Девелоперы готовятся стать банкирами

Замедление роста банковского сектора из-за кризиса ликвидности ослабит строительный бум,— такой прогноз содержится в отчете аналитиков Альфа-банка. Девелоперы готовы отреагировать на сокращение продаж жилой недвижимости, вызванное снижением объемов ипотечного кредитования. Они намерены активизировать реализацию жилья в рассрочку, предложив клиентам условия лучшие, чем по банковским кредитам. В результате банкиры могут потерять до 15% своих ипотечных клиентов. В качестве ответной меры банки готовы сократить объемы кредитования самих девелоперов.

По подсчетам аналитиков Альфа-банка, прогнозируемый на 2008 год рост ВВП может снизиться на 1%, с 6,5% до 5,5%. «Из-за кризиса ликвидности банки сокращают объемы выдачи ипотечных кредитов,— пояснила старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.— В итоге объемы приобретения жилья в кредит сократятся, и, как следствие, снизятся объемы строительства».

Такой сценарий развития событий вполне реален, считают эксперты. Из-за проблем с финансированием ряд банков скорректировали свои ипотечные программы. Юниаструмбанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 1%, а Москоммерцбанк принял аналогичные меры в отношении рискованных категорий заемщиков. Некоторые банки и вовсе приостановили выдачу ипотеки. Кредитные брокеры сообщали о проблемах с получением ипотечных кредитов в Москоммерцбанке, ХКФ Банке, Инвестсбербанке. До нового года ипотеку не выдает банк «Русский стандарт». При этом банкиры прогнозируют дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов.

По оценкам девелоперов, сделки по покупке жилой недвижимости с использованием кредитных средств составляют 15—20% от их общего объема. В случае отказа банков кредитовать граждан на покупку строящегося жилья застройщики прогнозируют снижение этого показателя как минимум вдвое — до 7,5%. «Нам уже звонят покупатели с жалобами на отказы банков выдавать ипотеку,— говорит коммерческий директор девелоперской компании ’СТ Групп Регион’ Дмитрий Шмелев.— Половина ’отказников’ найдет выход из ситуации. Однако другая половина откажется от приобретения жилья».

Застройщики уже придумали, как предотвратить кризис продаж на рынке жилой недвижимости. «Мы намерены предлагать покупателям жилья своеобразный аналог ипотечного кредита в виде продажи квартир в рассрочку,— говорит Дмитрий Шмелев.— При этом за счет меньших рисков, которые несет девелопер по сравнению с банком, наш продукт может быть более конкурентным». По его словам, срок рассрочки может быть увеличен с двух-трех до пяти лет, что очень близко к реальному сроку погашения банковских ипотечных кредитов. По консервативным экспертным оценкам, средний срок «жизни» ипотечного кредита в России составляет семь лет, при этом значительная часть заемщиков расплачивается с банком в течение первых двух-трех лет. Ставка при рассрочке от застройщика, по словам девелоперов, может быть на 0,5—1% ниже банковской. Кроме того, в случае рассрочки клиенту не потребуется собирать объемный пакет документов.

Однако сделать конкурентное предложение банковским заемщикам смогут только крупные девелоперы. «Сейчас на рынке не так много проектов для реализации, поэтому крупным девелоперам не нужна высокая оборачиваемость средств, и они могут позволить себе продавать жилье в рассрочку»,— говорит коммерческий директор компании «Капитал Груп» Алексей Белоусов. Маржа мелких застройщиков и компаний, строящих дома с типовой планировкой, для этого недостаточна. В результате крупные девелоперы не только не потеряют клиентов, приобретающих квартиры в кредит, но и получат возможность приобрести ипотечных клиентов других компаний.

В результате банки могут лишиться заемщиков, заинтересованных в получении кредитов на первичном рынке жилья. По оценкам первого зампреда правления Городского ипотечного банка Руслана Исеева, доля таких кредитов составляет порядка 15% от общего объема ипотеки. Банкам же в отсутствие средств на рынке противопоставить предложению девелоперов особенно нечего. «Либерализовывать программы ипотечного кредитования, особенно на рынке первичного жилья, где у банка нет залога недвижимости, дальше некуда»,— говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Впрочем, вряд ли такая ситуация продлится долго. У банкиров есть рычаги воздействия на избыточную ликвидность застройщиков. «Девелоперы очень чувствительны к кредитованию собственной деятельности, и если банки откажутся от проектного финансирования строительства жилья, у застройщиков уже не будет ни избыточной маржи, ни возможности продавать жилье в рассрочку»,— считает аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин. А Илья Зибарев добавляет, что подобные действия со стороны банков в сложившейся ситуации с ликвидностью могут последовать уже в ближайшее время.

Светлана ДЕМЕНТЬЕВА