Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

komeska пишет:
Хотя, насколько я знаю, на практике никто никах согласований перепланировок не делает. Общался с одним таким инвестором, который нарезкой квартир на студии занимается. Он говорил, что в из "кухонного" у него в комнате один шкаф с мойкой. Подключается она к стояку на гибкой подводке. В крайнем случае, перед приходом жилинспекции эта мойка за 5 мин откручивается и уносится. Все. Но к нему за много лет вообще никто не приходил X
----------


Ну, про согласование вообще речи нет. Просто есть перепланировки, которые, во-первых, затратны, во-вторых - чреваты, например, теми же протечками.
Наименее затратный и наиболее безопасный способ нарезать обсуждаемую квартиру на студии - кухню организовать по принципу вашего знакомого, а санузлы для каждой из студий - разместить на родном месте санузла, просто вместо одной ванны и одного туалета сделать три совмещенных маленьких с туалетом и душем за шторкой, и врезать в каждый замок. А в объявлении указывать - собственный ВНЕШНИЙ санузел.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
. А нужен ли такой подарочек родственникам в виде непогашенного кредита? - не уверен.
----------

Кто им на 15-30 лет даёт?
______
По данным ОКБ, средний срок кредита для заемщиков старше 60 лет вырос на 6 месяцев, до 9 лет. Заемщикам младшего возраста ипотеку дают в среднем на 14,8 года. При этом средняя ставка для возрастных заемщиков больше почти на 1% — 10,6% против 9,7%, а средний платеж по кредиту ниже на 2,8 тыс. руб. и составляет 18,1 тыс. руб.

По мнению директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, у возрастных заемщиков, как правило, существенно больше накоплений, поэтому они делают крупный первоначальный взнос. «При этом люди пенсионного возраста уже обеспечены жильем, поэтому участие в ипотеке принимают в основном для оказания помощи своим детям или внукам при приобретении первого, как правило, небольшого по размерам жилья»,— уточняет он.
_____
И не забываем про страхование. Родственники не пострадают.

Цены-то падают.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вы забываете про альтернативные (включая скрытые альтернативные сделки).
Об этом я неоднократно писал.
Допустим, 1 сделка - ипотечник покупает вторичку за 5 млн руб
2 сделка - продавец вторички, получив деньги, покупает другую вторичку за те же 5 млн, но по статистике это проходит как "купленное на свои"
Наконец, 3 сделка, продавец второй вторички (каламбурчик) покупает первичку за 5 млн и по статистике это тоже проходит как купленное за свои

По Росреестру окажется 33% ипотечных сделок, а фактически 100%, так как все три операции стали возможными лишь благодаря изначальному ипотечному вливанию.

----------

Либо наоборот: в вашем примере ипотечная операция стала возможной только благодаря тому, что у продавца вторички было желание переехать, и он его реализовал. Иначе ипотечнику просто было бы нечего купить на рынке. Это и есть влияние вторичного рынка, которое вы с завидным упрямством не желаете признавать. Это две стороны одной медали. Либо переставьте сделки местами: (1) покупка за свои; (2) покупка продавцом следующей квртиры с привлечением ипотеки.
А так да, альтернативные сделки должны составлять абсолютное большинство сделок на рынке, на котором недвижимость не используется для инвестиций/сбережений, но это, естественно, не так.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Банкам важны не реальные цены на недвигу, а положительный денежный поток, который генерит ипотечный портфель. Они фондируются по 5-7%, а выдают кредиты по 9-10%, на этом и живут. Если фондирование подорожает, то тут и сказочке конец
----------

Все упрется в доходы, если они будут расти (в реальном опять же, выражении), сказка будет продолжаться (при других номинальных ставках). Это при прочих равных (требования к заемщикам, политика регулятора и т.д.).

----------
Цитата

komeska пишет:
2) А вот в Сбере этот процент очень сильно менялся: в первом полугодии 2017 одобрялось менее 40% всех заявок на ипотеку (чтобы получить среднее около 40% при среднем в других банках за 60% у Сбера должно быть меньше 40%). А вот во втором полугодии Сбербанк сильно повысил процент одобрения. Уже где-то 65% всех заявок одобряются.
----------

Либо возможен вариант кривых данных (размах колебаний выглядит подозрительно). Всем (ну почти всем) известен пример как однажды одна не самая маленькая компания ошиблась в стат.отчетности в единицах измерения, после чего индекс промышленного производства в России покатился кубарем вниз. ;)

----------
Цитата

komeska пишет:
продав одну недвижку не вкладываются сразу в другую.
----------
а куда деньги вкладывают? На депо под 7%? Фиксов сейчас даже под 10% мало у кого есть, да и превышать дело сильно на любителя или баксы по 68 рублей покупают)?

