Недвижимость больше не финансовый актив

Инна Лунёва: Всех приветствую! Это «Частное мнение» Антона Табаха, доцента экономического факультета МГУ, руководителя проекта «Жилфин». Поговорим о том, куда движется недвижимость.

Антон, нужно ли сейчас покупать жилье? Многие известные и богатые люди снимают его.

Антон Табах: Аренда. Постепенно рынок этот цивилизуется, хотя медленнее, чем этого хотелось бы. И для многих это вполне разумный выход. Более того, люди, которые последние несколько лет не покупали, а арендовали жилье, они в очень большом плюсе. Это некоторый урок, извлеченный из последнего кризиса. Поэтому жесткое предпочтение покупки – опять же не во всех случаях. У нас, например, есть такой фактор, как наличие регистрации, которая дает некоторые блага. Но если блага есть от семейной квартиры, дальше во многих случаях аренда разумна и выгодна. Ипотека сейчас дешевеет – как вследствие общего падения в России процентных рублевых ставок, так и из-за специальных госпрограмм, которые стимулируют приобретение недвижимости в ипотеку. Семейная ипотека, разнообразные региональные программы, льготы по налогам, вычеты имущественные…

– Так имеет ли смысл тогда сейчас брать ипотеку? Или подождать? Вот вы говорите, что она дешевеет. Она будет дальше дешеветь, вслед за процентной ставкой?

– Скорее всего, для тех, кто претендует на семейную ипотеку, там, скорее всего, ставка уже зафиксирована. И ближайшие пару лет туда идти не будет.

– Там 6%.

– Да. Что касается прогнозов на общую ипотеку, то, скорее всего, мы увидим в ближайший год падение на 1–1,5%. Если посмотреть, то никто не мешает рефинансировать, когда ставка упадет. С другой стороны, демографическая ситуация, ситуация с предложением жилья, ситуация с устареванием существенной части «вторички» способствуют его удешевлению. Получается, что в ближайшее время не стоит жилье рассматривать как актив, на котором можно было бы обогатиться. Именно как финансовый актив это не самое лучшее приобретение. То есть доходность будет вряд ли больше, чем по депозитам, а то и меньше. Поэтому, если есть возможность обождать, скорее всего, торопиться никуда не надо. Этот поезд никуда не уйдет.

– Президент сказал, что хочет видеть ставку 7–8% по ипотеке. Когда мы такую ставку можем получить? Уже в этом году исполнят или нет?

– К концу года, с некоторой вероятностью, да. А то и раньше, а то и план может быть перевыполнен. Потому что при текущей инфляции текущих прогнозов на ставку, и вообще общая ситуация на рынке стимулирования уже банков к выдаче ипотеки, я не удивлюсь, если в следующем году мы увидим ставку по качественным ипотечным кредитам между 6% и 7% для всех.

– А какие риски в себе несет доступность ипотеки? Не будет ли у нас такой пузырь ипотечный?

– Ну, во-первых, надо все сопоставлять с инфляцией. Когда у нас реальная ставка сейчас, смотря, как ее считать… В любом случае, она рекордная в мире, особых пузырей создать нельзя. ЦБ недавно ужесточил правила по выдаче ипотеки с низким первым взносом. А первый взнос, во-первых, отсекает тех, кто не может платить. Во-вторых, способствует тому, то люди более исправно обслуживают ипотеку, потому что им есть что терять. В этом случае мы видим, что у нас пока до пузыря далеко именно из-за ипотеки.

– Людей, которые смогут взять под 6% ипотеку, наверное, может быть много, при рождении второго и последующего ребенка?..

– Много – это условность, в конце концов, на этот год ассигнован на субсидирование ипотеки объем в 600 миллиардов рублей. Если мы все это пересчитаем, то это, во-первых, не настолько много, а во-вторых, условия выдачи этой ипотеки таковы, что они сразу отсекают многих. От достаточно большого первого взноса, не меньше 20%, от требований к кредитному качеству. А мы понимаем, когда рождается второй, тем более третий ребенок, в это время у большинства семей – мы не берем случаи дистанционной занятости, фриланса и так далее – работает один человек. Это только новостройки. И рефинансирование старых ипотечных кредитов. В результате рынок сужается.

– Станут ли новостройки дороже «вторички»? В связи с изменением регулирования долевого строительства? Есть здесь какая-то тенденция?

– Надо смотреть на практику. Девелоперы рассказывают, что это сразу повысит стоимость.

– А экономисты говорят, что не сразу, а через три года, когда заработает схема проектного финансирования.

– Нет, экономисты говорят, что, может быть, вообще не повысит. Потому что, например, может снизить предложение. Потому что с рынка, потому что любое действие может очень по-разному влиять и на цены, на предложение, и на инфраструктуру, и на юридические аспекты. Например, вот та же проблема, которая встречается сейчас в Москве. Апартаменты против обычных жилых помещений. Вроде бы мелочь, но какое-то слово на бумажке означает очень много разных последствий. Например, что апартаменты не подпадают под законодательство о долевом строительстве. Нельзя зарегистрироваться постоянно. Да и временно тоже. Коммунальные услуги не так регламентируются, как в другом. Вроде бы мелочь, вроде бы несколько слов в бумажке. А вот именно этим отличается домик бабы Яги, домик кума Тыквы, квартира в центре Москвы и квартира в центре Лондона. Совершенно другой набор прав собственности.

Покупатели тоже не идиоты. То есть некоторое количество не совсем разумных людей среди них встречаются. Но в целом рынок более профессионализовался. Вот то, что мы в процессе реализации нашего проекта «Жилфин» в рамках повышения финансовой грамотности узнали в регионах, то есть были фокус-группы, была социология: что люди достаточно хорошо начали разбираться – именно те, кто покупает квартиры, кто берет ипотеку, – в финансовых аспектах и в содержании. И даже ипотека – лучший способ вести личный бюджет.

– «Для крупных девелоперских компаний нужно создать плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию», – так говорит президент ГК «ПИК». У нас есть системно значимые банки. Теперь у нас появляются и такие же застройщики? То есть мы всем миром спасали банковскую систему. Теперь буде спасать девелоперов?

– Ну, во многом у нас девелоперы, если мы посмотрим, кто кому принадлежит, находятся в собственности у крупных банков, в том числе и государственных. Так что это все взаимосвязанные явления. А во-вторых, пряников сладких всегда не хватает на всех. Поэтому банки, системообразующие особенно, раньше получили поддержку. А застройщиков и девелоперов, скорее всего, будут спасать на куда более жестких условиях.

– А кто будет спасать, Минстрой?

– На самом деле госбанки, Минстрой, местные власти. Все от региона зависит. Опять же спасение – вещь условная. То есть компанию могут спасти из социальных побуждений. Как и с банками, кстати. А собственников нет. И если мы посмотрим, например, что обсуждалось год назад – и пока видно, что это так, – что реновация будет спасением для московских застройщиков. С точки зрения загрузки мощностей – да. Но условия заказа от фонда реновации уже настолько жесткие, что денег на этом не заработаешь. Это очень горький хлеб.

– Что, как вам кажется, сейчас больше всего влияет на цены на недвижимость? Это ипотека? Это реновация? Или это конкуренция застройщиков?

– Все вместе. То есть сильнее всего, если мы посмотрим на общую ситуацию, влияют в первую очередь демография и предложение. Предложение может возникать разными способами. Вот сейчас на рынок выходят и активничают, то есть понятно, что есть некий фоновый объем сделок. Разводы, наследование и т. п. А есть молодые, формирующиеся. Это, кстати, не только у нас. Значительно, например, лучше изучен американский рынок. То есть в кризис молодые люди не формируют новые домохозяйства. Это ужас для застройщиков, продавцов мебели, торговцев матрасами и так далее. А когда выход из кризиса, тут же резко начинается прирост домохозяйств. Но при этом эти дети должны быть. Сейчас, если мы посмотрим на нынешнее поколение между 20 и 30 годами, это маленькое поколение, родившееся в те самые «лихие 90-е». Ну, или в самом конце 80-х. То есть после 1987 года началось существенное падение рождаемости. Этот фактор будет влиять на рынок.

– Если мы говорим про московский рынок, про реновацию, действительно ли снос старых домов, строительство новых будут толкать цены вверх. Или наоборот?

– Правильный ответ – пока не сформирована система. Но пока, если мы посмотрим, практика – критерий истины. То, соответственно, цены, если мы смотрим по объявлению. Вот, ЦИАН это публиковал, другие крупные операторы ИБН. Слушать девелоперов не надо, у них песня всегда одна.

– «Покупайте сейчас».

– Да. «Покупайте сейчас». Соответственно, цены в домах под реновацию немножко упали. Несмотря на то что, казалось бы, в квартире в доме под реновацию некая опция на расширение площадей и докупку метров по льготной цене. Плюс к тому – сейчас появились первые квартиры. Опять же очень маленькая выборка, очень малый объем. Цены не то чтобы аттракцион неслыханной щедрости. Они чуть ниже рынка. Но ключевое слово – «чуть ниже». То есть, скорее всего, цены будут сидеть примерно там же, где они были.

– Что может стать главной идеей развития рынка жилья для России?

– Надо понимать, что у нас даже у одного и того же человека могут быть совершенно разные интересы. Вот помните мультфильм «Летучий корабль»? Когда каждый обсуждает, что такое счастье. И вот оно у всех принципиально разное. Тут случай еще более тяжелый. И потому что у меня и у вас могут быть противоречивые интересы, как у собственника жилья, у нас интерес, чтобы стоимость жилья «перла». Но при этом налоги были низкие.

Как, например, у родителей детей у нас может быть мысль: ага, может, ребенку потом здесь квартиру-то прикупить. Тогда хорошо, чтобы она была подешевле. Ипотека – подоступнее. У девелопера мысль: а давайте введем какие-нибудь ограничения и сделаем так, чтобы строить можно было меньше, а продавать – подороже. А у городских властей, у каждого ведомства свое предпочтение. Поэтому нет единой идеи будущего. То есть президент озвучил в своем послании про квартиры для 5 миллионов семей. Наверное, можно считать, что общей целью является расширение предложения при стабильных ценах.

– Часто решение, инвестировать в недвижимость или нет, принимается годами, нужно психологически подготовиться, а здесь важно ощущать экономическую стабильность.

– Нет. Слово «стабильность» – плохое. Динамика.

– Динамика, хорошо. Что-то делается в этом направлении?

– У нас же есть, у ЦБ светлые идеи, что «давайте забьем инфляцию». Вот она уже «забита». После этого все к этому адаптируются, привыкнут. И будут жить в условиях низкой инфляции, которая, естественно, способствует процветанию всего и удешевлению стоимости ипотеки, когда у нас постоянно – это любимое российское развлечение – фотографируют плакат Сбербанка в Чехии, который предлагает ипотеку под 1,5% годовых, а у нас год назад было 13%. Сейчас условно 9,5%. Вот ужас-то какой, какие негодяи там работают, мироеды и т. д. Извините, а какая процентная ставка в Чехии, какая инфляция в Чехии, а на сколько лет там дают эту ипотеку, какие ставки по депозитам? То есть об этом у нас почему-то предпочитают забывать.

Поэтому, если сбудутся позитивные прогнозы, рост тем или иным образом восстановят. При этом будет низкая инфляция и низкие ставки, для рынка недвижимости вообще это будет хорошо. Но опять же, вполне возможно, это будет способствовать тому, что финансовые потоки будут в меньшей степени концентрироваться в Москве. Значит, например, по московскому рынку недвижимости от этого может быть ничего хорошего, а в тех областных центрах, где будут расти те или иные производства, там, наоборот, будут созданы стимулы для роста.

– Я после нашего разговора понимаю, что, наверное, лучше подождать с покупкой. И цены могут понизиться. И ипотечные ставки тоже. Ну, за исключением, если нет той квартиры, в которую я влюблена прямо сейчас.

– На самом деле сейчас ситуация, в отличие от более очевидных периодов, достаточно неопределенная. Потому что, еще раз, средняя динамика цен, это вообще. Рынок недвижимости всегда локален. Ситуация в конкретном районе может измениться в зависимости от совершенно местных факторов. Поэтому здесь надо понимать, что ипотека, скорее всего, будет дешевле. Но при этом не катастрофически сильно. То есть разница между субсидированной ипотекой двухлетней давности и текущей рыночной ставки – 3%. Это много. Разница между текущей ставкой и ставкой, которая, скорее всего, будет через год-полтора, – это 1,5–2%. Их можно легко компенсировать за счет рефинансирования. Это не совсем страшно. Если это семейная ипотека под 6%, то, скорее всего, если не будет нового аттракциона неслыханной щедрости от государства, дешевле не будет.

– Антон, благодарю вас за этот разговор. Это было «Частное мнение» Антона Табаха. Увидимся!