Банки «раскачивают» ипотеку

«Застой» на столичном рынке недвижимости заставляет банки улучшать условия по ипотеке. В начале этой недели «ДельтаКредит«до конца июля продлил срок действия одобрения по ипотечному кредиту с 3 до 5 месяцев. Транскапиталбанк (ТКБ) объявил о снижении ставок по программам ипотечного кредитования с 12% до 10% годовых в валюте при покупке квартиры на вторичном рынке и в строящемся доме после получения права собственности (ранее — 12%). Также ТКБ уменьшил долю собственного взноса заемщика на приобретаемую по ипотеке квартиру на вторичном рынке жилья с 20% до 15% без изменения величины процентной ставки и увеличил срок кредитования до 25 лет.

Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) тоже снизил ставку по ипотечному кредиту с 11% до 9,25% годовых в долларах и с 15% до 10,5% в рублях, уменьшил первоначальный взнос до 10% по некоторым продуктам и увеличил срок кредитования до 25 лет. Изменяя условия ипотеки, банки надеются привлечь новых клиентов, что объяснимо: по словам экспертов, в последнее время на рынке растет только объем сделок, но не их количество.

Напомним, что спад цен на московское жилье продолжается уже восьмой месяц. По данным агентства RWAY, с начала 2007 года снижение стоимости по всем сегментам жилья на вторичном рынке составило 2,8%. В среднем квадратный метр подешевел на 150 долларов. В предыдущие месяцы, в первую очередь, снижались цены на однокомнатные квартиры и комнаты, а на многокомнатные (более 4-х комнат) иногда даже росли. За последний месяц весны, наоборот, наиболее быстрыми темпами дешевели многокомнатные квартиры (на 3,3%), а меньше всего снижалась стоимость «однушек» (на 0,6%). Несмотря на это, уровень цен все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка жилой недвижимости, отмечают в RWAY. По мнению экспертов агентства, для возвращения нормального уровня деловой активности требуется совокупное снижение цен на 15—20% от пиковых показателей осени 2006 года.

Поясняя причины увеличения сроков поиска жилья, директор по маркетингу «ДельтаКредит» Ольга Базанова сообщила, что, учитывая медленное снижение цен в последние месяцы, сегодня идеальное время для покупки хорошего жилья. «Сейчас лето, и мы решили дать клиенту возможность не торопиться и совместить приятное — традиционный летний отдых с полезным — покупкой жилья», — пояснила г-жа Базанова. По ее словам, осенью рынок недвижимости активизируется, ситуация изменится, а, значит, и необходимость в таком предложении отпадет. «Есть мнение, что цены на квартиры осенью начнут расти, поскольку темпы строительства жилья не увеличиваются», — резюмировала Ольга Базанова.

Желание банков сделать условия по ипотеке более привлекательными объяснимо. Ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости характеризуется аномально большим числом предложений и небольшим числом сделок, что свойственно для «замороженного» рынка, в котором наблюдается дисбаланс платежеспособного спроса и ликвидного предложения, отмечают в RWAY. Развитие ипотеки в 2007 году также затормозилось — в отличие от 2006 года растет только объем выданных ипотечных кредитов и то меньшими темпами, а количество выданных ипотечных кредитов и вовсе не увеличивается. «Сегодня существует более 2000 банковских программ по ипотеке, — говорит Юлия Вербицкая, директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Их число растет гораздо более быстрыми темпами, чем количество потенциальных заемщиков».

«После бурного развития ипотечного рынка в 2006 году, когда на него выходили новые игроки, рынок исчерпал свой потенциал роста за счет платежеспособных клиентов, — сказал Banki.ru Александр Пыпин, аналитик RWAY. — По нашим оценкам, в Москве проживает около 3 млн. семей. Из них только около 15% могут позволить себе взять ипотечный кредит». Однако далеко не всем из них нужен такой кредит. «Многие из этих 15% состоятельны настолько, что могут купить квартиру без всяких кредитов», — продолжает Александр Пыпин.

Он считает, что изменение условий банков по ипотеке, конечно, привлечет к ним новых клиентов, но немного. Снижение процентной ставки также не приведет к долгожданной экономии. «Если уменьшить ставку по кредиту на 1%, то ежемесячный платеж сократится на несколько десятков долларов, — уверен аналитик RWAY. — Это позволит семье, например, сходить лишний раз в ресторан, но реально сэкономить граждане смогут лишь, если ставка упадет до 7—8%». Впрочем, даже если банки дружно объявят о снижении ставок до этого уровня, радоваться не стоит. Дело в том, что обычно кредитные организации рекламируют условия, которым соответствуют только идеальные заемщики. «Обычно банк объявляет нижнюю планку процентной ставки. Но чтобы получить под такую ставку кредит, нужно удовлетворять многочисленным условиям банка. А им соответствуют единицы, — продолжает Александр Пыпин. — Причин, по которым кредитная организация может отказаться давать в долг под декларируемую процентную ставку всегда предостаточно».

Также у аналитиков расходится мнение с банкирами по поводу роста цен на жилье. По мнению RWAY, рост на рынке не начнется, как минимум, до весны 2008 года. «Наиболее вероятно, что жилье будет продолжать дешеветь на 1—1,5% в месяц до марта 2008 года, т. е. до президентских выборов, — продолжает Александр Пыпин. — Московский квартирный рынок сейчас не интересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности». По его словам, реальные доходы населения и отложенный спрос также еще много месяцев будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более, что долговечность и высокие потребительские свойства квартир как товара позволяют им спокойно дождаться лучших времен, убежден аналитик.

Светлана БАРСУКОВА, Banki.ru