Удешевление недвижимости...

Для тех, кто немного знаком с теорией спроса-предложения

ПОЧЕМУ НЕ СТОИТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ЛОКАЦИИ, ГДЕ ХОТЯ БЫ ТЕОРЕТИЧЕСКИ ВОЗМОЖНО НЕОГРАНИЧЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

В предыдущей статье мы рассмотрели причины, по которым во время экономического бума цены на неторгуемые товары (услуги) растут значительно быстрее, чем на торгуемые (материальные вещи). Недвижимость, которая, так же как и услуги, обладает свойством неторгуемости (причем предложение подстраивается под спрос крайне медленно) дорожает тоже быстро.

Однако данная закономерность работает только в коротком периоде. Растущая «маржа» неминуемо привлечет новых игроков на рынок, и предложение начнет расти вслед за спросом.

Первыми рост предложения почувствуют услуги с низкими барьерами входа (например, салоны красоты, мелкие магазинчики). Постепенно, хотя и нескоро, подойдет очередь и до рынка недвижимости.

Рост цен на неторгуемые товары (сектор услуг) связанный с ростом спроса в принципе не может длится долго – этот суровый урок почувствовали на себе многие предприниматели, заработавшие деньги на волне подъема. Свои последующие неудачи они однако ошибочно связывали с «кризисами», а не с растущей конкуренцией.

Все рассуждения, которые касаются ценообразования в неторгуемом секторе, справедливы и для сектора недвижимости.

Но есть одно большое «но». Ведь помимо экономических барьеров, которые могут быть преодолены в долгосрочном периоде, для недвижимости существуют еще и физические барьеры. Этот барьер – нехватка места для строительства.

Если спрос на некие услуги в некоторой локации вырос, то с некоторым лагом начнет расти и предложение – до тех пор, пока доходность бизнеса не упадет до среднего значения по всей экономике.

В недвижимости это не всегда происходит – потому, что предложение может расширяться лишь до тех пор, пока остается место для нового строительства. Если же места недостаточно, то растущий спрос не покрывается растущим предложением и цена, которая выросла в краткосрочном периоде, в долгосрочном периоде не снизится!

Потолок имеется в любой квартире, и у рынка недвижимости тоже существует потолок, выше которого предложение не растет по совершенно объективным причинам. Разумеется, это соображение справедливо не для рынка недвижимости в целом, а лишь для определенной локации, где все земля уже давно поделена, и все здания построены – т.е. для мегаполисов и центров крупных городов.

Это важнейший вывод, который не только проясняет ситуацию с ценами в крупных городах, но и позволяет увеличить вероятность выигрыша при инвестировании денег в «бетон».

Действительно, принято считать, что цены на недвижимость в Москве значительно выше, чем в регионах благодаря более высоким зарплатам. Это знают все, но это лишь половина ответа. А вторая половина ответа в том – что цены в Москве выше, потому что новое строительство в Москве ограничено (и очень сильно ограничено!) недостатком свободных площадок под застройку, причем это касается не только центра города, но и весьма отдаленных районов.

Если мы посмотрим на цену недвижимости в мегаполисах, то легко убедимся, что цена там сильно «задрана» - причем, очень часто качество далеко не соответствует цене. Купившие квартиры в центре страдают от очевидных минусов - плохой экологии, транзитного потока людей и машин, недостатка зеленых насаждений. Однако ценам это как будто не мешает – фактор ограниченности предложения все перевешивает.

Значит ли это, что цены растут только в локациях, где есть ограничения на строительство? – вовсе нет. В краткосрочном периоде цены на недвижимость могут вырасти где угодно, при условии растущего спроса. Но рано или поздно, придут застройщики и возведут достаточно недвижимости, чтобы цены вернулись в нормальное состояние. Поэтому никакого устойчивого роста цен в локациях, где возможно неограниченное строительство нет и быть не может. Отсюда инвестирование в «жилье вообще», без учета этого фактора – заведомо проигрышное дело. Даже если получится угадать правильный момент для входа на рынок и выбрать удачную локацию – то единственный шанс выйти в прибыль – продать свой объект до того, как свободные участки уйдут под застройку. А поскольку застройщики тоже ищут такие районы, это будет вопрос в лучшем случае двух-трех лет. Учитывая сложности в оформлении двух сделок (сначала на покупку, потом на продажу) – вложение чаще всего бесполезное.

