Введение ипотечного страхования позволит снизить ставки для тех заемщиков, у которых нет денег на большой первоначальный взнос. Об этом в интервью «Коммерсанту» заявил президент получившей вчера лицензию Росстрахнадзора страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (СК АИЖК) Леонид Векшин, поясняя необходимость развития рынка ипотечного страхования в России.
По его словам, первое обсуждение такого механизма, как ипотечное страхование, в России началось еще в 2002 году. Вопрос о целесообразности создания при АИЖК дочерней страховой компании был поднят в 2008 году, когда началась работа над долгосрочной стратегией развития рынка ипотечного кредитования (до 2030 года). Как указал Векшин, в итоговом варианте компания несколько отличается от изначальной концепции. Так, страховую компанию было решено создавать без филиальной сети, а прямое ипотечное страхование, услуги которого, как первоначально предполагалось, СК АИЖК могла предоставлять в случае необходимости, сейчас полностью отданы на откуп рыночным страховщикам. СК АИЖК отведена роль перестраховщика.
«Мы уже заключили 11 соглашений со страховщиками, в том числе с крупнейшими», — отметил Векшин, назвав в их числе такие страховые компании, как «Росгосстрах», ВСК, «АльфаСтрахование», «МАКС», «РОСНО», «Основа», «Согласие», «Энергогарант», «Пари», «Сургутнефтегаз», «Транснефть».
Также в ходе согласования концепции ипотечного страхования по предложению Минфина было решено для снижения возможных рисков в системе ограничить объем перестраховочной деятельности СК АИЖК. «Ограничение на долю ипотечного страхования в общем объеме рынка ипотечных кредитов было установлено в размере 20%. Дополнительно были ограничены риски, которые принимает на себя СК АИЖК. Мы будем перестраховывать не 100%, а не более 80% рисков первичных страховщиков, предоставляющих банкам и заемщикам услуги по ипотечному страхованию», — уточнил глава СК АИЖК.
Поясняя необходимость развития в России механизмов ипотечного страхования, Векшин указал: «До 2009 года половина ипотечных кредитов была выдана с первоначальным взносом ниже 30%. Сейчас такие кредиты банки, за исключением Сбербанка, недавно предложившего кредит с 20-процентным взносом, не выдают». При этом он отметил, что, согласно результатам опроса, который проводился в начале 2009 года, «потенциальных заемщиков, которые могли собрать средства на оплату 30% взноса, в четыре раза меньше, чем тех, которые могут собрать 10%».
Использование механизмов ипотечного страхования позволяет значительно уменьшить стоимость кредита для таких заемщиков, уверяет Векшин, подтверждая свои слова расчетами: «Например, ставка по ипотечному кредиту Сбербанка с 20-процентным первоначальным взносом — 14,5% годовых. У нас такого продукта сейчас нет, ставка же по кредиту АИЖК с 30-процентным первоначальным взносом — 11%. Таким образом, в отсутствие ипотечного страхования за увеличение риска от снижения размера первоначального взноса кредитор требует с заемщика 3,5% от суммы кредита ежегодно. По нашим расчетам, за кредит с 20-процентным первоначальным взносом и ипотечной страховкой заемщик бы заплатил 11,25% годовых (0,25 процентного пункта — надбавка за риск ликвидности: в период между дефолтом заемщика и реализацией залога кредитор не получает проценты, на которые рассчитывал. — Прим. ред.). Если перевести это в абсолютные цифры, например в ежемесячный платеж (по 15-летнему кредиту на среднестатистические 1,8 миллиона рублей), то при ставке в 14,5% годовых его размер составил бы чуть меньше 20 тысяч рублей, при ставке в 11,25% — чуть больше 16 тысяч. Разница в объеме ежемесячного платежа — 17%, в общем объеме выплат в пересчете на весь срок кредита — 14% (3 миллиона рублей против 3,5 миллиона). Теперь сравним эти цифры со стоимостью страховки — 1—4% от суммы кредита разово».
По словам Векшина, развитие такого инструмента, как ипотечное страхование, дешевле для бюджета, чем ряд других антикризисных мер в этой сфере: «Например, снижение процентной ставки по кредиту АИЖК от ВЭБа (40 миллиардов рублей) приведет к недополучению 9 миллиардов доходов по депозитам ФНБ, размещенным в ВЭБе. Средства, которые внесены в уставный капитал СК АИЖК (1,5 миллиарда), — в пять раз меньше».
При этом Векшин подчеркнул, что ипотечное страхование актуально не только в кризис, но и в «мирное время»: «Часто заемщики, допустившие дефолт, попросту не выписываются из кредитной квартиры, потому что некуда. Тогда квартира выставляется на торги с прописанными жильцами. Естественно, ее никто не покупает. По правилам торгов цена снижается на 15%, потом еще на 10%, дальше кредитор вынужден оставлять эту недвижимость за собой и подавать иск о выселении… По статистике АИЖК, 95% всех реализованных в 2009 году кредитных квартир (около 120 штук) продано с 25-процентным дисконтом. Поэтому в отсутствие страховки даже в «мирное время» банк вынужден фиксировать убыток в 25%, который потом будет требовать с заемщика. Страховка избавляет заемщика от этих дополнительных требований банка и к тому же дает дополнительные гарантии того, что квартира будет продана по максимально возможной цене».
Как пояснил Векшин, заемщику будут предлагаться два продукта — с ипотечной страховкой и более низкой процентной ставкой и без нее, но с более высокой процентной ставкой. Если заемщик не хочет страховать свою ответственность, он может выбрать второй вариант. В этом случае банк сам может застраховать свой предпринимательский риск, а страховщик — перестраховать свои риски в СК АИЖК. АИЖК будет выкупать кредиты, которые застрахованы либо заемщиком, либо кредитором. При этом глава страховой компании подчеркнул, что сами заемщики уже успели оценить преимущества страхования своих ипотечных рисков: «За почти год действия продукта без личного страхования (введен в июле 2009 года) таких кредитов было выдано 1,7% от общей выдачи в 20 тысяч кредитов за этот период».
Говоря о планируемом развитии СК АИЖК, Векшин сообщил: «Нашим бизнес-планом установлено, что в течение двух с половиной — трех лет компания должна получить рейтинг и достичь показателей финансовой устойчивости, достаточных, чтобы заинтересовать инвесторов». Он не исключил последующей продажи компании или ее части иностранному инвестору, отметив, что зарубежные страховщики и перестраховщики уже интересовались выходом в этот сегмент страхового рынка России и как раз и давали рекомендации создать сначала государственную компанию, чтобы обеспечить этап становления рынка.
