FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
11 ноября 2021 в 12:15
----------
Цитата
antip_ пишет:
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан...
----------
1. На заданный в этой же теме аналогичный вопрос я давал ответ в моём сообщении #1038 20.08.2021 в 21:18, который также относится к юридически значимым обстоятельствам продажи выбранной Вами для купли квартиры, согласно которым возраст этого бывшего несовершеннолетним ребёнка её продавцов в настоящее время составляет 28 (Двадцать восемь) лет, то есть после достижения им совершеннолетия и гражданской дееспособности прошло 10 (Десять) лет, что (учитывая максимальный срок исковой давности его обращения в суд за судебной защитой своих нарушенных прав, составляющий 10 лет + 6 месяцев) сводит к минимуму риск признания недействительной ранее совершённой его родителями сделки приватизации этой квартиры без его участия и сделки её продажи Вам или другому её покупателю, тем более, что в продаваемой его родителями квартире он не проживает и не зарегистрирован в ней по месту жительства, потому что имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т. п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
----------
2. Разумеется, такое нотариально удостоверенное заявление этого гражданина об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры Вам, как покупателю необходимо от него истребовать, в котором также должно быть указано, что он имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства, дата удостоверения нотариусом которого должна быть максимально приближена к дате заключения договора купли-продажи выбранной Вами для купли квартиры, продаваемой его родителями.
3. Также, как и в договоре купли-продажи этой выбранной Вами для купли квартиры необходимо указать, что:
1) продавцы являются его родителями;
2) этот гражданин передал покупателю нотариально удостоверенное заявление об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры;
3) этот гражданин не проживает и не зарегистрирован по месту жительства в продаваемой его родителями квартире;
4) этот гражданин фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства в другой квартире по адресу..., в которой он имеет право на 1/3 (Одну третью) долю в праве общей долевой собственности, в подтверждение которого он передал покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (или её нотариальную копию) с подтверждением своего зарегистрированного права собственности на неё.
4. Покупателю (или его представителю) также необходимо до заключения договора выбранной для купли этой квартиры самостоятельно запросить и получить выписку из ЕГРН на другую квартиру, в которой этому гражданину принадлежит на праве собственности 1/3 (Одна третья) доля в праве общей собственности, и в которой он фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства.
Цитата
antip_ пишет:
1) ему 28 лет
2) он не проживает и не зарегистрирован там и сейчас эта квартира сдается.
У него 1/3 доли в трехкомнатной квартире рядом, в которой он и прописан...
----------
1. На заданный в этой же теме аналогичный вопрос я давал ответ в моём сообщении #1038 20.08.2021 в 21:18, который также относится к юридически значимым обстоятельствам продажи выбранной Вами для купли квартиры, согласно которым возраст этого бывшего несовершеннолетним ребёнка её продавцов в настоящее время составляет 28 (Двадцать восемь) лет, то есть после достижения им совершеннолетия и гражданской дееспособности прошло 10 (Десять) лет, что (учитывая максимальный срок исковой давности его обращения в суд за судебной защитой своих нарушенных прав, составляющий 10 лет + 6 месяцев) сводит к минимуму риск признания недействительной ранее совершённой его родителями сделки приватизации этой квартиры без его участия и сделки её продажи Вам или другому её покупателю, тем более, что в продаваемой его родителями квартире он не проживает и не зарегистрирован в ней по месту жительства, потому что имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...Агент предложил, что этот человек может у нотариуса написать заявление, что он знает о продаже этой квартиры и на нее не будет претендовать в дальнейшем и т. п.
Подойдет ли такое заявление на случай, что он после продажи этой квартиры, вдруг обратиться в суд , чтобы ему наделили долю в этой квартире?
----------
2. Разумеется, такое нотариально удостоверенное заявление этого гражданина об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры Вам, как покупателю необходимо от него истребовать, в котором также должно быть указано, что он имеет на праве общей долевой собственности 1/3 (Одну третью) долю другой трехкомнатной квартиры, в которой фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства, дата удостоверения нотариусом которого должна быть максимально приближена к дате заключения договора купли-продажи выбранной Вами для купли квартиры, продаваемой его родителями.
3. Также, как и в договоре купли-продажи этой выбранной Вами для купли квартиры необходимо указать, что:
1) продавцы являются его родителями;
2) этот гражданин передал покупателю нотариально удостоверенное заявление об отказе от своего права собственности на 1/3 долю продаваемой его родителями квартиры;
3) этот гражданин не проживает и не зарегистрирован по месту жительства в продаваемой его родителями квартире;
4) этот гражданин фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства в другой квартире по адресу..., в которой он имеет право на 1/3 (Одну третью) долю в праве общей долевой собственности, в подтверждение которого он передал покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (или её нотариальную копию) с подтверждением своего зарегистрированного права собственности на неё.
4. Покупателю (или его представителю) также необходимо до заключения договора выбранной для купли этой квартиры самостоятельно запросить и получить выписку из ЕГРН на другую квартиру, в которой этому гражданину принадлежит на праве собственности 1/3 (Одна третья) доля в праве общей собственности, и в которой он фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства.
