Рентный потенциал — это качественная оценка возможного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Как правило, если ожидается, что годовой доход превысит 6—7%, то рентный потенциал считается высоким. При доходе в 4—5% его считают средним, до 3% — низким.
Рентный потенциал оценивают эксперты, учитывая тенденции рынка недвижимости, нынешнюю доходность арендуемых объектов и другие обстоятельства.
Один из решающих факторов, влияющих на размер дохода,— местоположение. Высоким рентным потенциалом обладает жилье в туристических районах, среди которых — юг Франции, Канарские острова, побережье Испании, острова Греции, итальянские города — Рим, Венеция, Флоренция. В таких местах недвижимость пользуется спросом 20—25 недель в году, в то время как в регионах с небольшим наплывом туристов и отдыхающих дома и квартиры могут пустовать месяцами.
Высоко ценится жилье вблизи пляжей, полей для гольфа, с видом на горы. Например, в Болгарии виллу с бассейном у моря можно сдавать в аренду за 1 500 евро в неделю. А если похожая вилла находится в 30—40 минутах ходьбы от пляжа, она приносит доход около 1 000 евро в неделю.
На рентный потенциал влияют и другие факторы, например:
— уровень преступности;
— транспортное сообщение;
— затраты на содержание жилья;
— торговая и развлекательная инфраструктура.
Согласно исследованию Global Property Guide, основанном на данных 2010—2011 годов, в крупных городах доход от аренды колеблется от 2 до 7% годовых.
Если показатель средней доходности не превышает 9%, то рынок недвижимости характеризуется справедливыми ценами, и риск для инвестора минимален. Этому уровню соответствуют почти все европейские рынки.
Если показатель доходности превышает 10%, то рынок недвижимости недооценен. Это значит, что можно заработать на сдаче в аренду, но при этом возрастает риск, поскольку велика вероятность возникновения «пузыря». Такой уровень отмечен в Кишиневе (11,18%), Лиме (10,56%) и Джакарте (10,21%).
Годовой доход от аренды 12—15% или больше свидетельствует о самой высокой степени риска.
Анализируя рентный потенциал, специалисты Global Property Guide оценили индекс долгосрочных инвестиций в столицах разных стран. Эта оценка по пятибалльной шкале показывает, насколько перспективны вложения в недвижимость в том или ином городе.
По данным GPG, одним из самых интересных для инвестиций является рынок Каира. Он удостоился высшей оценки — пяти баллов: здесь высокие арендные ставки (особенно в Маади, столичном пригороде), умеренные операционные издержки, низкий подоходный налог и нет налога на прирост капитала. Однако после смещения Мубарака ожидается, что рост ВВП в Египте замедлится, и ухудшится экономическая ситуация в целом.
Рынок Софии получил всего два балла, поскольку здесь низкие арендные ставки, высокие операционные издержки, коррупция и высокий уровень преступности. Аналитики GPG поставили такую же оценку лондонскому рынку долгосрочных инвестиций: несмотря на низкие операционные издержки и невысокие ставки подоходного налога, здесь завышены цены на недвижимость, а предложение ограничено.
