Наверное, две трети людей, которые слышали о паевых фондах недвижимости, на вопрос «в чем суть?» с уверенностью ответят: «В налоговых преференциях». И действительно, еще совсем недавно такие фонды можно было вполне обоснованно именовать «внутренним офшором», «легальной схемой минимизации налогов» и прочими не совсем респектабельными с точки зрения экономического законопослушания терминами. В этом году ситуация изменилась — фонды недвижимости стали платить налог на имущество и уже по этой причине налоговым раем быть перестали. Но перестали ли они быть интересны как инвестиционный инструмент?
Фонды недвижимости изобрели не в России и не вчера. Они возникли на Западе и существуют уже несколько десятилетий. И там процесс выделения недвижимости как капитала прошел тот же путь, которым мы идем сейчас. Первоначально там также создавались аналоги наших ООО, которые владели недвижимостью и сдавали ее в аренду. Минусы такой системы были очевидны: двойное налогообложение, когда сначала компания платила налог на прибыль, потом его участники — налог на доходы. И продать долю в ООО было практически невозможно.
Инвесторы захотели более простой и доходный инструмент. На смену ООО пришли АО (в США — трасты, или REIT — Real Еstate Investment Trust), их бумаги уже торговались на бирже и были достаточно ликвидными. Но двойное налогообложение сохранялось: трасты платили налог на прибыль, а акционеры — налог на дивиденды. Налоги эти были очень высокими и фактически съедали всю прибыль, что опять-таки делало этот инструмент неконкурентным.
Популярными фонды стали тогда, когда было изменено налоговое законодательство и фонды недвижимости были освобождены от налога на прибыль. При этом к деятельности фондов предъявляются достаточно жесткие требования — в частности, фонд обязан выплачивать пайщикам не менее 95% полученной за год прибыли. А вот уже пайщики, или акционеры фонда, должны платить налог на доходы, полученные в результате его деятельности. С введением изменений в налогообложении перевод недвижимости в фонды стал выгоден. Этим инструментом начали в массовом порядке пользоваться страховые компании, пенсионные фонды и банки.
В нашей стране паевые фонды недвижимости получили налоговые преференции практически одновременно с возникновением — а существуют они всего семь лет. По замыслу разработчиков законодательства закрытые фонды недвижимости должны были стать аналогом REIT, а сэкономленные в результате налоговых льгот средства должны были реинвестироваться в новые проекты. Этого почему-то не происходило, зато благодаря налоговому статусу, равного которому в России не было ни у кого, такие фонды быстро стали превращаться во внутренние офшоры.
Теперь фонды недвижимости должны платить налог на имущество, и как «упаковочные схемы» они перестали быть интересны. Но все преимущества инструмента коллективных инвестиций в недвижимость они сохранили. Так, продажа компанией недвижимости в паевой фонд позволяет ей отделить непрофильный актив от основного бизнеса, а также высвободить капитал и направить его на финансирование основной деятельности.
За последние 20 лет в Европе и Северной Америке огромное количество компаний совершили такие операции. Как правило, это было связано с модернизацией предприятий, переходом на новые технологии, что требовало привлечения большого объема кредитов. Компании заключали с фондами недвижимости сделки продажи с обратной арендой, а вырученные средства направляли на погашение кредитов, которые они брали на модернизацию.
Кроме того, фонды позволяют разделить владение недвижимостью между несколькими владельцами, при этом управление объектом осуществляется из единого центра — управляющей компании. Несколько или много инвесторов могут объединить свои усилия и инвестировать средства в недвижимость, приобретение которой они не могли позволить себе в одиночку.
Возникает закономерный вопрос: почему же при этих преимуществах мы не наблюдаем массовой передачи недвижимости в фонды? Означает ли это, что законодатели
Тем не менее некоторые компании, прежде всего крупные ритейлеры, начинают это делать. Например, у лидеров розничной торговли Х5 и «Магнит» недвижимостью занимаются специально созданные компании. Это значит, что процесс уже пошел и формирование «правильных» паевых фондов на базе такой недвижимости — вопрос ближайшего времени. Мы просто пока в начале пути.
Екатерина ЧЕРНЫХ
Автор — генеральный директор УК «Альбион-финанс»