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Либо наоборот: в вашем примере ипотечная операция стала возможной только благодаря тому, что у продавца вторички было желание переехать, и он его реализовал. Иначе ипотечнику просто было бы нечего купить на рынке
----------


"Желание" есть у всех (и у меня и у вас и у всех участников данного форума), но без вливания денег это желание не реализуемо. Без первоначального вливания денег (все равно, частных или ипотечных) все остальные цепочки не запускаются.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Это и есть влияние вторичного рынка, которое вы с завидным упрямством не желаете признавать.
----------


Модель свою подготовлю, опубликую и с радостью отдам вам на критику (без иронии).
Вторичный рынок не играет активной роли В БАЛАНСЕ денежных поступлений и оттоков на рынке недвижимости. (Для решения квартирного вопроса конкретных людей он конечно очень важен)
к тому же 80-90% сделок (точной цифры никто не знает) в нем занимают альтернативы (включая скрытые). Это всех и запутывает, потому что вторичка одновременно и цель покупки и средство ее формирования. Деньги просто гоняются по кругу. Очевидно, что "альтернативы" должны быть исключены из анализа рынка.

Поэтому кстати я считаю, что статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке - пустышка. Информация, которая не несет смысловой нагрузки, т.к. в нее включаются альтернативы. А исключить их при всем желании они не смогут.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:

Все упрется в доходы, если они будут расти (в реальном опять же, выражении), сказка будет продолжаться (при других номинальных ставках). Это при прочих равных (требования к заемщикам, политика регулятора и т.д.) X
----------


У банков два риска связанных с ипотечным портфелем
1. Может начать расти просрочка по долгам
2. Увеличится ставка фондирования при неизменных процентных доходах. Этот сценарий реализовался в 2015 году, когда банки привлекали средства по 17%, а кредитовали по 10-12%. Тогда удалось быстро ликвидировать убыток, т.к. ставка рефинансирования быстро снизилась и ипотечный портфель был невелик (тогда был 3 трлн).
Сейчас ипотечный портфель в два раза больше и риски соответственно тоже выше

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Модель свою подготовлю, опубликую и с радостью отдам вам на критику (без иронии).
Вторичный рынок не играет активной роли В БАЛАНСЕ денежных поступлений и оттоков на рынке недвижимости. (Для решения квартирного вопроса конкретных людей он конечно очень важен)
к тому же 80-90% сделок (точной цифры никто не знает) в нем занимают альтернативы (включая скрытые). Это всех и запутывает, потому что вторичка одновременно и цель покупки и средство ее формирования. Деньги просто гоняются по кругу. Очевидно, что "альтернативы" должны быть исключены из анализа рынка.

Поэтому кстати я считаю, что статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке - пустышка. Информация, которая не несет смысловой нагрузки, т.к. в нее включаются альтернативы. А исключить их при всем желании они не смогут.

----------

Полностью согласен! :thumbsup:

Меня еще в школе учили, что правильный график - это половина решения задачи.
На рисунке модель баланса в графическом виде.
Поступление денег на РН = Оттоку денег с рынка.

П.с. На рисунке видно, почему вторичка исключается из баланса
Полученные соотношения
Д+И=П+Д2
Д-Д2+И=П

Главный вывод:
Объем первички в стоимостном выражении балансируется суммарной выдачей ипотеки плюс величиной превышения расходов домохозяйств (без учета кредитования) на недвижимость над доходами с продажи вторички

Последняя величина (Д-Д2) - грубо говоря, сколько сняли со счетов для покупки за вычетом того, что положили обратно после продажи недвижимости
«Файл недоступен»

Из тождество выше становится понятно, почему так важно соотношение И (ипотека) и П (стоимостной объем первички).
Величиной Д-Д2 - не то, что можно пренебречь, но в текущем историческом моменте она не играет большой роли (Сколько денег снимается из банков на покупку недвижимости, столько же примерно кладется обратно другими людьми).

А цены зависят от того, что растет быстрее - И (ипотека) или П (стоимостной объем новостроя).
Ипотека - основной источник поступления новых денег на рынок.
Первичка - основной "поглотитель" этих новых денег.
Емкость же вторички в поглощении новых денег крайне мала. По сути, вторичка - лишь прожежуточное звено во всем движении денег.

Как только денег поступает больше, чем система (рынок недвижимости) может поглотить, цены начинают расти и баланс восстанавливается.
Поэтому я и утверждаю, что при ежегодной выдаче ипотеки более чем 2,5-3трлн (что превысит объем нового строительства) цена не только не будет снижаться, но начнет расти

Каждое агентство недвижимости, которое специализируется на вторичке, должно повесить эту информацию на своём сайте и в объявлениях о продаже вторичных квартир.

