FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
спасибо за ответ. Нам просто кажется очень странным, что все собственники (их четверо - взрослые люди от 30 до 60 лет) не помнят, где они потеряли эти документы - и даже не ищут их. (первый раз такое видим , даже машину по дубликату ПТС не рекомендуются покупать, а тут квартира)
Ответить
----------
Цитата
nixxon пишет:
спасибо за ответ. Нам просто кажется очень странным, что все собственники (их четверо - взрослые люди от 30 до 60 лет) не помнят, где они потеряли эти документы - и даже не ищут их. (первый раз такое видим , даже машину по дубликату ПТС не рекомендуются покупать, а тут квартира)
----------
Ну, на самом деле, из самого договора приватизации мы не увидим особо ничего более, чем из Выписок ЕГРН и упомянутой мною архивной справки. "Терять" его для каких-то мошеннических действий особого смысла нет.
Цитата
nixxon пишет:
спасибо за ответ. Нам просто кажется очень странным, что все собственники (их четверо - взрослые люди от 30 до 60 лет) не помнят, где они потеряли эти документы - и даже не ищут их. (первый раз такое видим , даже машину по дубликату ПТС не рекомендуются покупать, а тут квартира)
----------
Ну, на самом деле, из самого договора приватизации мы не увидим особо ничего более, чем из Выписок ЕГРН и упомянутой мною архивной справки. "Терять" его для каких-то мошеннических действий особого смысла нет.
Ответить
20 октября 2021 в 22:29
----------
Цитата
nixxon пишет:
...мы пытаемся совершить альтернативную сделку...нашлась альтернатива - со слов собственников квартира у них всю жизнь и в собственность оформили приватизацией, но вот только проблема - они потеряли оригиналы документов, но готовы их восстановить в кратчайшие сроки через МФЦ, посоветуете ли вы покупать такую квартиру?
----------
----------
Цитата
nixxon пишет:
...Нам просто кажется очень странным, что все собственники (их четверо - взрослые люди от 30 до 60 лет) не помнят, где они потеряли эти документы - и даже не ищут их.
----------
Здравствуйте!
1. Некоторые собственники утрачивают подлинники правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты недвижимости по разным причинам и также могут не помнить, при каких именно обстоятельствах это произошло, например, могли случайно выбросить вместе с другими выбрасываемыми бумагами.
1.1. У меня давно был случай, когда покупатель позвонил мне через год после купли мною по его доверенности предварительно выбранной им квартиры и стал спрашивать у меня подлинники правоустанавливающего (договора купли-продажи) и правоподтверждающего (свидетельства о государственной регистрации его права собственности) документов, которые были переданы мною ему год назад после государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленную им квартиру, после чего оказалось, что они находились у паспортистки, которой покупатель передал их для регистрации по месту жительства и которые она забыла отдать ему, когда возвращала ему его паспорт.
1.2. Нотариусы в таких случаях вместо дубликата довольствуются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости "О содержании правоустанавливающих документов".
2. В Вашем случае важна дата приватизации выбранной Вами для купли квартиры, которая чем раньше, тем лучше в части уменьшения степени вероятности предъявления относительно неё третьими лицами своих прав.
3. Юридические плюсы этой квартиры выражаются в отсутствии истории сделок и статуса совместно нажитого имущества супругов у её продавцов, что уменьшает риски её покупателя/покупателей, но полностью не исключает их, потому что, например, во время её приватизации в ней могли проживать третьи лица, не участвующие в ней, но давшие в установленном законом порядке своё согласие на её приватизацию её настоящими собственниками-продавцамии, в связи с чем такие третьи лица имеют право бессрочного пользования продаваемой квартирой, если только они не распорядились им по своему собственному усмотрению, добровольно выселившись из неё, что должно быть подтверждено соответствующими документальными доказательствами отсутствия их фактического проживания в продаваемой квартире и снятия с регистрирационного учёта по месту жительства из неё.
3.1. Поэтому эту выбранную Вами для купли квартиру необходимо проверять на предмет установления наличия или отсутствия в ней всех лиц, зарегистрированных в ней по месту жительства на дату её приватизации, давших своё письменное согласие на её приватизацию её настоящими собственниками-продавцами.
