Уходящий год на рынке недвижимости стал тем самым доктором, который ставит окончательный диагноз пациентам. Одних он определил в палату для выздоравливающих, другим — ампутировал лишние органы-объекты, третьих — отправил в последний путь. Многие компании или канули в лету, или полностью сменили владельцев. Девелоперов сгубило чувство абсолютной безграничности финансовых ресурсов. До кризиса я тоже ловил себе на ощущении, что деньги текут со всех сторон, и это будет продолжаться вечно.
В то время банки выдавали кредитов столько, сколько просили, покупатели — сколько денег нужно, столько и приносили. Купил площадку, повесил баннер на забор, и рекой пошел поток денег. Поставил план отделу продаж 2000 кв. м — продали, поставил 3000 кв. м — тоже продали. «А пять продать можете? — Можем!» Дома — нет, ничего нет, забор один! «Рисуешь» проект за $100 000, на этапе «забора» — вкладываешь еще $100 000, ну, и реклама за $1 млн. Все! И $10 млн собираешь.
Сложно представить, что до 2008 года нужно было сделать девелоперу, чтобы уйти в минус. Просто те, кто управлял неэффективно, зарабатывали не десять, а один миллион. Поэтому любой инвестор, у которого появлялись свободные средства, отправлялся зарабатывать на жилье. Компании — строить, частники — инвестировать в квартиры. За последние два года многое изменилось. Теперь и продать сложнее, да и чтобы войти на рынок, нужны совершенно другие деньги. Сегодня для того, чтобы начать строительство, необходимо иметь уже не один-два, а сотни миллионов долларов.
Но жилье по-прежнему остается самым интересным сегментом. Коммерческую недвижимость может строить лишь тот, кто поддержан «длинными деньгами» до окончания срока окупаемости. А брать трехлетний кредит и начинать проект с восьмилетним сроком окупаемости в надежде на то, что тебя через три года снова перекредитуют, не очень разумно. А если нет?! Ведь в нынешних условиях это «если» может стоить девелоперам потери всего бизнеса. Но сегодня не факт, что и на жилье заработаешь.
Наверняка банкротства на рынке еще будут. Потери уже не будут такими массовыми, новости СМИ не будут читаться, как фронтовые сводки, но количество игроков будет постоянно уменьшаться. Надо полагать, что через 10 лет на московском рынке останется не больше 15—20 строительных компаний. Это нормальная ситуация для цивилизованного рынка. Неправильно, когда строят все, кому не лень.
Леонид МАКСИМОВ
