Ипотека — это на всю жизнь

Ипотека в Британии уже давно стала основным механизмом приобретения жилья. Совокупный рынок ипотечного кредитования составляет 11,4 млн кредитов на сумму 1,2 трлн фунтов стерлингов. Последнее предкризисное десятилетие обернулось настоящим бумом как на рынке недвижимости, так на ипотечном. Но финансовый кризис и текущая экономическая ситуация вносят свои коррективы. Объемы рынка сокращаются и, судя по всему, будут и дальше уменьшаться в среднесрочной перспективе.

Рынок ипотеки — стагнация или стабилизация?

Объем ипотечных кредитов, выданных британскими финансовыми институтами, в 2010 году продолжал сокращаться по сравнению с предкризисными годами. Валовый объем ипотечного кредитования в 2010 году составил 136 млрд фунтов стерлингов, что на 7,6 млрд меньше, чем в 2009-м, и на 62% — чем в 2007-м. В среднем с начала кризиса ежемесячно одобрялось порядка 50 тыс. займов на фоне предкризисных 80—90 тыс.

Всего, по данным Council of Mortgage Lenders (британской ипотечной ассоциации), в 2010 году в Британии было выделено 529 300 кредитов на покупку жилья на общую сумму 77,1 млрд фунтов. При этом большая часть — это ипотечное перекредитование. Почти 80% всех выданных ипотечных займов приходилось на банки, порядка 15% — на строительные сберегательные кассы, остальное было распределено между другими профучастниками рынка.

Первые месяцы 2011 года не принесли существенных перемен. Валовый объем ипотечных кредитов в феврале 2011 года составил около 9,5 млрд фунтов стерлингов и практически не изменился по сравнению с январем, согласно данным, опубликованным CML. В ассоциации такую ситуации склонны рассматривать как «стабилизацию» рынка и полагают, что его объемы в 2011 году сохранятся на уровне 2010-го.

Рекордно низкие ставки

Сокращение объемов рынка происходило на фоне рекордно низких процентных ставок. По данным Банка Англии, стандартная плавающая ставка в 2010 году равнялась 4,02%, что практически в два раза меньше, чем в 2001-м (7,56%). В феврале текущего года средневзвешенная процентная ставка по рынку упала до 3,55% годовых. Отметим, что многие заемщики, воспользовавшись ситуацией с беспрецедентно низкими ставками, поторопились отказаться от фиксированной ставки по кредитам и «перекредитовались» на плавающую. В итоге в начале года ипотечные кредиты с плавающей ставкой составляли порядка 70% рынка.

Лучшие предложения по кредитам с фиксированной ставкой на пять лет — в пределах 4—5%, на два года — в районе 3%. Плавающая ставка находится в пределах 2—2,5%, т. е. в два раза ниже фиксированной ставки на пять лет. Банк Англии не менял ставку рефинансирования с марта 2009 года — 0,5%. Учитывая текущую экономическую ситуацию и предыдущие решения и заявления британского регулятора, никто не ждет революционных изменений. Даже по самым смелым прогнозам, ставка Банка Англии вряд ли поднимется больше чем на 0,25—0,5% до конца года, а в последующие годы, скорее всего, будет расти, не превышая этих темпов. Так что большой угрозы роста ставок с этой стороны ожидать не стоит. Другое дело — ограниченное фондирование, которое, возможно, окажет давление на рост ставок на рынке.

Дешево не значит доступно

Доступность ипотечных кредитов в Британии, по оценке специалистов, в 2010 году была самой низкой с 1975 года, особенно для тех, кто брал их впервые. На долю новичков в 2010-м пришлось 194 600 займов на сумму 23,3 млрд фунтов, что на 1% меньше в количественном и на 6% — в денежном выражении, чем в 2009-м. Новичкам необходимо было накопить как минимум 25% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса, чтобы найти более или менее приемлемые условия по ипотеке. И только те, кто сумел наскрести 40% на первоначальный взнос, могли выбирать лучшие условия на рынке. При средней стоимости жилья 166 798 фунтов стерлингов и средней заработной плате до налогообложения 25 900 фунтов в год — существенная сумма для большей части населения страны. На волне предкризисного роста эта проблема решалась выдачей кредитов без первоначального взноса или с минимальным взносом на уровне 5%. До октября 2008 года на протяжении десятилетия среднерыночный размер первоначального взноса по ипотеке был в пределах 10%. Но уже с конца 2008-го найти ипотеку со взносом менее 20% на нормальных рыночных условиях стало практически невозможно.

