Если родить сына и посадить дерево — задачи для современного россиянина простенькие, почти что из учебника для старшеклассников, то с постройкой уютного гнездышка по-прежнему возникают проблемы. Ни строящейся, ни готовой квартиры многим из нас не купить, и единственное подспорье в этом деле — банковский кредит.
Ипотека — еще несколько лет назад слово для большинства россиян загадочное и даже пугающее — теперь настолько прочно вошла в обиход, что порой приходится слышать: «Я тут решила взять типа ипотеки, только для машины».
Даже бабушка из соседнего подъезда знает — «эфирная» дива Тина Канделаки нынче обживает фешенебельный пентхаус не потому, что каталась с олигархом на шикарной машине в заморских странах, а потому, что ее супругу дали и-по-те-ку. А на нее, милую, нынче такие хоромы купить можно!
Вот питерский филиал Газпромбанка на прошлой неделе гордо сообщил: вместе со строительной корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» (!) им разработана программа ипотечного кредитования для приобретения квартир класса de luxe. На выбор предлагаются апартаменты в строящихся комплексах с говорящими названиями «Парадный Квартал», «Дом у Моря» и «Конунг». Никаких комиссий! Первоначальный взнос, требуемый от заемщика, всего 10%. Остальную сумму готов предоставить банк. И надо полагать, желающих найдется немало — все-таки столица, хоть и северная.
Альфа-банк надумал выдавать кредиты предпринимателям-собственникам бизнеса. Раньше банки (как и большинство игроков) предпочитали видеть среди клиентов наемных служащих: их доходы легче просчитать и справку о зарплате, пусть и серой, с них легче получить. С собственниками сложнее, вопросов к ним почти столько же, сколько у налоговой. Но теперь и это не проблема: предоставь вменяемую бухотчетность и будет тебе кредит, и немалый.
Возможно, «Альфе» вскоре удастся перегнать вторую по величине кредитную организацию страны — ВТБ. Пока что ее «дочка», «ВТБ 24», была лидером по сделкам с элитным жильем — с ее помощью многие клиенты обзаводятся коттеджами, таунхаусами и прочим жильем немыслимой стоимости. Именно в историю «ВТБ 24» вписан самый крупный ипотечный кредит «весом» в $12 млн., хотя средний VIP-кредит, признаются в банке, далек от этой суммы и составляет $3—4 млн.
Ближе к народу
Банковские структуры окучивают не только сверхобеспеченные слои населения. С одной стороны, такие клиенты позволяют стремительно наращивать кредитные портфели, с другой — желающих брать мегасуммы не так уж много.
Банкиры признают: средняя сумма выдаваемого сегодня кредита составляет $100 тыс. Даже чтобы претендовать на эти деньги, необходимо ежемесячно получать порядка $2500.
Но беда в том, что запросы на суммы до $100 тыс. составляют лишь 20% от общего числа обращающихся в банк за ипотекой. Остальным требуется существенно больше средств.
Конечно, в регионах, где стоимость квартир ниже, запросы граждан куда скромнее. Но пока в глубинке банки, даже многофилиальные (Сбербанк — не в счет), раздают не более половины своих кредитов. А значит, ориентироваться им по-прежнему приходится на Златоглавую, где купить за $100 тыс. даже плохонькую однушку не представляется возможным.
Как бы ни ползли вниз цены на столичную недвижимость экономкласса (по данным агентства RWAY, с начала 2007 года цены на вторичку упали на 2,8%, а квадратный метр подешевел на $150), стоимость московских хрущевок высока.
В результате даже тех, кто выбирает не загородную элитку, а «районы, кварталы, жилые массивы», становится все меньше. А с падением платежеспособного спроса затормозилось и развитие ипотеки.
По словам Юлии Вербицкой, директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке, сегодня действует свыше 2000 банковских программ по ипотеке, и увеличение их количества происходит гораздо более быстрыми темпами, чем растет число потенциальных заемщиков.
Код доступности
Не желая мириться с действительностью и не имея возможности снижать требования по уровню доходов, банки бросились облегчать условия расплаты по кредиту.
Не так давно РосЕвроБанк объявил о желании выдавать кредиты на 40 лет, хотя на срок более 25 лет банки денег обычно не ссужают. Заемщику такая терпеливость позволяет выиграть в двух моментах. Во-первых, увеличение срока расплаты уменьшает сумму ежемесячного платежа. Во-вторых, при получении денег можно рассчитывать на сумму больше, ведь при расчете лимита банкиры исходят из правила: ежемесячный взнос при погашении не может превышать 40—50% ежемесячного дохода гражданина.
