По оценке специалистов, в прошлом году, несмотря на двукратный в среднем по стране рост цен на жилье, объем выданных ипотечных кредитов увеличился почти в три раза.
Для многих людей ипотека остается единственно доступным способом покупки квартиры или дома. На каких более выгодных условиях можно получить заветный кредит, попытался выяснить корреспондент «ЭВ».
Отбор заемщика
Сегодня в стране около 600 банков имеют ипотечные программы. Кредитные комитеты, которые рассматривают заявки потенциальных заемщиков, интересует в первую очередь постоянный доход заемщика и способы его подтверждения. Обладатели «белых» зарплат и трудовых книжек имеют преимущества перед получателями доходов в конвертах. Предоставление справки о доходах по форме 2-НДФЛ зачастую снижает им на 0,5—1% ставку по кредиту. Чем выше подтвержденный доход, тем на большую сумму кредита можно рассчитывать. Для того, чтобы определить объем привлекаемого кредита, достаточно найти на сайтах банков калькулятор по ипотеке или позвонить в банк.
Шансы на получение кредита повышает диплом о высшем образовании, отсутствие иждивенцев, постоянное место работы и чистая кредитная история. Так что службу безопасности банка наверняка обрадуют документы, подтверждающие, что клиент уже брал кредит и исправно его погасил. Хорошее впечатление на кредитора произведут и рекомендации от работодателя заемщика.
Менее благосклонно банки относятся к «бегунам», которые часто меняют место работы, родителям малолетних детей, к пенсионерам по возрасту. Очень сложно получить кредит одинокому отцу или матери малыша. Часто банки отказывают в кредите молодым людям моложе 21 года, а также лицам, имеющим проблемы с законом. Ранее многие банки отказывали в кредитах иногородним. Сейчас у банков существуют программы как для москвичей, которые желают улучшить свои жилищные условия, так и для приезжих. Хотя прописка по-прежнему влияет на максимальную сумму и срок кредита. Несмотря на обострившуюся конкуренцию и залог на приобретаемую или имеющуюся недвижимость, некоторые крупные игроки ипотечного рынка не хотят отказываться от поручительства юридических и физических лиц. Если вы обладаете одним из нежелательных критериев, огорчаться не стоит. На рынке сейчас несложно найти банк -«пылесос», который, одобряет практически все заявки. Главное — удачно выбрать ипотечную программу.
Выбор ставки
Сейчас на рынке представлено огромное количество самых разнообразных программ. Наиболее важными индикаторами для клиента являются процентная ставка, максимальный срок и размер первоначального взноса. Сейчас минимальная доля собственных средств, требуемая банками, сократилась в среднем с 20% до 11% от стоимости квартиры. Несколько крупных банков в прошлом году сократили ее до 0%. Процентные ставки снизились в течение года по ипотечным кредитам в рублях с 16—17% годовых до 11—13% годовых; по ипотечным кредитам в долларах — с 11—12% до 9,5—11% годовых. По данным ЦБ, в 2006 году средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 14%, по валютным — 11%. Размер ставки зависит от ряда факторов: стоимость привлечения ресурсов, источник ресурса (целевые линии, ИПИФ, рефинансирование), кредитные риски, развитие правовой базы, уровень роста ВВП, инфляция.
Максимальный срок кредитования сегодня — 25—30 лет. Для сравнения, в странах Европы ипотеку дают под 3—5% на срок до 100 лет. Как отметил руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев, обычно российские заемщики гасят 10-летний ипотечный кредит на три года раньше.
Практически в каждом занимающемся ипотекой банке клиент может получить ипотечный кредит как под фиксированную ставку, так и под ставку с изменяющимся — так называемым плавающим — процентом. Это означает, что часть ставки фиксируется, а оставшаяся часть устанавливается равной переменному индексу. Обычно это — международный индикатор «стоимости денег» — т. н. LIBOR (London Interbank Offered Rate). LIBOR меняется ежедневно, но, как правило, для заемщика, воспользовавшегося таким кредитом, размер платежа пересматривается раз в год. Максимального значения (11,375%) LIBOR достигала в 1989 г., а на минимальный уровень 0,99% опускалась в 2003-м. Вот вам и уровень риска.
В России появился сравнительно недавно аналог — МосПрайм. MosPrime — этот относительно новый российский индикатор существует с мая 2005 года и рассчитывается Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок рублевых депозитов нескольких крупнейших российских банков. Как считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, принимая решение о получении кредита с плавающей ставкой, клиенту необходимо понимать динамику изменения таких индексов. Например, показатель LIBOR два года назад был порядка 1,2%, и российские заемщики пользовались кредитом на жилье под примерно 12% (10,5+1,2). Теперь LIBOR более 5% и растет, т. о. реальная ставка по кредиту у таких клиентов теперь получается более 16% годовых в валюте. «Кредит под плавающую ставку — по соотношению выгод и рисков. Если на момент получения кредита ставка, привязанная к переменному индексу, ниже фиксированной по рынку и клиент планирует погасить кредит в короткий период (1—2 года), возможно, имеет смысл брать с переменной ставкой. Однако если речь идет о кредите на срок 20—25 лет, то уже клиенту надо взвесить, насколько он готов к такой игре», — добавил Игорь Жигунов.