Ответить
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
----------
ну вот я уже прочитала, что в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить. В поисках другой квартиры. Сегодня едем смотреть, но прямо не знаю... столько подводных камней везде
Цитата
Tin064 пишет:
Вас должно напрячь, и довольно сильно, другое - намерение первой сестры банкротиться. Сделка дарения для арбитражника, который будет заниматься банкротством - это прямо красный флаг и путь к отмене. Крайне не советую приобретать эту недвижимость)
----------
ну вот я уже прочитала, что в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить. В поисках другой квартиры. Сегодня едем смотреть, но прямо не знаю... столько подводных камней везде
Ответить
15 ноября 2021 в 07:44
----------
Цитата
bomevili1979 пишет:
...в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить...
----------
Не после банкротства, а после принятия заявления о признании должника банкротом, о чём прямо указано в первом предложении абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 02.07.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому
"Сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).",
из которого не следует, что недействительной может быть признана будто любая сделка.
Цитата
bomevili1979 пишет:
...в течение 3 лет после банкротства любую сделку с недвижимостью можно отменить...
----------
Не после банкротства, а после принятия заявления о признании должника банкротом, о чём прямо указано в первом предложении абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 02.07.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому
"Сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).",
из которого не следует, что недействительной может быть признана будто любая сделка.
Ответить
Добрый день.
Подскажите, пожалуйста. Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан. Планирую на сделку пригласить нотариуса, чтобы он подтвердил их дееспособность в момент заключения договора (Понимаю, что это не 100% гарантия, но хоть что-то).
Вопрос в следующем, насколько рискованная будет эта сделка, и как ещё её можно дополнительно обезопасить (в разумных пределах)? И нужен ли тут риелтор с опытом, потому что пока я в нём не вижу смысла?
Подскажите, пожалуйста. Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан. Планирую на сделку пригласить нотариуса, чтобы он подтвердил их дееспособность в момент заключения договора (Понимаю, что это не 100% гарантия, но хоть что-то).
Вопрос в следующем, насколько рискованная будет эта сделка, и как ещё её можно дополнительно обезопасить (в разумных пределах)? И нужен ли тут риелтор с опытом, потому что пока я в нём не вижу смысла?
Ответить
20 ноября 2021 в 14:22
----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан.
----------
Здравствуйте!
1. Знакомились ли Вы с содержанием правоустанавливающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых возникло их право собственности на неё?
2. Знакомились ли Вы с содержанием правоподтверждающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых их право собственности на неё зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости?
3. Зарегистрировано ли их право собственности на продаваемую ими квартиру в Едином государственном реестре недвижимости?
4. Есть ли у них дети и/или другие дееспособные родственники?
Цитата
Gregory_95 пишет:
Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан.
----------
Здравствуйте!
1. Знакомились ли Вы с содержанием правоустанавливающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых возникло их право собственности на неё?
2. Знакомились ли Вы с содержанием правоподтверждающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых их право собственности на неё зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости?
3. Зарегистрировано ли их право собственности на продаваемую ими квартиру в Едином государственном реестре недвижимости?
4. Есть ли у них дети и/или другие дееспособные родственники?
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Знакомились ли Вы с содержанием правоустанавливающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых возникло их право собственности на неё?
2. Знакомились ли Вы с содержанием правоподтверждающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых их право собственности на неё зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости?
3. Зарегистрировано ли их право собственности на продаваемую ими квартиру в Едином государственном реестре недвижимости?
----------
Да, это договор дарения от их мамы (умерла в прошлом году) от 2018 года, договор в простой письменной форме. Между датой составления и регистрацией в реестре месяц (Не слишком ли долго?).
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
4. Есть ли у них дети и/или другие дееспособные родственники?
----------
Этот вопрос смогу уточнить завтра. Какие моменты следует уточнить?
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Знакомились ли Вы с содержанием правоустанавливающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых возникло их право собственности на неё?
2. Знакомились ли Вы с содержанием правоподтверждающих документов на продаваемую ими квартиру, на основании которых их право собственности на неё зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости?
3. Зарегистрировано ли их право собственности на продаваемую ими квартиру в Едином государственном реестре недвижимости?
----------
Да, это договор дарения от их мамы (умерла в прошлом году) от 2018 года, договор в простой письменной форме. Между датой составления и регистрацией в реестре месяц (Не слишком ли долго?).
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
4. Есть ли у них дети и/или другие дееспособные родственники?
----------
Этот вопрос смогу уточнить завтра. Какие моменты следует уточнить?
Ответить
20 ноября 2021 в 14:59
----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
...договор дарения от их мамы (умерла в прошлом году) от 2018 года...в простой письменной форме...
----------
1. Сколько же тогда было лет их маме, если одарённым продавцам в 2018 году было 77 и 75 лет? Попросите у них его ксерокопию или сфотографируйте его, чтобы можно было внимательно прочитать. ----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Какие моменты следует уточнить?
