ЗПИФ недвижимости "PNK rental"

danila1271,
все таки сравниваем не с подушкой, а с альтернативными инструментами.
И личный опыт и год мало что изменит - уверен что на промежутке первого года все будет отлично, но общие риски это не изменит) Их придется оценивать в любом случае, если хочется входить долгосрочно.

А что не так с активо и альфа-потоком? Я пока издалека присматриваюсь, смотрю документы, в целом все достаточно понятно - риски ритейла присутствуют, часть магазинов на грани, еле тянут аренду и идут переговоры о снижении. Но это предсказуемо и понятно. А других подводных камней пока не возникло, как я понимаю.

Фонды альфы тоже несколько месяцев действуют, ещё рано судить.
А по активо отзывы, что доходности выше ставки депозита никто не получал из отписавшихся, на смартлабе можно почитать

Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?

----------
Цитата

Zhogl пишет:
Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?
----------


Пишут, что управляющая компания реализует, видимо тем, кто докупиться желает / новым клиентам. А стоимость пая в отчётах рассчитывается по кварталам. Думаю деньги ещё никто выводить не пробовал)

Что-то личный кабинет глючит, постоянно "Упс! Что-то пошло не так". Конечно вроде как выходные, но....

----------
Цитата

danila1271 пишет:
Пишут, что управляющая компания реализует, видимо тем, кто докупиться желает / новым клиентам. А стоимость пая в отчётах рассчитывается по кварталам.
----------
Маленькая частная биржа на 1 актив?
Опасно. Сама собой получается очень низкая ликвидность.

----------
Цитата

Zhogl пишет:
Маленькая частная биржа на 1 актив?
Опасно. Сама собой получается очень низкая ликвидность.
----------


Согласен. Не факт ещё, что по цене входа дадут выйти. Хотя цена пая считается, +- должна быть она.
Ну и ждём на ММВБ

Почитал про них в инете:
Два способа инвестировать:
Покупка паев фонда напрямую
Через доверительное управление

1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую
Первоначальный взнос 500 000р Последующие взносы: 350 000р
Управляющая компания УК «Индустриальная недвижимость»

2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»
Первоначальный взнос 5 000р Последующие взносы: 5 000р
PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
*
Если инвестировать через УК от 5 тыс. , то это не инвестиции в недвижимость, а передача денег в ДУ.
В данном случае вы не инвестируете в недвижимость, как в случае с Альфой, где, купив пай, становитесь совладельцем объекта на долю, которая соответствует количеству купленных паев. Здесь вы просто передаете деньги в доверительное управление по шаблонному договору некой УК, которая обязуется их инвестировать в ценные бумаги и производные инструменты в интересах клиента. То есть по факту ни хрена не понятно, чем вы, собственно, будете владеть.
В нашем случае вы отдаете деньги в доверительное управление какой-то УК, где управляющий фондом говорит, что вы можете начать с небольшой суммы и, если понравится, внести еще. Я такое слышу только там, где меня хотят кинуть. Но это полбеды, нюанс в том, что, предположим, вы решили заводить и выводить по 5 тыс. руб. каждый месяц. Выходит, они каждый месяц будут вызывать оценщика, чтоб оценить стоимость пая ради 5 штук? Вы в это верите?! Как тогда будет рассчитываться стоимость пая? У REIT это, к примеру, рыночная оценка, объективная и на текущий момент. А здесь? Возьмут с потолка, а захотят — вообще скажут, что инвестировали, но, простите, компания — банкрот.

Более того, ваши кровные передаются тупо в ДУ. Другими словами, вы не владеете напрямую ничем, кроме этого договора, которым сможете потом утереть слезы. Если бы был открытый ПИФ, деньгами которого управляла эта УК, то вопросов нет. За ними ведется надзор, существуют спецдепы, с которыми нужно согласовывать сделки. Здесь же — как бог на душу положит…

Инвестиции в индустриальную недвижимость PNK Rental. Вся правда и подводные камни.
*
ЧТО Я ПОКУПАЮ/ВО ЧТО Я ВКЛАДЫВАЮ?
Вы становитесь инвестором фонда индустриальной недвижимости на основании договора доверительного управления.
PNK rental

Управляшка прислала отчёт. За 4 квартал 20го:
Пай вырос на 71,52, что составляет аж 4,57%, и выплата на один пай 45,05, около 2,75% к текущей цене пая.

