Цены на новостройки не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы — владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?
Специальные цены
Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил «Ведомостям» глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра IRN.ru, в 2006 г. цены в среднем выросли на 100%. «Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит», — говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.
Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд — коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1—1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. м стоит $4078.
Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская указывает на «стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке»; всего, по ее данным, выставлено 60 000 квартир. Эксперты корпорации «Инком» приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 г. составил, по данным «Инкома», 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты «Из рук в руки»: если в конце сентября 2006 г. предлагалось 1320 квартир дешевле $150 000, то на конец июня — 4421.
Снижение цен на первичном рынке официально признает только «Главстрой» — примерно на 2% за полгода. Замгендиректора
Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: «Дон-Строй» рекламирует квартиры в комплексе «Измайловский» по $2750 за 1 кв. м, а «Капитал Груп» в доме на Дмитровской — по $3000. Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в «Доме на Беговой» («Дон-Строй») активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. м с $4700 до $3800. Сейчас цена повышена до $4300, но продажи идут вяло, указывает собеседник «Ведомостей».
В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту «Ведомостей» предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% — в корпорации «Баркли», 10% — в «Дон-Строе», 7% — в группе компаний «ПИК». «Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли «Летнее предложение» со специальными условиями», — сообщила пресс-служба «Дон-Строя». Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня «СУ-155» вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент — 8% годовых.
По информации «Агента 002», в 2006 г. было зарегистрировано около 60 000 квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 г. — всего 20 000.
Инвесторы не сдаются
Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. «Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20—30%», — оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации «Инком» Лидия Гречина — 20%, указывая, что, «по самым грубым подсчетам», около 10 000 квартир на рынке сейчас продают спекулянты.
Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от $3 млн до $10 млн — по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба «МИАН — Агентство недвижимости». Сумма может достигать и $50 млн, добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.
Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК «ПИК», Московский индустриальный банк, «Московский капитал».
Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления «Московского капитала» Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: «К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса». Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве «практически не занимается».
Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает — все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.
По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. «Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше — объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене», — полагает Побединская. Но жилье экономкласса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы «стоят насмерть, ожидая своих прибылей».
Девелоперы не боятся
Стагнация может ударить по строителям. В 2006 г. введено 5,276 млн кв. м жилья, из них социального — 1,87 млн кв. м. Средняя площадь квартиры — 60 кв. м, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, — порядка 56 000 (в пять раз больше, чем инвесторы).
Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме «Дон-Строя» указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. «Сроки экспозиции немного увеличились — если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось», — признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?
«У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка», — объясняет руководитель пресс-службы «СУ-155» Федор Сарокваша. «Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме», — говорит гендиректор «ДС Риэлти» Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $150 млн). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян.
Таким образом, у застройщиков есть третий путь — строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 г. с 294 млрд до 348 млрд руб. — примерно на $2 млрд. Девелоперы активно выпускают облигации. «Если за 2005 г. облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 г. — на 19,1 млрд руб., а в 2007 г. — уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема», — сообщает аналитик по долговым обязательствам банка «Зенит» Яков Яковлев.
Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.
Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит «нервозности со стороны клиентов-девелоперов» в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. «У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет», — отмечает он. «Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, — свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. — Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам
Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК «Регион», указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004—2005 гг. они составляли 12—15% годовых, то сейчас — 9,0—9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10—11,5% годовых).
Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК «Антанта-Капитал» Андрей Верхоланцев. «В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. — 1,8), «Дон-Строя» (порядка 1,7), Mirax Group (около 2)», — говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков «Зенита» и Банка Москвы, по итогам 2006 г. долги ПИК составили $878 млн, а выручка — $1,576 млрд, «Дон-Строя» — $250 млн и $700 млн, Mirax Group — $400 млн и $551 млн, «СУ-155» — $481 млн и $1,099 млрд соответственно.
«Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30—40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний», — считает Ермак. «У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости», — резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.
Переживут
Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели «поднакопить жирок», поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: «Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают». «Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться — покупатель сразу же появится», — уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 г., для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.
Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка «Траст» Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 г., а цены сильно упадут. «Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%», — предполагает он.
Бэла ЛЯУВ, Елена НИКИТИНА, Татьяна ВОРОНОВА
