В США, из которых в мировую экономику пришел кризис, ситуация даже ухудшилась.
Американская трагедия
На рынке США по-прежнему избыток домов, выставленных на продажу за неуплату по ипотечному кредиту. Снизилась активность заемщиков и мобильность населения (у людей не получается купить желаемый дом на новом месте на деньги, вырученные от продажи старого). Индекс цен на жилую недвижимость S&P/Case-Shiller National Home Price, как и индекс цен домов на одну семью, в 20 крупнейших городах США в марте 2011 г. опустились ниже минимального посткризисного уровня. Сейчас цены стоят на уровне I квартала 2003 г.
За 2011 г. цены в большинстве городов продолжали снижаться, признает Дэвид Блитцер, председатель индексного комитета S&P. Но он отмечает и положительную тенденцию: «Похоже, период обвала цен, наблюдавшегося в 2007—2009 гг., завершился. Но для того, чтобы у рынка появился шанс на устойчивое восстановление, необходимо улучшение ситуации в экономике».
В III квартале по более 2 млн кредитов проходила процедура изъятия недвижимости за неуплату (это 4,4% заемщиков), сообщила в ноябре Ассоциация ипотечных банков.
Некоторые штаты могут быстрее выйти из кризиса, чем другие, отмечают аналитики Bank of America Merrill Lynch. Калифорния и Флорида, например, были одними из лидеров по росту цен в период бума, а затем — лидерами по масштабам падения (цены снизились примерно вполовину от пиковых значений). Но в Калифорнии дома у неплательщиков по кредитам реквизируются и продаются быстрее, потому что этот процесс проходит без участия суда. Пик продаж такой недвижимости придется на 2013 г., считают в Bank of America Merrill Lynch, после чего ситуация должна начать улучшаться. Во Флориде же
Некоторую помощь Флориде, однако, могут оказать граждане развивающихся стран, где благодаря росту экономики появляется все больше состоятельных людей, а высокий курс валют по отношению к доллару делает покупки в США более выгодными. Так, по данным консалтинговой компании Condo Vultures, покупки латиноамериканцами, а также канадцами квартир в кондоминиумах в прибрежных пригородах Майами позволили ценам на них вырасти на 50% с минимумов 2009 г. Наиболее активно действуют бразильцы: мало того что, по данным Национальной ассоциации риэлторов США, они 85% покупок оплачивают живыми деньгами, так они еще и самые богатые покупатели. Медианная цена приобретенных ими объектов жилой недвижимости превышает $200 000 (это максимальный показатель среди всех иностранных покупателей во Флориде). «Сейчас бразильцы в Майами — настоящие рок-звезды», — говорит Питер Залевски, партнер Condo Vultures.
Азиатский бум
Пока цены в США падали
Самое яркое свидетельство того, что рынки развитых и развивающихся стран движутся разными путями, — ситуация в ведущих азиатских экономиках. Росту цен на недвижимость способствуют урбанизация и дешевые кредиты. Сейчас в городах Земли живет более половины из 7 млрд человек; по оценке ООН, в ближайшие 20 лет в них переедут еще 1,4 млрд. Строительство городов очень выгодно, в развивающемся мире гигантский неудовлетворенный спрос на дома, говорит экономист Стэнфордского университета Пол Роумер. Но, будучи реальными активами, «земля и жилая недвижимость очень подвержены спекуляциям», добавляет он, особенно если заемные средства дешевы. Во многих развивающихся странах процентные ставки с учетом инфляции отрицательные; подобная ситуация, особенно в Китае, идеальна для надувания пузырей, указывает Роумер.
Объемы банковского кредитования в Китае Билл Роудз, банкир из Citigroup, называет «величайшими в мировой истории». В 2009 г. объем кредитов вырос на величину, равную половине ВВП; в 2010 г. ситуация повторилась. В результате строительного бума в Китае образовалось около 65 млн единиц свободных жилых площадей. В последние три года китайское руководство ужесточает денежную политику, ограничивая кредитование строительства и недвижимости, и в 2011 г. эти секторы почувствовали значительный негативный эффект от таких действий властей. Рост цен в последние месяцы прекратился, остановились многие стройки.
Михаил ОВЕРЧЕНКО
Инфографику к статье можно посмотреть на сайте источника.
