Строительная отрасль в России выходит из кризиса. У крупных игроков появились либо собственные средства для реализации новых объектов, либо доступ к длинным банковским деньгам, которые еще вчера были для них почти недоступны. Девелоперы отреагировали на растущий спрос потребителей. На рынок выводится все больше объектов, в том числе с использованием новых планировочных решений. Эксперты отмечают, что все чаще в домах эконом-класса используются более дорогие элементы оформления фасадов и внутренних помещений.
Экономика посткризисной России растет — это очевидно. Международный валютный фонд прогнозирует, что в 2012 году рост российского ВВП составит 4%. Рост не так велик, но на фоне стагнирующих экономик Евросоюза и США все же ощутим. Да, Россия сильно зависит от внешних рынков, от вечных своих экспортных палочек-выручалочек вроде нефти и газа, но факт остается фактом: экономика растет, доходы населения тоже, вследствие чего активизируется рынок первичной недвижимости.
Стройка оживает
«Судя по объему новых предложений по объектам застройки, которые девелоперы вывели на рынок, начиная с осени прошлого года, складывается ощущение, что ситуация существенно выровнялась, — говорит заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева. — Компании либо реализуют новые объекты за счет собственных средств, либо наконец-то получают доступ к банковским кредитам, которые в одно время были им очень ограниченно доступны».
По словам аналитика, дополнительным стимулом застройщикам к вводу новых объектов служит рост спроса на качественное и относительно недорогое жилье. Это для экспертов и является главным сигналом окончательного восстановления уровня платежеспособности населения. «Люди перестали бояться вкладывать в строящееся жилье», — отмечает Эмма Пономарева.
Понятно, что возвращать сданные в кризис высоты застройщикам активно помогают кредитные организации. К примеру, сегодня банки медленно, но верно возвращаются в сегмент кредитования в строящуюся недвижимость — ту область, которая пару лет назад была для них почти табу. «Мы обратили внимание, что на большинстве объектов, которые кредитует наш банк, либо уже представлено несколько банков, либо они присоединяются достаточно быстро. Это говорит о том, что конкуренция достаточно высока. Некоторые банки, которые не кредитовали стройку в период 2009—2010 годов, аккуратно возвращаются к этому, начиная с объектов высокой стадии готовности, наблюдая, вводятся ли они в срок, и после этого принимая решение, переходить ли на кредитование квартир в домах с более низкой стадией готовности», — говорит Эмма Пономарева.
Победные рапорты
О том, что ситуация на рынке первичной недвижимости нормализуется, свидетельствуют и новости самих девелоперов. Так, ГК «СУ-155» во второй половине апреля произвела выплаты по текущей задолженности Сбербанку РФ (1 млрд 035 млн руб.) и АКБ «Инвестторгбанк» (400 млн руб.). Оба банка входят в число основных финансовых партнеров ГК «СУ-155». Таким образом СУ-155 сократила свой долг почти на 1,4 млрд руб. Вообще же за первые четыре месяца 2012 года СУ-155 уже выплатила различным российским кредитным учреждениям в счет погашения текущих обязательств 5,9 млрд руб., в том числе Сбербанку — одному из своих ключевых финансовых партнеров — ГК выплатила в первом квартале нынешнего года 1,34 млрд руб., а за прошлый год — 11,8 млрд руб.
В СУ-155 эти выплаты называют очередным этапом программы планомерной оптимизации долговой нагрузки, сформировавшейся у компании во время кризисных для строительной отрасли 2008—2010 годов. Всего с января 2011 года по апрель 2012 года ГК погасила кредиты с процентами и выполнила обязательства перед инвесторами в общей сложности более чем на 25,5 млрд руб.
Рост цен на недвижимость неизбежен
Однако нормализация ситуации на рынке первичной недвижимости чревата одним малоприятным для потребителей нюансом — стоимость квадратного метра вновь начнет расти. Традиционно активность на рынке недвижимости начинается в весенний период. Однако эксперты успокаивают — есть надежда, что нынешней весной цены серьезно не вырастут, разве что в категории загородного жилья. «Застройщики пока только активно прощупывают рынок, поэтому едва ли рискнут повышать цены, чтобы не спугнуть клиента», — говорит Эмма Пономарева.
Но это — лишь весной. В дальнейшем рост неизбежен, считают аналитики. «На наш взгляд, вероятно увеличение стоимости квартир площадью до 50—60 кв. м в домах категории эконом-класса, так как они пользуются наибольшим спросом и раскупаются раньше остальных», — прогнозирует Эмма Пономарева.
«Если не будет какого-то глубинного кризиса, вроде рецессии 2008 года, цены на жилье уже не снизятся, — соглашается с коллегой управляющий партнер инвестиционной компании «УРСА Капитал» Хачатур Мурадов. — Недвижимость будет медленно, но верно расти. Жилье эконом-класса будет дорожать быстрее всего. Элитное жилье — серьезно, хотя и умеренно. Бизнес-сегмент — совсем слабо. Но рост будет».
Призрак второй волны
Так что же, все грозы миновали? Хотелось бы в это верить, но как минимум над Европой и США призрак второй волны кризиса уже парит. Что будет, когда (если) он доберется до России? Здесь мнения наблюдателей разделились. Одни считают, что Россию, с ее скромным внутренним рынко, вторая волна накроет по полной программе. Потому что страна слишком зависит от внешних рынков, от того, что происходит в США и Европе. Падение спроса в этих странах на основной продукт нашего экспорта — то есть нефть и газ — вызовет кризис в России, в том числе и на рынке недвижимости. Причем вторая волна будет гораздо сильнее первой.
Другие эксперты убеждены, что российские банки и строительные компании обзавелись «подушками безопасности» на этот случай, отстроились под ухудшение ситуации и вторая волна отечественный застройщиков почти не заденет. «Я думаю, стопроцентного повторения сюжета 2008 года уже не будет. Потому что урок есть урок», — говорит Хачатур Мурадов.
По его словам, мелкие девелоперские компании, которых осталось не так много, можно вывести за скобки — они сильнее всего пострадали в 2008 году и первыми попадут под жернова сейчас, если вдруг кризис повторится. А вот крупные пострадают куда меньше, чем в 2008 году. «Сейчас большинство крупных застройщиков де-факто либо
Кроме того, по словам эксперта, крупные компании уровня «Дон-Строя» или СУ-155 так или иначе будут делать ставку на длинные банковские кредиты. «Практика полугодовых — годовых кредитов, привлечения под них каких-то серьезных инвестиционных проектов ушла в прошлое, — убежден Хачатур Мурадов. — Это, конечно, не панацея, но лекарство. В 2008 году у очень многих компаний была проблема с мгновенной ликвидностью. Наличие банка-партнера позволяет девелоперу спрогнозировать свою деятельность в среднесрочной перспективе, а в краткосрочной — поддержаться мгновенной ликвидностью».
Алан ХУРУМОВ