Если же инвестировать в локации, где новое строительство невозможно или затруднено, то, хотя это не гарантирует 100% прибыль, но заметно увеличивает вероятность выигрыша. Точнее, все будет зависеть от спроса.

Мы рассмотрели ситуацию растущего спроса. А что будет, если спрос снизится?

Здесь логика будет несколько иной: уже построенные дома никто, естественно, сносить не будет, поэтому предложение останется совершенно неэластичным для всех локаций (и с ограничениями на строительство и без ограничений), поэтому цены будут падать одинаково во всех районах.

Итак, резюмируя: в случае бума, локации с ограничениями на строительство будут расти быстрее, а в случае спада – снижение будет равномерным по всем районам.

Как подбирать район для инвестирования на практике? – Если не брать нюансы, то нужно обращать внимание на следующие моменты:
-Не инвестировать в мелкие города и поселения – это заведомо бессмысленно.
-Выбирать либо мегаполисы, либо центры крупных городов (города не менее 500 тыс. населения).
-Искать районы с уже сложившейся застройкой, вдалеке от промзон и незанятой земли (где можно «воткнуть» новые коробки).

Репченко вангует дальнейшее снижение цен.

----------
Цитата


Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т.п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией. А на первичном рынке уже достаточно скоро можно ждать увеличения дисконтов для конкретных покупателей, еще большего распространения скидочных акций и т.п. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5-7-10% в год, и концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения.

----------

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5-7-10% в год, и концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения.

----------


Он нечто похожее уже года 4 пишет. Пару лет назад реально что-то дешевело, то в последние год-полтора ничего подобного в упор не вижу. Мой личный индекс "самой дешёвой трёшки центра Самары" даже вырос и падать не желает, хоть ты тресни :evil: Радует то, что на фоне растущего доллара продавцы не начали увеличивать цены, как раньше. И на том спасибо, поняли, что дороже точно не купят :quotes:

----------
Цитата

Ломус пишет:
Он нечто похожее уже года 4 пишет. Пару лет назад реально что-то дешевело, то в последние год-полтора ничего подобного в упор не вижу. Мой личный индекс "самой дешёвой трёшки центра Самары" даже вырос и падать не желает, хоть ты тресни изображение
Радует то, что на фоне растущего доллара продавцы не начали увеличивать цены, как раньше. И на том спасибо, поняли, что дороже точно не купят
----------


Ну я смотрел, ради инетереса вчера в Хоршёвском р-не однухи и двухи. Да, цены даже подросли немного. На однуху от 7.7 млн до 9.5 млн за 38 кв.м. в П-44. Но это не значит, что кто-то там что-то покупает. :fool:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну я смотрел, ради инетереса вчера в Хоршёвском р-не однухи и двухи. Да, цены даже подросли немного. На однуху от 7.7 млн до 9.5 млн за 38 кв.м. в П-44. Но это не значит, что кто-то там что-то покупает. изображение

----------


Даже если никто не может продать, то что это даст тому, кто хочет купить? Нижняя планка цены всё равно не падает, а объекты куда-то деваются.

Ломус,
В Самаре как дела с новыми стройками? Выходят проекты?

В Москве, в интересующей меня локации, с середины лета нет новых предложений! Обычный Московский район. От многих слышу: "Вообще нечего покупать, все вымели, нового ничего не появляется"

----------
Цитата

Ломус пишет:
Он нечто похожее уже года 4 пишет. Пару лет назад реально что-то дешевело, то в последние год-полтора ничего подобного в упор не вижу. Мой личный индекс "самой дешёвой трёшки центра Самары" даже вырос и падать не желает, хоть ты тресни
----------


Репченко и все остальные почему-то упорно не разделяют номинальные и реальные индексы.
Я вот искренне не понимаю, почему должно дешеветь "на 10% в год", если сам рубль обесценивается примерно такими же темпами. Т.е. по Репченко недвига должна падать в реальных ценах уже на 20% (примерно).
Не слишком ли круто, даже для секты удешевителей?

