Петербургский лизинг недвижимости постепенно набирает обороты. Способствует этому ряд обстоятельств. С одной стороны, это стабильно высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости, а с другой, появление на питерских просторах качественных, но достаточно дорогих бизнес-площадей в новых многофункциональных комплексах и бизнес-центрах.
Кроме того, среди косвенных факторов развития лизинга недвижимости можно назвать и жесткую конкуренцию между банками в сфере кредитования. Сегодня подавляющая часть крупных и средних предприятий уже распределена между банками, а малый бизнес вызывает живой интерес, но без реальной поддержки государства он пока робок и не состоятелен как заемщик. В этих условиях открывается карт-бланш для лизинговых компаний.
Эволюция продолжается
Лизинговые компании вступают на новую ступень эволюции. От простого — передачи в лизинг автотранспорта, через более сложный — лизинг оборудования, они подобрались к лизингу недвижимости, запутанному законодательными прорехами.
Преимущества лизинга недвижимости очевидны. Прежде всего, это возможность полной амортизации недвижимости и экономия по налогу на имущество. Срок лизинга связан с амортизацией предмета лизинга. Лизингодатель вправе применять особый режим амортизации (ускоренная линейная амортизация) с коэффициентом до трех (применяется к ставке амортизации конкретного имущества). Так, лизинговая компания быстрее (до трех раз) амортизирует здание и достигает экономии по налогу на имущество (также до трех раз).
И лизинговые компании стремятся использовать это свое преимущество в полной мере, приближаясь к 100% амортизации недвижимости за срок лизинговой сделки. Если, к примеру, лизингополучатель берет в лизинг капитальное здание, срок амортизации которого — свыше 30 лет, на период более 10 лет, по окончании срока лизинга он получит полностью самортизированное здание. Оно переходит к лизингополучателю в собственность, и он больше не платит никакого налога на имущество. Получается, что это не какое-то краткосрочное финансирование, а своеобразные «дивиденды» в будущем. При этом лизингополучатель выигрывает в сроке кредитования (если вспомнить, что лизинг — это альтернативный способ банковского кредитования), получает «реальное» финансирование и «длинные» деньги. Коммерческие банки предлагают кредиты на несопоставимо меньший срок.
Еще одно важное сравнение в пользу лизинга. Это возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость, соответственно уменьшение налогооблагаемой базы, конкретно — налога на прибыль.
В-третьих, при постоянно растущих ценах на аренду помещений, лизинговые платежи остаются неизменны, значит — то, что клиент платит за лизинг сегодня, завтра может оказаться ниже арендной платы. К тому же, предприниматель может выплачивать лизинговые платежи, зарабатывая их в процессе использования этой недвижимости.
Следующий момент, который актуален для нашей экономической среды, как никогда, — это защита от рейдеров. Предмет лизинга на весь период сделки является собственностью лизинговой компании и в 90% случаев находится на ее балансе. В подобной ситуации, вероятность недружественных поглощений фактически исключена.
И еще один небольшой, но приятный плюс. В последнее время авторитетные лизинговые компании, работая с недвижимостью, берут на себя не просто финансирование, но и сервис, к примеру, заключение договоров с коммунальными службами и монополистами, такими как ТЭК, ТГК (Ленэнерго) и проч.
Тысяча напастей
Пока с недвижимостью работают единицы лизингодателей. Большинство пугает тяжело структурируемая цепочка взаимоотношений с КУГИ, ГБР и так далее. Еще более осложняют схемы лизинга недвижимости правовые отношения, связанные с землей. По закону лизинг земли невозможен. Поэтому сделка дополнительно обременяется либо процедурой перехода права собственности на землю к лизинговой компании, либо переоформления арендных отношений.
Еще одна напасть — необходимость переоформления договоров с монополистами и коммунальными службами. Руководитель службы стрит-ритейла Becar Commercical Property SPb Денис Воронцов считает, что пока цепочка приобретения коммерческой недвижимости через лизинг остается очень длительной. По его словам, интересные объекты недвижимости владельцы с большей охотой продают за живые деньги и не факт, что они будут терпеливо ждать, пока завершится лизинговая сделка. Процесс же финансовой и юридической проверки, оформления проблемных объектов еще более продолжительный, поэтому цепочка, как правило, до конца сделки разрушается. Финансовая и юридическая история отдельных помещений до того запутана, что иногда проще выкупить компанию, владеющую им, чем саму недвижимость.
