В последний год в мировой ипотечной системе творятся пренеприятные вещи. В Америке — кризис неплатежей и обвал цен на недвижимость, в Англии — фактическая приватизация (по факту — спасение от банкротства) крупнейшего банка Norten Rock, лихорадит и континентальную Европу.
В России все мягче — «всего-навсего» выросли ставки и ужесточились требования к заемщикам. Хорошо, если кризис для нас окажется возможностью учиться на чужих ошибках. Впрочем, не только на ошибках. На фоне кризиса хорошо видна и та специфика национальных ипотечных систем, на которую стоит ориентироваться.
К примеру, пока относительно спокойно в Испании. Поэтому логично, что именно в этой стране прошла очередная рабочая встреча комитета по ипотечному кредитованию АРБ. По словам председателя комитета Андрея Крысина, из испанского опыта можно извлечь немало ценных уроков.
Наиболее тревожным среди них можно назвать то, что в Испании более 90% кредитов — с плавающей ставкой. Грубо говоря, она изменяется в зависимости от ситуации в мировых финансах, а точнее, от размера ставок кредитования на международном межбанковском рынке. Чем дороже банки занимают друг у друга, тем больше денег они требуют с клиентов. Конечно, когда мировая экономика чувствует себя хорошо, ставка может снижаться, но сейчас на дворе совсем другая ситуация…
В России продукты с плавающей ставкой пока предлагает весьма ограниченное количество банков, большинство которых — дочки иностранных кредитных учреждений. Так может, не стоит и начинать, в смысле — делать эту практику широкой? Тем более что большинство банков даже в договоре фиксированной ставки оставляют пункт о возможности ее добровольного снижения в случае существенного изменения ситуации на рынке.
Второй важный урок — испанский способ борьбы со спекуляцией на рынке недвижимости. Если в России государственная регистрация сделки обходится в символическую сумму, то на Пиренеях она составляет 10% от стоимости жилья (это без услуг риелторов и прочих сопутствующих расходов, которые добавят еще 3—7%). Таким образом, практически невозможно купить квартиру, тут же перепродать ее и получить существенную прибыль. Для этого как минимум нужно дождаться, пока цены на рынке вырастут процентов на 20—25.
Кстати, в Испании процедура госрегистрации дорогая, но при этом оперативная: она занимает всего несколько дней против целого месяца в нашей стране. И это тоже стоило бы взять на заметку.
Третий урок касается отношений банков и недобросовестных заемщиков. В Испании человек, который не платит по ипотечному кредиту в течение десяти месяцев, теряет права на квартиру в пользу банка. В России же приходится проходить через длительные судебные разбирательства и продавать квартиру на аукционе. Казалось бы, это защищает интересы граждан, но на практике скорее может способствовать обвалу рынка, что невыгодно ни банкам, ни заемщикам. К примеру, в США в результате кризиса на аукционы единовременно было выброшено большое количество домов, и по закону спроса и предложения цены на них резко упали. Более того, значительную часть этих домов никто не купил по сей день. Люди остались без крыши над головой, а банки — без денег.
Наконец стоит обратить внимание и на структуру ипотечного рынка в Испании. Там доминируют сберегательные кассы (57%) и универсальные банки (36%), кооперативам остается всего 6%. В России система стройсберкасс пока не развита в первую очередь потому, что не существует необходимой законодательной базы. Ситуация может измениться в ближайшее время: Госдума, вероятно, закроет этот пробел в осеннюю сессию. Тогда российский ипотечный рынок станет ближе к европейской модели вообще и ее немецкому и испанскому вариантам в частности. А эти системы, как показывает практика, оказались в условиях кризиса куда более жизнеспособными, чем американская.
Алексей ШЕВЧЕНКО
