Ипотека расстроилась

Объем выдач ипотечных кредитов в рамках госпрограммы поддержки рынка жилищного кредитования по факту оказался гораздо меньше прогнозируемого. Банки признаются, что переоценили уровень спроса на первичном рынке жилья. Однако Минфин не собирается исключать из программы банки, которые не справляются с требованиями. Портал Банки.ру разбирался, почему госпрограмма поддержки ипотеки не оправдала всех ожиданий и чего ожидать от нее дальше.

«Давно бы умер»

Госпрограмма субсидирования ипотечного кредитования была запущена в середине марта 2015 года. В конце прошлого года, после резкого повышения ключевой ставки до 17% годовых, банки фактически свернули ипотечное кредитование. Госпрограмма как одна из антикризисных мер была призвана оживить рынок.

Суть программы жилищного кредитования в том, что банки могут выдавать ипотеку на первичном рынке по ставке ниже рыночной. Ставка по кредитам не должна быть выше, чем ключевая (на 30 июля — 11,5%. — Прим. ред.) плюс 3,5 процентного пункта. Недополученные банками за счет льгот заемщикам доходы компенсирует государство. На реализацию госпрограммы в федеральном бюджете было выделено 20 млрд рублей. Предполагалось, что общий объем ипотечных кредитов должен составить не более 400 млрд рублей. В июле было принято новое постановление правительства об увеличении лимита до 700 млрд рублей.

По условиям программы сумма кредита на покупку жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге не должна составлять более 8 млн рублей, в других регионах — более 3 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос должен быть 20% от стоимости жилья, срок кредитования — до 30 лет. Банки. участвующие в программе, должны делать заявки на сумму не менее 300 млн рублей в месяц.

По данным пресс-службы Минфина, в программе на сегодняшний день участвуют 38 кредитных организаций. Среди них крупнейшие — Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Москвы, Ханты-Мансийский Банк «Открытие», Промсвязьбанк, Абсолютбанк, Райффайзенбанк, «Возрождение», Московский Кредитный Банк. По программе работает также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как сообщал СМИ министр финансов Антон Силуанов, банки — участники программы выдали с момента ее запуска по состоянию на 1 июля 2015 года 53,3 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 92,9 млрд рублей. «Программа была запущена всего три месяца назад и уже доказала, что является одной из лучших программ государственной поддержки строительной отрасли», — заявлял Силуанов.

Представители банков, опрошенные порталом Банки.ру, признают, что без госпрограммы рынок ипотеки «давно бы умер». «Программа реально работает, это большое подспорье для рынка», — считает начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова.

«Без программы у банков нет возможности выдавать ипотечные кредиты под ставки более низкого уровня, чем ставки по вкладам населения, а средние ставки по депозитам физических лиц сейчас находятся на уровне 12—13% годовых», — говорит директор департамента потребительского кредитования СКБ-Банка Оксана Сивухина. По ее мнению, на данном этапе программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой выгодна и для банков, и для заемщиков.

Назад возврата нет

Предварительные итоги программы в банках таковы. В рамках госпрограммы в Сбербанке выдано ипотечных кредитов на сумму 77 млрд рублей, до конца года планируется выдать 200 млрд. Как сообщил заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан, за четыре месяца участия в программе банк принял 50 тыс. заявок на сумму порядка 100 млрд рублей, выдал 12,7 тыс. кредитов на сумму около 22 млрд рублей. Всего до конца 2015 года ВТБ 24 планирует выдать в рамках госпрограммы ипотеки кредитов на сумму около 100 млрд рублей.

Объем выдач в банке «Открытие» с каждым месяцем увеличивается, подчеркнула начальник управления развития залоговых продуктов кредитной организации Анна Юдина. К примеру, в июне было выдано около 1 млрд рублей в рамках программы. Всего на 24 июля объем выдач в банке оценивается в 2,6 млрд рублей. Газпромбанк за три месяца участия в поддержке жилищного кредитования выдал ипотечных кредитов на сумму 1,17 млрд рублей. В Абсолют Банке общая сумма таких займов составила 1,6 млрд рублей, в Связь-Банке — 1,69 млрд, в «Глобэксе» — 1,4 млрд, в банке «Зенит» — около 670 млн, в Московском Кредитном Банке — 470 млн рублей. «ДельтаКредит» за май — июнь выдал 660 млн рублей.