Лизинг на конвейер
В этой ситуации в выгодном положении находятся крупные лизинговые компании, входящие в финансовые корпорации. Они способны ускорить процесс совершения сделки за счет своих партнеров. Как это сделало ООО «Лизинговая компания Уралсиб» — активный игрок в сфере лизинга среднего и малого бизнеса. Заместитель директора Северо-Западного филиала этой компании Алексей Сирота прокомментировал нам расстановку сил на рынке: «До недавнего времени в сферу наших интересов в части лизинга недвижимости попадал крупный, корпоративный бизнес.
Анализ рынка и тенденции на нем показали, что наряду с крупными сделками у сегментов среднего и мелкого бизнеса возникает потребность в приобретении небольших встроенных помещений. Причем, в первую очередь востребованы просто небольшие офисы, без привязки к отраслям, во вторую — торговля и сфера услуг, в третью — это сегмент логистики, складские помещения.
Если бы мы оформляли эти сделки по типу крупных договоров, они бы затягивались, и, с учетом ситуации на рынке, когда цены на недвижимость растут каждый месяц, это увеличивало стоимость покупки в процессе самой сделки. Мы поняли, что нужен экспресс-лизинг недвижимости — так называемый конвейерный продукт. Он может способствовать повышению качества услуги, снижению сроков ее предоставления за счет четкой стандартизированной схемы, понятной и прозрачной для самого клиента, а также оптимизировать работу самой лизинговой компании. Похожие программы уже давно апробированы нами в лизинге автотранспорта и оборудования и поставлены на поток. Достаточно сказать, что срок рассмотрения заявки по программе «Автолизинг», по которой мы работаем уже 3 года, всего 2 дня, а по «Экспресс-лизингу» оборудования — 3—5 дней».
Главное — финансовый потенциал
«В основе оценки сделки лежит принцип проектного финансирования, — объясняет Алексей Сирота, — то есть мы оцениваем в большей степени не финансовое состояние клиента ретроспективно, а проводим анализ, приближенный к оценке бизнес-плана. Мы исходим из того, насколько клиент сможет обеспечить доходность объекта недвижимости».
Методика «Экспресс-лизинга недвижимости» сконцентрирована на анализе объекта и его ликвидности. По заданным критериям лизинговая компания принимает решение по заключению договора сроком до 15 лет. В то же время, в рамках данной программы ограничивается сумма финансирования. Так, в «Лизинговой компании Уралсиб» нижняя граница составляет 100 тыс. долларов, а верхняя — 2 млн. При этом, если клиент не укладывается в указанный диапазон, сделка может быть проведена по стандартной процедуре с рассмотрением на кредитном комитете.
Для получения лизинга нужна заявка с начальным пакетом документов. В случае положительного ответа лизингодателя и согласия клиента — заключается договор лизинга, купли-продажи, а если это необходимо и кредитный договор. Юридическая служба ООО «Лизинговая компания Уралсиб» готова взять на себя и регистрацию недвижимости, и экспертизу титула. Клиент, обращаясь в эту компанию, также не остается наедине с ГБР, Ленэнерго и коммунальными службами…
Страхование рисков лизинговой сделки обязательно. Лизингополучатель это, как правило, делает самостоятельно, при этом лишь указывая, что выгодоприобретателем является лизинговая компания. По желанию клиентов, лизинговые компании могут включить страховку в лизинговые платежи.
«Если предприниматели поймут, что лизинг недвижимости — прост, доступен и технологичен, то он будет востребован всеми сегментами бизнеса, — считает Алексей Сирота. — А поскольку сами лизинговые схемы предельно прозрачны, то их активное применение, несомненно, будет способствовать наведению порядка на рынке коммерческой недвижимости в целом».
Антон ЛАДЫГИН, «Деловая Неделя» (Санкт-Петербург)
