Моя страница

22 октября 2020 в 18:23

ЗПИФ недвижимости "PNK rental"

Предлагаю обсудить новый закрытый паевого инвестиционный фонд индустриальной недвижимости от PNK. Управляющая компания "А-класс" капитал. Есть похожие проекты от активо (отзывы в основном не очень хорошие), альфы и сбера. Но все они с высоким порогом входа от 300 тысяч.

Давно хотел найти подходящий мне рублёвый аналог американских REITов, обнаружил случайно.
Привлёк маленький порог входа - от 5 тысяч, и перспектива вложиться в складскую недвижимость, так как с традиционной арендой сейчас всё не очень хорошо.

Личный опыт пока положительный - неожиданно перечислили денежные средства за третий квартал в виде 36% годовых после налогов от суммы депозита (паи были куплены 20.09) - думаю ещё не отладили свои IT процессы, связываю с этим. Судя по отчёту управляющего, СЧА за третий квартал +2,87% до налогов, что тоже считаю круто. По итогу месяца сотрудничества продукт нравится.

Хотелось бы собрать больше информации и отзывов, продукт новый, информации в интернете практически нет - чтобы люди могли найти информацию.

247

505

Комментарии

99+

Сначала старые Сначала новые

Сначала старые

Показать предыдущие (4)

madmozg

22 октября 2020 в 19:13

Lada12345,
так покупатели есть, судя по росту СЧА, и даже в стакане болтается неск заявок, а вот продавцов - нет совсем, оно и понятно, фонды свежие, смысл кому то, только войдя, просидев в ОФЗ в ожидании покупки объектов в фонд -уже выходить.

Ответить

Lada12345

22 октября 2020 в 19:20

----------
Цитата

madmozg пишет:
так покупатели есть, судя по росту СЧА, и даже в стакане болтается неск заявок, а вот продавцов - нет совсем, оно и понятно, фонды свежие, смысл кому то, только войдя, просидев в ОФЗ в ожидании покупки объектов в фонд -уже выходить.
----------

это же RU000A101HY7? не могу с вами поспорить, рынок закрылся :) что-то подупали они до 302 тыс.

Ответить

madmozg

22 октября 2020 в 19:48

Lada12345,
за всю историю там 3 сделки по 1 лоту, не стал бы ориентироваться на цену последней сделки объемом 302 тыс чтобы оценивать стоимость пая))
Но да, судя по оценке СЧА, деленное на количество паев, они упали до 298850р

изображение

Но мы жестко оффтопим)

Ответить

danila1271

22 октября 2020 в 20:16

----------
Цитата

madmozg пишет:
за всю историю там 3 сделки по 1 лоту, не стал бы ориентироваться на цену последней сделки объемом 302 тыс чтобы оценивать стоимость пая))
Но да, судя по оценке СЧА, деленное на количество паев, они упали до 298850р
----------

Ну и зачем этот неликвидный кот в мешке? Тем более об УК от Альфы я вообще ни одного хорошего отзыва в сети не нашёл. Они даже не потрудились закупить фейковых :scratch:

Пока ПНК лучшим предложением на рынке выглядит, если за четвёртый квартал будет аналогичная доходность, вложусь более серьёзными суммами. А обзор ваш шикарный и исчерпывающий, спасибо. Жаль только поисковики его не проиндексировали пока, думаю форум быстрее в выдаче окажется

Ответить

madmozg

22 октября 2020 в 20:23

danila1271,
я на самом деле считаю что любые фонды недвижимости - так себе вариант. И сбалансированный портфель построенный по Asset Allocation все равно лучше. Но для себя решил что хочу бумажную недвижимость чтобы просто получать ренту, покрывающую часть расходов семьи и не видеть волатильность.
А так, в качестве единственных инвестиций имхо так себе вариант.