Впрочем, удлинение срока особой прибавки не принесет: при сумме кредита ниже $100 тыс. разница в ежемесячных платежах получается не столь существенной —
Банк «ДельтаКредит» тоже порадовал россиян — увеличил срок действия одобрения по ипотеке с 3 до 5 месяцев. Это значит, что теперь клиент может не торопясь выбирать себе квартирку, зная, что банк готов в течение этих 5 месяцев выдать тебе оговоренную сумму. Логика «ДельтаКредита» понятна: с начала года количество предложений выросло почти в два раза, а летом, в период отпусков, как раз есть время покопаться во всем этом изобилии и выбрать что-нибудь стоящее.
Но клиенту временная фора особых поблажек не приносит — коррекция цен на квартиры хоть и идет, но не столь стремительно, чтобы можно было выжидать в надежде получить более выгодный вариант.
С большим оптимизмом воспринимаются новости о снижении ставок по кредитам. Стоимость жилищных ссуд постепенно отходит от недавних 12—14% годовых в рублях и 10—11% годовых в валюте.
В мае Банк Москвы презентовал ипотеку под 6—7% годовых! Но выдается она в швейцарских франках (7%) и японских иенах (6,5%). Хотя в долларах банк кредитует под 9% годовых, а в рублях — от 11%.
Для банка раздача ссуд в валютах, которые многие россияне и в глаза никогда не видели, выгодна: японские и швейцарские деньги привлекаются под крайне низкие проценты. Но клиент, ведясь на ошеломляющие цифры, может столкнуться с такой неприятностью, как постоянная конвертация денег.
Зарплату-то он будет получать в долларах или, что гораздо вероятнее, в родных «деревянных». А значит, принося деньги в банк, ему придется каждый раз переводить кровные в японские или швейцарские дензнаки и терять на курсовой разнице. Тем более что франки, не говоря уже о иенах, в обменнике за углом не найти.
Не стоит забывать и о том, что кредит заемщик получает в этих самых «тугриках», брать которые продавец квартиры вряд ли захочет. В результате счастливому клиенту Банка Москвы придется весьма солидную сумму еще в самом начале менять на доллары или рубли.
Еще один малоприятный момент — необходимость платить налоги, пока слишком низкие ставки по кредитам по российским законам считаются материальной выгодой. Но 13-процентным налогом на доходы облагается не вся сумма уплаченных процентов, а разница между банковской ставкой и ставкой, указанной в Налоговом кодексе (три четверти ставки рефинансирования ЦБ для кредитов в рублях и 9% — в валюте). Например, если в год за кредит в 100 тыс. швейцарских франков будет заплачено 7 тыс. франков процентов (по ставке 7% годовых) вместо 9 тыс. франков (9% годовых), налог начислят лишь на сэкономленные 2 тыс. франков, значит, отдать придется 260 франков.
Потери очевидны, а с учетом того, как неохотно россияне заполняют налоговые декларации, продукт банка может оказаться, мягко говоря, недостаточно востребованным.
Заманчивое предложение на прошлой неделе прозвучало от крупного застройщика СУ-155, который вместе с Независимым строительным банком разработал ипотечную схему под… 8% годовых в рублях. Но и тут не все просто: сниженная ставка закрепляется не на весь срок кредита, а лишь на первые два года. Это так называемый инвестиционный период строительства жилья от «котлована до договора» (оформление договора купли-продажи квартиры).
После двух-трех лет заемщика ждут уже рыночные условия без каких-либо поблажек — какие именно, авторы идеи не озвучивают. Дескать, там видно будет. И это притом, что кредит будет выдаваться сроком до 15 лет.
По словам застройщика, оформление кредита на сумму $100 тыс. при ставке 8% годовых позволяет сэкономить более 300 тыс. рублей. Что уже хорошо! А дальше обладатель готового жилья вправе уйти в другой банк, перекредитовавшись там на более выгодных условиях.
И вроде бы все здорово, однако подводных камней тут явно не избежать. Возможно, искать подвох надо в изначально завышенных ценах на строящееся жилье — в них как раз может быть заложена часть процентной ставки. Другие эксперты склоняются к мысли, что таким образом застройщик реализует квартиры на объектах, которые не пользуются спросом.
