FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
797
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
23 июня 2020 в 19:28
----------
Цитата
Nuke142 пишет:
...со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит?
----------
Чем именно это Вам, как покупателю может "грозить", если условие исполнения банком открытого Вами аккредитива зависит от своевременного и независимого от Вас представления Продавцом документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода к Вам права собственности на купленную Вами у него квартиру?!
Почему именно не представили документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде?
Цитата
Nuke142 пишет:
...со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит?
----------
Чем именно это Вам, как покупателю может "грозить", если условие исполнения банком открытого Вами аккредитива зависит от своевременного и независимого от Вас представления Продавцом документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода к Вам права собственности на купленную Вами у него квартиру?!
Почему именно не представили документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде?
Ответить
----------
Цитата
Nuke142 пишет:
Добрый день.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
----------
Если переход права собственности на вас уже действительно зарегистрирован и продавец получает и предоставляет в банк подлинные документы с подлинными штампами, то Вам это ничем не грозит, не переживайте. Просто получите свой экземпляр договора и выписку чуть позже.
Вполне естественно, что продавцу хочется скорее воспользоваться по праву принадлежащими ему деньгами, а не ждать июля.
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
Цитата
Nuke142 пишет:
Добрый день.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
----------
Если переход права собственности на вас уже действительно зарегистрирован и продавец получает и предоставляет в банк подлинные документы с подлинными штампами, то Вам это ничем не грозит, не переживайте. Просто получите свой экземпляр договора и выписку чуть позже.
Вполне естественно, что продавцу хочется скорее воспользоваться по праву принадлежащими ему деньгами, а не ждать июля.
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
Ответить
24 июня 2020 в 12:31
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
----------
Если у продавца имеется возможность ускоренно получить свой экземпляр договора купли-продажи с круглой печатью и регистрационным штампом Росреестра, соответственно, у него должна быть такая же возможность также ускоренно получить выписку из ЕГРН с указанием в ней зарегистрированного права собственности покупателя.
Цитата
Tin064 пишет:
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
----------
Если у продавца имеется возможность ускоренно получить свой экземпляр договора купли-продажи с круглой печатью и регистрационным штампом Росреестра, соответственно, у него должна быть такая же возможность также ускоренно получить выписку из ЕГРН с указанием в ней зарегистрированного права собственности покупателя.
Ответить
Добрый день! Начал поиск квартиры для покупки в ипотеку. Перечитал эту и связанную с ней тему.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
Ответить
12 августа 2020 в 12:01
----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жильё...у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
----------
Возраст и беременность продавца не гарантируют нахождение продавца в момент совершения сделки в состоянии полной способности понимать значение своих действий или руководить ими.
Лично я поостерёгся бы покупать у такого продавца, находящегося в известном покупателю состоянии беременности.
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жильё...у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
----------
Возраст и беременность продавца не гарантируют нахождение продавца в момент совершения сделки в состоянии полной способности понимать значение своих действий или руководить ими.
Лично я поостерёгся бы покупать у такого продавца, находящегося в известном покупателю состоянии беременности.
Ответить
----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
Добрый день! Начал поиск квартиры для покупки в ипотеку. Перечитал эту и связанную с ней тему.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
----------
Лично я не вижу (да и опыт показывает) в состоянии беременности продавца каких-то существенных дополнительных рисков.
Именно "дополнительных", то есть, все стандартные проверки должны быть совершены.
Справка из ПНД в идеале нужна практически при любой сделке. Вернее, даже не справка, а акт обследования в день сделки. Конечно, в вашем случае тем более сделать это совершенно не помешает.
Так же рекомендую заказать и оставить себе Отчет об оценочной стоимости, дабы иметь подтверждение, что квартира куплена не по заниженной цене.
Кроме этого, сделайте (или попросите риэлтера) сделать вам выписку из ЕГРН о собственности продавца на другое жилье, можно простую, через ФГИС, и так же оставьте ее у себя.
Остальные проверки, повторю, в данной ситуации стандартны.
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
Добрый день! Начал поиск квартиры для покупки в ипотеку. Перечитал эту и связанную с ней тему.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
----------
Лично я не вижу (да и опыт показывает) в состоянии беременности продавца каких-то существенных дополнительных рисков.
Именно "дополнительных", то есть, все стандартные проверки должны быть совершены.
Справка из ПНД в идеале нужна практически при любой сделке. Вернее, даже не справка, а акт обследования в день сделки. Конечно, в вашем случае тем более сделать это совершенно не помешает.
Так же рекомендую заказать и оставить себе Отчет об оценочной стоимости, дабы иметь подтверждение, что квартира куплена не по заниженной цене.
Кроме этого, сделайте (или попросите риэлтера) сделать вам выписку из ЕГРН о собственности продавца на другое жилье, можно простую, через ФГИС, и так же оставьте ее у себя.
Остальные проверки, повторю, в данной ситуации стандартны.
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
беременность продавца не гарантируют нахождение продавца в момент совершения сделки в состоянии полной способности понимать значение своих действий
----------
Уважаемый Леонид Николаевич, я правильно понимаю, что это скорее личностное, чем юридическое отношение? (хочу до конца для себя понять возможность осуществления сделки)
Как сказала сегодня юрист на работе, беременность - не болезнь.
----------
Цитата
рекомендую заказать и оставить себе Отчет об оценочной стоимости, дабы иметь подтверждение, что квартира куплена не по заниженной цене.
----------
Уважаемый Tin064, я правильно понимаю, что речь идет о привлечении оценщика в сегодняшнем дне? Но ведь при взятии ипотеки в любом случае надо заказывать оценку квартиры для банка. И у меня будет отчет оценочной компании. Или его не дают на руки и надо договариваться о предоставлении копии? Вы это имели ввиду?
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
беременность продавца не гарантируют нахождение продавца в момент совершения сделки в состоянии полной способности понимать значение своих действий
----------
Уважаемый Леонид Николаевич, я правильно понимаю, что это скорее личностное, чем юридическое отношение? (хочу до конца для себя понять возможность осуществления сделки)
Как сказала сегодня юрист на работе, беременность - не болезнь.
----------
Цитата
рекомендую заказать и оставить себе Отчет об оценочной стоимости, дабы иметь подтверждение, что квартира куплена не по заниженной цене.
----------
Уважаемый Tin064, я правильно понимаю, что речь идет о привлечении оценщика в сегодняшнем дне? Но ведь при взятии ипотеки в любом случае надо заказывать оценку квартиры для банка. И у меня будет отчет оценочной компании. Или его не дают на руки и надо договариваться о предоставлении копии? Вы это имели ввиду?
Ответить
12 августа 2020 в 22:17
----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
...я правильно понимаю, что это скорее личностное, чем юридическое отношение? (хочу до конца для себя понять возможность осуществления сделки.
----------
Это моё личное мнение, основанное на 27-летнем опыте совершения сделок с жилой недвижимостью, изучения и анализа судебной практики по сделкам с недвижимостью, участия в судебных делах в качестве судебного представителя по гражданским делам, связанным со сделками с жилой недвижимостью и жилищным вопросам. ----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
...Как сказала сегодня юрист на работе, беременность - не болезнь.
----------
Разумеется - не болезнь, но весьма особенное и необычное состояние здоровья, во время пребывания в котором согласно действующему законодательству полагается отпуск по беременности и родам, и которое вполне может влиять на способность понимать значение своих действий или руководить ими во время совершения сделки с недвижимостью.
Именно поэтому Вам было вполне обоснованно рекомендовано----------
Цитата
Tin064 пишет:
Справка из ПНД в идеале нужна практически при любой сделке. Вернее, даже не справка, а акт обследования в день сделки.
----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
...я правильно понимаю, что это скорее личностное, чем юридическое отношение? (хочу до конца для себя понять возможность осуществления сделки.
----------
Это моё личное мнение, основанное на 27-летнем опыте совершения сделок с жилой недвижимостью, изучения и анализа судебной практики по сделкам с недвижимостью, участия в судебных делах в качестве судебного представителя по гражданским делам, связанным со сделками с жилой недвижимостью и жилищным вопросам. ----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
...Как сказала сегодня юрист на работе, беременность - не болезнь.
----------
Разумеется - не болезнь, но весьма особенное и необычное состояние здоровья, во время пребывания в котором согласно действующему законодательству полагается отпуск по беременности и родам, и которое вполне может влиять на способность понимать значение своих действий или руководить ими во время совершения сделки с недвижимостью.
Именно поэтому Вам было вполне обоснованно рекомендовано----------
Цитата
Tin064 пишет:
Справка из ПНД в идеале нужна практически при любой сделке. Вернее, даже не справка, а акт обследования в день сделки.
----------
Ответить
----------
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
Уважаемый Tin064, я правильно понимаю, что речь идет о привлечении оценщика в сегодняшнем дне? Но ведь при взятии ипотеки в любом случае надо заказывать оценку квартиры для банка. И у меня будет отчет оценочной компании. Или его не дают на руки и надо договариваться о предоставлении копии? Вы это имели ввиду?
----------
В настоящее время довольно часты ипотечные сделки без изготовления актов оценки (к примеру, проведенные через объявления на ДомКлик).
Естественно, если в вашей сделке оценка для банка производиться будет, просто попросите риэлтеров или оценщиков (с кем будете контактировать) сделать для вас бумажный экземпляр. Ну, или, если удобнее - пусть вышлют вам на почту, при необходимости распечатаете сами.
Цитата
v*******@gmail.com пишет:
Уважаемый Tin064, я правильно понимаю, что речь идет о привлечении оценщика в сегодняшнем дне? Но ведь при взятии ипотеки в любом случае надо заказывать оценку квартиры для банка. И у меня будет отчет оценочной компании. Или его не дают на руки и надо договариваться о предоставлении копии? Вы это имели ввиду?
----------
В настоящее время довольно часты ипотечные сделки без изготовления актов оценки (к примеру, проведенные через объявления на ДомКлик).
Естественно, если в вашей сделке оценка для банка производиться будет, просто попросите риэлтеров или оценщиков (с кем будете контактировать) сделать для вас бумажный экземпляр. Ну, или, если удобнее - пусть вышлют вам на почту, при необходимости распечатаете сами.
Ответить
Уважаемые Леонид Николаевич, Tin064, :uncap:
разъясните пожалуйста как при сделке купле-продаже попасть под определение "добросовестный покупатель" согласно ФЗ N 430-ФЗ от 16.12.2019. Какие проверки следует провести и какие доказательства об их проведении удовлетворит суд в случае какой-либо негативной ситуации?
разъясните пожалуйста как при сделке купле-продаже попасть под определение "добросовестный покупатель" согласно ФЗ N 430-ФЗ от 16.12.2019. Какие проверки следует провести и какие доказательства об их проведении удовлетворит суд в случае какой-либо негативной ситуации?
Ответить
----------
Цитата
Che_paul пишет:
Уважаемые Леонид Николаевич,Tin064,изображение
разъясните пожалуйста как при сделке купле-продаже попасть под определение "добросовестный покупатель" согласно ФЗ N 430-ФЗ от 16.12.2019. Какие проверки следует провести и какие доказательства об их проведении удовлетворит суд в случае какой-либо негативной ситуации?
----------
Первое и основное, безусловно - это выписка из ЕГРН, причем, закажите выписки не только о зарегистрированных правах, но и о переходах права (она тоже доступна любому обратившемуся лицу).
Сделайте копию и оставьте у себя правоустанавливающий документ вашего продавца, то есть, то, на основании чего квартира принадлежит ему. Если в истории квартиры есть приватизация - неплохо бы запросить перечень лиц, зарегистрированных на момент приватизации, но это может оказаться не так просто, если уже сменилось несколько собственников. Если в истории за последние 3-4 года есть дарение или наследство - стоит обратить на это внимание, понадобятся отдельные шаги. Важно зафиксировать, что все это вами проверялось.
В целом, вы должны понимать, что ваша задача - доказать суду, что вы не знали и не могли знать о причинах, по которым сделка была расторгнута, а так же, что предприняли максимум действий, чтобы узнать это. Доказательствами добросовестности, кроме выписок ЕГРН (это, повторю, основное) будут служить и все остальные стандартные действия, производимые при проверке объекта недвижимости и собственника - проверки по базам судебных приставов, реестра банкротств и тд, важно, чтобы вы могли подтвердить суду, что проводили их. Сделайте сканы и распечатки, причем, так, чтобы была видна дата проверки.
Позаботьтесь лишний раз о том, чтобы возмездность приобретения не вызывала не малейших подозрений, то есть, чтобы была видна (зафиксирована) передача денежных средств, особенно, если деньги передаются через банковскую ячейку, а не движением по счетам.
И, еще раз, не жалейте небольших денег на акт оценки, даже если сделка у вас не ипотечная.
Цитата
Che_paul пишет:
Уважаемые Леонид Николаевич,Tin064,изображение
разъясните пожалуйста как при сделке купле-продаже попасть под определение "добросовестный покупатель" согласно ФЗ N 430-ФЗ от 16.12.2019. Какие проверки следует провести и какие доказательства об их проведении удовлетворит суд в случае какой-либо негативной ситуации?
----------
Первое и основное, безусловно - это выписка из ЕГРН, причем, закажите выписки не только о зарегистрированных правах, но и о переходах права (она тоже доступна любому обратившемуся лицу).
Сделайте копию и оставьте у себя правоустанавливающий документ вашего продавца, то есть, то, на основании чего квартира принадлежит ему. Если в истории квартиры есть приватизация - неплохо бы запросить перечень лиц, зарегистрированных на момент приватизации, но это может оказаться не так просто, если уже сменилось несколько собственников. Если в истории за последние 3-4 года есть дарение или наследство - стоит обратить на это внимание, понадобятся отдельные шаги. Важно зафиксировать, что все это вами проверялось.
В целом, вы должны понимать, что ваша задача - доказать суду, что вы не знали и не могли знать о причинах, по которым сделка была расторгнута, а так же, что предприняли максимум действий, чтобы узнать это. Доказательствами добросовестности, кроме выписок ЕГРН (это, повторю, основное) будут служить и все остальные стандартные действия, производимые при проверке объекта недвижимости и собственника - проверки по базам судебных приставов, реестра банкротств и тд, важно, чтобы вы могли подтвердить суду, что проводили их. Сделайте сканы и распечатки, причем, так, чтобы была видна дата проверки.
Позаботьтесь лишний раз о том, чтобы возмездность приобретения не вызывала не малейших подозрений, то есть, чтобы была видна (зафиксирована) передача денежных средств, особенно, если деньги передаются через банковскую ячейку, а не движением по счетам.
И, еще раз, не жалейте небольших денег на акт оценки, даже если сделка у вас не ипотечная.
Ответить
Всем привет!
У меня есть ДДУ на квартиру в строящемся доме, и я планирую продать эту квартиру по переуступке прав требования по ДДУ. А затем купить квартиру (побольше) в том же строящемся доме у другого продавца (физ лица) также по переуступке ДДУ.
Поэтому ситуация волнует как со стороны продавца, так и покупателя.
1. Я правильно понимаю, что так как собственности фактически ещё нет, то известных рисков с наследниками, супругами и т.п, характерных сделкам со вторичным жильём нет?
1.1 какие есть риски? Вроде бы если договор будет именно с тем, на какого заключён ДДУ, то всё прозрачно и понятно.
2. Какой самый правильный способ заключения договора переуступки? У меня пока вариант с нотариусом, который берет в моём случае 5к₽+0.2% от суммы сделки, плюс ещё за технические услуги. Как я понял сам договор зарегистрировать надо обязательно, но нотариус как такой обязательным не является. Какие ещё есть варианты?
3. Существуют ли устоявшиеся правила, кто несёт расходы по сделке? Продавец, покупатель, пополам?
4. Существует ли устоявшиеся правила по взаиморасчётам? Кеш, безнал.
Заранее благодарю за ответы или отсылки по теме. Никогда ещё не сталкивался с такими делами.
У меня есть ДДУ на квартиру в строящемся доме, и я планирую продать эту квартиру по переуступке прав требования по ДДУ. А затем купить квартиру (побольше) в том же строящемся доме у другого продавца (физ лица) также по переуступке ДДУ.
Поэтому ситуация волнует как со стороны продавца, так и покупателя.
1. Я правильно понимаю, что так как собственности фактически ещё нет, то известных рисков с наследниками, супругами и т.п, характерных сделкам со вторичным жильём нет?
1.1 какие есть риски? Вроде бы если договор будет именно с тем, на какого заключён ДДУ, то всё прозрачно и понятно.
2. Какой самый правильный способ заключения договора переуступки? У меня пока вариант с нотариусом, который берет в моём случае 5к₽+0.2% от суммы сделки, плюс ещё за технические услуги. Как я понял сам договор зарегистрировать надо обязательно, но нотариус как такой обязательным не является. Какие ещё есть варианты?
3. Существуют ли устоявшиеся правила, кто несёт расходы по сделке? Продавец, покупатель, пополам?
4. Существует ли устоявшиеся правила по взаиморасчётам? Кеш, безнал.
Заранее благодарю за ответы или отсылки по теме. Никогда ещё не сталкивался с такими делами.
Ответить
----------
Цитата
razob пишет:
1. Я правильно понимаю, что так как собственности фактически ещё нет, то известных рисков с наследниками, супругами и т.п, характерных сделкам со вторичным жильём нет?
1.1 какие есть риски? Вроде бы если договор будет именно с тем, на какого заключён ДДУ, то всё прозрачно и понятно.
2. Какой самый правильный способ заключения договора переуступки? У меня пока вариант с нотариусом, который берет в моём случае 5к₽+0.2% от суммы сделки, плюс ещё за технические услуги. Как я понял сам договор зарегистрировать надо обязательно, но нотариус как такой обязательным не является. Какие ещё есть варианты?
3. Существуют ли устоявшиеся правила, кто несёт расходы по сделке? Продавец, покупатель, пополам?
4. Существует ли устоявшиеся правила по взаиморасчётам? Кеш, безнал.
----------
Добрый день. Отвечу по пунктам:
1. Вы правильно понимаете, права собственности нет и некоторых рисков, присутствующих на вторичке, тоже нет. Однако, к примеру, согласие супруга на заключение такого договора тоже нужно, и проследить, был ли продавец в браке на момент покупки (заключения ДДУ), естественно, тоже необходимо. Кроме того, появляются новые риски,
1.1 ....практически полностью исключить которые вы сможете, лишь заключив ДДУ по эскроу счету, а таким образом пока еще, к сожалению, заключается достаточно мало договоров. Да, регистрацией ДДУ в Росреестре вы избегаете рисков "двойных продаж" и некоторых иных, но не избегаете рисков, связанных с самим строительством.
Вариантов развития событий при операциях с новостройками масса, и все здесь не перечислишь. Лично мое мнение, сформированное большим опытом на этом рынке - я никогда не стал бы приобретать себе "первичку" по действующим в настоящее время правилам (до эскроу), то есть, никогда не отдал бы свои деньги под договор ДУ. Возможно, потому, что я как юрист, встречаю и изучаю именно возникшие проблемы. Так что, видя все это, лично предпочел бы купить дороже, но зарегистрированную собственность))) Твердое убеждение, что спокойный сон дороже всего на свете, сформировано окончательно и навсегда.
По эскроу счетам особого опыта пока нет, поэтому ничего сказать не могу, на теоретический взгляд там все намного приятнее, но нюансы и особенности узнаем позже.
2. Договор достаточно заключить в простой письменной форме. Если очень хотите - можете потратить деньги на нотариуса, но можете просто воспользоваться услугами любого практикующего по недвижимости юриста или риэлтера в своем городе, или даже банально в офисах при МФЦ. В договоре покупки (а у вас, как я понял, будет переуступка прав) ничего сложного и хитрого нет, вам просто возмездно переуступают свои права по какому-то предыдущему, основному, договору с застройщиком.
3. Расходы по сделке - всегда по договоренности. Если это физ лица, то расходы копеечные, и, как правило, особых дискуссий на этот счет не возникает.
4. Форма расчетов больше зависит от сторон сделки (юридические или физические лица), от особенностей в данном регионе ну и, конечно, от конкретных запросов продавца. Так, в нашем регионе между физ лицами по-прежнему наиболее часты расчеты наличкой (естественно, если сделка не ипотечная).
При заключении ДДУ со стороны покупателя, настоятельно рекомендую добиться условия проведения расчетов после регистрации договора, либо посредством любых условных ресурсов - условного аккредитива, банковской ячейки и тд, то есть, таким образом, чтобы продавец получил ваши деньги только после регистрации договора.
На всякий случай напомню важный нюанс при заключении договора переуступки прав по первичке: обязательно потребуйте от вашего продавца документ о том, что расчеты с предыдущим дольщиком по их предыдущему ДДУ произведены полностью. Это может быть какая-то финансовая справка, акт взаиморасчетов и тд. Простого приходника или чека (если это было юр лицо) - недостаточно.
Цитата
razob пишет:
1. Я правильно понимаю, что так как собственности фактически ещё нет, то известных рисков с наследниками, супругами и т.п, характерных сделкам со вторичным жильём нет?
1.1 какие есть риски? Вроде бы если договор будет именно с тем, на какого заключён ДДУ, то всё прозрачно и понятно.
2. Какой самый правильный способ заключения договора переуступки? У меня пока вариант с нотариусом, который берет в моём случае 5к₽+0.2% от суммы сделки, плюс ещё за технические услуги. Как я понял сам договор зарегистрировать надо обязательно, но нотариус как такой обязательным не является. Какие ещё есть варианты?
3. Существуют ли устоявшиеся правила, кто несёт расходы по сделке? Продавец, покупатель, пополам?
4. Существует ли устоявшиеся правила по взаиморасчётам? Кеш, безнал.
----------
Добрый день. Отвечу по пунктам:
1. Вы правильно понимаете, права собственности нет и некоторых рисков, присутствующих на вторичке, тоже нет. Однако, к примеру, согласие супруга на заключение такого договора тоже нужно, и проследить, был ли продавец в браке на момент покупки (заключения ДДУ), естественно, тоже необходимо. Кроме того, появляются новые риски,
1.1 ....практически полностью исключить которые вы сможете, лишь заключив ДДУ по эскроу счету, а таким образом пока еще, к сожалению, заключается достаточно мало договоров. Да, регистрацией ДДУ в Росреестре вы избегаете рисков "двойных продаж" и некоторых иных, но не избегаете рисков, связанных с самим строительством.
Вариантов развития событий при операциях с новостройками масса, и все здесь не перечислишь. Лично мое мнение, сформированное большим опытом на этом рынке - я никогда не стал бы приобретать себе "первичку" по действующим в настоящее время правилам (до эскроу), то есть, никогда не отдал бы свои деньги под договор ДУ. Возможно, потому, что я как юрист, встречаю и изучаю именно возникшие проблемы. Так что, видя все это, лично предпочел бы купить дороже, но зарегистрированную собственность))) Твердое убеждение, что спокойный сон дороже всего на свете, сформировано окончательно и навсегда.
По эскроу счетам особого опыта пока нет, поэтому ничего сказать не могу, на теоретический взгляд там все намного приятнее, но нюансы и особенности узнаем позже.
2. Договор достаточно заключить в простой письменной форме. Если очень хотите - можете потратить деньги на нотариуса, но можете просто воспользоваться услугами любого практикующего по недвижимости юриста или риэлтера в своем городе, или даже банально в офисах при МФЦ. В договоре покупки (а у вас, как я понял, будет переуступка прав) ничего сложного и хитрого нет, вам просто возмездно переуступают свои права по какому-то предыдущему, основному, договору с застройщиком.
3. Расходы по сделке - всегда по договоренности. Если это физ лица, то расходы копеечные, и, как правило, особых дискуссий на этот счет не возникает.
4. Форма расчетов больше зависит от сторон сделки (юридические или физические лица), от особенностей в данном регионе ну и, конечно, от конкретных запросов продавца. Так, в нашем регионе между физ лицами по-прежнему наиболее часты расчеты наличкой (естественно, если сделка не ипотечная).
При заключении ДДУ со стороны покупателя, настоятельно рекомендую добиться условия проведения расчетов после регистрации договора, либо посредством любых условных ресурсов - условного аккредитива, банковской ячейки и тд, то есть, таким образом, чтобы продавец получил ваши деньги только после регистрации договора.
На всякий случай напомню важный нюанс при заключении договора переуступки прав по первичке: обязательно потребуйте от вашего продавца документ о том, что расчеты с предыдущим дольщиком по их предыдущему ДДУ произведены полностью. Это может быть какая-то финансовая справка, акт взаиморасчетов и тд. Простого приходника или чека (если это было юр лицо) - недостаточно.
Ответить
Добрый день,
Мой брат продает квартиру и одновременно приобретает другую – будет проводится альтернативная сделка. Будут одновременно регистрироваться два договора – на продажу квартиры брата и покупки им новой квартиры.
Его покупатель – ипотечник с несколькими несовершеннолетними детьми.
Подскажите, пожалуйста, как ему избежать следующей ситуации:
Договор брата на продажу его квартиры регистрируют (осуществляется переход права собственности к покупателю и оформилось обременение квартиры на банк), а по какой-то причине договор покупки новой квартиры брата Росреестр не регистрирует,
то есть брат продает свою квартиру и не покупает новую квартиру при альтернативной сделке.
Подскажите, пожалуйста, что нужно сделать,чтобы не допустить такое?
Спасибо за ответ.
Мой брат продает квартиру и одновременно приобретает другую – будет проводится альтернативная сделка. Будут одновременно регистрироваться два договора – на продажу квартиры брата и покупки им новой квартиры.
Его покупатель – ипотечник с несколькими несовершеннолетними детьми.
Подскажите, пожалуйста, как ему избежать следующей ситуации:
Договор брата на продажу его квартиры регистрируют (осуществляется переход права собственности к покупателю и оформилось обременение квартиры на банк), а по какой-то причине договор покупки новой квартиры брата Росреестр не регистрирует,
то есть брат продает свою квартиру и не покупает новую квартиру при альтернативной сделке.
Подскажите, пожалуйста, что нужно сделать,чтобы не допустить такое?
Спасибо за ответ.
Ответить
6 октября 2020 в 22:57
----------
Цитата
sdf38 пишет:
Договор брата на продажу его квартиры регистрируют (осуществляется переход права собственности к покупателю и оформилось обременение квартиры на банк), а по какой-то причине договор покупки новой квартиры брата Росреестр не регистрирует,
то есть брат продает свою квартиру и не покупает новую квартиру при альтернативной сделке...что нужно сделать,чтобы не допустить такое?
----------
1. Для этого лучше всего договориться с продавцом покупаемой Вашим братом квартиры о её купле в рассрочку на два платежа (или несколько платежей), первый из которых в обговорённой с продавцом денежной сумме Ваш брат передаст продавцу в качестве предварительной оплаты в виде аванса, задатка или обеспечительного платежа или в виде частичной оплаты при или после подписания договора купли-продажи, а полную оплату указанной в договоре купли-продажи её цены Ваш брат произведёт после государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленную квартиру с государственной регистрацией залога купленной Вашим братом квартиры в пользу её продавца.
2. Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом, как её продавцом, заявления о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на неё после государственной регистрации перехода к Вашему брату права собственности на купленную им квартиру, для чего необходимо получить от покупателя продаваемой Вашим братом квартиры аванс, задаток или обеспечительный платёж для его передачи продавцу покупаемой Вашим братом квартиры.
3. Для достижения результата все переговоры по обеим сделкам необходимо проводить со всеми участниками обеих сделок, потому что обе сделки взаимосвязаны и взаимозависимы.
Цитата
sdf38 пишет:
Договор брата на продажу его квартиры регистрируют (осуществляется переход права собственности к покупателю и оформилось обременение квартиры на банк), а по какой-то причине договор покупки новой квартиры брата Росреестр не регистрирует,
то есть брат продает свою квартиру и не покупает новую квартиру при альтернативной сделке...что нужно сделать,чтобы не допустить такое?
----------
1. Для этого лучше всего договориться с продавцом покупаемой Вашим братом квартиры о её купле в рассрочку на два платежа (или несколько платежей), первый из которых в обговорённой с продавцом денежной сумме Ваш брат передаст продавцу в качестве предварительной оплаты в виде аванса, задатка или обеспечительного платежа или в виде частичной оплаты при или после подписания договора купли-продажи, а полную оплату указанной в договоре купли-продажи её цены Ваш брат произведёт после государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленную квартиру с государственной регистрацией залога купленной Вашим братом квартиры в пользу её продавца.
2. Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом, как её продавцом, заявления о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на неё после государственной регистрации перехода к Вашему брату права собственности на купленную им квартиру, для чего необходимо получить от покупателя продаваемой Вашим братом квартиры аванс, задаток или обеспечительный платёж для его передачи продавцу покупаемой Вашим братом квартиры.
3. Для достижения результата все переговоры по обеим сделкам необходимо проводить со всеми участниками обеих сделок, потому что обе сделки взаимосвязаны и взаимозависимы.
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом, как её продавцом, заявления о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на неё после государственной регистрации перехода к Вашему брату права собственности на купленную им квартиру, для чего необходимо получить от покупателя продаваемой Вашим братом квартиры аванс, задаток или обеспечительный платёж для его передачи продавцу покупаемой Вашим братом квартиры.
3. Для достижения результата все переговоры по обеим сделкам необходимо проводить со всеми участниками обеих сделок, потому что обе сделки взаимосвязаны и взаимозависимы.
----------
Большое спасибо за ответ,
подскажите, пожалуйста,
Вы написали : >>>Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом
если такой пункт прописывать , то на какую статью при этом надо ссылаться в договоре?
на каком этапе мы должны обговорить это с покупателем квартиры брата, чтобы не получилось так, что брату покупатель дал аванс, начал одобрять квартиру у банка, а только потом брат ему сообщает об этом пункте и вдруг после этого банк покупателя не согласится на это условие?
как я понял, в договоре продажи квартиры брата надо прописать, что этот договор должен быть зарегистрирован только после регистрации договора покупки брата по приобретаемой квартире,
но тут может не согласиться продавец этой квартиры (новой квартиры брата),
тк может получиться что этот договор (последний) зарегистрируют, а первый - нет, и продавец (последний) останется без квартиры и денег,
как здесь лучше поступить?
И еще, вопрос: не возникнет ли у брата проблем из-за того, что покупатель-ипотечник, имеющий несколько несовершеннолетних детей? (если сделка будет зарегистрирована только частично, а именно : зарегистрируют только продажу квартиры брата ). Спасибо.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом, как её продавцом, заявления о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на неё после государственной регистрации перехода к Вашему брату права собственности на купленную им квартиру, для чего необходимо получить от покупателя продаваемой Вашим братом квартиры аванс, задаток или обеспечительный платёж для его передачи продавцу покупаемой Вашим братом квартиры.
3. Для достижения результата все переговоры по обеим сделкам необходимо проводить со всеми участниками обеих сделок, потому что обе сделки взаимосвязаны и взаимозависимы.
----------
Большое спасибо за ответ,
подскажите, пожалуйста,
Вы написали : >>>Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом
если такой пункт прописывать , то на какую статью при этом надо ссылаться в договоре?
на каком этапе мы должны обговорить это с покупателем квартиры брата, чтобы не получилось так, что брату покупатель дал аванс, начал одобрять квартиру у банка, а только потом брат ему сообщает об этом пункте и вдруг после этого банк покупателя не согласится на это условие?
как я понял, в договоре продажи квартиры брата надо прописать, что этот договор должен быть зарегистрирован только после регистрации договора покупки брата по приобретаемой квартире,
но тут может не согласиться продавец этой квартиры (новой квартиры брата),
тк может получиться что этот договор (последний) зарегистрируют, а первый - нет, и продавец (последний) останется без квартиры и денег,
как здесь лучше поступить?
И еще, вопрос: не возникнет ли у брата проблем из-за того, что покупатель-ипотечник, имеющий несколько несовершеннолетних детей? (если сделка будет зарегистрирована только частично, а именно : зарегистрируют только продажу квартиры брата ). Спасибо.
Ответить
7 октября 2020 в 09:55
----------
Цитата
sdf38 пишет:
Вы написали: "Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом"
если такой пункт прописывать , то на какую статью при этом надо ссылаться в договоре?
----------
1. В самом договоре купли-продажи ссылаться на конкретные нормы действующего законодательства не обязательно. Главное - юридически грамотно составить условия, чтобы они не противоречили ему. В обоснование своих предложенных условий любая сторона сделки вправе и может сослаться на конкретные нормы, содержащиеся в:
1) пункте 4 статьи 421 "Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) (далее "ГК РФ"), согласно которому
"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).";
2) пункте 1 статьи 432 "ГК РФ", согласно которому
"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.". ----------
Цитата
sdf38 пишет:
на каком этапе мы должны обговорить это с покупателем квартиры брата, чтобы не получилось так, что брату покупатель дал аванс, начал одобрять квартиру у банка, а только потом брат ему сообщает об этом пункте и вдруг после этого банк покупателя не согласится на это условие?
----------
2. Покупатель продаваемой Вашим братом квартиры должен изначально знать о всех условиях её продажи, что именно предполагает добросовестность продавца в проведении переговоров о заключении договора, потому что согласно подпункту 1) пункта 2 статьи 434.1 "ГК РФ" предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, предполагаются недобросовестными действиями. ----------
Цитата
sdf38 пишет:
...как я понял, в договоре продажи квартиры брата надо прописать, что этот договор должен быть зарегистрирован только после регистрации договора покупки брата по приобретаемой квартире,
но тут может не согласиться продавец этой квартиры (новой квартиры брата),
тк может получиться что этот договор (последний) зарегистрируют, а первый - нет, и продавец (последний) останется без квартиры и денег,
как здесь лучше поступить?
----------
3. Почему именно Вы полагаете, что может быть приостановление государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продаваемой Вашим братом квартиры или отказ в ней? Приостановление исправимо, а отказа быть не должно! В крайнем случае найдёте другого покупателя. ----------
Цитата
sdf38 пишет:
...не возникнет ли у брата проблем из-за того, что покупатель-ипотечник, имеющий несколько несовершеннолетних детей? (если сделка будет зарегистрирована только частично, а именно : зарегистрируют только продажу квартиры брата ).
----------
4. Если денежные и иные обязательства покупателей по сделке будут полностью исполнены, это будет проблемой Вашего брата, который обязан будет выселиться из проданной квартиры в установленный договором её купли-продажи срок, освободить её от своего имущества, которое, если только по договорённости с покупателями не оставляет им, и передать покупателям все ключи от всех замков на входящих дверях в проданную квартиру.
Цитата
sdf38 пишет:
Вы написали: "Можно также продажу принадлежащей Вашему брату квартиры обусловить одновременной куплей на его имя другой квартиры с указанным в договоре купли-продажи условием представления Вашим братом"
если такой пункт прописывать , то на какую статью при этом надо ссылаться в договоре?
----------
1. В самом договоре купли-продажи ссылаться на конкретные нормы действующего законодательства не обязательно. Главное - юридически грамотно составить условия, чтобы они не противоречили ему. В обоснование своих предложенных условий любая сторона сделки вправе и может сослаться на конкретные нормы, содержащиеся в:
1) пункте 4 статьи 421 "Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) (далее "ГК РФ"), согласно которому
"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).";
2) пункте 1 статьи 432 "ГК РФ", согласно которому
"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.". ----------
Цитата
sdf38 пишет:
на каком этапе мы должны обговорить это с покупателем квартиры брата, чтобы не получилось так, что брату покупатель дал аванс, начал одобрять квартиру у банка, а только потом брат ему сообщает об этом пункте и вдруг после этого банк покупателя не согласится на это условие?