----------
2. Запрашивали ли и получили ли Вы выписки из Единого государственного реестра недвижимости:
1) "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости" ;
2) "О переходе прав на объект недвижимости" на эту квартиру?
3. Чем продавцы объясняют продажу этой квартиры - по какой именно причине/причинам продают её?
4. Также я задал Вам уточняющие вопросы в "Личных сообщениях".
Цитата
Gregory_95 пишет:
...договор дарения от их мамы (умерла в прошлом году) от 2018 года...в простой письменной форме...
----------
1. Сколько же тогда было лет их маме, если одарённым продавцам в 2018 году было 77 и 75 лет? Попросите у них его ксерокопию или сфотографируйте его, чтобы можно было внимательно прочитать. ----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Какие моменты следует уточнить?
----------
2. Запрашивали ли и получили ли Вы выписки из Единого государственного реестра недвижимости:
1) "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости" ;
2) "О переходе прав на объект недвижимости" на эту квартиру?
3. Чем продавцы объясняют продажу этой квартиры - по какой именно причине/причинам продают её?
4. Также я задал Вам уточняющие вопросы в "Личных сообщениях".
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Сколько же тогда было лет их маме, если одарённым продавцам в 2018 году было 77 и 75 лет? Попросите у них его ксерокопию или сфотографируйте его, чтобы можно было внимательно прочитать.
----------
Около 100 лет. Фото есть.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Запрашивали ли и получили ли Вы выписки из Единого государственного реестра недвижимости:
----------
Да, запрашивал. Информация в выписке соответствует Договору о дарении.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
3. Чем продавцы объясняют продажу этой квартиры - по какой именно причине/причинам продают её?
----------
Живут в своих квартирах, эта не используется.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Сколько же тогда было лет их маме, если одарённым продавцам в 2018 году было 77 и 75 лет? Попросите у них его ксерокопию или сфотографируйте его, чтобы можно было внимательно прочитать.
----------
Около 100 лет. Фото есть.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Запрашивали ли и получили ли Вы выписки из Единого государственного реестра недвижимости:
----------
Да, запрашивал. Информация в выписке соответствует Договору о дарении.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
3. Чем продавцы объясняют продажу этой квартиры - по какой именно причине/причинам продают её?
----------
Живут в своих квартирах, эта не используется.
Ответить
20 ноября 2021 в 15:30
----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
...Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан...
----------
1. Давно ли продавцы снялись с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры?
2. В настоящее время они зарегистрированы по месту жительства в других квартирах в том же населённом пункте, где находится продаваемая ими квартира, или в другом?
Цитата
Gregory_95 пишет:
...Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан...
----------
1. Давно ли продавцы снялись с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры?
2. В настоящее время они зарегистрированы по месту жительства в других квартирах в том же населённом пункте, где находится продаваемая ими квартира, или в другом?
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Давно ли продавцы снялись с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры?
----------
Вообще прописаны в ней не были.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. В настоящее время они зарегистрированы по месту жительства в других квартирах в том же населённом пункте, где находится продаваемая ими квартира, или в другом? X
----------
Да, в том же
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Давно ли продавцы снялись с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры?
----------
Вообще прописаны в ней не были.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. В настоящее время они зарегистрированы по месту жительства в других квартирах в том же населённом пункте, где находится продаваемая ими квартира, или в другом? X
----------
Да, в том же
Ответить
20 ноября 2021 в 15:41
----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан.
----------
1. Производили ли Вы осмотр этой квартиры, если да, кто именно показывал её?
2. Есть ли у продавцов свой риэлтор, юрист или адвокат по недвижимости? ----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Какие моменты следует уточнить?
----------
3. Отксерокопируйте или сфотографируйте все страницы их паспортов, а также правоустанавливающего и правоподтверждающего документов.
Цитата
Gregory_95 пишет:
Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет, они поживают и прописаны в других квартирах, в этой квартире никто не прописан.
----------
1. Производили ли Вы осмотр этой квартиры, если да, кто именно показывал её?
2. Есть ли у продавцов свой риэлтор, юрист или адвокат по недвижимости? ----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
Какие моменты следует уточнить?
----------
3. Отксерокопируйте или сфотографируйте все страницы их паспортов, а также правоустанавливающего и правоподтверждающего документов.
Ответить
20 ноября 2021 в 22:53
----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
...Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет...Планирую на сделку пригласить нотариуса, чтобы он подтвердил их дееспособность в момент заключения договора...
----------
1. Несмотря на то, что согласно части 1 статьи 43 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в редакции от 02.07.2021) «При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.», тем не менее согласно судебной практике «Нотариус не обладает специальными знаниями и методиками для определения психического состояния гражданина. Более того, имеют место быть такие психические заболевания, которые подразумевают периоды ремиссии, когда человек способен руководить своими действиями и отдавать им отчет. Таким образом, дееспособность лица определяется нотариусом документально (паспорт, где указан возраст обратившегося лица, справка об инвалидности и т. п.) и визуально (беседа, оценка адекватности поведения и т. п.).», такое толкование содержится, например, в опубликованном на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в разделе «Судебные акты» Определении Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2020 по делу N 88-15476/2020, 2-1465/2019.
