Нужна квартира в Москве, помогите пожалуйста советами кто в теме

Нужно покупать квартиру в москве. Наша семья из питера. так что проведу парралели для тех кто в теме и про питер тоже.

Первичная цель проживание, но если что пойдет не так - планируется сдавать.

Нужно следующее
1) Локация. Приемлимо близко к уже существующему или скоро строящемуся (мск не питер, там походу реально строят) метро (в идеале не дальше 1км), с возможностью доехать до любой точки москвы в течении часа максимум (я честно говоря без понятия по транспорту в москве, много это или нет, поправьте). Почему? После покупки будет искаться работа, если повезет - не хочется тратить на поездки очень много. За мкад смотреть не хочется. Только официальная москва, не МО.
2) Относительная легкость сдачи. Тут дело вот в чем. Это не покупка под сдачу, поэтому вот так что бы суперхороший вариант под сдачу - не нужно. Однако обстоятельства могут так сложиться, что квартира будет сдаваться, поэтому обязательно нужен район и хата с перспективой сдавать. Не так что бы очень выгодно, но что бы не зависнуть.
3) Экологичность района + парки рядом. В питере парков много - цпкио, петродворец, александровский парк, парк в пушкине - в каком районе не окажись - много парков где достаточно деревьев, есть и тропинки, но в то же время не совсем так что бы лес.
3) Сам дом. Без особых претензий, т.к. денег особо нет. Если проводить аналоги с питерем - хрущевки в сад, а вот брежневки (504, 137 серии) да и корабль - вполне приемлимо. Сталкинка с высокими потолками или свежий дом - вообще зашибись. Если это новостройка, то хотелось бы въехать в 2020, т.е. по сути срок сдачи очевидно максимум 1 квартал. Хотя полотки хотелось бы от 2.7
4) Сама квартира. Если брать минимальную площадь, то двушка от 54м, кухня от 9м. Совсем идеальный вариант это трешка от 70м с кухней от 18м и с макс. полезной площадью.
5) ТСЖ/УК. Важный момент. Меня понапугали знакомые, в принципе в питере знаю тоже такое есть, что много где "своя ук" и за однушку можно платить коммуналку по 10к и выше. Легко. Это не для меня блин, я за такие деньги лучше в ленобласти буду квартиру вместе с коммуналкой снимать:) Хочется без этих приколов.
6) Инфраструктура. Детские сады и школы - на фиг не нужны. А вот что нужно - это какие-нибудь "меги", как в питере - метро-кэш-керри, рядом ашан, медиамаркет.
7) Авто. Тут я вообще не в теме. В питере в приницпе с этим проблем нет даже в гетто, так или иначе всегда можно найти поставить. И стоянки не дорож 5к без проблем. Я понимаю что в москве с этим ж-па, но както с трудом представляю какая именно можете описать?

Что еще сложно.
Я вот почитал немного форумы.
Допустим смотрю ЖК утесов - вроде с виду местоположение норм, про ценник пока не будем, читаю форумы - хают что местоположение трэш. Не хочется влипнуть из-за местоположения.
Смотрю лефортово парк - вроде с виду местоположение норм, но говорят что рядом какой-то тоннель чем-то чреватый и ТТК типа рядом чревато чем-то. И непонятно о чем речь. Тоже влипнуть не хочется.
Смотрю еще один ЖК, смотрю цены - сейчас от 16млн трешки, а в топике пишут что осенью 12 было. Опять же - я не идиот и понимаю что за полгода цены на 50% не арастут, поэтмоу глупо брать там за 16, но как понять кто задрал цены а кто нет - непонятно - историю никто не ведет, да и на вторичке историю не глянешь -н а досках объявлениях просто постят новые, а не изменяют цены в старх.

Короче
А) По пункту 1 (локация) и 3 (экология, парки).
Я значит погуглил и поспрашивал. Тут на форуме мне подсказали что по паркам надо смотреть - коломенское, измайловский, царицино, лосиноостровский, сокольники.
Нагуглил картинку экологии по москве - по сути царицино, коломенское, да и измайловский - все это юго-восток и там из-за кучи заводов жесть с экологией. Корое забраковал я эти районы НО! если кто-то их разбракует - ОГРОМНОЕ спасибо, т.к. реально хотелось жить рядом с парками, не могу я без них вот прям вообще. А ездить в парк погулять на авто или на метро - тупо, парк должен быть в пешей доступности.
По экологии погуглил чисто текстом. Получается советуют митино (это если замкадом), а так же хорошеевский, филевский, крылатское, строгино.
Еще почему-то мне показались привлекательны раменки (потому что это единственное что из выбранного у меня ассоцириуется именно с москвой, а не какими-то [censored]-нями) и дальше по ветке метро до пр. вернадского (хотя там уже вроде [censored]-ня).
От митино у меня острое ощущение что это гетто как в девяткино в питере, хотя хз.
Короче по районам у меня полный разброд в голове,

Б) Теперь по типу дома.
В московских домах я не разбираюсь вообще, т.к. ни разу там не снимал, не жил, а статью дают лишь общее представление. О том какого качества новострой сейчас - знаю по питеру и зачастую лучше взять 137 серию чем новостройку комфорт типа класса. Опять же хелп разобраться и отсеять совсем треш типа питерских 5 этажных хрущевных панелей с вечно затопленными подвалами и протекающими крышами.