Что касается того, почему в номинале ничего не падает, ответ простой: Ипотечное кредитование по 3 трлн в год. Его достаточно, чтобы выкупить весь новый объем предложения. А уже построенное жилье обычно придерживается, да и вообще на баланс почти не влияет

----------
Цитата

step20032004 пишет:
В Москве, в интересующей меня локации, с середины лета нет новых предложений! Обычный Московский район. От многих слышу: "Вообще нечего покупать, все вымели, нового ничего не появляется X
----------


так и есть. Дешевое вымели

----------
Цитата

Ломус пишет:
Даже если никто не может продать, то что это даст тому, кто хочет купить? Нижняя планка цены всё равно не падает, а объекты куда-то деваются.
----------


Падает, только при личном торге, либо быстро выметают. Об этом он тоже неоднократно писал. Как тут уже обсуждали неоднократно до 70% в Мск - завышенные цены на вторичку и по этим ценам - не продастся. Люди переключались активно на новострои всё это время, сначала по льготной ипо, потом когда были акции на новострой и пр. Я как пример, в НВ когда я брал у застройщика, у вторичников была цена выше от 500 до 1.5 млн. Смысла вообще покупать не было, при том, что новые квартиры с отделкой.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Ломус,
В Самаре как дела с новыми стройками? Выходят проекты?
----------


Выходят, но "в полях" больше не покупают. Кошелевы застопорились, зато в самом городе стали активнее застраивать. Постоянно какие-то мегапроекты на общественных слушаниях проваливаются, т.к. хотят двадцатиэтажками центр застраивать, а местные всегда против.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
так и есть. Дешевое вымели
----------


Да- да. То есть нет вообще ничего. Нет, тех кто ставит за 13,5, то что стоит 10. Я в расчет не беру. Даже кривые документы подмели (вот не знаю кто их берет (кривые документы) я бы - :notiam: )

Сейчас нахожусь в Питере. Много объявлений фантастических по меркам Москвы. Например: ипотека по 5,1% годовых.
Или такое: предоплата 200 тысяч рублей, ежемесячный платёж 10 тысяч рублей.
Или ещё: квартира - сейчас, деньги через три года.
Если не обманывают, то затоваривавшие налицо! :)

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Падает, только при личном торге, либо быстро выметают. Об этом он тоже неоднократно писал. Как тут уже обсуждали неоднократно до 70% в Мск - завышенные цены на вторичку и по этим ценам - не продастся. Люди переключались активно на новострои всё это время, сначала по льготной ипо, потом когда были акции на новострой и пр. Я как пример, в НВ когда я брал у застройщика, у вторичников была цена выше от 500 до 1.5 млн. Смысла вообще покупать не было, при том, что новые квартиры с отделкой X
----------
А разве там в ватутинках не разобрали практически все варианты у застройщика?

https://realty.rbc.ru/news/5b7a79a29a7947d04fcb7ab7
Мне как непрофессионалу, но заинтересованному, интересно (пардон за тавтологию), насколько этот прогноз можно учитывать?
Субъективно могу предположить, что если санкции введут и рубль упадёт, то это может снизить активность покупателей. Но с другой стороны, не побегут ли вкладываться в недвигу, как за техникой и машинами несколько лет назад + из боязни повышения ипотечных ставок вслед за повышением ставки ЦБ?
Может ли быть, что ИНКОМ как заинтересованная сторона таким прогнозом просто хочет пробудить активность продавцов?

----------
Цитата

step20032004 пишет:
Да- да. То есть нет вообще ничего. Нет, тех кто ставит за 13,5, то что стоит 10. Я в расчет не беру. Даже кривые документы подмели (вот не знаю кто их берет (кривые документы) я бы - изображение
)
----------

Открыл, посмотрел и купил - такого сейчас нет. Адекватное предложение (цена, документы) надо искать. Я искал больше года.
----------
Цитата

Нет адекватного предложения. Не будет уже никто покупать ссаную панель в Чертаново по 15 миллионов и однушки в спальниках с видом на мкад или шоссе по 6 под сдачу. Я говорю только про вторичку и реальные деньги (ипотека - это в ватутинки и иже с ними).
90% предложения в том же циан - это продажа с альтернативой, и двинув цену вниз, они не купят то что хотят (а хотят они из условной 3шки - получить 2шку и однушку) и что бы в них уже можно было жить (ну как в их 3шке дешманский ламинат, обои под кирпич и стеклопакеты, пусть уже продувают хуже деревянных, но зато...), или купят то что хотят поменьше, но не останется денег на погасить крЯдит, купить кию рио и слетать в турцию, а без последнего затея не имеет значения. Вот у них и замкнутый круг.
Оставшиеся 10% прямых продаж - это или избыток недвиги у людей, или наличие мозга (хотя это так в 2х этих случаях).
Первые вывесили и ждут. Им пофиг. У них это далеко не 3я квартира, да и бабки есть.
Вторые (их как раз процента 2-3% от всего рынка) - продают квартиру по цене спроса и как правило в деньги (без привязок альтернатив и т.д.) и эта продажа идет максимум по низу предложений, а то и дешевле - и все эти варианты продаются в течении месяца-двух.
И к слову - во время просмотров, попал на 3 просмотра квартир "отжатых" микрофинансовыми организациями. В одной еще даже хозяйка не была выписана, решение суда уже было (аппеляцию ждали). Но продавали на 2 или 2,5 млн ниже рынка (в течении месяца пропала) - думаю что купили даже не дождавшись решения о выселении.
----------

urbanoid,
Вот второй половине 2014 и начале 2015 года в Москве был пик цен.

----------
Цитата

Гектор пишет:
Сейчас нахожусь в Питере. Много объявлений фантастических по меркам Москвы. Например: ипотека по 5,1% годовых.

----------


Ну это скорее всего, новостройки. Я тут недавно тоже объявление видел: "Квартира в Москве, ипотека под 5 или 6%"
Позвонил.
Оказалось что и не в Москве, а на задворках Новой Москвы, и не квартира, а ДДУ, и не ипотека, а рассрочка...
Зато так красиво заманивала...
Я думаю, это рекламные трюки застройщиков. Дела с новостройками тоже не очень... :)

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Репченко и все остальные почему-то упорно не разделяют номинальные и реальные индексы.
Я вот искренне не понимаю, почему должно дешеветь "на 10% в год", если сам рубль обесценивается примерно такими же темпами. Т.е. по Репченко недвига должна падать в реальных ценах уже на 20% (примерно).
Не слишком ли круто, даже для секты удешевителей?

----------


квартиры это рублевый актив, при чем тут на сколько девальвируется рубль в год? В 2016 он на сколько девальвировался за год? А в 2017? Если уж смотреть, так это инфляцию, а она около 2-3 процентов в год.

----------
Цитата

urbanoid пишет:
https://realty.rbc.ru/news/5b7a79a29a7947d04fcb7ab7
Мне как непрофессионалу, но заинтересованному, интересно (пардон за тавтологию), насколько этот прогноз можно учитывать?
Субъективно могу предположить, что если санкции введут и рубль упадёт, то это может снизить активность покупателей. Но с другой стороны, не побегут ли вкладываться в недвигу, как за техникой и машинами несколько лет назад + из боязни повышения ипотечных ставок вслед за повышением ставки ЦБ?
Может ли быть, что ИНКОМ как заинтересованная сторона таким прогнозом просто хочет пробудить активность продавцов?
----------

А в чем прогноз то? Это "жирными" мазками "ниочем".
Каждый объект индивидуален и то, что может продаваться за 14, в соседнем квартале может висеть годами за 11...
Адекватные предложения - продаются. Спрос есть. Предложения адекватного нет.
А то что "якобы" с 12 упало на 10500 и еще упадет до 9500 - смысл обсуждать, если цена этого шлака 8 и то, на любителя!?