----------
2. Покупатель продаваемой Вашим братом квартиры должен изначально знать о всех условиях её продажи, что именно предполагает добросовестность продавца в проведении переговоров о заключении договора, потому что согласно подпункту 1) пункта 2 статьи 434.1 "ГК РФ" предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, предполагаются недобросовестными действиями. ----------
Цитата
sdf38 пишет:
...как я понял, в договоре продажи квартиры брата надо прописать, что этот договор должен быть зарегистрирован только после регистрации договора покупки брата по приобретаемой квартире,
но тут может не согласиться продавец этой квартиры (новой квартиры брата),
тк может получиться что этот договор (последний) зарегистрируют, а первый - нет, и продавец (последний) останется без квартиры и денег,
как здесь лучше поступить?
----------
3. Почему именно Вы полагаете, что может быть приостановление государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продаваемой Вашим братом квартиры или отказ в ней? Приостановление исправимо, а отказа быть не должно! В крайнем случае найдёте другого покупателя. ----------
Цитата
sdf38 пишет:
...не возникнет ли у брата проблем из-за того, что покупатель-ипотечник, имеющий несколько несовершеннолетних детей? (если сделка будет зарегистрирована только частично, а именно : зарегистрируют только продажу квартиры брата ).
----------
4. Если денежные и иные обязательства покупателей по сделке будут полностью исполнены, это будет проблемой Вашего брата, который обязан будет выселиться из проданной квартиры в установленный договором её купли-продажи срок, освободить её от своего имущества, которое, если только по договорённости с покупателями не оставляет им, и передать покупателям все ключи от всех замков на входящих дверях в проданную квартиру.
Ответить
Добрый день! Столкнулись со сложной ситуацией, от которой даже опытные риэлторы в шоке.
Моя близкая подруга заключила договор купли-продажи на маленькую квартиру-студию под ипотечный заём (Домклик). Договор подписали 15 сентября, отправили на регистрацию в Росреестр. Прошло 3 недели, Росреестра нарушил сроки регистрации договора, продавец стал нервничать и заявил об отказе от сделки. Чтобы не связываться с судами, подруга подписала заявление на согласие с расторжением сделки, отправили в Росреестр 2 октября.
5 октября в личном кабинете Домклик появилось сообщение, что статус заявки в Росреестра изменился на "Завершено", но регистрация перехода права собственности не остановлена! (Статус "в работе"). То есть, заявления на расторжение "одобрены", (так называется статус заявки) а документы на переход права собственности находятся в работе. Из-за отсутствия документа от Росреестра Сбербанк не может остановить уплату процентов по ипотеке, и моя подруга вынуждена ПЛАТИТЬ эти проценты (более 1 000 рублей В ДЕНЬ). Банк пытается помочь, но без решения система не может завершить сделку и расторгнуть ипотечный договор.
Продавец - в шоколаде, он ничего не потерял.
Мой подруга - в долгах НЕ по своей инициативе. Уже почти месяц длится этот ужас, и конца ему не видно. Звонки в Росреестр эффекта не дают ("Ваша ситуация рассматривается...").
На сегодняшний день долг подруги уже 50 тысяч рублей (на ровном месте!), но это никого не волнует.
Очень хочу помочь ей и предупредить потенциальных покупателей, что вот такие действия Продавца могут повлечь за собой и такие последствия для Покупателя!
Буду очень признательна, если подскажете, как можно повлиять на Росреестр, либо как расторгнуть ипотечный договор.
Спасибо!
Моя близкая подруга заключила договор купли-продажи на маленькую квартиру-студию под ипотечный заём (Домклик). Договор подписали 15 сентября, отправили на регистрацию в Росреестр. Прошло 3 недели, Росреестра нарушил сроки регистрации договора, продавец стал нервничать и заявил об отказе от сделки. Чтобы не связываться с судами, подруга подписала заявление на согласие с расторжением сделки, отправили в Росреестр 2 октября.
5 октября в личном кабинете Домклик появилось сообщение, что статус заявки в Росреестра изменился на "Завершено", но регистрация перехода права собственности не остановлена! (Статус "в работе"). То есть, заявления на расторжение "одобрены", (так называется статус заявки) а документы на переход права собственности находятся в работе. Из-за отсутствия документа от Росреестра Сбербанк не может остановить уплату процентов по ипотеке, и моя подруга вынуждена ПЛАТИТЬ эти проценты (более 1 000 рублей В ДЕНЬ). Банк пытается помочь, но без решения система не может завершить сделку и расторгнуть ипотечный договор.
Продавец - в шоколаде, он ничего не потерял.
Мой подруга - в долгах НЕ по своей инициативе. Уже почти месяц длится этот ужас, и конца ему не видно. Звонки в Росреестр эффекта не дают ("Ваша ситуация рассматривается...").
На сегодняшний день долг подруги уже 50 тысяч рублей (на ровном месте!), но это никого не волнует.
Очень хочу помочь ей и предупредить потенциальных покупателей, что вот такие действия Продавца могут повлечь за собой и такие последствия для Покупателя!
Буду очень признательна, если подскажете, как можно повлиять на Росреестр, либо как расторгнуть ипотечный договор.
Спасибо!
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование