Как развивается один из крупнейших в Европе спортивно-девелоперских проектов «ВТБ Арена парк» и повлиял ли на темпы строительства экономический кризис?
— Реализация проекта «ВТБ Арена парк» выходит на финишную прямую. Когда и какие объекты будут сдаваться? Как продвигается строительство стадиона?
— Строительный этап реализации проекта завершается, начинается его активная общественная и спортивная жизнь. Первым готовым объектом «ВТБ Арена парка» станет «Хаятт Ридженси Москва Петровский парк» — первый отель этой категории семьи «Хаятт» в Москве. Одновременно с ним начнет функционировать и корпус апартаментов. В распоряжении клиентов 298 номеров отеля и 56 полностью отделанных апартаментов премиум-класса с отдельным сервисом от «Хаятт». Апартаменты можно приобрести в собственность или снять в длительную аренду.
На второй квартал следующего года намечено официальное открытие Центрального стадиона «Динамо» имени Льва Яшина. Сейчас основные конструктивные работы на нем завершены. Выполнен монтаж железобетонных и металлоконструкций, налажены эскалаторы и лифты. Готово поликарбонатно-алюминиевое покрытие крыши, завершена укладка газона, установка кресел, прокладка инженерных коммуникаций. Проведены работы по реставрации и приспособлению исторической Западной трибуны. Проведена реставрация барельефов выдающегося советского скульптора Сергея Меркурова, которые более 80 лет украшали фасады северной и южной трибун стадиона. Оригиналы отреставрированных барельефов переместятся в галерею «Арена Арт», расположенную непосредственно в спортивно-развлекательном комплексе.
Разработчики проекта использовали революционные идеи в сфере строительства спортивных сооружений. Уникальность обновленного спорткомплекса будет заключаться в том, что под его крышей размещаются крытая универсальная малая и открытая большая спортивные арены. Здесь же будут расположены музей «Динамо», торговый центр и подземный паркинг. Малая арена сможет вмещать от трех до 14 тысяч зрителей, принимать матчи по хоккею и баскетболу, боксерские и теннисные поединки, а также концерты, большие театрализованные и цирковые шоу, форумы, бизнес-конгрессы и конференции. Причем в зависимости от формата мероприятия конфигурация зала будет меняться с помощью уникальных трибун-трансформеров. Крыша выполнена из специальных пропускающих свет материалов. На западном фасаде, обращенном к Ленинградскому проспекту, разместится гигантский экран площадью 850 квадратных метров.
— В чем уникальность и инновационность объекта?
— Были проведены колоссальные по объему — хотя, быть может, и не столь заметные, как строительство зданий, — работы по прокладке новых сетей на территории Петровского парка: водоснабжение, канализация, электроэнергия, теплоснабжение.
На третий квартал 2018 года запланировано открытие ТЦ «Арена Плаза», расположенного на первом этаже спортивного и концертно-развлекательного комплекса «ВТБ Арена — Центральный стадион «Динамо» имени Льва Яшина». Попасть в него можно будет как через историческую западную трибуну стадиона «Динамо» со стороны Ленинградского проспекта, так и со стороны станции метро «Петровский парк».
«Сегодня к объекту, пока не запущенному в эксплуатацию, уже приковано пристальное внимание инвесторов, поскольку он является беспрецедентным городским кластером, в котором удобно жить, работать и отдыхать, который одинаково привлекателен как для арендаторов, так и для зрителей.»
Общая сдаваемая площадь торгового центра составит 17 тысяч квадратных метров, в нем разместятся более 80 операторов торговой галереи, десять гастрономических точек в составе фудкорта, отдельные кафе и рестораны с летними террасами, спортивный клуб, отделение банка ВТБ, подземный паркинг на 700 машино-мест. В бутиках направления «спорт и мода» будут представлены актуальные марки одежды, обуви, аксессуаров и гаджетов, отвечающие самому взыскательному вкусу.
Сегодня к объекту, пока не запущенному в эксплуатацию, уже приковано пристальное внимание инвесторов, поскольку он является беспрецедентным городским кластером, в котором удобно жить, работать и отдыхать, который одинаково привлекателен как для арендаторов, так и для зрителей.
— Возможно ли, что стадион все же примет матчи чемпионата мира по футболу — 2018?
— Мы не входим в список официальных арен мундиаля. Тем не менее, если ФИФА и Оргкомитет примут соответствующее решение, стадион «Динамо» готов стать ареной для мероприятий в рамках неофициальной программы чемпионата мира. Также рассматриваются варианты устройства на территории спорткомплекса зон гостеприимства, площадок для концертных выступлений. Изучается возможность проведения на самом стадионе благотворительных матчей с участием знаменитостей из мира спорта и шоу-бизнеса. А отель «Хаятт Ридженси Москва Петровский парк» готов разместить гостей самого высокого уровня.
— Сколько мероприятий ежегодно планируется проводить на стадионе?
— На спортивной карте Европы появился новый уникальный объект, аналогов которому в мире нет — уже сегодня можно сказать, что это ультрасовременное, инновационно насыщенное, универсальное сооружение, которое еще в ходе возведения получило несколько авторитетных международных призов, в том числе MIPIM, Urban Awards и World Stadium Congress and Awards. Мы будем представлять Россию на предстоящей архитектурной биеннале в Венеции.
У команды проекта большие планы: на спортивных и концертных площадках комплекса планируются матчи «Финала четырех» Единой лиги ВТБ — 2018 и баскетбольной Евролиги-2019, Кубка Кремля и Кубка Дэвиса по теннису, крупнейшие чемпионаты фигуристов и хоккеистов, выступления звезд мировой сцены, ледовые шоу, цирковые и театральные постановки.