В) Теперь значит по бюджету.
Категорический потолок это 16кк, для этого надо будет надорвать [censored], умудритсья взять ипотеку в другом регионе, да и вообще вряд ли. одобрят мне на такую сумму. Но если это будет з-сь хата в з-сь районе и от 70м, то я постараюсь, в конце концов один раз живем и какая цель может быть выше чем работа на ипотеку до пенсии поправка - до смерти, т.к. пенсионный повысили:)))
До 14кк было бы поспокойнее, по крайней мере ж-пу не пришлось бы рвать так сильно и на черном хлебе и воде сидеть, хотя все равно тяжеловато.
До 12кк в принципе комфортно, если бы в эту цену влезла бы хорошая трешка 70м в нормальном районе было бы офигенно.
Где-то внизу лежит вариант постараться уложиться в 10кк и пусть даже это будет 54м в районе так себе - ну, зато дешево.

Сделал пару поисков (только по крылатское, раменки, филевский, хорошеевский, строгино - т.к. не уверен стоит ли включать соколоники царицино и измайловский и прочие парковые районы на юге и юговостоке ивостоке из-за экологии)
70м до 12млн по ходу только в митино
https://realty.yandex.ru/moskva/kupit/kvartira/karta/?subLocality=12441&subLocality=12451&subLocality=193317&subLocality=193370&subLocality=193383&subLocality=196718&leftLongitude=37.216879&topLatitude=55.818598&rightLongitude=37.706458&bottomLatitude=55.68965&priceMax=12000000&areaMin=70&showSimilar=NO&floorMin=3&apartments=NO&deliveryDate=FINISHED&expectDemolition=NO&zoom=12&kitchenSpaceMin=9

Если поднять до 14млн за то же https://realty.yandex.ru/moskva/kupit/kvartira/karta/?subLocality=12441&subLocality=12451&subLocality=193317&subLocality=193370&subLocality=193383&subLocality=196718&leftLongitude=37.0677&topLatitude=55.899611&rightLongitude=38.046857&bottomLatitude=55.641826&priceMax=14000000&areaMin=70&showSimilar=NO&floorMin=3&apartments=NO&deliveryDate=FINISHED&expectDemolition=NO&zoom=11&kitchenSpaceMin=9&activePoint=55.728123%2C37.5219, то появляются 4 хаты в москве, что я думаю это фейки, или нет?
хорошеево 70 https://realty.yandex.ru/offer/8615902436063119872/
крылатское 70 https://realty.yandex.ru/offer/7622773488922116477/
раменки 70 https://realty.yandex.ru/offer/4698351814632934913/
строгино 70 https://realty.yandex.ru/offer/8035367412153895936/?isExact=YES
что ощество скажет по поводу этих вариантов?

Если опустить метраж до 54 то выбор становится бодрее и локации лучше, хотя 15м блин это 15м
хорошеево 54 https://realty.yandex.ru/offer/3938924113035248900/
филевский 54 https://realty.yandex.ru/offer/3145764197085740544/
крылатское 54 https://realty.yandex.ru/offer/219353371358050241/
раменки 54 https://realty.yandex.ru/offer/1066733465996596481/

Как краткий подытог: при выполнении в среднем всех требований по экологии и локации я бы в идеале хотел найти хату в хорошем доме (сталинка или норм новостройка) в пределах 14кк и метражом от 70м с кухней от 18м и с 3 комнатами. Возможно есть смысл посмотреть какие-то другие районы. Или у вас там 10% торг уместен сходу:)

ps: отдельный вопрос по поводу риэлторов. в питере эти кадры берут до 10% комиссии, редко ниже 5% и начинают истерику когда спрашиваешь "а за что друг ты хочешь взять 700к", истерику в стиле невнятного бормотания "ну дешевле вас обманут и у меня же гарантии". полагаю что в мск то же самое, но все же - вдруг не то же:) я не против отдать 100-150к со сделки (по питерским сделкам и 50к как-то платил), благо что гарантий риэлтор никаких не дает, а все что делает это постит объяву и помогает бегать по документам. это вообще реально или московские совсем зажрались?

pps: судя по этой карте https://realty.yandex.ru/moskva/kupit/kvartira/karta/?leftLongitude=37.213729&topLatitude=55.872464&rightLongitude=38.192886&bottomLatitude=55.600117&priceMax=14000000&areaMin=58&showSimilar=NO&floorMin=3&apartments=NO&deliveryDate=FINISHED&expectDemolition=NO&zoom=11&kitchenSpaceMin=9&commuteTransport=PUBLIC&commuteTime=45&commutePointLatitude=55.758997708560074&commutePointLongitude=37.619403614257735&commuteAddress=%D0%A2%D0%B5%D0%B0%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B0%D1%8F%20%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C (время доезда до центра 45м) строгино и крылатское где-то на таких выселках, что их рассматривать нет смысла , они не попадают в радиус. или как?