4. Продавцов этой квартиры (как и любого другого объекта недвижимости) также необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания совершённой сделки с ними недействительной, что необходимо для предотвращения неблагоприятных для покупателя/покупателей последствий, например, какие произошли с покупателем купленной 23 апреля 2015 года квартиры в Москве за 9 млн. 300 тыс. руб., сделку с продавцом которой Арбитражный суд города Москвы своим определением от 20 апреля 2018 года по делу № А40-109856/2017 признал недействительной через три года после её заключения, на основании которого право собственности перешло к её продавцу, после чего квартира была продана на публичных торгах, о чём покупатель даже не знал, о чём и о дальнейшей судьбе этой квартиры и её покупателя подробно изложено в опубликованном на официальном сайте Верховного Суда РФ Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20 августа 2020 года по делу № А40-109856/2017.
Цитата
nixxon пишет:
...мы пытаемся совершить альтернативную сделку...нашлась альтернатива - со слов собственников квартира у них всю жизнь и в собственность оформили приватизацией, но вот только проблема - они потеряли оригиналы документов, но готовы их восстановить в кратчайшие сроки через МФЦ, посоветуете ли вы покупать такую квартиру?
----------
----------
Цитата
nixxon пишет:
...Нам просто кажется очень странным, что все собственники (их четверо - взрослые люди от 30 до 60 лет) не помнят, где они потеряли эти документы - и даже не ищут их.
----------
Здравствуйте!
1. Некоторые собственники утрачивают подлинники правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты недвижимости по разным причинам и также могут не помнить, при каких именно обстоятельствах это произошло, например, могли случайно выбросить вместе с другими выбрасываемыми бумагами.
1.1. У меня давно был случай, когда покупатель позвонил мне через год после купли мною по его доверенности предварительно выбранной им квартиры и стал спрашивать у меня подлинники правоустанавливающего (договора купли-продажи) и правоподтверждающего (свидетельства о государственной регистрации его права собственности) документов, которые были переданы мною ему год назад после государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленную им квартиру, после чего оказалось, что они находились у паспортистки, которой покупатель передал их для регистрации по месту жительства и которые она забыла отдать ему, когда возвращала ему его паспорт.
1.2. Нотариусы в таких случаях вместо дубликата довольствуются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости "О содержании правоустанавливающих документов".
2. В Вашем случае важна дата приватизации выбранной Вами для купли квартиры, которая чем раньше, тем лучше в части уменьшения степени вероятности предъявления относительно неё третьими лицами своих прав.
3. Юридические плюсы этой квартиры выражаются в отсутствии истории сделок и статуса совместно нажитого имущества супругов у её продавцов, что уменьшает риски её покупателя/покупателей, но полностью не исключает их, потому что, например, во время её приватизации в ней могли проживать третьи лица, не участвующие в ней, но давшие в установленном законом порядке своё согласие на её приватизацию её настоящими собственниками-продавцамии, в связи с чем такие третьи лица имеют право бессрочного пользования продаваемой квартирой, если только они не распорядились им по своему собственному усмотрению, добровольно выселившись из неё, что должно быть подтверждено соответствующими документальными доказательствами отсутствия их фактического проживания в продаваемой квартире и снятия с регистрирационного учёта по месту жительства из неё.
3.1. Поэтому эту выбранную Вами для купли квартиру необходимо проверять на предмет установления наличия или отсутствия в ней всех лиц, зарегистрированных в ней по месту жительства на дату её приватизации, давших своё письменное согласие на её приватизацию её настоящими собственниками-продавцами.
4. Продавцов этой квартиры (как и любого другого объекта недвижимости) также необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания совершённой сделки с ними недействительной, что необходимо для предотвращения неблагоприятных для покупателя/покупателей последствий, например, какие произошли с покупателем купленной 23 апреля 2015 года квартиры в Москве за 9 млн. 300 тыс. руб., сделку с продавцом которой Арбитражный суд города Москвы своим определением от 20 апреля 2018 года по делу № А40-109856/2017 признал недействительной через три года после её заключения, на основании которого право собственности перешло к её продавцу, после чего квартира была продана на публичных торгах, о чём покупатель даже не знал, о чём и о дальнейшей судьбе этой квартиры и её покупателя подробно изложено в опубликованном на официальном сайте Верховного Суда РФ Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20 августа 2020 года по делу № А40-109856/2017.
Ответить
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Не забывать о том, что, если у любого из зарегистрированных лиц были н/л дети, то, независимо от того, зарегистрированы они были или нет, они имели право на участие в приватизации X
----------
это очень интересно, получается,что если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя ?
например, несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
Цитата
Tin064 пишет:
Не забывать о том, что, если у любого из зарегистрированных лиц были н/л дети, то, независимо от того, зарегистрированы они были или нет, они имели право на участие в приватизации X
----------
это очень интересно, получается,что если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя ?
например, несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
Ответить
21 октября 2021 в 21:27
----------
Цитата
nixxon пишет:
...несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
----------
Обратиться в суд она может, потому что имеет такое право, вопрос в том, будут ли удовлетворены её исковые требования, потому что начало течения срока исковой давности по таким делам судебная практика привязывает к достижению истцом своего совершеннолетия, что подтверждает, например, опубликованное на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Новороссийска решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 24 сентября 2020 г. по гражданскому делу № 2-2623/2020 (УИД: 23RS0037-01-2020-005227-85), которым было в полном объёме отказано в удовлетворении иска истца, который будучи несовершеннолетним, 1977 года рождения, был незаконно не включён в число лиц, имеющих право на приватизацию занимаемой квартиры, приватизированной 29 апреля 1993 года только одной его матерью, впоследствии проданной ею же 25 мая 2020 года, и обратился в суд с иском о признании догово́ров приватизации и купли-продажи квартиры недействительными в возрасте 43 лет.
Цитата
nixxon пишет:
...несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
----------
Обратиться в суд она может, потому что имеет такое право, вопрос в том, будут ли удовлетворены её исковые требования, потому что начало течения срока исковой давности по таким делам судебная практика привязывает к достижению истцом своего совершеннолетия, что подтверждает, например, опубликованное на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Новороссийска решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 24 сентября 2020 г. по гражданскому делу № 2-2623/2020 (УИД: 23RS0037-01-2020-005227-85), которым было в полном объёме отказано в удовлетворении иска истца, который будучи несовершеннолетним, 1977 года рождения, был незаконно не включён в число лиц, имеющих право на приватизацию занимаемой квартиры, приватизированной 29 апреля 1993 года только одной его матерью, впоследствии проданной ею же 25 мая 2020 года, и обратился в суд с иском о признании догово́ров приватизации и купли-продажи квартиры недействительными в возрасте 43 лет.
Ответить
----------
Цитата
nixxon пишет:
то очень интересно, получается,что если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя ?
например, несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
----------
В целом мыслите верно.
Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (опекунов и тд). Таким образом, фактически не важно, где именно "прописан" (зарегистрирован) ребенок, он "имеет право" на проживание как у одного родителя, равно так и у другого. Соответственно, и имеет право на приватизацию в этих квартирах.
Есть вариант "законного" неучастия несовершеннолетнего в приватизации квартиры - с разрешения органа опеки и попечительства. Как правило, такое разрешение дается как раз в тех случаях, когда н/л зарегистрирован в другой квартире с другим родителем, и родители документами доказали, что участие в приватизации той квартиры будет для ребенка более выгодным.
Естественно, есть еще нюансы, нужно рассматривать конкретные случаи.
Цитата
nixxon пишет:
то очень интересно, получается,что если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя ?
например, несовершеннолетняя дочь прописана вместе с матерью в одной квартире, а отец ее в другой квартире. Дальше отец с остальными членами семьи приватизирует эту квартиру и через несколько лет умирает. Получается, что после совершеннолетия дочери (спустя 15 лет или даже более) она может подать в суд и отсудить часть этой квартиры так как имела права на приватизацию, хоть и не была там прописана никогда?
----------
В целом мыслите верно.
Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (опекунов и тд). Таким образом, фактически не важно, где именно "прописан" (зарегистрирован) ребенок, он "имеет право" на проживание как у одного родителя, равно так и у другого. Соответственно, и имеет право на приватизацию в этих квартирах.
Есть вариант "законного" неучастия несовершеннолетнего в приватизации квартиры - с разрешения органа опеки и попечительства. Как правило, такое разрешение дается как раз в тех случаях, когда н/л зарегистрирован в другой квартире с другим родителем, и родители документами доказали, что участие в приватизации той квартиры будет для ребенка более выгодным.
Естественно, есть еще нюансы, нужно рассматривать конкретные случаи.
Ответить
21 октября 2021 в 22:37
----------
Цитата
nixxon пишет:
...если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя?
----------
1. В судебной практике имеется свежий прецедент удовлетворения иска и оставления решения суда первой инстанции в силе двумя вышестоящими судебными инстанциями о включении в число лиц, желающих приватизировать квартиру, не зарегистрированного по месту жительства, но фактически проживающего в ней и включённого в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя несовершеннолетнего ребёнка, из чего следует, что несовершеннолетний ребёнок нанимателя имеет право на участие в её приватизации даже при отсутствии регистрации в ней по месту жительства.
Смотрите Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2021 по делу № 88-2280/2021.
1.1. Правовым основанием являются:
1) второе предложение части второй статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", согласно которому "Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан...";
2) разъяснения, содержащиеся:
а) в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8, "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", согласно которому "Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.";
б) в иных многочисленных решениях Конституционного Суда РФ по этому вопросу.
Цитата
nixxon пишет:
...если у какого-то члена семьи на момент приватизации были н/л дети и они (н/л дети) не были прописаны в приватизированной квартире, то они все равно имели права на участие в приватизации квартиры одного из родителя?
----------
1. В судебной практике имеется свежий прецедент удовлетворения иска и оставления решения суда первой инстанции в силе двумя вышестоящими судебными инстанциями о включении в число лиц, желающих приватизировать квартиру, не зарегистрированного по месту жительства, но фактически проживающего в ней и включённого в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя несовершеннолетнего ребёнка, из чего следует, что несовершеннолетний ребёнок нанимателя имеет право на участие в её приватизации даже при отсутствии регистрации в ней по месту жительства.
Смотрите Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2021 по делу № 88-2280/2021.
1.1. Правовым основанием являются:
1) второе предложение части второй статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", согласно которому "Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан...";
2) разъяснения, содержащиеся:
а) в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8, "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", согласно которому "Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.";
б) в иных многочисленных решениях Конституционного Суда РФ по этому вопросу.
Ответить
Хочу купить квартиру в ипотеку. История немного мутная. Мама умерла, оставила громадные долги (около 500 тысяч) за коммунальные услуги. Старшая дочь вступила в наследство (младшая от наследства отказалась), а потом сразу же подарила квартиру сестре (той самой младшей дочери, отказавшейся от наследства). Вот у этой самой сестры мы теперь квартиру купить и хотим.
Спросила про долги, мне сказали, что все долги легли на наследницу. Она теперь будет оформлять банкротство.
Внимание, вопрос: долги по квартплате могут повесить на новых собственников, то есть на нас?
Спросила про долги, мне сказали, что все долги легли на наследницу. Она теперь будет оформлять банкротство.
Внимание, вопрос: долги по квартплате могут повесить на новых собственников, то есть на нас?
Ответить
----------
Цитата
bomevili1979 пишет:
Хочу купить квартиру в ипотеку. История немного мутная. Мама умерла, оставила громадные долги (около 500 тысяч) за коммунальные услуги. Старшая дочь вступила в наследство (младшая от наследства отказалась), а потом сразу же подарила квартиру сестре (той самой младшей дочери, отказавшейся от наследства). Вот у этой самой сестры мы теперь квартиру купить и хотим.
Спросила про долги, мне сказали, что все долги легли на наследницу. Она теперь будет оформлять банкротство.
Внимание, вопрос: долги по квартплате могут повесить на новых собственников, то есть на нас?
----------
Долги по квартплате вас не касаются (кроме капремонта). Конечно, для избежания лишних телодвижений и нервных затрат в диалогах с УК и поставщиками услуг лучше, чтоб они были погашены, но, тем не менее, по действующему законодательству (п. 5 ст. 153 ЖК РФ), ваша обязанность по оплате возникает с момента наступления права собственности. Повторю, кроме капремонта.
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
Да, вы будете добросовестным приобретателем, и, скорее всего, суд (при наличии условий, указанных мною ниже) все-таки оставит у вас эту квартиру, все-таки у вас сделка ипотечная, налицо прозрачность намерений и факт оплаты (взятия кредита). Но нервов потерять можете довольно много.
И последний совет: если все-таки решитесь на эту сделку, помните, ТОЛЬКО полная сумма в договоре (никаких "недофинансирований", как практикуют некоторые банки), расчет только через банк, никаких наличных, даже первоначальный взнос - только внесением на счет либо переводом. Ну и оставьте себе копию (а лучше попросите сделать второй подлинный экземпляр) отчета об оценке, который все равно придется делать для ипотечной сделки.
Цитата
bomevili1979 пишет:
Хочу купить квартиру в ипотеку. История немного мутная. Мама умерла, оставила громадные долги (около 500 тысяч) за коммунальные услуги. Старшая дочь вступила в наследство (младшая от наследства отказалась), а потом сразу же подарила квартиру сестре (той самой младшей дочери, отказавшейся от наследства). Вот у этой самой сестры мы теперь квартиру купить и хотим.
Спросила про долги, мне сказали, что все долги легли на наследницу. Она теперь будет оформлять банкротство.
Внимание, вопрос: долги по квартплате могут повесить на новых собственников, то есть на нас?
----------
Долги по квартплате вас не касаются (кроме капремонта). Конечно, для избежания лишних телодвижений и нервных затрат в диалогах с УК и поставщиками услуг лучше, чтоб они были погашены, но, тем не менее, по действующему законодательству (п. 5 ст. 153 ЖК РФ), ваша обязанность по оплате возникает с момента наступления права собственности. Повторю, кроме капремонта.
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
Да, вы будете добросовестным приобретателем, и, скорее всего, суд (при наличии условий, указанных мною ниже) все-таки оставит у вас эту квартиру, все-таки у вас сделка ипотечная, налицо прозрачность намерений и факт оплаты (взятия кредита). Но нервов потерять можете довольно много.
И последний совет: если все-таки решитесь на эту сделку, помните, ТОЛЬКО полная сумма в договоре (никаких "недофинансирований", как практикуют некоторые банки), расчет только через банк, никаких наличных, даже первоначальный взнос - только внесением на счет либо переводом. Ну и оставьте себе копию (а лучше попросите сделать второй подлинный экземпляр) отчета об оценке, который все равно придется делать для ипотечной сделки.
Ответить
Добрый день! Продаю квартиру, доставшуюся по наследству 4 года назад (один наследник), у покупателя ипотека, агент покупателя добавил в дкп такой пункт -
изображение
Этот пункт мне не нравится, хочу удалить его из договора,
читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание, это так?
изображение
Этот пункт мне не нравится, хочу удалить его из договора,
читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание, это так?
Ответить
Добрый день, рассматриваем покупку квартиры в ЖК бывшем долгострое, жк должны были построить 9 лет назад. В результате стройка была остановлена на несколько лет - потом вмешалось государство все дольщики данного жк были судом признаны обманутыми дольщики. Дальше на основе этого (решения суда) они заключили ДДУ с другим застройщиком и вот в этом году дом был достроен и сдан . И в этом году дольщики на основе последнего ДДУ и актов приема дома оформили квартиры в собственность. подскажите, пожалуйста, есть ли риски в покупке такой квартиры для нас? Спасибо.
Ответить
6 ноября 2021 в 14:38
----------
Цитата
sportfg пишет:
...Продаю квартиру, доставшуюся по наследству 4 года назад (один наследник), у покупателя ипотека, агент покупателя добавил в дкп такой пункт -
изображение
Этот пункт мне не нравится, хочу удалить его из договора,
читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание, это так?
----------
1. Содержание указанного Вами пункта 4.4 проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры основано на статье 431.2 «Гражданского кодекса РФ (части первой)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021), в которой применительно к продаваемой Вами квартире установлена не только обязанность продавца возместить покупателю убытки, причинённые недостоверностью данных продавцом заверений об обстоятельствах, имеющих для покупателя значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, но и право покупателя:.
1) отказаться от договора, если иное не предусмотрено заключённым договором;
2) вместо такого отказа требовать признания заключённого договора недействительным.
1.1. Таким образом в договоре купли-продажи квартиры её покупатель правомерно фиксирует юридически значимые для него заверения продавца для наступления бесспорной ответственности продавца в силу закона и договора в случае её возникновения.
2. Между тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании»
«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).»,
из которого следует и подтверждается судебной практикой, такую денежную компенсацию объявившемуся после продажи Вами квартиры наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, то есть Вы, как её продавец или Ваши правопреемники, но не покупатель, купивший у Вас квартиру.
2.1. По этому вопросу посмотрите один из свежих примеров из судебной практики по одному делу, судебные акты по которому опубликованы:
1) на официальном сайте Воронежского областного суда Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13.02.2020 по делу № 33 –58/2020:
2) на официальном сайте Первого кассационного суда общей юрисдикции Определение Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.09.2020 по делу № 88-20224/2020,
согласно которым суд взыскал денежную компенсацию 1/6 обязательной доли наследника (родной дочери наследодателя) жилого дома, объявившегося после его продажи другим наследником, в сумме 1 млн 600 тыс. 725 руб. 98 коп. не с покупателей дома, а с продавшего его наследника, скрывшего существование другого наследника.
3. На Вашем месте этот пункт 4.4 представленного Вами проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры я не стал бы исключать, чтобы не пугать покупателя, но изменил бы его абцац второй на более точную в Ваших интересах продавца аргументированную формулировку.
3.1. Если Вам интересно, как именно я изменил бы абзац второй пункта 4.4 представленного Вами проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры, можете обратиться ко мне в "Личных сообщениях", что сделать, если у Вас технически не получится, сообщите здесь, тогда я сам напишу Вам в "Личных сообщениях".----------
Цитата
nixxon пишет:
...рассматриваем покупку квартиры в ЖК бывшем долгострое, жк должны были построить 9 лет назад. В результате стройка была остановлена на несколько лет - потом вмешалось государство все дольщики данного жк были судом признаны обманутыми дольщики. Дальше на основе этого (решения суда) они заключили ДДУ с другим застройщиком и вот в этом году дом был достроен и сдан . И в этом году дольщики на основе последнего ДДУ и актов приема дома оформили квартиры в собственность. подскажите, пожалуйста, есть ли риски в покупке такой квартиры для нас?
