Ипотека нам поможет?

Аналитики компании Deloitte прогнозируют существенный рост ипотечных займов в России в ближайшие пять лет. Портал Банки.ру решил выяснить, станет ли ипотека палочкой-выручалочкой для банковской розницы в условиях практически неизбежного замедления темпов роста розничного кредитования.

Драйвер или не драйвер?

В среднесрочном периоде — в ближайшие пять лет — ипотека будет одним из ключевых драйверов развития розничного бизнеса. Темпы роста ипотеки будут стабильно составлять 15—20% ежегодно, а в 2017 году доля ипотечного кредитования увеличится вдвое, составив около 8% в структуре ВВП, прогнозирует аналитик компании Deloitte Эдуард Лысенкер. По его оценкам, ипотека будет занимать около четверти совокупного кредитного розничного портфеля российских банков. Однако, подчеркивает аналитик, это возможно только в условиях роста реальных доходов населения, замедления роста цен на недвижимость и государственной поддержки ипотечного кредитования.

Такая точка зрения не нова. Еще в октябре прошлого года председатель правления ВТБ 24 Михаил Задорнов отмечал, что на фоне затухающего потребительского кредитования ипотека будет новым драйвером роста розницы.

Последние три года темпы роста ипотеки в России оставались относительно стабильными. В прошлом году совокупный ипотечный кредитный портфель вырос на 32,6%, в 2012-м — на 35%, а в 2011-м — на 31%, приводит данные ЦБ аналитик портала Банки.ру Женни Лубенец. «Ипотека обеспечила треть прироста розничного портфеля в прошлом году и порядка 25% — в 2012 году. Это довольно существенная доля, однако драйвером роста ипотеку все же пока назвать сложно. Думаю, в дальнейшем доля ипотеки в приросте розничного портфеля банков будет увеличиваться и в 2014 году составит 30—35%», — говорит Лубенец.

Полоса препятствий

На пути к доступности ипотечных кредитов для россиян по-прежнему много объективных препятствий.

Сейчас доля купленного в ипотеку жилья составляет от 20% до 50%, в зависимости от сегмента, и эта доля может измениться только на фоне снижения ставок по кредитам, говорит руководитель аналитического центра компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В середине прошлого года Министерство экономического развития и ЦБ не исключали, что в 2014 году можно ожидать снижения ипотечных ставок до 8% годовых, а в среднесрочной перспективе — до 6%. Президент РФ Владимир Путин ранее заявлял, что к 2018 году средняя стоимость рублевых ипотечных кредитов должна быть снижена до уровня инфляции. На 2018 год правительство планирует инфляцию в размере 2,2%, что при нынешних макроэкономических трендах выглядит чрезмерно оптимистично.

Пока средневзвешенная ставка по ипотеке не стремится падать и существенно превышает уровень инфляции. По итогам 2013 года при инфляции в 6,5% средняя ставка ипотечного кредита составила 12,4%. Если проследить динамику с 2011 года, то колебания ставки составляли несколько десятых процентных пунктов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует, что средневзвешенная ставка по ипотеке в 2014 году составит 12—12,5% годовых в рублях, а в случае благоприятного развития ситуации во втором полугодии 2014 года может опуститься ниже 12%.

Однако сегодня мы наблюдаем тревожный звоночек — ослабление курса рубля, говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. «Если национальная валюта будет слабеть и дальше, то это приведет к увеличению инфляции и ставки по депозитам, что станет причиной роста ипотечных ставок», — поясняет банкир.

В долгосрочном периоде цены на недвижимость не будут сильно расти из-за того, что стоимость квадратного метра и так достаточно высока в сравнении с доходами населения, а снижаться не станут из-за высокого спроса, говорит Олег Репченко. «Вероятнее всего, рост цен на жилье будет в рамках инфляции при положительной макроэкономической конъюнктуре. Если же макроэкономический фон будет плох, то может произойти снижение цен, но сильным оно не будет», — считает эксперт рынка недвижимости.

В 2011 и 2012 годах был небольшой рост цен на недвижимость в пределах инфляции, вспоминает Репченко. «В прошлом году рост цен на недвижимость в рублях составил всего 2,8%. В 2014 году цены в рублях, скорее всего, не изменятся, а в долларах будет небольшая коррекция вниз, если валюта продолжит укрепляться», — предполагает аналитик. Однако, по оценкам АИЖК, рост цен на жилье в 2013 году по сравнению с 2012-м составил 7,2%, что выше годовой инфляции.

Несмотря на разницу в оценках, существенное снижение цен на недвижимость пока не прогнозирует никто из аналитиков.

Не будут расти прежними темпами и доходы населения. В перспективе нескольких лет ожидается снижение темпов роста заработной платы, что может быть одной из причин отказа брать ипотеку при сохранении нынешней средневзвешенной ставки. По предварительным данным Росстата, реальная заработная плата в 2013 году выросла на 5,2%. По прогнозам МЭР, в 2014 году темпы роста показателя составят 3,3%. В долгосрочной перспективе, по мнению главного экономиста Альфа-Банка Наталии Орловой, темпы роста зарплат будут колебаться в диапазоне 3,3—4,7%.

Надежда умирает последней

Несмотря ни на что, потенциал развития рынка ипотечного кредитования есть, и обусловлен он сохраняющейся высокой потребностью населения в доступном и комфортном жилье, уверен аналитик АИЖК Михаил Гольдберг.

Ко всему прочему, банкам кажется привлекательным увеличение ипотечных портфелей на фоне политики ЦБ по охлаждению необеспеченного кредитования. По словам заместителя председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игоря Жигунова, вполне возможно, что в 2014—2015 годах многие кредитные организации, не предоставлявшие ипотечных продуктов, введут их. А те банки, у которых ипотека до сих пор не была ключевым продуктом, могут уделять ей больше внимания.

По словам банкира, немалый вклад в развитие сегмента внесут социальные программы. «Сейчас увеличился размер материнского капитала (он ежегодно индексируется на размер инфляции. — Прим. ред.), возросла выдача военной ипотеки, развивается программа очередников. В регионах сохраняется популярность программы ипотеки АИЖК», — говорит Жигунов.

По его мнению, ипотечное кредитование действительно будет одним из наиболее привлекательных видов банковского бизнеса в ближайшие годы. Банкам этот сегмент интересен, потому что им выгоднее покрывать риски активами, нежели выдавать беззалоговые кредиты.

Юлия ТИТОВА, Banki.ru