2. Согласно той же судебной практике, если нотариально удостоверенная сделка впоследстви была признана недействительной на основании того, что на момент её заключения собственник отчуждаемого имущества не отдавал отчёт своим действиям и не мог руководить ими, не свидетельствует о том, что нотариус, не обладающий специальными познаниями, при удостоверении сделки не выполнил обязанности по проверке дееспособности стороны договора. «потому что в законодательстве отсутствует механизм установления нотариусами дееспособности, у них так же не имеется и правовых оснований выполнения ряда необходимых для этого действий. Дееспособность определяется документально (путём проверки документов, удостоверяющих личность, в которых указана дата рождения), а также визуально (путём беседы, собственной оценки адекватности поведения и т. п.).», в связи с чем отсутствует вина нотариусов в причинении имущественного вреда приобретателям недвижимости даже, если назначенная судом посмертная судебно-психиатрическая экспертиза установила, что в момент подписания договора отчуждения квартиры у её собственника обнаруживались психические расстройства в форме деменции в связи с сосудистым заболеванием головного мозга, в связи с наличием психоорганического синдрома с явлениями невротической депрессии, дементным синдромом, депрессивным синдромом и истериформным радикалом в помещении, которые лишали собственника квартиры способности понимать значение своих действий и руководить ими, о чём истолковал, например, Московский городской суд в опубликованном на официальном сайте Мосгорсуда Апелляционном определении Московского городского суда от 30.03.2015 по делу № 33-9783.
3. Из чего следует, что удостоверение нотариусом сделки с недвижимостью не гарантирует последующее непризнание её судом недействительной по основаниям, содержащимся в пунктах 1 и 2 статьи 177 «Гражданского кодекса РФ (части первой)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021), согласно которым:
«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.».
3.1. Таким образом, нотариально удостоверенная сделка также может быть признана и признаётся судами недействительной даже несмотря на то, что она была удостоверена нотариусом.----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
...насколько рискованная будет эта сделка, и как ещё её можно дополнительно обезопасить (в разумных пределах)?...
----------
4. Для предотвращения признания недействительной сделки с вышеуказанными Вами продавцами, являющимися пожилыми людьми, возраст которых составляет 80 и 78 лет по вышеуказанным основаниям необходимо в день заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры по времени, максимально приближенном к его заключению, обоим собственникам-продавцам пройти предусмотренное пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» (в редакции от 08.12.2020) добровольное психиатрическое освидетельствование в государственном медицинском учреждении РФ по месту регистрации по месту жительства в психоневрологическом диспансере или в ФГБУ «НМИЦ ПН им. В. П. Сербского» Минздрава России, комплексное психолого-психиатрическое освидетельствование в котором имеет существенное преимущество, потому что оно проводится несколькими высоко квалифицированными специалистами вместе и одновременно в течение 1,5 часов, с обязательной передачей покупателю выданных обследованным собственникам-продавцам подлинников медицинского заключения либо (или также) пригласить на сделку специалиста, имеющего квалификации «ПСИХИАТР» и «ВРАЧ – СУДЕБНО-ПСИХИАТРИЧЕСКИЙ ЭКСПЕРТ» с передачей покупателю нотариально заверенных копий документов о его квалификации, который обследует продавцов непосредственно до заключения договора купли-продажи и выдаст им медицинское заключение, которое продавцы сразу же передадут покупателю для ознакомления с его содержанием для принятия окончательного решения о заключении с продавцами договора купли-продажи квартиры, потому что согласно толкованию, содержащемуся в Определении Верховного Суда РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018,
«…основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.».
5. При этом не надо забывать, что продавцов необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной по содержащимся в действующем законодательстве также иным основаниям, потому что:
1) в интересах разумного, осторожного и осмотрительного приобретателя объекта недвижимости чрезвычайно важно предотвратить наступление неблагоприятных для него последствий, нежели потом расхлёбывать их;
2) ни нотариусы, ни юридические отделы банков не дают 100 % гарантии надёжности юридической чистоты сделки, чему имеются реальные подтверждения на примере конкретных судебных актов;
3) проявление покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности судебная практика связывает с принятием покупателем конкретных мер по предварительной проверке выбранной для купли квартиры и их собственников-продавцов для установления максимиально возможных сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной, на что именно указал Мосгорсуд в своём вышеприведённом Апелляционном определении Мосгорсуда от 30.03.2015 по делу № 33-9783, согласно которому приобретатель квартиры не был лишен права и возможности истребования у её 81-летнего отчуждателя документов подтверждающих его дееспособность, что им сделано не было, почему именно приобретатель лишился приобретённой квартиры через 3,5 года после её приобретения;
4) как мне сказал один из благодарных покупателей "Лишних проверок не бывает".
5.1. Если кто самостоятельно не может или не хочет сделать это, тогда надо обращаться к грамотным специалистам, кто знает, как именно это делается.
