Недвижимость добывает проценты

Земельные ПИФы и фонды недвижимости становятся ближе к народу и интереснее для банков и управляющих компаний

Два-три года назад ПИФы недвижимости и земельные ПИФы считались настоящей экзотикой среди инвестиционных инструментов. Сейчас они становятся реальной альтернативой фондам акций и облигаций. Фондовый рынок не будет расти бесконечно, говорят эксперты, а вот земля и недвижимость всегда будут в цене. Поэтому о создании таких ПИФов все чаще задумываются теперь не только управляющие компании, но и банки, которые не прочь привлечь и «розничных» инвесторов, и крупных частных клиентов в долгосрочные проекты.

Земля и недвижимость всегда в цене

Звездный час ПИФов недвижимости и земельных ПИФов пробил в 2006 году, когда на рынок вышли сразу 85 таких инвестиционных фондов. Цифра весьма впечатляющая, если учесть, что общее число «новичков» в прошлом году составило 252 фонда. На начало 2007 года в России было сформировано 124 закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФН), при этом совокупная стоимость недвижимости, которая находится под их управлением, достигает 2,68 млрд долларов.

По словам специалистов, сказалось сразу несколько факторов — прежде всего то, что в прошлом году был зафиксирован значительный рост цен и на квадратные метры, и на земельные участки. В минувшем году средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве подорожала более чем вдвое — с 1,8 тыс. до 4,1 тыс. долларов. Что касается стоимости земельных участков, то здесь темпы роста цен составили в среднем 40—50%; при этом земля, как подчеркивают эксперты, остается еще «глубоко недооцененной». Стоит ли удивляться, что при таком раскладе инвесторы проявили немалый интерес и к ПИФам недвижимости, и к земельным фондам.

Впрочем, объяснять победу земельных ПИФов и фондов недвижимости только высоким ростом цен было бы не правильным. Эксперты считают, что сказался и «фактор времени»: первые подобные паевые инвестиционные фонды появились на рынке два-три года назад, однако тогда инвесторы предпочитали делать выбор в пользу более известных инвестиционных инструментов в лице фондов акций и облигаций. С теми все было более или менее понятно: и уровни рисков, и прогнозируемая доходность. ПИФы недвижимости и земельные ПИФы, напротив, казались чем-то неясным. Бытовало убеждение, что они создаются только для «избранных»: крупных клиентов — юридических лиц, стремящихся не столько извлечь доход, сколько минимизировать налогообложение. В результате подобные паевые инвестиционные фонды воспринимались, с одной стороны, как весьма рискованные, а с другой — как «страшно далекие от народа» финансовые инструменты. Чтобы переломить это устоявшееся мнение, понадобилось ни много ни мало два года. Не последнюю роль при изменении отношения к земельным ПИФам и ПИФам недвижимости сыграло то, что неплохие результаты показали пионеры этого рынка — фонды, созданные еще в 2004—2005 годах.

Возросший спрос заставил управляющие компании активизировать свою деятельность по созданию новых ПИФов недвижимости и земельных ПИФов. «В настоящее время большинство управляющих компаний либо уже создали, либо планируют создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) той или иной категории, — отмечает директор УК «БКС — Фонды недвижимости» Роман Шайнуров. — Более того, среди игроков фондового рынка стали появляться компании, специализирующися именно на закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости».
Аналитики отмечают еще одну весьма примечательную тенденцию: в процесс создания и распространения фондов недвижимости и земельных ПИФов активно включаются банки — прежде всего, конечно, те из них, кто имеет аффилированные управляющие компании. Для них наличие таких фондов не только возможность диверсифицировать «продуктовую» линейку высокодоходных продуктов, но и шанс привлечь достаточно зажиточную и «продвинутую» категорию инвесторов. Кроме того, земельные ПИФы и фонды недвижимости сулят и банкам, и управляющим компаниям неплохие доходы: по оценкам экспертов, сумма чистых активов этих фондов в 2007 году может увеличиться на 20—30%, а средняя доходность таких фондов может превысить 30%.

Ипотечные, арендные, девелоперские

Не случайно говорят, что инвесторам всегда приходится выбирать между страхом и жадностью, то есть между своим вполне объяснимым стремлением к высокой доходности и здравой оценкой уровней рисков при вложении средств в те или иные финансовые инструменты. Проблема такого выбора возникает и в тех случаях, когда речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, которым помимо общерыночных рисков присущ еще и ряд специфических рисков.

Среди ПИФов недвижимости существует такая же градация по соотношению риск/доходность, как и среди фондовых ПИФов. «Риски, сопутствующие вложениям в земельные ПИФы, связаны с правом собственности на землю, с выбором участка, его освоением. ПИФы недвижимости — это чаще всего упаковка для девелоперских проектов — соответственно, и риски девелоперские», — говорит заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. Самыми низкорискованными здесь, как поясняют эксперты, являются ипотечные фонды, которые выкупают пулы ипотечных закладных и получают доход по ним. Весьма высокой степенью сопротивления к всевозможным рискам отличаются и так называемые арендные или рентные фонды, которые приобретают в собственность объект недвижимости и получают доход, сдавая его в аренду. «В случае рентных фондов рисков сравнительно мало — это преимущественно юридические риски, снижаются они практически полностью за счет присутствия специализированного депозитария, который утверждает все сделки», — поясняет консультант отдела управления фондами недвижимости УК «Тройка Диалог» Иван Кабулаев. Повышает привлекательность рентных фондов в глазах потенциальных инвесторов и то, что им не присущи риски, характерные для девелоперских ЗПИФов, — ведь речь в данном случае идет не о недвижимости, находящейся на стадии строительства (и, следовательно, подверженной рискам остаться недостроенной), а о готовых объектах, которые уже эксплуатируются. Конечно, при этом никто не отменяет такой риск, как возможность обесценивания внесенных объектов. Причиной этому может стать и падение престижности района расположения недвижимости, и простое обесценение конкретного здания — например, бизнес-центра класса «В» в случае появления рядом с ним бизнес-центра класса «А». По очевидным причинам свести подобные риски к нулю невозможно. Зато, как подчеркивает Роман Шайнуров (УК «БКС- Фонды недвижимости»), их можно существенно минимизировать за счет диверсификации по типам недвижимости (офисы, торговые комплексы) и по регионам.

Примером такого фонда может служить «Фонд недвижимости БКС», находящийся под управлением УК «БКС — Фонды недвижимости». Как поясняет директор управляющей компании Роман Шайнуров, в имущество фонда внесено здание бизнес-центра, находящегося в Москве. «Прирост стоимости чистых активов фонда осуществляется как за счет поступления арендных платежей, так и за счет простого удорожания недвижимости», — рассказывает специалист. Аналогичный фонд есть и у управляющей компании «Астерком»: по словам генерального директора УК Александра Кибальченко, ЗПИФН «Стратегический фонд недвижимости» инвестирует средства в московскую офисную недвижимость, которая сдается в аренду. «Стоимость паев изменяется в соответствии с увеличением стоимости офисной недвижимости, а средства, полученные от аренды, реинвестируются», — поясняет эксперт.
Как обычно, оборотной стороной уверенности инвестора в том, что его вложениям практически ничего не угрожает, является низкая доходность. По словам экспертов, такие фонды приносят своим вкладчикам от 15 до 25% годовых (в случае с ипотечными фондами доходность может быть еще ниже — на уровне 10—12% годовых). Значительно больше, по словам Ивана Кабулаева («Тройка Диалог») инвесторам могут дать инвестиции в строительные и девелоперские фонды. Управляющая компания либо вкладывает средства, привлекаемые в эти фонды, в строительство и получают долю в отстроенном объекте, либо берет на себя роль девелопера и начинает строительство самостоятельно, разрабатывая проект, покупая землю и т. д. «В этом случае юридические риски значительно выше, чем при создании рентных фондов, — подчеркивает Иван Кабулаев. — К тому же добавляются строительные риски, административные, операционные, риск изменения рыночной конъюнктуры». Зато, если повезет, доходность в этом случае может оказаться на уровне 30—40%. «Ликвидность лучших паев уже можно сравнить с ликвидностью акций компаний «второго эшелона» с капитализацией 0,5—1,5 млрд долларов», — подчеркивает Александр Кибальченко («Астерком»).

Анастасия СКОГОРЕВА