Или же стоит ждать завышенных комиссий или штрафов — начиная со сборов за рассмотрение заявки на ипотеку и заканчивая драконовскими пенями за просрочку. Известно, что ипотечный кредит
По словам Татьяны Шваб, директора департамента ипотечных кредитов НБ «ТРАСТ» (с июля банк собирается выдавать рублевые кредиты на покупку жилья в новостройках), предложение действительно выглядит странным, так как обычно при кредитовании первички в инвестиционный период ставки устанавливаются на 2—3 пункта выше, чем на вторичку. Таким образом, банки балансируют свои риски.
Любители кроить
На снижении ставок пытаются сыграть и те банки, которые готовы заманивать в свои сети чужих заемщиков. Французская «дочка» — банк «Сосьете Женераль Восток» (BSGV) — на днях заявила о готовности рефинансировать ранее взятый кредит в другом банке под 9,25% в долларах и от 10,5% — в рублях. Если учесть, что еще три года российские банки давали кредиты под 22—23% в рублях и 19—20% в валюте, желающих обратиться к французам будет немало. И не только к ним: раздавать дешевые кредиты чужим клиентам (странно, что на пересмотр ставок для своих банки идут редко) сегодня хотят многие.
Ипотечный брокер «Фосборн Хоум» даже запустил в конце прошлого года Центр обмена ипотечных кредитов: приходишь и выбираешь наиболее выгодный вариант.
Первыми партнерами центра стали Альфа-банк и Райффайзенбанк, которые предлагают сделать ставку и банковскую комиссию меньше. По словам Василия Белова, гендиректора «Фосборн Хоум», человек, взявший кредит в $100—200 тыс. на срок 15 или 20 лет, может сэкономить, в зависимости от конкретных условий, за все время действия кредита от $15 тыс. до $80 тыс.
Но обратившимся придется заплатить определенную комиссию за переоформление залога, а также отдать брокеру за его услуги 8700 рублей.
Пока услугами центра воспользовалось несколько сотен человек, но специалисты полагают, что перекредитование станет массовым, когда разница в процентных ставках достигнет 2,5—3 пунктов.
Что касается тех, кто еще не взял кредит, им ждать дальнейшего падения цен на жилье настоятельно не рекомендуется. Резкой ценовой коррекции не прогнозируют даже аналитики-оптимисты, а пессимисты и вовсе предсказывают осенний рост.
По оценке экспертов, обычная однушка в центральном районе столицы среднему классу в кредит уже не по карману. Ссуду на такое жилье не в состоянии взять даже те, кто зарабатывает немалые деньги — от $3 тыс. до $5 тыс. на человека в месяц. А значит, даже те счастливчики, что все-таки сумеют взять жилищный кредит, могут заявлять окружающим: моя хата — с краю! Точнее — на окраине. Но и это прозвучит гордо.
Ждем кассу
Пока количество приобретенных в ипотеку квартир не превышает и 10%. Чиновники надеются, что изменить положение может появление в России стройсберкасс (ССК). Дело в том, что во всем мире действуют две модели привлечения средств на покупку жилья: американская ипотека и немецкая модель стройсберкасс (ССК). В американской двухуровневой модели банки выдают кредиты заемщикам под залог жилья и выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. В Германии и ряде стран Восточной Европы широкое распространение получила система накопления денег в специально созданных кредитных организациях — ССК. Российский законопроект о стройсберкассах сейчас в правительстве и, вероятно, в ближайшее время будет передан на рассмотрение в Госдуму. Схема, описанная в российском законопроекте, действует следующим образом. Специализированный банк заключает с гражданином договор накопления сбережений. Когда нужная сумма накопится, из средств самой стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы — законопроект оговаривает, что маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2—3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5—6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту. Кредит предоставляется на срок от 7 до 15 лет.
По мнению одного из авторов законопроекта, председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, около 30% нуждающихся в жилье людей не имеют возможности внести первоначальный взнос в счет оплаты квартиры или дома, но способны его накопить. Вот эти слои населения можно привлечь к приобретению жилья в рассрочку через стройсберкассы.
Инесса ПАПЕРНАЯ, в подготовке материала принимали участие Ольга СЕНАТОРОВА и Ян АРТ