Тем не менее говорить о возвращении рынка ипотеки к докризисным временам не приходится. Согласно данным «Инком-Недвижимости», в настоящее время только каждая пятая сделка на вторичном рынке жилья происходит c использованием ипотеки. Это почти вдвое меньше, чем средний показатель прошлого года.

Неоправданные надежды

Спрос на ипотеку даже в рамках госпрограммы среди клиентов небольшой, сокрушаются представители кредитных организаций. Директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Марина Царегородцева отмечает, что «уровень спроса на недвижимость ниже ожидаемого, хотя значительно выше, чем был в начале года до запуска программы».

«В отношении объема продаж можно отметить, что по факту они оказались меньше, чем ожидалось. И банки, и застройщики переоценили уровень спроса на первичном рынке жилья», — считает начальник управления кредитования и развития взаимоотношений с клиентами Промсвязьбанка Михаил Коломиец. Председатель правления Промсвязьбанка Артем Констандян ранее заявлял, что госпрограмма по ипотеке «не до конца оправдывает те надежды, которые на нее возлагаются, по объективным экономическим причинам».

Многие банки признаются, что с требуемым объемом выдач не менее 300 млн рублей в месяц в отличие от государственных игроков не справляются. Как считает начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова, низкий спрос прежде всего связан с уменьшением доходов клиентов, с нестабильной ситуацией в российских компаниях и в целом в экономике. Так, в Локо-Банке объем выданных кредитов в рамках госпрограммы составляет порядка 30 млн рублей в месяц. В банке прогнозируют, что до конца действия программы — до марта 2016 года — объем выдачи кредитов будет несколько меньше, чем в заявке (3,15 млрд рублей. — Прим. ред.), — 1—1,5 млрд рублей. «К тому же программа распространяется только на первичный рынок жилья, а многие клиенты снимают квартиру, у них нет возможности ждать, когда достроят объекты. Поэтому обращений от клиентов не так много, даже учитывая рекламные акции с застройщиками», — комментирует Милова. В качестве примера она приводит совместную акцию с ЖК «Царицыно», где ставка в первый год ипотеки составляет всего 4,9% годовых, далее действует ставка 12%.

Об аналогичной акции рассказала и начальник управления ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка Ирина Простакова: в рамках партнерства с «Домус Финанс» в банке действует специальная ставка 7,77% на первый год выплаты кредита. «Государственная программа существенно оживила рынок ипотечного кредитования, но пока не вернула показатели выдачи к докризисному уровню», — говорит она.

По оценке заместителя начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Антона Рябова, доля выдачи по программе господдержки в банке составляет примерно 40% всех выдач по ипотеке. Большинство заемщиков на сегодня предпочитает собственные ипотечные программы банка. Основная причина — базовые ограничения применения программы: сумма, форма договора приобретения, минимальный первоначальный взнос, считает Рябов. На текущий момент банк пока также недобирает до изначально задекларированных объемов выдачи (общий объем — 5,7 млрд рублей. — Прим. ред.), в среднем недовыполнение оценивается на уровне 17% в месяц. Но, по словам Рябова, с каждым месяцем отставание сокращается. В августе банк планирует выйти на заявленные цифры — 600—650 млн рублей в месяц.

«Основные сложности в том, что сейчас неопределенная ситуация на макроэкономическом уровне. Люди видят, что недвижимость серьезно не растет в цене. Практически остановившийся рост стоимости недвижимости на вторичном рынке вызывает опасения у тех, кто рассматривал приобретение недвижимости на первичном рынке как инструмент инвестирования. Многие очень осторожно смотрят на рынок и не спешат перекладываться в ипотеку из ликвидного кэша или депозита, который был открыт по высоким ставкам в конце прошлого года», — полагает Рябов.

Начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елена Ланько напоминает, что на рынке недвижимости присутствует ярко выраженная сезонность. Поэтому было бы логично отменить помесячную привязку планов-графиков выдачи кредитов и контролировать общее выполнение плана в течение всего срока действия программы.