----------
4. Для максимально объективного ответа на Ваш вопрос необходимо знать, были ли осуществлены государственные кадастровый учёт многоквартирного дома и выбранной Вами для купли квартиры и регистрация права собственности участника долевого строительства-продавца на выбранную Вами для купли квартиру.
5. nixxon, почему именно Вы так и не купили ранее выбранные для купли квартиры, о которых сообщали здесь и здесь?
Цитата
sportfg пишет:
...Продаю квартиру, доставшуюся по наследству 4 года назад (один наследник), у покупателя ипотека, агент покупателя добавил в дкп такой пункт -
изображение
Этот пункт мне не нравится, хочу удалить его из договора,
читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание, это так?
----------
1. Содержание указанного Вами пункта 4.4 проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры основано на статье 431.2 «Гражданского кодекса РФ (части первой)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021), в которой применительно к продаваемой Вами квартире установлена не только обязанность продавца возместить покупателю убытки, причинённые недостоверностью данных продавцом заверений об обстоятельствах, имеющих для покупателя значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, но и право покупателя:.
1) отказаться от договора, если иное не предусмотрено заключённым договором;
2) вместо такого отказа требовать признания заключённого договора недействительным.
1.1. Таким образом в договоре купли-продажи квартиры её покупатель правомерно фиксирует юридически значимые для него заверения продавца для наступления бесспорной ответственности продавца в силу закона и договора в случае её возникновения.
2. Между тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании»
«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).»,
из которого следует и подтверждается судебной практикой, такую денежную компенсацию объявившемуся после продажи Вами квартиры наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, то есть Вы, как её продавец или Ваши правопреемники, но не покупатель, купивший у Вас квартиру.
2.1. По этому вопросу посмотрите один из свежих примеров из судебной практики по одному делу, судебные акты по которому опубликованы:
1) на официальном сайте Воронежского областного суда Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13.02.2020 по делу № 33 –58/2020:
2) на официальном сайте Первого кассационного суда общей юрисдикции Определение Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.09.2020 по делу № 88-20224/2020,
согласно которым суд взыскал денежную компенсацию 1/6 обязательной доли наследника (родной дочери наследодателя) жилого дома, объявившегося после его продажи другим наследником, в сумме 1 млн 600 тыс. 725 руб. 98 коп. не с покупателей дома, а с продавшего его наследника, скрывшего существование другого наследника.
3. На Вашем месте этот пункт 4.4 представленного Вами проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры я не стал бы исключать, чтобы не пугать покупателя, но изменил бы его абцац второй на более точную в Ваших интересах продавца аргументированную формулировку.
3.1. Если Вам интересно, как именно я изменил бы абзац второй пункта 4.4 представленного Вами проекта договора купли-продажи продаваемой Вами квартиры, можете обратиться ко мне в "Личных сообщениях", что сделать, если у Вас технически не получится, сообщите здесь, тогда я сам напишу Вам в "Личных сообщениях".----------
Цитата
nixxon пишет:
...рассматриваем покупку квартиры в ЖК бывшем долгострое, жк должны были построить 9 лет назад. В результате стройка была остановлена на несколько лет - потом вмешалось государство все дольщики данного жк были судом признаны обманутыми дольщики. Дальше на основе этого (решения суда) они заключили ДДУ с другим застройщиком и вот в этом году дом был достроен и сдан . И в этом году дольщики на основе последнего ДДУ и актов приема дома оформили квартиры в собственность. подскажите, пожалуйста, есть ли риски в покупке такой квартиры для нас?
----------
4. Для максимально объективного ответа на Ваш вопрос необходимо знать, были ли осуществлены государственные кадастровый учёт многоквартирного дома и выбранной Вами для купли квартиры и регистрация права собственности участника долевого строительства-продавца на выбранную Вами для купли квартиру.
5. nixxon, почему именно Вы так и не купили ранее выбранные для купли квартиры, о которых сообщали здесь и здесь?
Ответить
Добрый вечер, рассматриваем к покупке двухкомнатную квартиру, приватизированную на двух человек в 1994 году (мать и отец), при этом несовершеннолетний их ребенок не включен был в приватизацию, хотя был прописан там на момент приватизации. Со слов хозяев, сейчас у этого "бывшего несовершеннолетнего ребенка" есть в собственности 1/3 доли в трехкомнатной квартире в этом же районе.