За трафиком не гонюсь особо, точнее гонюсь, но с целью сложить усилия в анализе интересных мне продуктов, так как копаться одному в бесконечных и изменяющихся страницах договоров и правил - так себе работа)

Ответить

danila1271

22 октября 2020 в 20:26

----------
Цитата

madmozg пишет:
я на самом деле считаю что любые фонды недвижимости - так себе вариант. И сбалансированный портфель построенный по Asset Allocation все равно лучше. Но для себя решил что хочу бумажную недвижимость чтобы просто получать ренту, покрывающую часть расходов семьи и не видеть волатильность.
А так, в качестве единственных инвестиций имхо так себе вариант.
----------

Никто и не говорит, что это отличный вариант для единственных инвестиций (только если вы не работник УК / не кушаете с коммерческой недвижимости), но как часть пенсионного портфеля / для диверсификации/кэшфлоу это то, что надо. Сам больше чем на 5% от портфеля брать не буду

Ответить

madmozg

22 октября 2020 в 20:39

danila1271,
будете ждать листинга и брать паи? или через ДУ?
Как оцениваете риск аффилированности всех компаний (ДУ, УК, девелопер). Оценщик и арендатор - сторонние, можно считать что это снижает теоретически риски.
Риск падения арендного дохода не так пугает, как риск резкого падения СЧА в результате переоценки (как оценить стоимость этих объектов, чтобы примерно понять, честно ли считает оценщик, я не знаю), или риск списаний (те самые до 10% от СЧА) со стороны УК..

тоже вижу всю бумажную недвижимость в 10% от портфеля максимум, и пнк - в 5% максимум.

Ответить

danila1271

23 октября 2020 в 00:03

madmozg
Уже взял немного через ДУ. Как раз и его опробую, к зоопарку финансовых инструментов.

Риски аффилированности мы как не инсайдеры не можем адекватно оценить, имхо. Тут каждый решает сам. Пока кажется, что ребята просто дополнительно комиссионных заработать хотят и уверены в своей крутоте. А можно подумать, что с бизнесом всё не очень гладко, и схема организована для перекладки убытков на доверчивых хомячков. Мне больше по душе первый вариант, без позитивного настроя лучше вообще деньги не вкладывать. 11% по недвижимости довольно рисковый процент, но деньги под подушкой хранить ещё опаснее.

Думаю что тут только личный опыт и некоторое время, через год можно будет первые выводы делать. Конкуренты проявили себя плохо, может хоть у пнк получится

Ответить

ivtt

23 октября 2020 в 19:55

----------
Цитата

danila1271 пишет:
Есть похожие проекты от активо (отзывы в основном не очень хорошие)
----------

А почему не очень хорошие отзывы ? Где их можно почитать ? С чем это связано ? С %% доходности , с оценкой, с большой суммой входа , с ликвидностью, с самой нишей- сети стрит-ретейл, или еще с чем-то ?

Ответить

madmozg

24 октября 2020 в 10:28

danila1271,
все таки сравниваем не с подушкой, а с альтернативными инструментами.
И личный опыт и год мало что изменит - уверен что на промежутке первого года все будет отлично, но общие риски это не изменит) Их придется оценивать в любом случае, если хочется входить долгосрочно.

А что не так с активо и альфа-потоком? Я пока издалека присматриваюсь, смотрю документы, в целом все достаточно понятно - риски ритейла присутствуют, часть магазинов на грани, еле тянут аренду и идут переговоры о снижении. Но это предсказуемо и понятно. А других подводных камней пока не возникло, как я понимаю.

Ответить

danila1271

24 октября 2020 в 17:45

Фонды альфы тоже несколько месяцев действуют, ещё рано судить.
А по активо отзывы, что доходности выше ставки депозита никто не получал из отписавшихся, на смартлабе можно почитать

Ответить

Zhogl

24 октября 2020 в 21:31

Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?

Ответить

danila1271

25 октября 2020 в 00:48

----------
Цитата

Zhogl пишет:
Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?
----------

Пишут, что управляющая компания реализует, видимо тем, кто докупиться желает / новым клиентам. А стоимость пая в отчётах рассчитывается по кварталам. Думаю деньги ещё никто выводить не пробовал)

Ответить

ligr

25 октября 2020 в 15:29

Что-то личный кабинет глючит, постоянно "Упс! Что-то пошло не так". Конечно вроде как выходные, но....

