ЗПИФ недвижимости "PNK rental"

madmozg, добрый вечер
На сегодняшний день прошло ровно полгода с момента опубликования вашего обзора:
https://buythedip.ru/type/estate/pnkrental.html
Как ситуация на сегодняшний день? Стоит ли сюда инвестировать ~5% от портфеля? Рассматриваю только покупку паев напрямую.
Какая выходит доходность в процентах годовых и какие перспективы? Это лучше чем ВТБ Капитал "Рентный Доход" и Альфа "Арендный Поток"? А как насчет PNK в сравнении с компанией Оскара Хартмана?
Заранее спасибо за ответ.

Street Racer,
добрый
хочу на неделе сделать сравнительный обзор пнк, альфы, втб и активо. Отдельные обзоры по ним я уже сделал, и для себя выбрал комбинацию в портфель, которую буду добирать.
Итоги по ПНК тоже хочу подбить, но просто считать доходность там не так интересно, так как были разовые факторы (продажа и переоценка), опубликую все там же...

По доле в портфеле подсказать не могу, это зависит от множества факторов. Сам выделил на секьюритизированную недвижимость около 10% всего портфеля, и это будут доли в зарубежных рейтах, и российских ЗПИФ от активо и пнк.

Покупка паев напрямую по моему и сейчас затруднена, но если купите - отпишитесь, будет полезно.

madmozg, Алексей, здрасьте ещё раз,спасибо за ответ.
Возможно я что-то неправильно понял: Чем покупка паев затруднена? Вы там пояснили, что есть 2 варианта инвестирования: Паи напрямую, и Доверительное Управление. При этом, народ сильно раскритиковал(и тут на форуме,и в комментариях у вас на сайте, и на других сторонних ресурсах) второй вариант,что якобы отдаешь деньги УК и никаких гарантий,кроме туманного договора с УК. Руководствуясь этим, написал что первый вариант (мин. сумму видел). Какие сложности с покупкой паев? И ещё вопрос, они собирались на биржу в конце 2020 года, но не вышли? Это был бы конечно самый лучший вариант,не люблю заполнять лишние документы :)

Street Racer,
сложности с покупкой на практике мне кажется там в комментариях тоже обсуждали. Коротко - интервалы допэмиссии очень короткие и редкие, а процедура затруднена личной подачей документов в офисе. Поучаствовать можно, но сложно, листинга на мосбирже не получили, официальная позиция: не устраивает низкий котировальный список, который предлагает мосбиржа молодой УК с небольшим капиталом в управлении.

----------
Цитата

madmozg пишет:
хочу на неделе сделать сравнительный обзор пнк, альфы, втб и активо. Отдельные обзоры по ним я уже сделал, и для себя выбрал комбинацию в портфель, которую буду добирать.
----------


Отлично, напишу вопросы (брейнсторм) для будущего обзора :)
- В обзоре написано, что можно купить паи у PNK напрямую от 500 т.р., но на сегодняшний день это не так? Если все же получится купить у PNK напрямую,в этом случае паи хранятся в депозитарии на моё имя? а в случае УК-нет? или в случае с УК все равно паи на мое имя в депозитарии,просто по договору с ними как бы даешь им разрешение на твое имя их купить? пока плавающие знания в этом вопросе...

- Как найти продавца паев PNK на вторичном рынке и грамотно все оформить?(без УК)

- Если паи PNK нет легкого способа купить(например нет возможности ехать в Москву для личного оформления), а покупать через УК не хочется, какой самый лучший ПИФ Недвижимсти похожий на этот,который можно просто купить на бирже через свой брокерский счет? +интересуют нюансы начисления дивидендов,они выплачиваются на счет или прибавляются к телу ПИФа(ЗПИФа)?

Ещё вопросы созрели (надеюсь,полезно будет для предстоящего обзора)

- Насколько инвестиции в "бумажную" недвижимость отличаются от непосредственного владения коммерческой недвижимостью? Склады пока особо вроде не продают, но например есть апартаменты где запрещено личное проживание,управляются как гостиница. В связи с тем что личное проживание собственника запрещено, покупаешь по сути бизнес. Доходность ~12% годовых без учета продажи апарта, и прогноз ~17% с учетом выхода(продажи) через 5-10 лет.
Как это в сравнении с владением паями PNK на бумаге,без покупки бетона?
Правильно я понимаю что в PNK не только текущая доходность(по кот. прогноз 11,5%) а ещё отдельно рост цены объектов? Или рост цены объектов уже заложен в эти 11,5?

- Все равно не понял,когда инвестируешь через УК, то даешь разрешение УК купить паи на твое имя, и они хранятся в депозитарии на твое имя, или УК просто ведет журнал дольщиков(пайщиков?) и это нигде не регистрируется?

- Очень интересно было бы сравнить инвестицию в PNK с каким-то настоящим REIT (для тех у кого есть счет в Interactive Brokers), например очень хвалят AMT(American Tower). Какие ещё рейты стоит рассмотреть и как они в сравнении с PNK.

- Если купить сейчас через УК, когда (если) PNK таки выйдет на биржу,целесообрано ли сдать свои паи УК и купить заново на бирже? или как?или попадешь на налог
Спс

----------
Цитата

Street Racer пишет:
- Все равно не понял,когда инвестируешь через УК, то даешь разрешение УК купить паи на твое имя, и они хранятся в депозитарии на твое имя, или УК просто ведет журнал дольщиков(пайщиков?) и это нигде не регистрируется?
----------

Тоже интересовал данный вопрос. Адресовал несколько вопросов УК «А класс капитал», вот, что получил:
Вопрос ПНК Рентал: Где и в какой форме я могу получить выписку из реестра ЗПИФ ПНК Рентал о принадлежащих мне паях?
Ответ: УК ежеквартально размещает отчет управляющего в ЛК инвестора.
Вопрос ПНК Рентал (пояснение): Реестр владельцев инвестиционных паев фонда (Реестр) - система записей о паевом инвестиционном фонде, об общем количестве выданных и погашенных инвестиционных паев этого фонда, о владельцах инвестиционных паев и количестве принадлежащих им инвестиционных паев, номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них инвестиционных паев, дроблении инвестиционных паев, записей о приобретении, об обмене, о передаче или погашении инвестиционных паев.
Речь идет (в вопросе) о том, где и в какой форме я могу получить выписку из реестра ЗПИФ ПНК Рентал о принадлежащих мне паях, а не об отчете Управляющего без ЭЦП.
Ответ: Паи инвестиционного фонда могут храниться в реестре и депозитарии.
Реестр предоставляет выписку прямым владельцам паев.
Паи, которые клиенты приобретают по договору ДУ с УК «А класс капитал», учитываются в депозитарии, в котором управляющая компания открывает специальный счет, учет по которому ведется обособленно.
В выписке по счету ДЕПО содержится информация:
- количество инвестиционных паев,
- указание на то, что владельцем инвестиционных паев является УК «А класс капитал» Д.У. инвестиционной стратегии.
Кому именно принадлежат инвестиционные паи в рамках стратегии управления, видит только управляющая компания.
Клиенты получают информацию о начисленных им инвестиционных паях в ежеквартальном отчете доверительного управляющего.
Для получения выписки по своему личному счету клиенту нужно обращаться в УК «А класс капитал».
При приобретении инвестиционных паев на бирже, паи учитываются на счете ДЕПО, который открывает брокер.
Приобретение паев напрямую станет возможно после листинга на бирже. Мы работаем над тем, чтобы паи стали доступны к покупке на Бирже в ближайшие месяцы.
Вопрос ПНК Рентал:"....Для получения выписки по своему личному счету клиенту нужно обращаться в УК «А класс капитал»...", Вы имеете ввиду в выписке по счету ДЕПО? Я верно понимаю?
Ответ: Учет в депозитарии ведется по общему счету УК. УК может предоставить выписку/отчет со счетов внутреннего учета о состоянии портфеля инвестора.

PWM36, спасибо! Так завуалировано написано что я несколько раз прочитал, но всё равно не понял ответ на наш вопрос по существу. :D
Если в УК сгорел журнал где они ведут кому сколько принадлежит паев, и накрылась база данных где это все хранится, а также все ее резервные копии, где-нибудь ещё зафиксировано сколько у кого паев? (например в самой PNK?)
Понятно что вероятность такого события стремиться к нулю, но мне просто интересно) Они на такой вопрос наверняка скажут что это все на облаке, поэтому такого быть не может :)

Товарищи, ну что, какой консенсус???
Будет это на бирже, или покупаем через УК?

Смутило что представитель компании в чате ответил что если сумма меньше 30М, то можно даже не пытаться купить паи у фонда напрямую,будет отказ((
так что либо биржа либо УК... с большой надеждой на биржу,конечно же ;)

смущает некоторая непрозрачность покупки через УК (они конечно говорят что"всё нормально", но это нигде не регистрируется кроме журнала самой УК??? )

Летом будет на бирже. Паи можно будет от УК с ДУ перевести к себе на счет в депозитарий

----------
Цитата

madmozg пишет:
Летом будет на бирже. Паи можно будет от УК с ДУ перевести к себе на счет в депозитарий
----------


Алексей, привет! Это приятное заявление таки вызывает кучу вопросов... :vnature:
Какой ISIN???
Стоимость пая? 300 тыс. рублей?
Есть понимание, как будет выглядеть стакан, будет ли там возможность покупки с дисконтом от старых держателей паев,которые свои перевели?
Когда именно? Как за этим следить?Если это утвердила Мосбиржа,наверняка это можно где-то отлеживать?

Street Racer,
чутка неудобно везде писать одно и то же, немного писал в тг канале + в обсуждениях есть ответ на вопросы

Пока непонятно будет ли ММ в лице пнк держать цену в стакане в районе расчетной или цена будет рыночная и пнк будет дополнительно зарабатывать на спрэде и премии к расчетной. Второй вариант не хотелось бы, но в последнем интервью намекнули что цена может и улететь после открытия прямых торгов

madmozg, Алексей, спасибо за ответ! Извиняюсь что вызвал неудобства,но у меня нет Телеграмма, не люблю что-то делать на мобильном, люблю всё делать дома на большом экране). А buythedip я отслеживаю, там ничего про это нет :)

Если сейчас купить у УК а потом переводить в депозитарий,это платная операция? Нужно ли платить за это кому-то (PNK, депозитарию, своему брокеру?)

Что именно представляет из себя процесс перевода из УК в депозитарий? И почему это называется переводом в депозитарий, а не на брокерский счет? В конечном итоге, эти паи просто появятся у тебя на брокерском счете? В каком разделе?

Так сильно копаю, т.к. я прям много хочу в них вложить если будет на бирже. Если даже сам ВТБ их здания покупает для своего фонда!

Street Racer,
думаю будет бесплатно, заявление в депозитарий, открыть счет депо, перевести
но проще будет продать - откупить наверное

Но я думаю надо больше внимания уделить оценке самих объектов чем оценке таких мелких нюансов как перевод паев, где они появятся и какие документы нужно будет подписать для перевода на счет депо.

madmozg, а на что стоит обратить внимание в плане оценки объектов? Дело в том, что я уже определенную сумму решил сюда вложить,если какой-то из их складов оценивается хуже или лучше, вряд ли я ее поменяю.

Что касается покупки у УК и перевода на брокерский счет, такая мысль возникла т.к. сейчас действительно может быть дешевле чем когда будет на бирже. Но до конца не понимаю в чем заключается процедура, насколько она сложная,какой-то пакет документов нужно будет подать чтобы они появились у меня на брокерском? Счет депо вроде есть уже, он прилагается к брокерскому... (?)

Street Racer,
имел ввиду не столько конкретные склады в составе фонда, сколько вообще подобный тип недвижимости и его риски. И по общему правилу - если Вы считаете что сумма, выделенная под один класс активов, да еще и представленный одной конкретной инвестицией - существенная, то ее надо уменьшить для психического здоровья, или заходить частями, по мере углубления в детали продукта, и этого типа объектов.

По поводу перевода паев с УК А-класс капитал на Ваш счет депо, дождемся подробностей. В общем виде я думаю потребуется открыть счет в депозитарии, учитывающим паи (ИНФИНИТУМ) и написать заявление о переводе.

madmozg,Алексей,добрый день,спасибо за продолжение этой темы.
Сумму я уже определил, причем даже увеличил на новостях что они выходят на биржу.

Существенное значение имеет сама процедура.
Нужно открывать счет в каком-то депозитарии? Почему?
Если правда надо открывать отдельный счет, то предпочитаю подождать и купить через своего брокера.
Если можно сейчас купить через УК, а потом просто перевести на свой брокерский счет, это другое дело, тогда предпочитаю купить сейчас,чтобы зафиксировать цену,на случай если после выхода на биржу будет дороже,
Но не удается узнать никакой информации.
Какая цена пая сейчас, и какая цена пая будет когда выйдет на биржу?

Дальше, что касается налогообложения,если купить у УК напрямую, они являются налоговым агентом и вычитают 13% ? А если купить с биржи на ИИС, то не удерживают налог?? И последнее, если зарегистрироваться как самозанятый до покупки, до будет налог 4% а не 13???
Я считаю что мы мало внимания уделяем всем этим важным нюансам.

Street Racer,
про биржу все таки лучше дождемся официальных инструкций

если покупать паи на ИИС-Б, то с дохода от продажи паев налога не будет точно, а будет ли налог а выплаты - не знаю, наверное будет зависеть от того по какому коду дохода выплачивается доход, не знаю.
С самозанятым точно нет, 4% это вообще ставка дохода при работе с физлицами. Но и 6% не будет, не слышал чтобы ставка НПД распространялась на инвестиционные продукты

madmozg, Согласен, ждем 8 июля.
Тем не менее, один вопрос, понятно что если ИИС типа Б то налога с продажи паев не будет, но что если продавать паи не планирую?
Я имел в виду какие нюансы или принципиальные отличия покупки на бирже в сравнении с покупкой через УК? Понимаю что на бирже надежнее с точки зрения фиксации ваших паев в депозитарии, а как насчет налогов? Если купить через УК то УК удерживает 13% налог с выплат... а если подписать как ИП, тогда 6%? И также получается что существенным моментом является облагается ли купон налогом на ИИС(любого типа). Если нет,то выгоднее на ИИС конечно.
П.С. Так сильно копаю, т.к. в прошлом было несколько случаев когда заранее не разобрался в деталях, и сделал ошибку.

----------
Цитата

Street Racer пишет:
Если купить через УК то УК удерживает 13% налог с выплат... а если подписать как ИП, тогда 6%?
----------

Через УК, то договор с ИП отказываются заключать. И через расчетный счет ИП пополнить/вывести не получится . Поэтому пока только как частник с ними можно работать.