Финансовый кризис не обошел стороной и кредитование в секторе загородной недвижимости: выросли ставки, ужесточились требования к заемщикам. Но длительного спада участники рынка не ожидают. В условиях продолжающегося роста цен на квартиры в столице многие рассматривают загородные дома как альтернативу покупке двушки в хрущевке.
В США 80% населения живет в частных домах, и только 20% — в многоквартирных. В России ситуация обратная: до последнего времени считалось, что позволить себе дом для постоянного проживания могут только состоятельные люди, у которых в черте города уже есть квартира. Сейчас ситуация изменилась. В условиях, когда жилье в столице дорожает (по расчетам экспертов агентства Irn, за декабрь-январь московская недвижимость выросла в цене в среднем на 7,9% в долларах и на 8,7% в рублях), все больше потенциальных покупателей квартир обращают внимание на загородную недвижимость. Если еще три-четыре года назад доля ипотечных кредитов, предоставляемых банками на приобретение загородной недвижимости, в общем портфеле не превышала 5%, то теперь у некоторых кредитных организаций таких заемщиков более 10%, а у иных и 15%. Среди причин взрывного роста этого сегмента эксперты называют изменения в правовой базе: в 2006 году в российское законодательство были внесены поправки, которые позволили одновременно оформлять залог на дом и на землю. С началом строительства организованных коттеджных поселков банкам стало проще классифицировать и оценивать малоэтажное жилье. Кроме того, в последние несколько лет появилась возможность получить ипотечный кредит на строительство загородной недвижимости. Банки в этом случае работают в рамках соглашений с определенными застройщиками.
Цена заемщика
Благодаря развитию практики предоставления ипотечных кредитов на приобретение/строительство загородной недвижимости многие банки ввели новые продукты, ориентированные именно на эту категорию заемщиков. «Банк «Союз» предлагает своим клиентам ипотечные кредиты на приобретение или под залог имеющейся загородной недвижимости», — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования АКБ «Союз» Павел Дядин. Максимальная сумма кредита, его сроки, валюта, в которой предоставляется заем, а также требования к заемщику и размер первоначального взноса в зависимости от кредитной организации достаточно сильно отличаются. Так, в Абсолют Банке минимальный первоначальный взнос составляет 30%, столько же в Московском ипотечном агентстве, в АКБ «Союз» — 20%. При этом в Абсолют Банке деньги предоставляют на срок до 10 лет, а в АКБ «Союз» — до 30 лет. Ставки по кредитам также сильно разнятся: от 9,5% годовых в долларах или евро до 15% в рублях. Как и в ситуации с многоквартирными городскими домами, стоимость обслуживания долга возрастает, если кредит берется на строительство дома, и снижается после его госрегистрации.
Как уже было сказано, в условиях развивающегося мирового финансового кризиса наш рынок не остался в стороне, влияние заметно в том числе и в сегменте кредитования приобретения загородной недвижимости. «Кризис ликвидности затронул весь ипотечный рынок. Основные изменения — это рост ставок и более тщательный подход к оценке заемщиков. Соответственно, изменения в андеррайтинге ограничивают возможности некоторых потенциальных заемщиков в получении ипотечного кредита», — говорит заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка «КИТ Финанс» Ирина Щеголихина. «Кризис сказался на всем ипотечном кредитовании, даже крупнейшие банки были вынуждены поднять ставки, и удорожание кредитов составило в среднем от 0,25% до 1% годовых, — соглашается начальник управления кредитования департамента кредитования и инвестирования АКБ «Электроника» Андрей Каратаев. — Однако такое развитие событий, скорее всего, связано с паникой и желанием покрыть возможные риски. Можно предполагать, что, если ситуация стабилизируется, ставки вновь снизятся». В данных условиях отказов не то чтобы стало больше, отмечает эксперт, просто банки стали медленней выдавать спорные кредиты, так как ужесточилась проверка предоставленных документов. Но с тем, что российский рынок стал заложником американской ипотеки, согласны далеко не все. «Наш банк не испытывает на себе влияния кризиса, у нас нет проблем с ликвидностью. И мы не меняли условий по нашим программам и не замедляли темпов кредитования. В том числе это касается и наших программ по кредитованию на приобретение загородной недвижимости», — уверяет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
«Финансовый кризис практически никак не отразился на развитии ипотечного кредитования загородной недвижимости», — говорит руководитель службы розничного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство» Игорь Нагорский. Во-первых, этот вид ипотеки в России только начинает развиваться. Банки в большинстве своем стараются не кредитовать под загородную недвижимость, так как она менее ликвидная, чем, например, московская квартира, а сам процесс оценки залога, ведь каждый объект недвижимости индивидуален, и проведения кредитной сделки очень трудоемкий. Дополнительным сдерживающим фактором здесь является высокая степень непрозрачности этого сегмента рынка недвижимости, когда не все банки могут оценить чистоту сделки между покупателем и продавцом. Во-вторых, потребительский спрос существенно превышает предложение. Поэтому темпы кредитования сегмента загородной недвижимости стабильно растут, отмечает Павел Дядин.