На данный момент компания «Арена парк Ивентс» ведет букирование концертов и спортивных мероприятий: полным ходом верстается календарь на сезон-2018/2019, принимаются заявки на 2019—2020 годы. Думаю, если мы примем до 240 мероприятий в год (что вполне реалистично), это станет неплохим показателем для стартовых сезонов эксплуатации и загрузки наших объектов.
— Проект очень масштабный и длительный. Что было самым сложным во время его реализации? Как на его финансовую составляющую повлияло введение антироссийских санкций и девальвация рубля? Когда вы озвучивали стоимость проекта, называли сумму 1,5 миллиарда долларов. Удалось ли удержаться в этих рамках? Пришлось ли пересматривать IRR?
— Пожалуй, главная трудность — то, что случилось три года назад: негативные сдвиги в экономической ситуации в стране и мире, скачки курса иностранных валют, введение антироссийских санкций, девальвация рубля. Серьезные факторы, притом что проект тяжеловесный, очень большой по объему финансирования — действительно порядка 1,5 миллиарда долларов, причем примерно треть капитальных расходов приходится не на рубли. Есть виды оборудования, особенно высокотехнологичного, «импортозаместить» которое при всех наших усилиях и желании нереально. Пришлось серьезно «переформатировать» проект. И все же мы удерживаемся в рамках заявленных объемов инвестиций, которые делятся примерно поровну между спортивной и коммерческой частью проекта.
Если говорить конкретно о спорткомплексе, то принято строить расчеты, базируясь на стоимости посадочного места. На футболе она чуть дешевле, на хоккее и баскетболе — чуть дороже. Но есть еще инфраструктура: ретейл, парковка и так далее. Так что заявленная сумма примерно в 700 миллионов долларов на спортивные объекты не увеличилась, а, наоборот, сократилась. В долларах снизилась еще и по причине девальвации рубля. В целом цена — по-прежнему в рамках нашего бизнес-плана. Возможно, несколько просели офисные ставки аренды и отельный бизнес, но по окупаемости мы остаемся в тех же цифрах, как и планировали, за счет оптимизации расходов. При этом важно отметить, что оптимизация не снизит уровень комфорта для зрителей на стадионе, который будет лучшим в Москве.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости? Началось ли оживление, или продолжается рецессия?
— После двух тяжелых лет рынок недвижимости сегодня вселяет оптимизм. В нашем разговоре с управляющим партнером, генеральным директором Cushman & Wakefield Сергеем Рябокобылко прозвучали вдохновляющие цифры: даже в 2015—2016 годах объем сделок аренды и продажи на офисном рынке Москвы превышал один миллион квадратных метров в год. В этом году ожидается, что сумма сделок превысит 1,5 миллиона квадратных метров. Фактически конечные пользователи недвижимости использовали период репрайсинга для того, чтобы откорректировать свои расходы в соответствии с реалиями рынка. Практически все арендаторы смогли сократить свои расходы и перевести арендные платежи в рубли. К концу 2017 года рынок достиг равновесия. При сохранении относительно высокой для Москвы доли вакантности в 16% рынок демонстрирует неплохие обороты. Сегодня на первый план выходит уже не средняя вакансия по рынку, а срок экспозиции каждого конкретного объекта. Рынок позволяет при грамотном подходе и конкурентной цене сдать в аренду помещение в течение 9—12 месяцев.
Однако падение ставок и переход рынка в рублевую зону означает, что строительство новых объектов затруднено. Сегодняшний уровень ставок и по-прежнему высокая стоимость проектного финансирования для коммерческих проектов не позволяют получать ожидаемую девелоперскую маржу. В этой связи можно предположить, что уже сегодня рынок оттолкнулся от нижней точки и в 2018 году произойдет уверенный рост арендных ставок на уровне 5—10%. При этом новое предложение в результате запуска девелоперского цикла на офисном рынке Москвы можно ожидать не ранее 2021 года. В этой связи можно считать, что проект «ВТБ Арена парк» выходит на рынок в исключительно удачное время.
«Новое предложение в результате запуска девелоперского цикла на офисном рынке Москвы можно ожидать не ранее 2021 года. В этой связи можно считать, что проект «ВТБ Арена парк» выходит на рынок в исключительно удачное время.»
— Как будет происходить взаимодействие с футбольным клубом «Динамо»?
— Мы тесно и плодотворно взаимодействуем с коллегами из футбольного клуба, с динамовскими болельщиками с первых дней реализации проекта. Постарались учесть все их замечания и пожелания еще на стадии проектирования, да и по ходу строительства. Яркими страницами в биографии нашего проекта стали совместные динамовские субботники в рамках кампании «Построим стадион вместе!». А самым волнующим событием стала закладка капсулы будущим поколениям динамовцев.
Очень надеемся, что возвращение команды и ее болельщиков к родным пенатам придаст ей дополнительный импульс и добавит сил в нелегкой борьбе с соперниками. А пока 22 октября 2017 года, в день рождения великого Яшина, мы презентовали готовое футбольное поле и символично передали стадион трем поколениям динамовцев. Ну и конечно, желаем ФК «Динамо» долгожданной победы в чемпионате России!
Беседовала Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru
В день рождения Льва Яшина, 22 октября 2017 года, состоялась презентация обновленного стадиона «Динамо» для общественности, футболистов и СМИ. Подробности читайте на Finparty.