Причин такого роста первоначального взноса как минимум две. Во-первых, банки и строительные кассы при ограниченном фондировании ввели наиболее эффективную систему снижения риска дефолта заемщика. Во-вторых, до начала 2008 года все кредиты на покупку жилой недвижимости попадали в одну группу риска независимо от размера первоначального взноса. Но с января 2008-го, после введения «Базеля II», наряду с новыми требованиями по ликвидности и капиталу изменилась система оценки рисков по ипотечным кредитам и были введены новые коэффициенты. Все кредиты с LTV (долей залога) до 80% автоматически попадали в менее рисковую группу, соответственно уменьшая нормы резервирования.

Такой подход фактически закрывает дверь в заветный мир британских домовладельцев для молодого поколения. Правительство, осознавая назревающую социальную проблему, пытается решать ее различными программами гарантирования, но пока они не нашли массового применения.

Сотрудники испанского банка Santander, одного из крупнейших игроков на рынке ипотеки в Британии, подсчитали, что принц Уильям, который в минувшую пятницу соединил судьбу с Кейт Миддлтон, со своей зарплатой пилота королевских воздушных сил (37 170 фунтов) может рассчитывать на кредит в 142 000 фунтов. На эти средства в районе Виндзора, родового гнезда британской монархии, можно приобрести двухкомнатное бунгало площадью 50 кв. метров или парковочное место недалеко от Вестминстера.

Ипотека длиною в жизнь

Резкий рост цен на недвижимость с середины 1990-х привел к увеличению среднего срока ипотечного кредита, который составил 25 лет. На рынке не редкость предложения и на 30, и даже на 50 лет. И если средний возраст заемщика, впервые берущего ипотечный кредит, 32 года, то неудивительно, что каждый пятый 55-летний британец продолжает выплачивать ипотеку, имея в среднем около 65 тыс. долга. Даже среди тех, кому уже перевалило за 75, около 9% остаются должниками, согласно последнему отчету одного из крупнейших британских страховщиков — компании Aviva.

Банки и строительные кассы постоянно вносят изменения в свои скоринг-системы, то ужесточая, то ослабляя требования к заемщику, но есть некоторые константы. Во-первых, для получения так называемой «резидентской» ипотеки необходимо иметь трехлетнюю «историю проживания». Вторая главная составляющая — подтверждение дохода. Для наемных работников это может быть письмо от работодателя с указанием заработной платы или квитанции о получении заработной платы как минимум за три последних месяца и справка P60 (выдается работодателем с указанием всех доходов и отчислений сотрудника за один год). Кроме того, кредитор потребует выписки с банковского счета тоже как минимум за три месяца — в расчет принимаются не только доходы, но и расходы заемщика. Так что, если ваш годовой доход едва переваливает за три десятка тысяч фунтов, специалисты советуют воздержаться от экстравагантных покупок типа последней модели смартфона или сумочки от Ани Хиндмарч.

Для тех, кто работает на себя или предпочитает не работать вообще, список документов гораздо шире — кредитор потребует как минимум финансовую отчетность за последние два года и выписки по счету за последние 12 месяцев, а также налоговую декларацию. В качестве дохода рассматриваются дивиденды, прибыль, доход от аренды недвижимости либо другой собственности.

Получить кредит можно и без доказательств текущего дохода. Если заемщик владеет свободными средствами или активами на сумму от 1 млн фунтов. В этом случае нужно предоставить документы о владении недвижимостью, выписки по банковским вкладам или счетам ценных бумаг и т. д.

При расчете рисков кредитор будет учитывать и такие факторы, как наличие несовершеннолетних детей и их количество. Так, бездетная работающая пара имеет шансы занять гораздо более существенную сумму, чем семья с детьми.

Кроме того, кредитор потребует подтверждения наличия первоначального взноса и его происхождения в случае неожиданного появления на счете.

В целом специалисты подтверждают, что требования к заемщику и количеству требуемых документов сильно ужесточились в последние несколько лет и одного паспорта с улыбкой на лице уже недостаточно, чтобы внушить доверие кредиторам. В условиях роста просрочки по ипотеке такой подход видится вполне оправданным и в конечном результате сыграет на руку «хорошим» заемщикам.

Камилла СПЕНС, специально для Banki.ru

Найди варианты рефинансирования ипотечного кредита в поиске по кредитам.