6. Также не надо забывать, что "Скупой платит дважды", потому что, если перед сделкой пожалеешь "копейку", потом можешь потерять "рубль", тем более, когда за оказанную помощь имеется возможность обойтись скромным вознаграждением и минимальными расходами, несоизмеримыми с будущими материальными потерями и расстройствами здоровья.
Цитата
Gregory_95 пишет:
...Собираюсь купить квартиру, у которой собственники - две бабушки возрастом 80 и 78 лет...Планирую на сделку пригласить нотариуса, чтобы он подтвердил их дееспособность в момент заключения договора...
----------
1. Несмотря на то, что согласно части 1 статьи 43 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в редакции от 02.07.2021) «При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.», тем не менее согласно судебной практике «Нотариус не обладает специальными знаниями и методиками для определения психического состояния гражданина. Более того, имеют место быть такие психические заболевания, которые подразумевают периоды ремиссии, когда человек способен руководить своими действиями и отдавать им отчет. Таким образом, дееспособность лица определяется нотариусом документально (паспорт, где указан возраст обратившегося лица, справка об инвалидности и т. п.) и визуально (беседа, оценка адекватности поведения и т. п.).», такое толкование содержится, например, в опубликованном на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в разделе «Судебные акты» Определении Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2020 по делу N 88-15476/2020, 2-1465/2019.
2. Согласно той же судебной практике, если нотариально удостоверенная сделка впоследстви была признана недействительной на основании того, что на момент её заключения собственник отчуждаемого имущества не отдавал отчёт своим действиям и не мог руководить ими, не свидетельствует о том, что нотариус, не обладающий специальными познаниями, при удостоверении сделки не выполнил обязанности по проверке дееспособности стороны договора. «потому что в законодательстве отсутствует механизм установления нотариусами дееспособности, у них так же не имеется и правовых оснований выполнения ряда необходимых для этого действий. Дееспособность определяется документально (путём проверки документов, удостоверяющих личность, в которых указана дата рождения), а также визуально (путём беседы, собственной оценки адекватности поведения и т. п.).», в связи с чем отсутствует вина нотариусов в причинении имущественного вреда приобретателям недвижимости даже, если назначенная судом посмертная судебно-психиатрическая экспертиза установила, что в момент подписания договора отчуждения квартиры у её собственника обнаруживались психические расстройства в форме деменции в связи с сосудистым заболеванием головного мозга, в связи с наличием психоорганического синдрома с явлениями невротической депрессии, дементным синдромом, депрессивным синдромом и истериформным радикалом в помещении, которые лишали собственника квартиры способности понимать значение своих действий и руководить ими, о чём истолковал, например, Московский городской суд в опубликованном на официальном сайте Мосгорсуда Апелляционном определении Московского городского суда от 30.03.2015 по делу № 33-9783.
3. Из чего следует, что удостоверение нотариусом сделки с недвижимостью не гарантирует последующее непризнание её судом недействительной по основаниям, содержащимся в пунктах 1 и 2 статьи 177 «Гражданского кодекса РФ (части первой)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021), согласно которым:
«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.».
3.1. Таким образом, нотариально удостоверенная сделка также может быть признана и признаётся судами недействительной даже несмотря на то, что она была удостоверена нотариусом.----------
Цитата
Gregory_95 пишет:
...насколько рискованная будет эта сделка, и как ещё её можно дополнительно обезопасить (в разумных пределах)?...
----------
4. Для предотвращения признания недействительной сделки с вышеуказанными Вами продавцами, являющимися пожилыми людьми, возраст которых составляет 80 и 78 лет по вышеуказанным основаниям необходимо в день заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры по времени, максимально приближенном к его заключению, обоим собственникам-продавцам пройти предусмотренное пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» (в редакции от 08.12.2020) добровольное психиатрическое освидетельствование в государственном медицинском учреждении РФ по месту регистрации по месту жительства в психоневрологическом диспансере или в ФГБУ «НМИЦ ПН им. В. П. Сербского» Минздрава России, комплексное психолого-психиатрическое освидетельствование в котором имеет существенное преимущество, потому что оно проводится несколькими высоко квалифицированными специалистами вместе и одновременно в течение 1,5 часов, с обязательной передачей покупателю выданных обследованным собственникам-продавцам подлинников медицинского заключения либо (или также) пригласить на сделку специалиста, имеющего квалификации «ПСИХИАТР» и «ВРАЧ – СУДЕБНО-ПСИХИАТРИЧЕСКИЙ ЭКСПЕРТ» с передачей покупателю нотариально заверенных копий документов о его квалификации, который обследует продавцов непосредственно до заключения договора купли-продажи и выдаст им медицинское заключение, которое продавцы сразу же передадут покупателю для ознакомления с его содержанием для принятия окончательного решения о заключении с продавцами договора купли-продажи квартиры, потому что согласно толкованию, содержащемуся в Определении Верховного Суда РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018,
«…основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.».
5. При этом не надо забывать, что продавцов необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной по содержащимся в действующем законодательстве также иным основаниям, потому что:
1) в интересах разумного, осторожного и осмотрительного приобретателя объекта недвижимости чрезвычайно важно предотвратить наступление неблагоприятных для него последствий, нежели потом расхлёбывать их;
2) ни нотариусы, ни юридические отделы банков не дают 100 % гарантии надёжности юридической чистоты сделки, чему имеются реальные подтверждения на примере конкретных судебных актов;
3) проявление покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности судебная практика связывает с принятием покупателем конкретных мер по предварительной проверке выбранной для купли квартиры и их собственников-продавцов для установления максимиально возможных сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной, на что именно указал Мосгорсуд в своём вышеприведённом Апелляционном определении Мосгорсуда от 30.03.2015 по делу № 33-9783, согласно которому приобретатель квартиры не был лишен права и возможности истребования у её 81-летнего отчуждателя документов подтверждающих его дееспособность, что им сделано не было, почему именно приобретатель лишился приобретённой квартиры через 3,5 года после её приобретения;
4) как мне сказал один из благодарных покупателей "Лишних проверок не бывает".
5.1. Если кто самостоятельно не может или не хочет сделать это, тогда надо обращаться к грамотным специалистам, кто знает, как именно это делается.
6. Также не надо забывать, что "Скупой платит дважды", потому что, если перед сделкой пожалеешь "копейку", потом можешь потерять "рубль", тем более, когда за оказанную помощь имеется возможность обойтись скромным вознаграждением и минимальными расходами, несоизмеримыми с будущими материальными потерями и расстройствами здоровья.
Ответить
Добрый вечер, прошу вас подсказать по следующей ситуации:
мы продавали квартиру ипотечнику, заключили авансовое соглашение с ними с такими основными пунктами, что все расходы по приобретению квартиры несет Покупатель, если сделка срывается по вине Продавца, то он возвращает аванс и ничего больше, а если по вине Покупателя, то аванс не возвращается.
Данное соглашение мы заключили до 27 декабря.
Мы планировали разбить свою сделку и после этого сразу купить другую квартиру большей площади – в нашем же доме, но на другом этаже.
В результате после того, как мы взяли аванс наш покупатель для одобрения ипотеки потратился на оценочный отчет и еще на некоторые справки, нужные для банка (для ипотеки).
Квартиру мы продавали специально под другую квартиру, которую сами планировали купить по ипотеке, но там оказались проблемы с документами и квартиру мы отказались покупать и соответственно не можем и продавать свою квартиру.
Нашему покупателю мы сообщили об этом, что по этим причинам хотим возвратить ему аванс и расторгнуть досрочно соглашение об авансе. Согласно нашему соглашению мы можем вернуть просто вернуть аванс без возврата расходов на одобрение банка.
В документе по досрочному расторжению у нас будет прописано, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий,
Но как быть если наше покупатель не захочет подписывать расторжение в такой форме, а захочет туда добавить, что имеет претензии материальные к нам и потребует возместить расходы по одобрению?
Как отдать аванс, чтобы покупатель не написал, что имеет материальные претензии к нам?
Спасибо.
мы продавали квартиру ипотечнику, заключили авансовое соглашение с ними с такими основными пунктами, что все расходы по приобретению квартиры несет Покупатель, если сделка срывается по вине Продавца, то он возвращает аванс и ничего больше, а если по вине Покупателя, то аванс не возвращается.
Данное соглашение мы заключили до 27 декабря.
Мы планировали разбить свою сделку и после этого сразу купить другую квартиру большей площади – в нашем же доме, но на другом этаже.
В результате после того, как мы взяли аванс наш покупатель для одобрения ипотеки потратился на оценочный отчет и еще на некоторые справки, нужные для банка (для ипотеки).
Квартиру мы продавали специально под другую квартиру, которую сами планировали купить по ипотеке, но там оказались проблемы с документами и квартиру мы отказались покупать и соответственно не можем и продавать свою квартиру.
Нашему покупателю мы сообщили об этом, что по этим причинам хотим возвратить ему аванс и расторгнуть досрочно соглашение об авансе. Согласно нашему соглашению мы можем вернуть просто вернуть аванс без возврата расходов на одобрение банка.
В документе по досрочному расторжению у нас будет прописано, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий,
Но как быть если наше покупатель не захочет подписывать расторжение в такой форме, а захочет туда добавить, что имеет претензии материальные к нам и потребует возместить расходы по одобрению?
Как отдать аванс, чтобы покупатель не написал, что имеет материальные претензии к нам?
Спасибо.
Ответить
28 ноября 2021 в 00:18
----------
Цитата
antip_ пишет:
...мы продавали квартиру ипотечнику, заключили авансовое соглашение...Как отдать аванс, чтобы покупатель не написал, что имеет материальные претензии к нам?
----------
1. Это зависит от того, было ли заключённое авансовое соглашение обусловлено одновременностью купли продавцом другой квартиры, а именно, содержит ли заключённое авансовое соглашение существенное для продавца условие продажи своей квартиры одновременно с куплей её продавцом другой конкретной выбранной для себя квартиры?
2. Если в заключённом авансовом соглашении такого условия нет, и если у продавца отсутствуют допустимые доказательства осведомлённости покупателя о таком условии продавца, в таком случае будет нарушено право покупателя на заключение основного договора купли-продажи выбранной им для купли квартиры, основанное на заключённом с продавцом авансовом соглашении, по сути являющимся предварительным договором купли-продажи квартиры, в связи с чем покупатель будет иметь право на возмещение убытков, которое он имеет в силу закона на основании статьи 15 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021).
Цитата
antip_ пишет:
...мы продавали квартиру ипотечнику, заключили авансовое соглашение...Как отдать аванс, чтобы покупатель не написал, что имеет материальные претензии к нам?
----------
1. Это зависит от того, было ли заключённое авансовое соглашение обусловлено одновременностью купли продавцом другой квартиры, а именно, содержит ли заключённое авансовое соглашение существенное для продавца условие продажи своей квартиры одновременно с куплей её продавцом другой конкретной выбранной для себя квартиры?
2. Если в заключённом авансовом соглашении такого условия нет, и если у продавца отсутствуют допустимые доказательства осведомлённости покупателя о таком условии продавца, в таком случае будет нарушено право покупателя на заключение основного договора купли-продажи выбранной им для купли квартиры, основанное на заключённом с продавцом авансовом соглашении, по сути являющимся предварительным договором купли-продажи квартиры, в связи с чем покупатель будет иметь право на возмещение убытков, которое он имеет в силу закона на основании статьи 15 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021).
Ответить
В авансовом соглашении у нас есть такая запись, что квартира продается Продавцом с одновременным с приобретением другой квартиры на имя Продавца, но там не указан адрес этой конкретной альтернативной квартиры.
В итоге, сейчас этот покупатель не хочет из вредности подписывать досрочно рассторжение соглашения об авансе, не добавив туда, что имеет материальные претензии к нам, и смотрит для покупки другие квартиры.
Но может же быть такой вариант, что пока не закончилось действие этого авансового соглашения (до 27 декабря) может появится какой-то другой объект, который нам подойдет и мы захотим купить его. Можно ли в таком случае взять аванс у другого покупателя, пока у нас не кончилось действие аванса с первым покупателем или тут главное, чтобы сделка была только после окончания действия авансового соглашения с первым покупателем и только тогда он не сможет предъявить нам какие-то материальные претензии?
Или раз, согласно пункту аванса, что «если сделка срывается по вине Продавца, то он возвращает аванс» , то в любом случае Продавец не несет никаких убытков?
И может быть просто достаточно расторгнуть Продавцу это соглашение в одностороннем порядке с Покупателем неважно согласится с этим покупатель или нет?
В итоге, сейчас этот покупатель не хочет из вредности подписывать досрочно рассторжение соглашения об авансе, не добавив туда, что имеет материальные претензии к нам, и смотрит для покупки другие квартиры.
Но может же быть такой вариант, что пока не закончилось действие этого авансового соглашения (до 27 декабря) может появится какой-то другой объект, который нам подойдет и мы захотим купить его. Можно ли в таком случае взять аванс у другого покупателя, пока у нас не кончилось действие аванса с первым покупателем или тут главное, чтобы сделка была только после окончания действия авансового соглашения с первым покупателем и только тогда он не сможет предъявить нам какие-то материальные претензии?
Или раз, согласно пункту аванса, что «если сделка срывается по вине Продавца, то он возвращает аванс» , то в любом случае Продавец не несет никаких убытков?
И может быть просто достаточно расторгнуть Продавцу это соглашение в одностороннем порядке с Покупателем неважно согласится с этим покупатель или нет?
Ответить
28 ноября 2021 в 14:37
----------
Цитата
antip_ пишет:
...может быть просто достаточно расторгнуть Продавцу это соглашение в одностороннем порядке с Покупателем неважно согласится с этим покупатель или нет?
----------
1. Согласно статье 310 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021) (далее "ГК РФ") ни у продавца, ни у покупателя нет права на односторонний отказ от исполнения заключённого авансового соглашения, за исключением, если только покупатель покупает квартиру в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, чего в Вашем случае нет, потому что Вы не сообщили об этом юридически значимом обстоятельстве, поэтому согласно статье 450 "ГК РФ" расторгнуть заключённое авансовое соглашение его сто́роны (Покупатель и продавец) вправе только по взаимному соглашению на основании заключённого соглашения "О расторжении авансового соглашения". ----------
Цитата
antip_ пишет:
...сейчас этот покупатель не хочет из вредности подписывать досрочно расторжение соглашения об авансе, не добавив туда, что имеет материальные претензии к нам, и смотрит для покупки другие квартиры...
----------
2. Покупатель сам вправе решать, отказываться ему или нет от своего права на возмещение убытков, причинённых ему односторонним отказом продавца от исполнения заключённого авансового соглашения. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...может же быть такой вариант...пока не закончилось действие этого авансового соглашения (до 27 декабря) может появиться какой-то другой объект, который нам подойдет и мы захотим купить его. Можно ли в таком случае взять аванс у другого покупателя, пока у нас не кончилось действие аванса с первым покупателем или тут главное, чтобы сделка была только после окончания действия авансового соглашения с первым покупателем и только тогда он не сможет предъявить нам какие-то материальные претензии?
----------
3. Для этого продавцу необходимо добросовестно известить второго покупателя продаваемой им квартиры о наличии авансового соглашения, заключённого и не расторгнутого с первым покупателем.
Цитата
antip_ пишет:
...может быть просто достаточно расторгнуть Продавцу это соглашение в одностороннем порядке с Покупателем неважно согласится с этим покупатель или нет?
----------
1. Согласно статье 310 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 28.06.2021) (далее "ГК РФ") ни у продавца, ни у покупателя нет права на односторонний отказ от исполнения заключённого авансового соглашения, за исключением, если только покупатель покупает квартиру в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, чего в Вашем случае нет, потому что Вы не сообщили об этом юридически значимом обстоятельстве, поэтому согласно статье 450 "ГК РФ" расторгнуть заключённое авансовое соглашение его сто́роны (Покупатель и продавец) вправе только по взаимному соглашению на основании заключённого соглашения "О расторжении авансового соглашения". ----------
Цитата
antip_ пишет:
...сейчас этот покупатель не хочет из вредности подписывать досрочно расторжение соглашения об авансе, не добавив туда, что имеет материальные претензии к нам, и смотрит для покупки другие квартиры...
----------
2. Покупатель сам вправе решать, отказываться ему или нет от своего права на возмещение убытков, причинённых ему односторонним отказом продавца от исполнения заключённого авансового соглашения. ----------
Цитата
antip_ пишет:
...может же быть такой вариант...пока не закончилось действие этого авансового соглашения (до 27 декабря) может появиться какой-то другой объект, который нам подойдет и мы захотим купить его. Можно ли в таком случае взять аванс у другого покупателя, пока у нас не кончилось действие аванса с первым покупателем или тут главное, чтобы сделка была только после окончания действия авансового соглашения с первым покупателем и только тогда он не сможет предъявить нам какие-то материальные претензии?
----------
3. Для этого продавцу необходимо добросовестно известить второго покупателя продаваемой им квартиры о наличии авансового соглашения, заключённого и не расторгнутого с первым покупателем.
Ответить
Добрый вечер, тетя хочет купить комнату в комуналке. Ипотека. Продавец сказал что не хочет связываться с сбербанком (ипотека в сбере), т.к. сбер требует нотариально заверенный отказ от продаваемой комнаты другими собственниками в квартире (соседей по комуналке), т.к они имеют первоочередное право покупки. Я так думаю что этот отказ должен требоваться и в других банках?
Еще есть второй вариант: комната в общаге, там нужен такой отказ? Заранее спасибо за ответы и помощь..
Еще есть второй вариант: комната в общаге, там нужен такой отказ? Заранее спасибо за ответы и помощь..
Ответить
6 марта 2022 в 09:44
----------
Цитата
Alenochka55 пишет:
Я так думаю что этот отказ должен требоваться и в других банках?
Еще есть второй вариант: комната в общаге, там нужен такой отказ?
----------
Преимущественное право покупки продаваемой комнаты имеют также собственники других комнат, расположенных в одной квартире, потому что комната является частью квартиры, поэтому собственник продаваемой комнаты обязан письменно и надлежаще известить всех собственников всех других комнат о намерении продать её с указанием её цены и других условий, на которых продает её, которые вправе, но не обязаны отказаться от своего преимущественного права, в связи с чем, если все собственники всех других комнат одной квартиры надлежаще откажутся от своего преимущественного права покупки продаваемой комнаты, в этом случае её продавец вправе продать её постороннему лицу не дожидаясь истечения месячного срока со дня надлежаще оформленного письменного извещения всех собственников всех других комнат.
Цитата
Alenochka55 пишет:
Я так думаю что этот отказ должен требоваться и в других банках?
Еще есть второй вариант: комната в общаге, там нужен такой отказ?
----------
Преимущественное право покупки продаваемой комнаты имеют также собственники других комнат, расположенных в одной квартире, потому что комната является частью квартиры, поэтому собственник продаваемой комнаты обязан письменно и надлежаще известить всех собственников всех других комнат о намерении продать её с указанием её цены и других условий, на которых продает её, которые вправе, но не обязаны отказаться от своего преимущественного права, в связи с чем, если все собственники всех других комнат одной квартиры надлежаще откажутся от своего преимущественного права покупки продаваемой комнаты, в этом случае её продавец вправе продать её постороннему лицу не дожидаясь истечения месячного срока со дня надлежаще оформленного письменного извещения всех собственников всех других комнат.
Ответить
Здравствуйте, а если комната в общежитии и в свидетельстве о собственности написано " Объект права: комната в секции" должны ли продавцы отправлять извещение остальным жильцам секции? И еще вопрос: у продавцов в свидетельстве о собственности документы-основания: договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан, в этом договоре ни чего не написано о лицах которые отказались от приватизации, значит их нет? или как-то по другому надо проверить?
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование