Железобетонная альтернатива

Начавшаяся девальвация рубля ставит вопрос о поиске альтернатив банковским вкладам. Может ли в российских условиях стать такой альтернативой покупка жилья?

На рынке сложилась интересная ситуация. Банк России активно борется с банками, которые привлекают средства населения под повышенные проценты, что уже стало причиной снижения средней ставки по рынку. Ставшие регулярными с осени прошлого года отзывы банковских лицензий (в том числе у крупных банков) как минимум не повысили доверия граждан к банковской системе. Особенно у людей, обладающих суммой сбережений в несколько миллионов рублей. Да, существующая система страхования вкладов позволяет закрыть риски, разложив по 700 тыс. рублей в несколько банков. Только, как показывает опыт, люди не стремятся это делать. Банальная лень тому причина или надежда на авось, но налицо значительное количество пострадавших вкладчиков с крупными депозитами, которые не покрываются страховкой АСВ.

А уже, по сути, начавшаяся очередная девальвация рубля в полный рост ставит вопрос о целесообразности рублевых вкладов как таковых. Никто не захочет смотреть, как вклад под 10% годовых вдруг обесценится эдак на четверть из-за снижения курса рубля. При официальной инфляции на уровне 6—6,5% и куда большем реальном росте цен.

Сразу возникает вопрос об альтернативе этим самым вкладам. Да, есть вложения в металлические счета или наличное золото, в ценные бумаги или паевые фонды, в наличную валюту, наконец. Все перечисленные виды инвестиций имеют свои плюсы и минусы. Основная проблема в том, что они требуют опыта и знания рынка. А что если обратиться к вечным ценностям?

Поговорим о жилье. Попробуем разобраться, в каких условиях это может быть интересным вариантом вложений. Сразу оговорюсь, что изложенное ниже не претендует на абсолютную истину.

Основные требования к объекту — ликвидность (легкость реализации) на рынке и потенциал роста цены. Это недорогая (среди аналогов) одно-, двухкомнатная квартира, расположенная в крупном городе или недальнем пригороде, с нормальной транспортной доступностью, без юридических «осложнений». Желательно избегать некондиционных квартир (первый этаж, экстремально маленькая или большая площадь, экзотические планировки и др.). Ремонт определяющего значения не имеет, его дорогой вариант может сильно повысить цену привлекательного объекта. Первичный (но не на стадии «котлована») или вторичный рынок жилья. Покупка желательна без использования кредитных средств, особенно валютной ипотеки. Отсутствие любых обременений. Обязательная проверка юридической чистоты сделки и ее предыстории.

Недостатки у такого варианта вложения средств, безусловно, есть. Например, высокий порог входа — нужно иметь как минимум несколько миллионов рублей для покупки относительно недорогой квартиры в крупном городе. Для Московской области цены на однокомнатные квартиры начинаются реально от 2,5—3 миллионов (более дешевые варианты, как правило, некондиционные). Но ведь вариант и предлагается как альтернатива крупному вкладу, не подпадающему под страховку АСВ.

Если покупать на стадии «котлована», то доходность (дальнейшее удорожание квартиры), безусловно, будет больше. Однако существенно выше и ваши риски. Основной риск заключается в том, что строительство так и не начнется либо замрет на уровне этого самого котлована. Когда дом уже большей частью построен (возведена «коробка»), даже при возникновении трудностей у текущего застройщика, скорее всего, объект в конце концов будет достроен и введен в эксплуатацию. Властям сейчас объективно невыгодно наличие протестов граждан-инвесторов и долгостроя, занимающего дефицитную строительную площадку. Истории с обманутыми дольщиками многому научили местные власти.

Итак, «котлован» — это один из немногих способов получить относительно дешевое жилье для граждан с небольшим бюджетом. Но не способ сделать низкорискованные вложения.

Существуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика, юридические ошибки при экспертизе квартиры. В России действует небезызвестный закон «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ-214), есть стабильно работающие компании-застройщики. Главное, не связываться с «мутными» схемами оформления собственности, призванными помочь обойти требования законодательства о долевом строительстве. С целью снижения рисков потребуется либо внимательное самостоятельное изучение документации, либо привлечение квалифицированного юриста.

Еще одна опасность — покупка жилья на пике цен. Он наблюдался, в частности, в середине 2008 года, незадолго до кризиса. После этого для возврата рынка недвижимости на прежние позиции понадобилось несколько лет. При срочной вынужденной продаже возможен убыток. Однако жилье — это долгосрочная инвестиция, ценность которой не ограничивается только ростом стоимости.

А теперь о плюсах. Во-первых, «материальность» и ликвидность. Ликвидное жилье экономкласса если и просядет в цене, то немного и ненадолго (пример — кризис 2008—2009 годов). Спрос на него будет всегда, за исключением совсем уж крупных политических катаклизмов, вроде войн и революций. Ликвидность квартиры, конечно, ниже, чем у наличных денег или вклада. Однако невысокая цена и конкурентоспособность объекта позволят продать его на рынке в достаточно короткие сроки.

Во-вторых, устойчивость к отчуждению. Вероятность потерять жилье относительно невысока (по сравнению, например, с утратой большей части крупного вклада в частном банке). Меньшая, чем у денег, подверженность обесцениванию, что особенно актуально при девальвации рубля.

Такая инвестиция может дать и текущий дополнительный доход. Существует возможность сдавать квартиру в аренду и получать дополнительные деньги (пусть и небольшие, зато не требующие особых усилий). Наконец, наличие собственного жилья — это серьезная социальная гарантия для собственника и его родных и место, куда можно отселить подросшее потомство.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции