Процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, требования к андеррайтингу клиентов минимизируются, статистика фиксирует рост кредитных сделок. Тем временем, зазвучали прогнозы появления объектов, реализуемых на торгах ввиду несостоятельности заемщиков.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за I квартал 2007 г. в Петербурге выдано 2800 ипотечных кредитов на сумму более 5,1 млрд рублей. Для сравнения: за I квартал 2006 г. петербургские банки выдали 1,75 тыс. ипотечных кредитов на сумму 2,1 млрд рублей, а за весь 2006 г. — 11.081 ипотечный кредит на общую сумму 19,2 млрд рублей. В прошлом году объем кредитов в денежном выражении по сравнению с 2005 г. вырос почти в 5 раз. По итогам первых 3 месяцев в нынешнем году в сравнении с 2006 г. фиксируется не столь впечатляющий, но тоже рост.
Вслед за ростом рынка вдвое, по данным АИЖК, выросла доля дефолтных закладных в кредитных в портфелях: за 2006 г. — с 0,11 до 0,22%. На сегодняшний день это около сотни кредитов по всей стране, заложенное имущество по которым может быть в ближайшем будущем выставлено на торги. В абсолютных цифрах — немного, но тенденция есть: двукратный рост объема выданных средств немедленно откликнулся двукратным увеличением не-плательщиков.
Вверх
Cтепень проникновения ипотеки на рынок Петербурга специалисты оценивают по-разному: от 9 до 30% от всех сделок с недвижимостью.
По итогам I квартала нынешнего года абсолютным лидером по объему кредитов стал банк «КИТ Финанс« — 454 договора на сумму 868,2 млн рублей. 29 банков, работающих по городской программе ипотечного кредитования, собрали меньше — 779 млн рублей и 406 договоров.
Далее идут филиал Москоммерц-банка и Сбербанк. Замыкает пятерку Банк «Санкт-Петербург».
По сравнению с I кварталом 2006 г. у большинства банков выросло число заемщиков. Исключения составили Сбербанк (325 против 541) и Промышленно-строительный банк (97 против 192). Что касается средних сумм кредита, то наименьшие показатели у ПСБ (1,4 млн рублей) и Городского Ипотечного банка (1,7 млн); это говорит о максимальной лояльности к мелким заемщикам.
По данным Городского Ипотечного банка, за последний год средний размер ипотечного кредита вырос в 3 раза: на начало прошлого года средний размер кредита составлял $?35 тыс., на конец — $80 тыс., а в мае 2007 г. средняя сумма выросла до $?105—110 тыс. А в «КИТ Финанс» утверждают, что сегодня средний размер ипотечного займа составляет $65 тыс.
Не дай бог дефолт!
Желание банков кредитовать покупки жилья позволило адаптировать расчеты по сделкам «под рыночную специфику» (они стали производиться наличными через ячейку), кроме того, стали кредитоваться объекты в «цепочках». Но при кажущейся доступности и привлекательности покупки жилья посредством ипотеки последний год выявил трудности, о которых еще совсем недавно не задумывались ни заемщики, ни ипотечные брокеры. Реальностью становится перспектива потери купленной квартиры в результате нарушений графика платежей.
По мнению операторов рынка, в ближайшей перспективе в Петербурге неизбежно появление объектов, продаваемых кредиторами с молотка. «Пока что их не может быть много, и, безусловно, они не обрушат рынок, — считает Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко». — Но предпосылки к появлению таких объектов заметны».
Во время прошлогоднего ажиотажа недвижимость дорожала на несколько процентов в неделю, а кредитные учреждения выпускали новые кредитные продукты и снижали процентные ставки. В результате заемщики убедились в доступности ипотеки, а банкиры перевыполняли планы по заключению договоров. Многие банки пошли на беспрецедентный шаг: уменьшили первоначальный взнос до 0%, максимально расширив свою «целевую аудиторию». Однако сразу же после остановки рынка программы с нулевым взносом сократились до минимума. В условиях стабильного рынка они стали потенциально опасны с точки зрения возврата кредита, если заемщик перестанет платить и квартиру придется продавать на торгах.
Ипотечные брокеры первыми начали бить тревогу: у многих игроков ипотечной сферы появились проблемы существенной потери качества закладных.
Дефолтной считается закладная, если за 12 месяцев по ней произошло больше трех просрочек аннуитетных платежей. «Если есть опасения в том, что заемщик не сможет должным образом возвращать кредит и кредитор обязательно продаст закладную», — говорит Александр Петренко, заместитель заведующего Адвокатской фирмой «Юринформ-Центр». — Но пока закладная дефолтной не является, вряд ли банк будет ее продавать коллекторскому агентству, так как такие агентства покупают долги по существенно заниженной стоимости».
По мнению Марианны Бельковой, начальника управления кредитования первичного рынка недвижимости ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», причина появления на рынке дефолтных закладных — обострившаяся конкуренция между банками. Появились такие новшества, как подтверждение дохода со слов и без справок, выдача кредита «отказникам» — заемщикам, которым отказали в кредите в других финансовых организациях. Все это увеличивает кредитные риски банков, и соответственно растет количество дефолтных закладных в общем объеме.
«Банки продолжают борьбу за заемщика и снижают требования, чтобы завоевать нишу. Не желая терять свою долю рынка, крупные игроки вынуждены либерализовать подход к клиентам», — считает Марианна Белькова.
Тонкая связь
Аналитики предсказывают рост цен на жилье только после президентских выборов: скорее всего, до апреля 2008 г. рынок будет или стагнировать, или корректироваться. Для банков в этот период возрастает риск ликвидности. В ряде случаев банк не сможет реализовать недвижимость дефолт-ного заемщика по той цене, по которой объект изначально приобретался.
Тем не менее ни один из банков пока не сошел с дистанции снижения процентных ставок и смягчения условий для заемщиков. Беспокойство ситуацией активно демонстрируют посредники. «Если банки не изменят свою политику, то количество дефолтных закладных будет расти и не исключено, что у нас повторится ситуация, отдаленно напоминающая сегодняшний американский кризис, где теперь банки, осознающие свои риски, поднимают, а не снижают ставки по кредитам», — считает Марианна Белькова. Кстати, по данным FreddieMac, в США для кредитов, выданных с 5—10%-ным первоначальным взносом, вероятность дефолта в 5 раз выше, чем для кредитов с 20—22%-ным первоначальным взносом.
В Петербурге специалисты прогнозируют дальнейшее снижение кредитных ставок по ипотечным кредитам в рублях: к концу 2007 г. они опустятся до 10—10,5%.
Дефолт заемщика — это невыполнение им условий кредитного договора. Чаще всего ипотечный дефолт возникает в случае неуплаты или несвоевременной уплаты заемщиком установленных платежей по возврату кредита и выплате процентов по нему. Есть и другие случаи (существенное ухудшение состояния заложенной недвижимости, обременение ее правами третьих лиц без согласия кредитора и т. п.). В целом последствия дефолта можно поделить на финансовые последствия и риски утраты недвижимости. Финансовые последствия — это штрафы, договорные либо законные. Размер законных штрафов в настоящее время составляет 10,5% годовых в рублях, размер договорного штрафа установлен условиями конкретного договора.
Ипотека уже стала обычным инструментом для покупателей. Главное, чтобы не вошли в привычку распродажи долгов.
Юлия ЛОЗОВСКАЯ
