Куда инвестировать новичку?

----------
Цитата

sukhoi73 пишет:
С квартирой несколько иначе - да, доход будет значительно меньше. Но а) квартира может вырасти в цене. В наших условия это очень возможно.
И квартиры в любом случае остаётся. Не нужно искать куда пристраивать деньги опять.

Вот такие мысли лезут в голову.
Если кто то имеет что сказать. предложить какой то другой взгляд на вещи,
то буду благодарен за мнение.
----------

sukhoi73, а давайте попробуем посчитать? Мне лично было бы интересно.
Проблема в том, что для того чтобы ответить на ваш вопрос, нужно сделать целый ряд предположений(если попроще, то гадать как и что будет)
И все же попробую:

Итак, покупка одной квартиры за 15 миллионов для сдачи-это невыгодно, берем 3 квартиры по 5 миллионов. Срок инвестиции - 5 лет (т.е. аренда на протяжении 5 лет, затем продажа). Это либо студии в хорошем р-не, либо 1-комн. в отдаленных районах. Я взял по Питеру, возможно в вашем городе ситуация отличается.
Каждая приносит 30 тыс. в месяц аренды.
Это 1,080,000 в год, но 80 тыс. можно смело отнять на всякие расходы, берем 1М в год. Это ~7% годовых.
Но если квартира дорожает, допустим, на 5% в год, то аренда и рост в совокупности дают 12% годовых.
Да, многие скажут что она дорожает намного больше, но я считаю что это аномалия, и правильнее брать удорожание на уровне инфляции, и опять же, не аномальной как сейчас, а средневзвешенной на длинном сроке.
Аренда за 5 лет = 5М
Стоимость квартир через 5 лет: =FV(5%,5,,-15000000) = 19,144,223
Всё вместе 24,544,223

Финансовый сбалансированный портфель состоящий в меньшей степени из акций, и в большей степени из облигаций (со средним сроком погашения через 5 лет).
Предположим что такой портфель дает 12% годовых.
Через 5 лет =FV(12%,5,,-15000000) = 26,435,125.

Таким образом, финансовый портфель с моими предположениями о доходности на первый взгляд опережает квартиры, но есть одно "но":
Арендные платежи за 5 лет, я никуда не вложил... (т.е. не учтена доходность финансовых потоков в виде систематически поступающих арендных платежей). Если их по мере поступления инвестировать в те же облигации, то результат будет близок, а то и чуть выше нашего финансового портфеля. Такие вычисления выше моего уровня, но эксперты на форуме знают как это делается (в общих чертах, это вычисляется в Экселе функцией XIRR).

Поэтому я не удивлюсь если квартиры и портфель на фондовом рынке на долгом сроке покажут сопоставимую доходность. Это при условии exit-стратегии именно путем продажи квартир.
Лично мне больше по душе финансовый портфель, т.к. не надо возиться с арендаторами :uncap:

----------
Цитата


А как без них?

----------


Без них гораздо спокойнее, если честно. :)

----------
Цитата

Street Racer пишет:
Лично мне больше по душе финансовый портфель, т.к. не надо возиться с арендаторами изображение

----------

А еще арендаторы могут съехать, разнести квартиру в хлам и придется терять аренду и возиться с ремонтом и судами (если застраховано - еще и со страховыми). А если кто сдаст в налоговую - то и с ней разборки, жалобы соседей на жильцов участковому и пр.
С финансовым портфелем доход легальный, хороший финансовый профиль, премиальные продукты банка, не требует личного присутствия, как для решения описанных выше проблем. И можно в Тай. Конечно, рисков тут тоже полно, поэтому равно по 5 млн: 1 квартира (но не под сдачу, на котловане с перепродажей через 5 лет), 1 дивидендный портфельчик, 10 шт АСИКОВ по 60-70 т/х :D

----------
Цитата


10 шт АСИКОВ по 60-70 т/х :D

----------


:omg: А все так хорошо начиналось...

----------
Цитата

VIPA22 пишет:
10 шт АСИКОВ по 60-70 т/х
----------

VIPA22, рад, что наши взгляды совпадают, но есть вопрос: Что такое "10 шт АСИКОВ по 60-70 т/х"?
Какой-то незнакомый мне вид инвестиций...

----------
Цитата

kozolup пишет:
Вот вам Газпром - голубая фишка. Сегодня 352 рубля. Летом 2008 года - 369 рублей. В долларах он и близко пока не стоит, сколько стоил в 2008. У купивших Газпром в 2008 в долларах приличный МИНУС от 13 летней инвестиции, в рублях около +-0. Не в год, а за 13 лет.
----------


Ну Газпром ладно, а Вы посмотрите норникель или НКНХ за 10 лет. Есть и ликвидные бумаги

----------
Цитата

Street Racer пишет:
VIPA22, рад, что наши взгляды совпадают, но есть вопрос: Что такое "10 шт АСИКОВ по 60-70 т/х"?
Какой-то незнакомый мне вид инвестиций...
----------

Устройства для добычи (майнинга) Биткоина. Такое количество будет приносить по текущему курсу примерно 46 000 руб. раз в 2-3 дня :) минус затраты на электричество тыщи 3 в день, геморрой с майнинг отелем, т.к. в квартире их не поставишь. И все риски с отсутствием регулирования этой деятельности на законодательном уровне.
Но сейчас в эту тему лучше не вникать, тем более, человеку не знакомому с криптовалютами.
Лучше эти оставшиеся 5 млн. вложить в фондовый рынок с хорошей диверсификацией Портфеля. Я бы купил подписку, например, у Евгения Когана (биткоган) и управлял с её помощью консервативным или дивидендным портфелем. С 10 млн в фонде и качественным финконсультантом можно неплохо зарабатывать.

----------
Цитата


Я бы купил подписку, например, у Евгения Когана (биткоган) и управлял с её помощью консервативным или дивидендным портфелем.

----------


А я бы не купил. Если уж хочется, есть официальное ДУ. Что здесь вообще творится, конкурс вредных советов? Отправлять начинающих к fly-by-night гуру - это нормально?

----------
Цитата

tolyan0 пишет:
А сколько лет все же выбирались - 5 или 10?
----------


6 лет, с 2014 по 2020

----------
Цитата

Каждая приносит 30 тыс. в месяц аренды.
----------


сразу ошибка. ЗА 30 однуху в отдаленном районе не сдадите. Только рядом с метро в развитой инфраструктуре, да и то она должна быть в хорошем состоянии. А это уже от 7 млн по текущим ценам. И тогда квартира проигрывает даже депозиту в банке, не говоря уж об облигациях среднего эшелона. С одним "но": мы предполагаем, что сейчас на недвиге хай (скорее, это верное предположение).


----------
Цитата

Предположим что такой портфель дает 12% годовых.
----------


еще ошибка. 12% даже сейчас это ВДО. О каких сбалансированных вложениях речь? Средний надежный корпорат на горизонте 5 лет - сейчас 9,5-10,5% максимум. А раз это пять лет, то я бы расссмотрел дивер на 50% капитала в $, так как через пять лет рублик будет явно не 70 к вечнозеленому

----------
Цитата

VIPA22 пишет:
(но не под сдачу, на котловане с перепродажей через 5 лет)
----------


не выгодно. Эскроу-счета убили этот бизнес