В Министерстве финансов о недовыполнении банками требуемых объемов по выдачам знают. «У нас есть правило, что если банк за два месяца не выдает кредиты на 300 миллионов рублей, тогда мы имеем право его лимит перераспределить в другие места», — прокомментировал Банки.ру заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Вместе с тем он подчеркнул, что санкции в отношении участников программы применяться не будут. «Сейчас мы не будем этого делать, потому что будем «переподписывать» банки на новый лимит в связи с увеличением финансирования госпрограммы. Мы не будем никого исключать. Банки, которые не справляются, скорее всего, не будут подавать заявки», — говорит замминистра.

Как оживить ипотеку

Оценки кредитными организациями перспектив рынка ипотечного кредитования в рамках госпрограммы разнятся. Так, Антон Рябов считает, что тренд осторожного поведения населения по отношению к недвижимости в конце 2014 — начале 2015 года, вероятнее всего, обернется в обратную сторону, количество ипотечных сделок будет увеличиваться.

Одна из проблем ипотеки заключается в том, что не менее 50% ипотечного спроса сосредоточено на «вторичке» и на текущий момент остается нереализованным, указывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Участники рынка признают, что было бы правильным распространить программу на вторичный рынок. «Необходимо включить в программу ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья, что позволит поддержать все сегменты рынка», — говорит Елена Ланько.

По мнению заместителя начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлии Елсуковой, выполнение планов по выдачам в рамках программы будет зависеть от дальнейшего развития экономической ситуации в стране: ключевой ставки, уровня инфляции, платежеспособности населения и потребительских ожиданий. «Одной из мер повышения привлекательности программы может стать активная работа банков с застройщиками. Совместная маркетинговая программа может предлагать заемщику скидку на приобретение объекта недвижимости или пониженную процентную ставку по ипотеке в течение льготного периода. Снижение процентной ставки по ипотеке становится возможным за счет субсидирования застройщиком недополученных банком доходов», — предполагает Елсукова. По оценкам заместителя председателя правления Абсолют Банка Татьяны Ушковой, дополнительное снижение ставок до уровня 9—10% может обеспечить рост спроса примерно на 15—20%.

Михаил Сероштан из ВТБ 24 указывает, что в настоящее время программа не распространяется на сегмент рынка жилья, реализуемого застройщиками по схеме ЖСК и через закрытые паевые инвестиционные фонды. При этом емкость данного рынка оценивается примерно в 100 млрд рублей. «Также в условиях снижения ключевой ставки механизм реализации программы позволяет снизить ипотечную ставку по программе до уровня 11% годовых без увеличения бюджета на ее реализацию, что может повысить доступность и привлекательность предложения для потребителя, а также стимулирует дополнительный спрос», — считает Сероштан. Дополнительным фактором повышения емкости и эффективности программы, по его мнению, может стать увеличение максимальных сумм кредитования в рамках программы — до 10 млн рублей в Московском регионе и Санкт-Петербурге и до 4 млн рублей — в других регионах. Елена Ланько называет большие цифры, которые требуются для московских заемщиков, — до 15 млн рублей. Это, по ее мнению, позволит решить существующую сейчас проблему дефицита у застройщиков в Москве объектов.

Брать сейчас!

Брать недвижимость сейчас или оставить на потом? Рассуждая на эту тему, представители банков единодушны в своих оценках. Брать — если объект не рассматривается в качестве инвестиций. «Если в семье остро стоит квартирный вопрос, не стоит затягивать с его решением. Сейчас условия приобретения недвижимости находятся на вполне доступном уровне, а большое количество строящихся объектов позволит быстро подобрать подходящую квартиру», — считает Оксана Сивухина. По мнению Антона Рябова, для людей, которые рассматривают ипотеку, чтобы решить жилищный вопрос, сейчас действительно удачное время, чтобы это сделать — ставки на привлекательном уровне.

К тому же количество участников госпрограммы в перспективе может сократиться, считают собеседники Банки.ру. «Можно предположить, что при дальнейшем снижении ключевой ставки, а значит — сокращения размера субсидии, какие-то банки могут сделать акцент в сторону собственных программ. Банки, для которых разница между ценой привлечения ресурсов и размещения с учетом компенсации не будет покрывать операционные расходы, могут принять решение не выдавать ипотеку по программе», — предполагает Рябов.

«Требование к ежемесячному объему выдач на уровне 300 миллионов рублей, безусловно, является амбициозным. Соответствовать ему будет непросто многим игрокам рынка ипотечного кредитования», — соглашается начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.

Анна БРЫТКОВА, Banki.ru