Конец ипотеки под «нулевой процент»: как ЦБ будет с ней бороться

Центробанк планирует применять меры в отношении ипотеки от застройщика, по которой предлагают «маркетинговые» ставки в 1% и ниже, поскольку подобные условия вводят заемщиков в заблуждение, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на прошлой неделе. Опрошенные «Ведомостями» эксперты предположили, как регулятор может бороться с этой практикой.

«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — говорила Набиуллина.

В ЦБ не уточнили, какие меры собираются применять.

Как работает такая ставка

Программы с околонулевыми ставками предлагаются как со стороны застройщика, так и со стороны банков, поясняет аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. В первом случае застройщик предлагает получить ипотеку у банков-партнеров. Во втором околонулевая ставка предлагается при покупке новостройки у участников спецпрограммы банка в рамках проектов с эскроу.

Субсидирует низкую ипотечную ставку не банк, а застройщик, деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры.

Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20–40% стоимости жилья. Поэтому застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. Покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20–25%.

Что может сделать ЦБ

На данный момент законодательство не содержит мер, направленных против субсидированной ипотеки, говорит юрист коллегии адвокатов Delcredere Карина Анненкова, но ЦБ может установить минимальную разрешенную ставку по ипотеке.

Регулятор будет оказывать влияние на банки, чтобы не допустить широкого втягивания кредитных организаций в подобные продажи, согласен адвокат и партнер юридической компании Legalplant Евгений Пугачев.

Рыночных мер к застройщикам в данном случае нет и не может быть, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. По его словам, субсидированные кредиты сильно помогают отрасли, позволяя поддерживать просевший в последние месяцы спрос на новостройки. ЦБ может выпустить какие-то запретительные нормативные акты, предполагает он, но это приведет к ограничению конкуренции на рынке новостроек.

К концу года количество подобных предложений на рынке сократится и ситуация изменится без дополнительных мер, полагает заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов, но сейчас околонулевые ставки оказывают ипотечному рынку хорошую поддержку. Эксперт предлагает разработать требование к застройщикам раскрывать информацию о формировании цены и условиях продажи.