По мнению заместителя председателя правления банка «Агроимпульс» Ларисы Калякиной, кредит с плавающей ставкой выгодно брать, если клиент планирует досрочно погасить кредит в течение года, например, продав имеющееся жилье, или если клиент располагает денежными средствами, достаточными для приобретения недвижимости, но вкладывает их в развитие своего бизнеса, который приносит ему намного больший доход, чем 11—12% годовых. Как считает
Выбор валюты и точки оплаты
В какой валюте брать кредит — в долларах, евро или рублях, зависит от потребности заемщика. Например, в регионах больше спрос на рубли, т. к. там цены на недвижимость привязаны к рублям, а доходы населения в основной массе не привязаны к индексу валют. Ипотечные кредиты в рублях достаточно интересны и перспективны в случае ставки по ним не выше ставки по кредитам в долларах и устойчивом курсе валют. По мнению опрошенных банкиров, кредиты в дешевеющих долларах сейчас выгоднее рублевых.
Не забывайте узнать, где находятся точки оплаты (кассово-расчетные центры и банкоматы cash-in). Иногда клиент оформляет договор ипотеки в офисе рядом с домом или работой, а потом получает нервные стрессы, когда ему ежемесячно приходится через пол-Москвы добираться до точки оплаты. Если вы даже не дружите с Интернетом, не поленитесь заглянуть на «ипотечные» форумы. Слова благодарности там встречаются редко, зато участники форумов расскажут вам о банках и их обслуживании столько любопытной информации.
Выбор платежа
Подавляющее большинство банков предлагает заемщику погашать кредит равными ежемесячными (аннуитетными) платежами. Аннуитетная система погашения предполагает необходимость досрочного погашения только в плановую дату платежа. При этом требуется переоформление утвержденного договором графика платежей.
Сбербанк, крупнейший игрок на рынке ипотеки, для большинства видов кредитов предлагает дифференцированный способ погашения задолженности — погашение основного долга равными долями и уплату процентов на остаток задолженности по основному долгу (расчет производится за фактическое количество календарных дней). Как объяснили в пресс-службе Сбербанка, при дифференцированной схеме отсутствует жесткий график платежей, т. е. ежемесячные платежи заемщик может производить в любой день до определенной даты. Досрочно погашать основной долг можно также в любой день, независимо от даты уплаты плановых платежей по кредитному договору.
«При аннуитетной схеме остаток основного долга по кредиту снижается медленнее, чем при дифференцированных платежах. Соответственно, при прочих равных условиях кредита при аннуитетных платежах сумма уплаченных заемщиком процентов за весь срок кредита превышает сумму процентов при дифференцированных платежах», — отметили в пресс-службе Сбербанка. Например, по жилищному кредиту в сумме 1 млн руб. на срок 20 лет под 15% годовых сумма процентов составит: при дифференцированной схеме 1 505 963 рублей, при аннуитетной схеме 2 154 617 рублей. Экономия заемщиком на сумме уплаченных процентов при дифференцированной схеме составляет 648 653 руб. (30% от общей суммы процентов при аннуитетной схеме).
Комиссии
Не забывайте, что при продаже квартиры, которая по сделке стоит более 1 млн рублей и находится в собственности менее трех лет, продавец должен платить налог в 13%. Увеличивать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателя, продавец не заинтересован, потому что тогда стоимость его недвижимости будет выше рыночной. В результате и покупатели, и банки вынуждены идти на поводу у продавцов квартир, несмотря на то, что их риски при совершении сделки по этой «серой» схеме существенно возрастают. Далеко не все банки готовы быть соучастниками в налоговом преступлении, и поэтому сделка после передачи аванса за квартиру продавцу может сорваться в самый последний момент. Поэтому не забудьте проконсультироваться на этот счет в банке заранее. Не будем лукавить, найти банк, помогающий занизить стоимость приобретаемой квартиры, не проблема. Правда, за этот риск банки порой берут дополнительную комиссию с заемщика.
Помимо платы этого необязательного платежа клиент может раскошелиться за рассмотрение заявки, за получение ипотечного кредита, за оформление ипотечной сделки, за аренду индивидуального банковского сейфа, за конвертацию валюты, за осуществление безналичного перевода и многое другое. Каждый банк имеет свои комиссионные предпочтения. Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников советует: «Выбирайте банк, чьим основным источником дохода являются проценты. Чем меньше всяких комиссий — тем прозрачнее и зачастую дешевле ваша статья расходов».
Сергей АРТЕМОВ
