роста цен небольшими темпами. Владислав Луцков, руководитель аналитического центра «Миэль-Недвижимости», считает, что рост начнется в середине года и составит до 15%. С этим мнением соглашается Алексей Кудрявцев. Предложение квартир будет оставаться высоким, а продаваться квартиры будут относительно долго. По информации «Агент 002», сегодня срок экспозиции квартир длится 10 недель (в январе он составлял три недели).
Кому по карману ипотека
Воспользовавшись ипотечным калькулятором на сайтах нескольких банков, «Ведомости» рассчитали условия кредита на покупку самой скромной однокомнатной квартиры в Москве. Минимальная цена, за которую сегодня можно купить 30-метровую квартиру на окраине столицы, — $130 000. При первоначальном взносе 10%, сроке кредита 25 лет и ставке 12,5% годовых платеж составляет $1276 в месяц, а доход семьи должен быть не менее $2431. В другом банке при взносе 5%, сроке кредита 25 лет и ставке 12% годовых платеж составляет $1301 в месяц, а доход семьи — $2601.
Бэла ЛЯУВ