В общем, пока всё настолько хорошо, что не по себе даже :shuffle:

danila1271,
не сказал бы что хорошо. Просто продали только что купленный объект дороже. Это не вяжется с инвестиционной декларацией, но видимо пошли на это чтобы показать высокую доходность и ускорить наполнение фонда инвесторами)

----------
Цитата

madmozg пишет:
видимо пошли на это чтобы показать высокую доходность и ускорить наполнение фонда инвесторами)
----------
Ну это лишь домыслы. Посмотрим, что через год-два будет, очень интересно конечно.

Кажется, что 20й они закрыли лучше, чем кто-либо из конкурентов когда-либо

Интересный факт. Ничего не утверждаю, но учитывайте мой опыт. Скомпрометированы данные карты(попытка оплаты в интернете 3ми лицами), которой месяц назад оплачивались паи PNK RENTAL в их лк. Это был единственный раз когда данные карты использовались в интернете, карта с кб за фастфуд и использовалась через гугл пэй в основном. С января не использовалась, только покупка паев в марте. Совпадение? - хз. Будьте бдительны.

K.Sloths,
логика подсказывает что у них вроде обычный эквайринг от тинькофф, данные карты ПНК не знает, если уж проводите такую связь, то надо подозревать тиньков)

madmozg, добрый вечер
На сегодняшний день прошло ровно полгода с момента опубликования вашего обзора:
https://buythedip.ru/type/estate/pnkrental.html
Как ситуация на сегодняшний день? Стоит ли сюда инвестировать ~5% от портфеля? Рассматриваю только покупку паев напрямую.
Какая выходит доходность в процентах годовых и какие перспективы? Это лучше чем ВТБ Капитал "Рентный Доход" и Альфа "Арендный Поток"? А как насчет PNK в сравнении с компанией Оскара Хартмана?
Заранее спасибо за ответ.

Street Racer,
добрый
хочу на неделе сделать сравнительный обзор пнк, альфы, втб и активо. Отдельные обзоры по ним я уже сделал, и для себя выбрал комбинацию в портфель, которую буду добирать.
Итоги по ПНК тоже хочу подбить, но просто считать доходность там не так интересно, так как были разовые факторы (продажа и переоценка), опубликую все там же...

По доле в портфеле подсказать не могу, это зависит от множества факторов. Сам выделил на секьюритизированную недвижимость около 10% всего портфеля, и это будут доли в зарубежных рейтах, и российских ЗПИФ от активо и пнк.

Покупка паев напрямую по моему и сейчас затруднена, но если купите - отпишитесь, будет полезно.

madmozg, Алексей, здрасьте ещё раз,спасибо за ответ.
Возможно я что-то неправильно понял: Чем покупка паев затруднена? Вы там пояснили, что есть 2 варианта инвестирования: Паи напрямую, и Доверительное Управление. При этом, народ сильно раскритиковал(и тут на форуме,и в комментариях у вас на сайте, и на других сторонних ресурсах) второй вариант,что якобы отдаешь деньги УК и никаких гарантий,кроме туманного договора с УК. Руководствуясь этим, написал что первый вариант (мин. сумму видел). Какие сложности с покупкой паев? И ещё вопрос, они собирались на биржу в конце 2020 года, но не вышли? Это был бы конечно самый лучший вариант,не люблю заполнять лишние документы :)

Street Racer,
сложности с покупкой на практике мне кажется там в комментариях тоже обсуждали. Коротко - интервалы допэмиссии очень короткие и редкие, а процедура затруднена личной подачей документов в офисе. Поучаствовать можно, но сложно, листинга на мосбирже не получили, официальная позиция: не устраивает низкий котировальный список, который предлагает мосбиржа молодой УК с небольшим капиталом в управлении.

----------
Цитата

madmozg пишет:
хочу на неделе сделать сравнительный обзор пнк, альфы, втб и активо. Отдельные обзоры по ним я уже сделал, и для себя выбрал комбинацию в портфель, которую буду добирать.
----------


Отлично, напишу вопросы (брейнсторм) для будущего обзора :)
- В обзоре написано, что можно купить паи у PNK напрямую от 500 т.р., но на сегодняшний день это не так? Если все же получится купить у PNK напрямую,в этом случае паи хранятся в депозитарии на моё имя? а в случае УК-нет? или в случае с УК все равно паи на мое имя в депозитарии,просто по договору с ними как бы даешь им разрешение на твое имя их купить? пока плавающие знания в этом вопросе...

