В 2010 г. мы стали даже вести лист ожидания на квартиры«, — с удовлетворением подводит итоги года Ольга Сажина, маркетолог «Жилстрой-НН». Компания первой на рынке предложила клиентам небольшие квартиры в новостройках экономкласса, по цене сопоставимые с хрущевками. В марте, когда продажи начались, цена квадратного метра составляла 35 000 руб., сейчас подросла до 40 000 руб., рассказывает Сажина.
Росту спроса на жилье экономкласса способствовала ипотека, уверен Сергей Иванов, гендиректор «Выбора». По данным АИЖК НИКА, количество кредитов за январь — сентябрь увеличилось в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом 2009 г.
Разный подход
Компании, продающие более дорогое жилье, вынуждены рекламировать скидки и спецакции. Покупателям жилья в ЖК «Изумрудный замок» до конца января 2011 г. застройщик обещает сэкономить от 1 млн до 2 млн руб. при покупке квартир за 7,5—11 млн руб. «Мегаполис девелопмент» объявил распродажу квартир в ЖК бизнес-класса «Максима», призывное sale звучит в рекламе и многих других.
Однако аналитики Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ) отмечают парадокс: за 11 месяцев 2010 г. цена предложения квадратного метра в экономклассе снизилась на 2% до 44 100 руб., а в бизнес-классе и элитном сегменте, напротив, увеличилась до 48 450 руб. (+1,5% с начала года) и 86 000 руб. (8%) соответственно. «Жилья высшей ценовой категории меньше строят», — объясняет Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.
Объемы растут
По данным администрации, в городе строится примерно 1 млн кв. м. За сентябрь — ноябрь ряд застройщиков сдали объекты в эксплуатацию: «Жилстрой-НН» — в «Водном мире», «Столица Нижний» — в «Седьмом небе». «Росавтострой» завершил «Изумрудный замок», «Центрэнергожилстрой» — дом на ул. Воровского, «Волгожилстрой-НН» — дом на ул. Горького и т. д. «Есть шанс на взятие намеченного властями [на 2010 г.] рубежа в 400 000 кв. м жилья в многоквартирных домах — на 15% больше, чем в 2009 г.», — полон оптимизма Иванов.
Всего в текущем году (вместе с индивидуальным жилищным строительством) запланировано сдать 510 000 кв. м.
В начале года новые дома начинали возводиться в уже застраиваемых микрорайонах: «Подкова» (девелопер АКА), «Зенит» («Династия»), «Седьмое небо» («Столица Нижний»). С лета девелоперы стали осваивать и новые площадки: «Жилстрой-НН» начал «Спутник» в Автозаводском районе, «Выбор» — дома в Сормовском районе, АСК — в Приокском.
Земля для экономкласса
Застройщики проявили активность и при покупке земли. Если в 2008 г. на 18 из 24 аукционов, проведенных областным министерством имущественных отношений, не было подано ни одной заявки, то в 2010 г. с торгов было продано около 12 участков только в Нижнем Новгороде. «С 2008 г. стартовые цены снизились в 2—3 раза», — объяснила ажиотаж Сажина. «Жилстрой-НН» приобрел землю в разных районах города и в Дзержинске и уже начал строительство на ул. Толбухина в Автозаводском районе. В 2011 г., по словам Сажиной, компания планирует выйти на площадки в Ленинском, Приокском, Московском районах и в Дзержинске.
Один участок в Советском районе приобрел «Выбор». «Квартстрой-НН» приобрел два: на ул. Народной и на ул. Бетанкура в Канавинском районе, где при помощи инвестора проекта Russia Development Fund будет строить жилье экономкласса (от 35 000 руб. за 1 кв. м).
Федеральный РЖС продал в Нижнем только один участок — в Приокском районе. Сначала его приобрела ГК «Столица Нижний» по цене в четыре раза выше стартовой, но через неделю после аукциона отказалась от покупки. В результате второго аукциона участок по стартовой цене приобрела компания «Ойкумена». По условиям РЖС здесь будет строиться жилье экономкласса.
Торговала землей и городская власть, но менее успешно. На большую часть участков «от мэрии» было подано по одной заявке, и они ушли по стартовой цене, часть аукционов не состоялась. «На предлагаемых землях, особенно на больших участках, выставляемых областью и РЖС, сложные техусловия и дорогие коммуникации. Если к цене земли добавить и эти расходы, то мало не покажется», — объясняет Романчева отсутствие конкуренции на земельных аукционах. Большая часть проданных площадок предназначена для недорогого жилья, доля которого увеличится в общем объеме строящихся домов.
Город без доли
В прогнозах на 2011 г. опрошенные эксперты весьма осторожны, но ожидают, что власть повернется лицом к стройкам: новым мэром Нижнего стал Олег Сорокин, гендиректор крупнейшей в городе девелоперской компании «Столица Нижний». Градоначальник уже объявил о ревизии земельных контрактов и приостановил строительство трех домов по жалобам жителей. А на первой встрече с предпринимателями заявил о намерении отменить инвестиционный взнос городу и снять с девелоперов обязанность расселять за свой счет жителей ветхого фонда. Доля города составляла от 10 до 25%, рассказал Иванов.
Ровный спрос
В сегментах коммерческой недвижимости, отмечает директор Центра коммерческой недвижимости Владимир Лашманов, ставки не растут, спрос и предложение уравновешены. Из общего тренда выбивается уличная торговля, спрос на небольшие, особенно продовольственные, магазины превышает их предложение на рынке. По данным НЦНЭ, арендные ставки на них только в Нижегородском районе выросли с сентября 2009 г. по сентябрь 2010 г. на 37%.
В 2010 г. не было открыто ни одного крупного торгового или бизнес-центра, говорит Романчева: «Такая же ситуация сохранится и в 2011 г. В стадии проектирования есть крупные ТРЦ и многофункциональные здания». В 2011 г. аналитики НЦНЭ ожидают развитие «магазинов у дома» и торгцентров районного масштаба.
Ирина БОНДАРЕНКО
