В Госдуму внесен проект закона, который, по замыслу его автора, позволит значительно снизить риски, возникающие при купле-продаже недвижимости и других сделках, предполагающих использование банковских ячеек. На смену последним должны прийти так называемые номинальные банковские счета. Соответствующие поправки предлагается внести в Гражданский и Налоговый кодексы, а также законы «О несостоятельности (банкротстве)» и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций».
Сегодня процесс покупки квартиры, как правило, происходит следующим образом: покупатели открывают банковскую ячейку, в которую кладут деньги, а продавец при выполнении договора получает от банка доступ к ней. Все это сопряжено с лишними потерями времени, а главное — чревато возможными злоупотреблениями сторон, которые совершают сделку.
За границей крупные сделки по договору отчуждения недвижимости проводятся с использованием специальных банковских счетов. Их ведение осуществляет третье лицо, которое действует строго согласно инструкциям, выданным ему сторонами по договору (такие счета называются счетами эксроу, или номинальными счетами).
Автор законопроекта, зампред комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков предлагает ввести подобную практику и в нашей стране. Для этого необходимо узаконить номинальные счета, которые должны стать аналогами банковских ячеек. «Номинальный банковский счет открывается банком клиенту (владельцу счета) для проведения операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца счета)», — говорится в законопроекте. По словам Аксакова, в результате ни заемщики, ни посредники не смогут злоупотребить средствами, внесенными на этот счет. Деньги можно будет использовать лишь на цели, указанные в договоре.
Специальные счета для посредников предполагается распространить и на сделки с ценными бумагами. Как утверждает Аксаков, опыт развитых стран показывает, что высокая надежность ипотечных ценных бумаг достигается в том числе за счет правовых мер, обеспечивающих безопасность движения денежных средств от заемщиков по ипотечным кредитам к владельцам облигации с ипотечным покрытием.
В пояснительной записке к проекту закона отмечается, что в случае его принятия «будут значительно снижены риски, возникающие в связи с движением денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию ипотечных ценных бумаг». Таким образом, по замыслу автора, «будут созданы необходимые условия для привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных и недорогих ресурсов крупных институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды, и повышение за счет этого доступности ипотечных кредитов для широких масс населения».
С тем, что альтернатива банковским ячейкам окажется востребованной у потребителей, согласны и эксперты. «Эта услуга будет в первую очередь востребована покупателями дорогого жилья, хотя бы потому, что зачастую именно в этом сегменте покупатель или продавец находятся на значительном удалении от места проведения сделки», — считает PR-директор компании Vesco Group Иван Лясников. Что касается недорогой недвижимости, то, по мнению Лясникова, в крупных городах люди активно пользуются различными банковскими механизмами, поэтому эскроу-счета будут пользоваться спросом. Однако, с его точки зрения, жители небольших городов, скорее всего, будут по-прежнему предпочитать наличные.
Марина СОКОЛОВСКАЯ, Денис ТЫКУЛОВ
