Знающие люди утверждают, что россиян давно и безнадежно испортил жилищный вопрос. В качестве иллюстраций приводят всякие ужастики вроде тех, когда спор за квадратные метры кого-то сделал врагами, а кого-то и вовсе свел в могилу. Однако сегодня мы будем говорить не о криминале, а о том, как в нашей стране и в наше время, даже при отсутствии больших сбережений, можно цивилизованно решить этот самый квартирный вопрос. Или нельзя? Можно, подсказывают те же знатоки и советуют побольше узнать об ипотеке. Ну что ж, последуем их совету.
Ипотека — попросту говоря, кредит на приобретение жилья, действительно банковская услуга, весьма востребованная в нашей стране. И дело здесь не в том, что кошельки наших соотечественников пухнут от купюр, а в том, что среднестатистическому россиянину сегодня, при всей его мобильности и желании иметь собственный угол, едва ли удастся угнаться за ценами на жилье. Как результат — повышенный спрос на услуги различных кредитных организаций, готовых помочь людям обзавестись собственной недвижимостью.
Отсюда и вывод, что в России услуги ипотеки — наиболее востребованный сегодня вид банковского займа, спрос на который пока, увы, превышает предложение. К тому же эксперты предрекают в текущем году его еще более стремительный рост: как минимум в несколько раз.
Так что ждать падения или хотя бы временного затишья на рынке недвижимости мы не станем. Вспомним собственных знакомых, знакомых наших знакомых, которые за 20 лет совместной жизни так и не смогли собственными силами скопить на заветную двушку, и начнем собираться в банк.
Теремок-избушка, избушка-теремок:
Хотя нет, до того как отправляться за кредитом, попробуем все-таки определить для себя, что нам больше по душе и по карману: избушка в образе двушки-хрущевки, теремок в виде монолитно-кирпичной новостройки или, чего мелочиться, домика где-нибудь в недальнем Подмосковье. Как утверждает всезнающая статистика, пока в этом споре побеждают все-таки квартиры. На них приходится до 90 процентов всех ипотечных сделок, тогда как кредитование собственных коттеджей и частных домов только набирает силу.
С одной стороны, новое жилье, оно и в Африке — новое жилье. С другой стороны, вступление в права собственности на приобретенную новостройку — процесс нескорый. А банки, соблюдая, естественно, свой интерес, не слишком стараются принимать на себя риски по подобным сделкам. Отсюда и повышенная процентная ставка на то время, пока заемщик не станет законным собственником приобретенной недвижимости.
Орел или решка?
Для того чтобы впоследствии не пожалеть о необдуманном поступке, перед тем как влезать в долговые отношения с банком, постараемся реально оценить свои возможности. На что стоит обратить внимание? Ну хотя бы на то, примут ли во внимание только официальную вашу зарплату, указанную в справке с места работы, или за бортом не останутся и другие ваши доходы: проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат и сдачи в аренду той же недвижимости. Готов ли банк рассмотреть ваш совокупный семейный доход, что может значительно увеличить сумму кредита. А возможно, в зачет пойдут и так называемые серые доходы. Есть ли ограничения по выбору квартиры или риэлторской компании, нужно ли поручительство третьих лиц.
Рассматривая подобные заявления на кредит, банк исходит из того, что на погашение займа он не может изымать ежемесячно более 60 процентов ваших доходов. Отсюда и расчетная сумма кредита. К примеру, если ваша зарплата составляет 800 долларов, вы можете рассчитывать на кредит не более 35 000 зеленых.
За «кадром»
Размечтавшись о собственных хоромах, не забыли ли мы еще об одной статье расходов, вытекающих из возможной банковской щедрости, — дополнительных расходах по кредиту, от которых отбиться не суждено никому. А начинаются эти самые расходы прямо на этапе рассмотрения запроса о предоставлении кредита. И пускай подобный платеж за рассмотрение кредитной заявки может расцениваться как незначительный, списывать и его со счетов едва ли стоит. После вынесения банком положительного решения, нужно будет оплатить услуги оценки приобретаемой недвижимости, страховку (страхование не только имущества, но и жизни и здоровья заемщика). Ведь если вдруг наступит непредвиденный случай, все расходы по погашению кредита должна будет взять на себя страховая компания. Так вот, ежегодные страховые выплаты составляют примерно 1—1,5 процента остаточной суммы долга перед банком. Ну а если вы все-таки попали в число счастливчиков, придется оплатить и подготовку пакета документов для проведения сделки.
Да, чуть не забыли о главном: первоначальный взнос — не менее 10% стоимости квартиры — лучше все-таки накопить.
Не согласен — иди в суд
Общепринятая практика кредитования вызывает много нареканий
Несколько дней назад в Хамовнический районный суд Москвы был подан необычный иcк: впервые сделана попытка доказать в суде, что практика взимания обязательного комплексного страхования при выдаче банками ипотечных кредитов незаконна.
Инициатором обращения в суд стала российская общественная организация по защите прав потребителей «Блокпост». В качестве ответчика по делу выступает банк «Уралсиб», в котором размер страховки достигает 1 процента суммы кредита. Дополнительным аргументом истца является тот факт, что банк обязывает оформлять страховку только в одной компании, которая также входит в одноименную группу.
Ранее «Блокпост» подал иски о законности взимания дополнительных банковских комиссий при кредитовании к банку «Русский стандарт» и Россевробанку. Эти иски сейчас рассматриваются.
В начале этого года ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк " в Екатеринбурге уже потерпело поражение в подобной войне с областным Роспотребнадзором. Недавно Верховный суд в ответ на обращение Ассоциации российских банков ответил, что менять свое решение не намерен.
Между тем комиссии за открытие и ведение ссудного счета и прочие подобные платежи увеличивают реальную ставку с декларируемых 10—15 до 45—60 годовых. ЗАО «Русский стандарт» сообщало, что эффективная ставка по выданным им кредитам в 2005 году составила 55 процентов годовых.
Чье жилье?
Несколько заметок на полях
Недвижимость, приобретенная по ипотечному кредиту, является собственностью покупателя, а не кредитной организации. Правда, для того чтобы иметь гарантии возврата кредита, жилье переходит в залог банку. Но только до того момента, как залог будет погашен. Если же вдруг выяснится, что заемщик отказывается от своих обязательств по кредиту, а случай является не страховым, банк имеет полное право реализовать жилье и вернуть себе деньги, которые ему должен заемщик.
* * *
До тех пор пока на все 100 процентов вы не будете уверены в том, что получите кредит на покупку квартиры, не спешите выплачивать продавцу предоплату за нее. Так как банк, оценив надежность предоставленного вами залога, даже в последний момент может отказать вам в кредите на том основании, что надежность гаранта его не устраивает. В этом случае деньги, поспешно врученные в качестве предоплаты, скорее всего, так и останутся в чужом кармане.
* * *
Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом. Потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика возникает только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов.
* * *
Несмотря на то что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать (с разрешения банка) своих родственников и даже сдавать квартиру внаем. Единственное, что не может сделать с таким жильем заемщик, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять или подарить его кому-нибудь.
Вероника ВЕРЕСК