Прошу подсказать:
1) стоит ли рассматривать такую квартиру, ведь в 1994 году органов опеки еще не было и права ребенка не учли?
2) Может ли он после продажи этой квартиры, отсудить у новых собственников часть от нее? Благодарю за ответ.
Прошу подсказать:
1) стоит ли рассматривать такую квартиру, ведь в 1994 году органов опеки еще не было и права ребенка не учли?
2) Может ли он после продажи этой квартиры, отсудить у новых собственников часть от нее? Благодарю за ответ.
Ответить
10 ноября 2021 в 22:36
----------
Цитата
antip_ пишет:
...рассматриваем к покупке двухкомнатную квартиру, приватизированную на двух человек в 1994 году (мать и отец), при этом несовершеннолетний их ребенок не был включен в приватизацию, хотя был прописан там на момент приватизации. Со слов хозяев, сейчас у этого "бывшего несовершеннолетнего ребенка" есть в собственности 1/3 доли в трехкомнатной квартире в этом же районе.
Прошу подсказать:
1) стоит ли рассматривать такую квартиру, ведь в 1994 году органов опеки еще не было и права ребенка не учли?
2) Может ли он после продажи этой квартиры, отсудить у новых собственников часть от нее?
----------
Здравствуйте!
Максимально объективный ответ на заданные Вами вопросы зависит от того:
1) сколько именно в настоящее время лет (какой именно возраст) этого лица, который в 1994 году будучи несовершеннолетним, не был включён в число участников приватизации этой квартиры;
2) фактически проживает ли и зарегистрировано ли по месту жительства это лицо в продаваемой квартире?
Цитата
antip_ пишет:
...рассматриваем к покупке двухкомнатную квартиру, приватизированную на двух человек в 1994 году (мать и отец), при этом несовершеннолетний их ребенок не был включен в приватизацию, хотя был прописан там на момент приватизации. Со слов хозяев, сейчас у этого "бывшего несовершеннолетнего ребенка" есть в собственности 1/3 доли в трехкомнатной квартире в этом же районе.
Прошу подсказать:
1) стоит ли рассматривать такую квартиру, ведь в 1994 году органов опеки еще не было и права ребенка не учли?
2) Может ли он после продажи этой квартиры, отсудить у новых собственников часть от нее?
----------
Здравствуйте!
Максимально объективный ответ на заданные Вами вопросы зависит от того:
1) сколько именно в настоящее время лет (какой именно возраст) этого лица, который в 1994 году будучи несовершеннолетним, не был включён в число участников приватизации этой квартиры;
2) фактически проживает ли и зарегистрировано ли по месту жительства это лицо в продаваемой квартире?
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Максимально объективный ответ на заданные Вами вопросы зависит от того:
1) сколько именно в настоящее время лет (какой именно возраст) этого лица, который в 1994 году будучи несовершеннолетним, не был включён в число участников приватизации этой квартиры;
2) фактически проживает ли и зарегистрировано ли по месту жительства это лицо в продаваемой квартире? X
----------
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан.
Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т.п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
Заранее спасибо за ответ.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Максимально объективный ответ на заданные Вами вопросы зависит от того:
1) сколько именно в настоящее время лет (какой именно возраст) этого лица, который в 1994 году будучи несовершеннолетним, не был включён в число участников приватизации этой квартиры;
2) фактически проживает ли и зарегистрировано ли по месту жительства это лицо в продаваемой квартире? X
----------
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан.
Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т.п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
Заранее спасибо за ответ.
Ответить
11 ноября 2021 в 12:15
----------
Цитата
antip_ пишет:
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан...
----------
1. На заданный в этой же теме аналогичный вопрос я давал ответ в моём сообщении #1038 20.08.2021 в 21:18, который также относится к юридически значимым обстоятельствам продажи выбранной Вами для купли квартиры, согласно которым возраст этого бывшего несовершеннолетним ребёнка её продавцов в настоящее время составляет 28 (Двадцать восемь) лет, то есть после достижения им совершеннолетия и гражданской дееспособности прошло 10 (Десять) лет, что (учитывая максимальный срок исковой давности его обращения в суд за судебной защитой своих нарушенных прав, составляющий 10 лет + 6 месяцев) сводит к минимуму риск признания недействительной ранее совершённой его родителями сделки приватизации этой квартиры без его участия и сделки её продажи Вам или другому её покупателю, тем более, что в продаваемой его родителями квартире он не проживает и не зарегистрирован в ней по месту жительства, потому что имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т. п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
----------
2. Разумеется, такое нотариально удостоверенное заявление этого гражданина об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры Вам, как покупателю необходимо от него истребовать, в котором также должно быть указано, что он имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства, дата удостоверения нотариусом которого должна быть максимально приближена к дате заключения договора купли-продажи выбранной Вами для купли квартиры, продаваемой его родителями.