- Как найти продавца паев PNK на вторичном рынке и грамотно все оформить?(без УК)

- Если паи PNK нет легкого способа купить(например нет возможности ехать в Москву для личного оформления), а покупать через УК не хочется, какой самый лучший ПИФ Недвижимсти похожий на этот,который можно просто купить на бирже через свой брокерский счет? +интересуют нюансы начисления дивидендов,они выплачиваются на счет или прибавляются к телу ПИФа(ЗПИФа)?

Ещё вопросы созрели (надеюсь,полезно будет для предстоящего обзора)

- Насколько инвестиции в "бумажную" недвижимость отличаются от непосредственного владения коммерческой недвижимостью? Склады пока особо вроде не продают, но например есть апартаменты где запрещено личное проживание,управляются как гостиница. В связи с тем что личное проживание собственника запрещено, покупаешь по сути бизнес. Доходность ~12% годовых без учета продажи апарта, и прогноз ~17% с учетом выхода(продажи) через 5-10 лет.
Как это в сравнении с владением паями PNK на бумаге,без покупки бетона?
Правильно я понимаю что в PNK не только текущая доходность(по кот. прогноз 11,5%) а ещё отдельно рост цены объектов? Или рост цены объектов уже заложен в эти 11,5?

- Все равно не понял,когда инвестируешь через УК, то даешь разрешение УК купить паи на твое имя, и они хранятся в депозитарии на твое имя, или УК просто ведет журнал дольщиков(пайщиков?) и это нигде не регистрируется?

- Очень интересно было бы сравнить инвестицию в PNK с каким-то настоящим REIT (для тех у кого есть счет в Interactive Brokers), например очень хвалят AMT(American Tower). Какие ещё рейты стоит рассмотреть и как они в сравнении с PNK.

- Если купить сейчас через УК, когда (если) PNK таки выйдет на биржу,целесообрано ли сдать свои паи УК и купить заново на бирже? или как?или попадешь на налог
Спс

----------
Цитата

Street Racer пишет:
- Все равно не понял,когда инвестируешь через УК, то даешь разрешение УК купить паи на твое имя, и они хранятся в депозитарии на твое имя, или УК просто ведет журнал дольщиков(пайщиков?) и это нигде не регистрируется?
----------

Тоже интересовал данный вопрос. Адресовал несколько вопросов УК «А класс капитал», вот, что получил:
Вопрос ПНК Рентал: Где и в какой форме я могу получить выписку из реестра ЗПИФ ПНК Рентал о принадлежащих мне паях?
Ответ: УК ежеквартально размещает отчет управляющего в ЛК инвестора.
Вопрос ПНК Рентал (пояснение): Реестр владельцев инвестиционных паев фонда (Реестр) - система записей о паевом инвестиционном фонде, об общем количестве выданных и погашенных инвестиционных паев этого фонда, о владельцах инвестиционных паев и количестве принадлежащих им инвестиционных паев, номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них инвестиционных паев, дроблении инвестиционных паев, записей о приобретении, об обмене, о передаче или погашении инвестиционных паев.
Речь идет (в вопросе) о том, где и в какой форме я могу получить выписку из реестра ЗПИФ ПНК Рентал о принадлежащих мне паях, а не об отчете Управляющего без ЭЦП.
Ответ: Паи инвестиционного фонда могут храниться в реестре и депозитарии.
Реестр предоставляет выписку прямым владельцам паев.
Паи, которые клиенты приобретают по договору ДУ с УК «А класс капитал», учитываются в депозитарии, в котором управляющая компания открывает специальный счет, учет по которому ведется обособленно.
В выписке по счету ДЕПО содержится информация:
- количество инвестиционных паев,
- указание на то, что владельцем инвестиционных паев является УК «А класс капитал» Д.У. инвестиционной стратегии.
Кому именно принадлежат инвестиционные паи в рамках стратегии управления, видит только управляющая компания.
Клиенты получают информацию о начисленных им инвестиционных паях в ежеквартальном отчете доверительного управляющего.
Для получения выписки по своему личному счету клиенту нужно обращаться в УК «А класс капитал».
При приобретении инвестиционных паев на бирже, паи учитываются на счете ДЕПО, который открывает брокер.
Приобретение паев напрямую станет возможно после листинга на бирже. Мы работаем над тем, чтобы паи стали доступны к покупке на Бирже в ближайшие месяцы.
Вопрос ПНК Рентал:"....Для получения выписки по своему личному счету клиенту нужно обращаться в УК «А класс капитал»...", Вы имеете ввиду в выписке по счету ДЕПО? Я верно понимаю?
Ответ: Учет в депозитарии ведется по общему счету УК. УК может предоставить выписку/отчет со счетов внутреннего учета о состоянии портфеля инвестора.