Ответить

Zhogl

1 ноября 2020 в 19:40

----------
Цитата

danila1271 пишет:
Пишут, что управляющая компания реализует, видимо тем, кто докупиться желает / новым клиентам. А стоимость пая в отчётах рассчитывается по кварталам.
----------
Маленькая частная биржа на 1 актив?
Опасно. Сама собой получается очень низкая ликвидность.

Ответить

danila1271

1 ноября 2020 в 20:13

----------
Цитата

Zhogl пишет:
Маленькая частная биржа на 1 актив?
Опасно. Сама собой получается очень низкая ликвидность.
----------

Согласен. Не факт ещё, что по цене входа дадут выйти. Хотя цена пая считается, +- должна быть она.
Ну и ждём на ММВБ

Ответить

ivtt

1 ноября 2020 в 21:22

Почитал про них в инете:
Два способа инвестировать:
Покупка паев фонда напрямую
Через доверительное управление

1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую
Первоначальный взнос 500 000р Последующие взносы: 350 000р
Управляющая компания УК «Индустриальная недвижимость»

2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»
Первоначальный взнос 5 000р Последующие взносы: 5 000р
PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
*
Если инвестировать через УК от 5 тыс. , то это не инвестиции в недвижимость, а передача денег в ДУ.
В данном случае вы не инвестируете в недвижимость, как в случае с Альфой, где, купив пай, становитесь совладельцем объекта на долю, которая соответствует количеству купленных паев. Здесь вы просто передаете деньги в доверительное управление по шаблонному договору некой УК, которая обязуется их инвестировать в ценные бумаги и производные инструменты в интересах клиента. То есть по факту ни хрена не понятно, чем вы, собственно, будете владеть.
В нашем случае вы отдаете деньги в доверительное управление какой-то УК, где управляющий фондом говорит, что вы можете начать с небольшой суммы и, если понравится, внести еще. Я такое слышу только там, где меня хотят кинуть. Но это полбеды, нюанс в том, что, предположим, вы решили заводить и выводить по 5 тыс. руб. каждый месяц. Выходит, они каждый месяц будут вызывать оценщика, чтоб оценить стоимость пая ради 5 штук? Вы в это верите?! Как тогда будет рассчитываться стоимость пая? У REIT это, к примеру, рыночная оценка, объективная и на текущий момент. А здесь? Возьмут с потолка, а захотят — вообще скажут, что инвестировали, но, простите, компания — банкрот.

Более того, ваши кровные передаются тупо в ДУ. Другими словами, вы не владеете напрямую ничем, кроме этого договора, которым сможете потом утереть слезы. Если бы был открытый ПИФ, деньгами которого управляла эта УК, то вопросов нет. За ними ведется надзор, существуют спецдепы, с которыми нужно согласовывать сделки. Здесь же — как бог на душу положит…

Инвестиции в индустриальную недвижимость PNK Rental. Вся правда и подводные камни.
*
ЧТО Я ПОКУПАЮ/ВО ЧТО Я ВКЛАДЫВАЮ?
Вы становитесь инвестором фонда индустриальной недвижимости на основании договора доверительного управления.
PNK rental

Ответить

danila1271

27 января 2021 в 13:43

Управляшка прислала отчёт. За 4 квартал 20го:
Пай вырос на 71,52, что составляет аж 4,57%, и выплата на один пай 45,05, около 2,75% к текущей цене пая.

В общем, пока всё настолько хорошо, что не по себе даже :shuffle:

Ответить

madmozg

27 января 2021 в 13:50

danila1271,
не сказал бы что хорошо. Просто продали только что купленный объект дороже. Это не вяжется с инвестиционной декларацией, но видимо пошли на это чтобы показать высокую доходность и ускорить наполнение фонда инвесторами)

Ответить

danila1271

27 января 2021 в 14:18

----------
Цитата

madmozg пишет:
видимо пошли на это чтобы показать высокую доходность и ускорить наполнение фонда инвесторами)
----------
Ну это лишь домыслы. Посмотрим, что через год-два будет, очень интересно конечно.

Кажется, что 20й они закрыли лучше, чем кто-либо из конкурентов когда-либо

Ответить

Показать еще (223)