​«Хрущевские» финансы: за чей счет банкет

Дискуссия о программе «реновации» кварталов московских пятиэтажек пока в основном концентрируется на достаточно умозрительных рисках (вроде массовых переселений в Новую Москву) и в меньшей степени на деньгах. При этом вопрос управдома Бунши из известного фильма — «За чей счет банкет?» — остается основным.

Кого на банкете угостят, вполне понятно.

В первую очередь это застройщики. Строительный сектор в упадке, и его перезапуск за счет мегапрограммы с более низкой прибыльностью, но большими объемами выгоден крупнейшим строительным компаниям, которых допустят к этому пиршеству.

Во вторую очередь это жители пятиэтажек и других домов, попадающих под реновацию, — скорее, будет идти борьба за более приоритетное расселение. В процессе расселения хрущевок сложилась практика делать это «без шума и пыли». В последние несколько лет практически не было случаев сильного недовольства или несогласия с переселениями. Более того, риск массовых выселений в худшие районы маловероятен — именно потому, что недовольство не нужно застройщикам и мэрии (а шум и массовые протесты работают куда лучше, чем сервильные суды). Повышение этажности даст возможность сильно не обижать, а новые квартиры даже при сопоставимом метраже будут лучше предыдущих. Естественно, возникнут расходы на ремонты — но их все равно приходится делать раз в какое-то время. А людей, сделавших шикарные ремонты в хрущевках, все-таки явное меньшинство. Потенциальные покупатели квартир в Москве также выиграют — за счет новых вариантов и (скорее всего) более низких цен в собянинских кварталах.

А вот счет прилетит всем жителям Москвы, причем сразу с нескольких направлений.

Во-первых, финансирование существенной части проекта будет осуществляться за счет городского бюджета. Из тех материалов, которые опубликованы к настоящему моменту, реализация программы в полном объеме займет около десяти лет (расселение хрущевок старых серий началось еще в середине 1990-х и продолжается до сих пор) и будет стоить около 3 трлн рублей. Из них на бюджет, по нашим оценкам, ляжет около 1 трлн, или 100 млрд в год. При этом через некоторое время город получит профит от роста налогов на недвижимость и довольно быстрый рост налогов от всплеска экономической активности (строительство и ремонт), вызванной перезапуском строительного сектора. Однако пока никаких оценок финансовых плюсов и минусов мы не увидели.

На фоне запланированных расходов почти в 2 трлн рублей в год сумма выглядит подъемной. Запланированный дефицит в 215 млрд рублей не должен никого пугать: Москва планирует бюджеты весьма консервативно, и, как следствие, профицит вместо дефицита — нередкое явление. В прошлом году профицит составил 115 млрд рублей, это сопоставимо с годовыми расходами на новый проект.

При необходимости Москва, имеющая крайне низкий уровень долга, может легко и дешево одолжить. Более того, при существующей бюджетной политике регионам и городам федерального подчинения выгодно прибедняться. В том числе поэтому Москва отказалась от части федеральных выплат. Но существенные остатки на городских счетах и потенциальный профицит бюджета — это повод к «раскулачиванию». Так что возможность потратить очень кстати.

Во-вторых, за банкет заплатят все московские собственники жилья. Ожидающийся рост предложения массового и относительно недорогого жилья вблизи от метро заморозит интерес к вторичному жилью, спрос на которое, по последним данным, упал вдвое. Более того, у многих ипотечников снизится стоимость заложенных квартир, что сделает ипотеку еще более тяжелым бременем. Спрос на новостройки в дальних районах также окажется под давлением, а неопределенность со сроками перестройки конкретных кварталов может держать рынки в отдельных районах в параличе годами. С финансовой точки зрения в период неопределенности выжидание может оказаться самым разумным результатом.

В-третьих, владельцы ипотечных квартир в домах, гарантированно или потенциально подлежащих реновации, оказываются в юридическом вакууме. Гражданский кодекс прописывает замену залогов в случае принудительного изъятия, и в большинстве случаев «собянинки» по качеству окажутся не хуже старых квартир. Однако потребуется новая оценка и расходы на переоформление, к тому же стоимость квартир может оказаться ниже исходной. Опять же процесс перехода прав собственности может иметь перерывы, что создает проблемы для кредиторов. На практике уже были прецеденты «провалов» при принудительном расселении ипотечных квартир — а таких объектов, скорее всего, тысячи, даже с учетом осторожности банков при кредитовании под залог квартир в хрущевках.

Очевидно проигравшими будут и владельцы малых бизнесов в домах, подлежащих сносу, — законопроект, внесенный в Думу, достаточно жесткий и к гражданам. А бизнесу московские власти давно сказали «не прикрываться бумажками о собственности». Но под угрозой оказываются десятки тысяч рабочих мест (куда больше, чем от «ночей длинных ковшей») и налоговые поступления, в том числе в федеральный бюджет и внебюджетные фонды.

Сама по себе массовая реновация может быть полезной и для города, и для экономической активности. Но в административном раже нельзя допустить избыточного ослабления прав собственников жилья и их финансовых интересов. Например, снижение защищенности собственников и уровня их судебной защиты должны быть ограничены во времени и по категориям жилья. Внесенный в Думу законопроект о поправках к Жилищному кодексу в нынешнем виде оставляет слишком много лазеек для его применения в интересах властей и застройщиков вовсе не при реконструкции пятиэтажек. Фонды капремонта не отличаются прозрачностью, и к новому Фонду реновации должны предъявляться требования по прозрачности управления и финансовых потоков. Нужно потребовать расширения права на обжалование переселений в судах или хотя бы медиации, защиты прав бизнеса и интересов кредиторов. Обязательно надо прописать в законе требование эквивалентной замены объектов в собственности не только по метражу, но и по стоимости.

К сожалению, Мосгордума слишком подконтрольна мэрии. И все вопросы должны быть заданы в Госдуме при обсуждении законопроекта об изменениях в Жилищный кодекс. Достаточное количество федеральных депутатов имеют собственное мнение, отличное от позиции московских властей. СМИ и НКО также должны держать эту мегапрограмму под контролем и при необходимости идти в суды, вплоть до Конституционного суда. Подавляющее большинство москвичей, которые заплатят за праздник застройщиков и новоселье расселяемых, должны осознать свои финансовые потери и риски и бороться за их разумное снижение. Причем делать это надо уже сейчас.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции