Решение одиозного «квартирного вопроса» для 90% нуждающихся в жилье напрямую связано с возможностью получения ипотечного кредита на по низкой ставке. Несмотря на их снижение за 2010 год и первые месяцы текущего года пока жилищные кредиты доступными не стали. О том, что может произойти в ближайшее время говорят эксперты.
В ближайшие 1—2 года ставки по ипотеке снижаться не будут, уверены многие аналитики финансового рынка, опрошенные газетой «Взгляд-Недвижимость». Главная помеха — высокий уровень инфляции. Рассматривать кредитование жилья в отрыве от основных показателей и состояния экономики невозможно, а потому приведем немного официальной статистики.
Согласно цифрам Центробанка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях в январе 2011 года составила 13,3% годовых. Для сравнения, в США ставка по ипотеке составляет примерно 5% годовых, в Европе — от 3 до 5,5%. При том, что рост цен в прошлом году в России оказался самым высоким среди развитых стран Европы — около 8—9% — добиться снижения ставок по ипотеке невозможно. По данным Федеральной службы госстатистики (Росстат), рост цен на продукты питания в России в январе 2011 года составил 3,1%, что в 6 раз превышает удорожание продовольствия в ЕС (0,5%).
Потребительские цены в России возросли по сравнению с декабрем 2010 года на 2,4%, с январем 2010 года — на 9,6% (в среднем по странам Европейского союза по сравнению с декабрем 2010 года цены снизились на 0,4%, с январем 2010 года — возросли на 2,8%).
«Проблема высоких ставок по жилищным кредитам является системной, характерной для того состояния экономики, которую мы все сегодня переживаем, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. — Только с фактическим снижением инфляции, которая будет заметна для каждого кошелька, можно будет говорить о переходе к доступной ипотеке. При этом надо знать, что произойдет это не сразу, а через 3—6 месяцев после наступления стабилизации. Учитывая сегодняшнее состояние банковской сферы, в ближайшие 1—2 года ставки по кредитам снижаться не будут».
По оценкам «Инвесткафе», сейчас ипотечные кредиты есть у 2—3% россиян. Однако потенциально жилищными кредитами интересуется на порядок большее количество граждан. Но низкие доходы и высокие цены на жилье и жесткие требования по первоначальному взносу со стороны банков (как правило, 30% от стоимости жилья) тормозят развитие ипотеки в России.
Еще один фактор, который играет против снижения ставок — это достаточно высокий уровень просрочки по ипотечным кредитам. По состоянию на 1 января банки выдали гражданам кредиты на 4,1 трлн рублей. Совокупный объем задолженности оценивается сегодня в 1 трлн 128 млрд рублей. Просроченные кредиты — в 90 млрд рублей, или 8% от количества выданных. Для сравнения: в США общая задолженность населения перед финансовыми институтами страны превышает 150% ВВП, в Западной Европе — 80%, в Центральной и Восточной Европе она составляет 20—30% ВВП.
Решение Сбербанка России запустить ипотеку под 8% годовых — это из разряда сенсации или «такого не может быть вообще», говорят эксперты. Впрочем, акция эта временная, и по всей видимости, разовая, так как рынок к ней не готов. Уместно напомнить, что мировой кризис заставил игроков ипотечной сферы хорошо усвоить, что каждый выданный заемщику рубль должен быть надежно обеспечен, в противном случае вся система может рухнуть. У ипотеки может быть только 2 условия устойчивости — коэффициент оценки, то есть объем кредита по отношению к стоимости жилья, и процентная ставка. Именно по этой причине в России не может быть ипотеки с нулевым первоначальным взносом и по ставкам, к примеру, ниже уровня инфляции. Даже несмотря на то, что у нас принята так называемая «американская модель» жилищного кредитования, в механизм которой заложен детонатор взрыва в виде перепродажи ипотечных обязательств банками.
Сегодня ни один российский частный банк не может и близко подойти к Сбербанку, который смог представить действительно уникальный продукт для сегодняшнего рынка заемщиков — «ипотечный плюс» под 10% годовых. Но тут необходима оговорка — кредитуются только те проекты, которые финансировал сам Сбербанк. При этом банк, несмотря на свой государственный статус, действует как самая тривиальная частная финансовая организация, у которой много частных акционеров, к тому же он берет комиссию при оплате счетов за услуги ЖКХ и за электричество и т. д.
Именно огромный денежный вал позволил Сбербанку решиться запустить программу под 8% годовых в рублях сроком на 8 лет с первоначальным взносом 50%. Предполагается, что акция будет действовать с 8 марта по 30 июня 2011 года и распространяться только на жилье, возводимое с привлечением средств Сбербанка.
«Если быть совсем честным, то меня настораживает такая щедрость Сбера, так как такой низкий процент должен быть обусловлен состоянием экономики, — говорит «Взгляд-Недвижимости» независимый аналитик рынка Геннадий Ракчеев. — Центробанк повысил ставку рефинансирования на 0,25% — как раз до 8%. Значит, Сбербанк будет предоставлять средства по ставке рефинансирования, работать «в ноль». Страховка в виде первоначального взноса не сможет в случае форс-мажора компенсировать убыток, не говоря уже о том, чтобы заработать. «Главный банк страны» и правда главный, но все же не благотворительная организация».
Что касается общего уровня ипотечных ставок, то они совсем не радуют потенциальных заемщиков. Если не рассматривать такие акции и спецпредложения, ставка по ипотечным кредитам в настоящий момент составляет около 18% годовых, пишет Financial lawyer. Но такая ставка применяется только в случае, если заемщик доказывает свою «белую» зарплату. Для всех остальных, которых порядка 80% от общего числа работающих и получающих зарплату в разного рода «конвертах», ставки вырастают до 23—25%.
Помимо высоких процентов по кредиту, банки снова сегодня ужесточают требования. Если раньше ипотеку могли взять лица старше 18 лет на срок до 25 лет, то сейчас старше 21 года и на 15 лет максимум. Также, если раньше можно было обойтись без первоначального взноса, сейчас надо заплатить как минимум 20% от стоимости квартиры.
Специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж» проанализировали ипотечные сделки и составили «портрет» типичной кредитной квартиры. Как правило, приобретая жилье в долг, люди выбирают улучшенные планировки, кухни площадью 8—10 метров, в основном панель, иногда монолит-кирпич. То есть по ипотеке приобретаются в основном объекты площадью 52—54 «квадратов» в панельном доме, стоимостью 6,12 млн рублей. По словам председателя совета директоров компании «Кредитмарт» Джеймса Кука, сейчас доля ипотечных сделок при покупке жилья составляет 12—20%.
Фактически, сегодня можно говорить об одном — у населения есть большие ожидания снижения ставок на потенциально очень востребованный продукт, но экономика к снижению ставок не готова. Средний размер стоимости квартиры в 6 млн рублей — это очень низкий уровень, отражающий крайне невысокие финансовые доходы как раз тех, кто в наибольшей степени нуждается в улучшении жилищных условий.
Ольга МОСТОВАЯ
Воспользуйтесь поиском и найдите выгодный вариант рефинансирования ипотечного кредита.
Как получить кредит под залог квартиры? Читайте на Банки.ру