Проверка на прозрачность
Впрочем, финансовый кризис не единственная проблема для банков и заемщиков в этом сегменте. «Основные проблемы при получении подобного кредита возникают на этапе оценки недвижимости, так как оценка специализированных организаций может не совпадать с ценой, за которую недвижимость продается», — говорит Сергей Даньков. Также много проблем возникает уже на этапе юридической экспертизы, когда клиент подает документы на дом и землю в банк для проверки: часто бывают случаи, когда полноценный жилой дом по документам оказывается дачным, а дачные дома банк не принимает в залог.
Препятствия возникают также
«При проведении сделок с недвижимостью наибольшее количество споров и проблем возникает
Сделки с загородной недвижимостью нередко становятся предметом судебных разбирательств, предупреждают эксперты. Нередки факты нарушения границ межевания земельного участка, использования лесополосы (земель лесного фонда) для строительства дома, строительство в природоохранной зоне, незаконность предыдущих сделок с объектом, ненадлежащим образом оформленные документы выделения земельного участка и многое другое. Чтобы не столкнуться с предыдущими собственниками или природоохранными органами в суде, участники рынка советуют проводить тщательную экспертизу истории объекта недвижимости. При обращении за помощью в юридическое бюро беглая проверка объекта обойдется в $1,5—2 тыс., подробная экспертиза крупных участков может стоить десятки тысяч долларов. В банке и страховой компании проверка юридической чистоты земельного участка и стоящего на нем дома проводится для заемщика бесплатно. Не говоря уже о том, что и банк, и страховщик заинтересованы в качественной проверке во избежание проблем, которые в дальнейшем могут возникнуть с предметом залога.
Портрет на фоне ипотеки
«Чаще всего кредит на приобретение загородной недвижимости берут предприниматели или топ-менеджеры — люди с достатком выше среднего. Средняя сумма кредита по этой программе колеблется от $500 тыс. до $1 млн (или эквивалент в рублях), — рассказывает Сергей Даньков. — Если сравнивать эту программу с классической ипотекой, то тарифы предусматривают большую долю внесения собственных средств. Это связано с тем, что цены на загородную недвижимость менее стабильны, чем цены на квартиры». «Берут такие кредиты в основном управленцы среднего и высшего звена. Здесь нужно понимать, что загородная недвижимость также сегментируется, а значит, это могут быть и успешные менеджеры, приобретающие в дополнение к городской квартире загородную резиденцию, и семейные люди, принявшие решение сменить образ жизни и, продав городское жилье, переселиться за город», — добавляет Андрей Каратаев.
«Как правило, это люди среднего возраста, семейные, с достатком чуть выше среднего. Заметен спрос на кредиты на покупку загородного жилья и со стороны собственников бизнеса. Для таких людей загородный дом не первое жилье и не основное. Приобретая коттедж, люди хотят увеличить свое жизненное пространство», — делится опытом Ирина Щеголихина. «Если говорить о Московском регионе, в основном наши заемщики приобретают жилье экономкласса, в том числе коттеджи и таунхаусы стоимостью $250—300 тыс., расположенные в радиусе не более 40 км от МКАД.
Менее распространены кредиты на элитные дома, так как цены на них начинаются от $600—800 тыс., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о получаемом доходе для такой суммы кредита», — говорит Павел Дядин.
Еще порастем
На сегодняшний день спрос граждан на приобретение жилья вне черты города явно возрастает. Однако «ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленнее, что связано с тем, что застройщики используют достаточно специфические, нестандартные договорные схемы и аккредитовать такую компанию бывает сложно», — сетует Ирина Щеголихина. «Маловероятно, что динамика в секторе кредитования сделок на приобретение загородной недвижимости изменится очень сильно», — добавляет Андрей Каратаев. Прежде всего это связано со спросом — ждать массового притока клиентов по таким сделкам в ближайшие годы вряд ли придется. Однако с ростом доходов населения загородных домов покупается все больше и значительная доля сделок происходит с привлечением заемных средств. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможностью полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет постепенно нарастать.
«Анализируя сложившуюся ситуацию, а также анонсированные крупными застройщиками проекты по возведению «городов-спутников» вокруг столицы и крупных городов, можно сделать вывод о крайне благоприятных условиях для роста продаж загородной недвижимости, и, соответственно, мы крайне благоприятно оцениваем перспективы роста портфеля банка в разрезе ипотечных продуктов для приобретения загородной недвижимости», — резюмирует Павел Дядин.
Максим ЛОГВИНОВ