3. Также, как и в договоре купли-продажи этой выбранной Вами для купли квартиры необходимо указать, что:
1) продавцы являются его родителями;
2) этот гражданин передал покупателю нотариально удостоверенное заявление об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры;
3) этот гражданин не проживает и не зарегистрирован по месту жительства в продаваемой его родителями квартире;
4) этот гражданин фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства в другой квартире по адресу..., в которой он имеет право на 1/3 (Одну третью) долю в праве общей долевой собственности, в подтверждение которого он передал покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (или её нотариальную копию) с подтверждением своего зарегистрированного права собственности на неё.
4. Покупателю (или его представителю) также необходимо до заключения договора выбранной для купли этой квартиры самостоятельно запросить и получить выписку из ЕГРН на другую квартиру, в которой этому гражданину принадлежит на праве собственности 1/3 (Одна третья) доля в праве общей собственности, и в которой он фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства.
Цитата
antip_ пишет:
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан...
----------
1. На заданный в этой же теме аналогичный вопрос я давал ответ в моём сообщении #1038 20.08.2021 в 21:18, который также относится к юридически значимым обстоятельствам продажи выбранной Вами для купли квартиры, согласно которым возраст этого бывшего несовершеннолетним ребёнка её продавцов в настоящее время составляет 28 (Двадцать восемь) лет, то есть после достижения им совершеннолетия и гражданской дееспособности прошло 10 (Десять) лет, что (учитывая максимальный срок исковой давности его обращения в суд за судебной защитой своих нарушенных прав, составляющий 10 лет + 6 месяцев) сводит к минимуму риск признания недействительной ранее совершённой его родителями сделки приватизации этой квартиры без его участия и сделки её продажи Вам или другому её покупателю, тем более, что в продаваемой его родителями квартире он не проживает и не зарегистрирован в ней по месту жительства, потому что имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т. п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
----------
2. Разумеется, такое нотариально удостоверенное заявление этого гражданина об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры Вам, как покупателю необходимо от него истребовать, в котором также должно быть указано, что он имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства, дата удостоверения нотариусом которого должна быть максимально приближена к дате заключения договора купли-продажи выбранной Вами для купли квартиры, продаваемой его родителями.
3. Также, как и в договоре купли-продажи этой выбранной Вами для купли квартиры необходимо указать, что:
1) продавцы являются его родителями;
2) этот гражданин передал покупателю нотариально удостоверенное заявление об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры;
3) этот гражданин не проживает и не зарегистрирован по месту жительства в продаваемой его родителями квартире;
4) этот гражданин фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства в другой квартире по адресу..., в которой он имеет право на 1/3 (Одну третью) долю в праве общей долевой собственности, в подтверждение которого он передал покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (или её нотариальную копию) с подтверждением своего зарегистрированного права собственности на неё.
4. Покупателю (или его представителю) также необходимо до заключения договора выбранной для купли этой квартиры самостоятельно запросить и получить выписку из ЕГРН на другую квартиру, в которой этому гражданину принадлежит на праве собственности 1/3 (Одна третья) доля в праве общей собственности, и в которой он фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства.
Ответить
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
----------
ну вот я уже прочитала, что в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить. В поисках другой квартиры. Сегодня едем смотреть, но прямо не знаю... столько подводных камней везде
Цитата
Tin064 пишет:
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
----------
ну вот я уже прочитала, что в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить. В поисках другой квартиры. Сегодня едем смотреть, но прямо не знаю... столько подводных камней везде
Ответить
15 ноября 2021 в 07:44
----------
Цитата
bomevili1979 пишет:
...в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить...
----------
Не после банкротства, а после принятия заявления о признании должника банкротом, о чём прямо указано в первом предложении абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 02.07.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому
"Сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).",
из которого не следует, что недействительной может быть признана будто любая сделка.
Цитата
bomevili1979 пишет:
...в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить...
----------
Не после банкротства, а после принятия заявления о признании должника банкротом, о чём прямо указано в первом предложении абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 02.07.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому
"Сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).",
из которого не следует, что недействительной может быть признана будто любая сделка.
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование