Не красота по-американски

24 июля глава ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин на встрече с журналистами сообщил, что не исключает на российском рынке ипотеки кризиса по американскому типу. К нему, по мнению главы ипотечного банка, могут привести предложения банков, ухудшающие качество кредитов — например, отмена первоначального взноса и справки о доходах. Эксперты и коллеги банкира во многом разделяют его опасения.

DeltaCredit — первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк. Входит в топ-5 ипотечных кредитных организаций РФ. По данным «Интерфакс-ЦЭА» на 1 января 2007 года, активы банка составили 12,83 млрд. рублей (112-е место), капитал — 1,13 млрд. рублей (155-е место), прибыль — 229,7 млн. рублей (138-е место). По оценкам самого банка, по итогам I полугодия 2007 DeltaCredit выдал ипотечных кредитов на сумму 245,3 млн. долларов, его кредитный портфель составил по итогам полугодия 857,7 млн. долларов. В ноябре 2005 года банк DeltaCredit стал дочерней структурой международной финансовой группы Societe Generale.

Сейчас США переживает последствия кризиса в ипотечном кредитовании. Его причиной стало ухудшение качество кредитного портфеля ипотечных компаний за счет выдачи кредитов на лояльных условиях заемщикам с низкой кредитоспособностью. В борьбе за рынок американские компании перестали требовать с заемщиков документы, подтверждающие уровень дохода, отказывались от первоначального взноса, а также закрывали глаза на преклонный возраст клиентов. Однако многие из таких клиентов не смогли продолжать расплачиваться по кредитам. В результате обанкротились около 50 ипотечных компаний США.

Через несколько лет Россия может повторить путь Америки. Дело в том, что российские банки (местный рынок ипотеки развивается по американской модели — Banki.ru) ведут себя так же, как и в свое время их американские коллеги. Например, некоторые уже выдают ипотеку без справки о доходах заемщика. «Такого делать нельзя», — заявил во вторник Игорь Кузин, предправления ипотечного банка DeltaCredit. По его словам, за рубежом существует практика покрытия рисков за счет увеличения ставок. Разница между ставками для клиентов с высоким и низким кредитным качеством может достигать 6%. Однако в России практики покрытия рисков высокой ставкой нет, говорит банкир. Если бы местные банки следовали такой логике, то ставки бы по ипотечным кредитам в рублях достигали 18—20% (при рыночной ставке 10—12%). «Но у нас никто под такие ставки не кредитует», — говорит Кузин.

Другим рискованным нововведением Кузин считает уменьшение первоначального взноса. По мнению главы банка, нормальное соотношение взноса к кредиту — это 20% к 80%. Однако некоторые игроки ипотечного кредитования снизили планку первоначального взноса до 5—10% или вовсе выдают кредиты без такового. Глава DeltaCredit считает это опасным. «Психологически, если человек не внес в покупку квартиры своих денег, он не чувствует ответственности за кредит. Это много раз доказано жизнью», — сетует Игорь Кузин. В итоге российские банки могут получить огромное количество выданных кредитов, которые будут сначала постепенно, потом быстро переходить в разряд некачественных. Сам DeltaCredit пока не готов ввести продукт без первоначального взноса.

Чтобы не допустить кризиса по-американски, российским банкам необходимо улучшать качество кредитных портфелей, отметил Игорь Кузин, добавив, что не призывает сделать ипотеку менее доступной, но более разумной. К такому подходу обязывает специфика этого бизнеса, который г-н Кузин назвал нелегким. Дело в том, что, по его словам, в ставку по ипотечному кредиту закладывается прибыль в размере 0,5%, в то время как в потребкредитовании маржа достигает 40—60%. «Поэтому сектор потребительского кредитования переварит небольшой кризис. Для рынка же ипотеки опасен каждый дефолт», — сказал г-н Кузин. По его мнению, Россия не нуждается в специальных законах, регулирующих выдачу ипотечных кредитов. «Здесь повышается роль регулятора, который должен уделять более пристальное внимание кредитным рискам», — подчеркнул банкир. Он отметил, что DeltaCredit делает ставку на качественных клиентов, разделяя их на четыре категории — клиентов с подтвержденным доходом, с неофициально подтвержденным, с неподтвержденным доходом и владельцев бизнеса. «У каждой из этих категорий — своя вероятность дефолта», — заключил глава DeltaCredit.

Коллеги Игоря Кузина и эксперты во многом согласны с ним. «Действительно, стремясь скорее занять нишу на рынке ипотечного кредитования, банки стали больше рисковать», — считает руководитель программ по жилищному финансированию IFC Елена Клепикова. Однако, выдавая кредиты без справки о доходах, они делают хуже себе, считает она. Однажды клиент может оказаться не в состоянии погашать кредит. Большинство людей не способно адекватно оценить свои финансовые возможности. «Это должен делать банк», — уверена г-жа Клепикова.

В ближайшие пять лет кризис российскому рынку не грозит из-за малых объемов ипотечного рынка, считает зампредправления Абсолют Банка Олег Скворцов. Однако в будущем проблем не избежать, говорит Михаил Бусыгин, член правления Городского Ипотечного Банка (ГИБ). Одна из возможных причин кризиса, по его мнению, — ошибки при оценке ипотечными банками кредитоспособности клиентов или закладываемой недвижимости. «Например, если клиент с каждого заработанного рубля должен отдавать в погашение кредитов 60 или более копеек, то это, конечно же, слишком высокий риск, который приведет к большому количеству невозвратов», — говорит Бусыгин. Другой тому пример — слишком оптимистичная оценка квартиры или дома в сочетании с общим снижением цен на жилье. «В этом случае опять же резко растет риск финансовых потерь для ипотечных кредиторов», — подчеркивает член правления ГИБ.

Собеседники Banki.ru не видят ничего страшного в ослаблении требований некоторых условий по ипотеке. Г-н Бусыгин из «Городского Ипотечного» считает, что можно выдавать ипотеку и без первоначального взноса, если риски будут сбалансированы. Например, если этот риск компенсируются повышенной процентной ставкой, безупречной кредитной историей клиента, его отличным финансовым положением, высокой ликвидностью закладываемой недвижимости, расширенным страховым покрытием по данному кредиту и так далее.

Елена Клепикова из IFC также считает, что в кредитах под 100% LTV (отношение суммы кредита к стоимости залога), нет ничего страшного. Но только при условии, что банки отслеживают платежеспособность заемщиков и прогнозируют изменение цен на недвижимость. Впрочем, говорит она, таких прогнозов сейчас никто не делает. «По всей видимости, банки пребывают в эйфории от неплохой доходности по ипотеке, — предполагает она. — К тому же ситуация на этом рынке хорошая и банки себя убаюкали тем, что так будет всегда. Но так не продлится вечно».

Несмотря на реальную угрозу кризиса, рынок же должен сам позаботиться о своей безопасности, вмешательство государства здесь будет лишним. «Я считаю, что нормативные акты, регулирующие условия выдачи ипотеки, не нужны», — говорит Елена Клепикова из IFC. Каждый банк сам определяет свою рисковую политику, соглашается Олег Скворцов из Абсолют Банка. «Мы для себя решили, что будем концентрироваться на залоговом кредитовании и неизменно мониторим качество кредитного портфеля банка, в том числе путем тщательного андеррайтинга заемщиков. Именно это позволяет нам на сегодняшний день иметь уровень просрочки по ипотеке меньше 1%», — сказал он Banki.ru.

Впрочем, набитых шишек все же не избежать. «Любой рынок должен пройти полный цикл развития, чтобы осознать все проблемы, которые могут возникнуть на этом пути. Для ипотеки это примерно 30 лет», — констатирует г-жа Клепикова.

Светлана БАРСУКОВА