Власти не должны отвечать за достройку проблемных объектов – Минстрой
Органы власти не должны отвечать за достройку проблемных объектов, рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев в интервью «Российской газете».

«Органы власти не обязаны отвечать за достройку проблемного объекта. Любой дольщик - это соинвестор, он должен понимать риски и быть готовым разделить их со строительной компанией. Сегодня региональная власть добровольно решает проблемы обманутых дольщиков. Добросовестный налогоплательщик может задать вопрос: почему его налоги должны, допустим, идти не на благоустройство дворов, а на достройку жилья дольщика, который принял решение инвестировать в проект деньги добровольно? И, тем не менее, регионы по доброй воле включаются в решение проблем дольщиков», - сказал Якушев.

Также он отметил, что на данный момент обсуждаются варианты рейтингования застройщиков, аналогичные с рейтингом банков.

По его словам, «дорожные карты» регионов по решению ситуации с проблемными объектами утверждены до 2024 года.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Власти с маткапиталом подложили бомбу замедленного действия под вторичный рынок.
----------


Почему подложили? Это заведомо известно было. Дети в собственниках = проходить мимо такого жилья. Но маткап используется где? В окраинных новостройках, которые инвестором не покупались на вторичном, а только на первичном рынке. Они строились по классической пирамидной схеме, в которой кто последний, тот долгосрочный инвестор.

----------
Цитата

karpovalal пишет:
Дети в собственниках = проходить мимо такого жилья.
----------


Проблема не только в этом.
Родители могут "забыть" наделить детей долями. Вы, добросовестный покупатель приобрели квартиру, а потом спустя время выясняется, что дети были ущемлены. Они подают в суд и вы теряете квартиру.

Причем зачастую вообще нельзя узнать, использовался ли маткапитал или нет.
Более того, если квартира несколько раз меняла владельцев, то на каком-то этапе маткапитал мог использоваться. Но вы об этом никогда не узнаете, т.к. невозможно проверить всю цепочку сделок.

Получается, какую бы квартиру на вторичном рынке вы ни купили, у вас всегда будет риск потери связанный с маткапиталом

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы снизился в 2 раза – «Азбука Жилья»
На фоне событий на рынке новостроек, связанных с изменениями в законодательстве и уже запущенной реновацией в Москве, вторичная недвижимость также ощутила изменения, говорится в сообщении компании «Азбука Жилья».

С середины весны в Москве возросли темпы снижения объема предложения квартир в продаже. В апреле объем предложения из расчета количества квартир уменьшился на 13%, а в июле снижение составило 12%. В результате на начало августа объем предложения в границах «старой» Москвы составил 22,3 тысяч квартир. В мае впервые за 10 лет объем предложения из расчета совокупной площади квартир стал ниже отметки в 2 млн кв. м. В августе объем предложения составил 1,696 млн кв. м. .

«Снижение объема предложения на вторичном жилом рынке длится уже 1,5 года. По сравнению с началом 2017 года количество квартир снизилось практически в 2 раза. А рынок первичной жилой недвижимости по объему перегнал вторичный сегмент еще в апреле 2017 года и на сегодняшний день превышает его в 1,8 раз», - отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Во многом падению объемов предложения на вторичном рынке сопутствовало уменьшение стоимости квартир. После корректировки стоимости квартир в первой половине 2015 года с учетом уменьшения курса рубля, началось постепенное снижение уровня стоимости квартир, которое фиксировалось с поправкой на сезонность чуть ли не каждый месяц на протяжении двух последующих лет. Однако по итогам первой половины 2018 года впервые с 2015 года цены на квартиры стабилизировались на текущих показателях, говорится в сообщении.

----------
Цитата

komeska пишет:
Или, как вы и писали, на первом этаже квартиру брать. Там вообще никаких препятствий нет.

----------

Для изменения назначения помещений можно использовать квартиры 2 этажа, чьи помещения расположены над холлами и коридорами мест общего пользования многоквартирного дома.
И реже, если на 2 этаже конкретного дома размещены офисные помещения, то можно использовать квартиры 3 этажа.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Родители могут "забыть" наделить детей долями. Вы, добросовестный покупатель приобрели квартиру, а потом спустя время выясняется, что дети были ущемлены. Они подают в суд и вы теряете квартиру.

Причем зачастую вообще нельзя узнать, использовался ли маткапитал или нет.
Более того, если квартира несколько раз меняла владельцев, то на каком-то этапе маткапитал мог использоваться. Но вы об этом никогда не узнаете, т.к. невозможно проверить всю цепочку сделок.

Получается, какую бы квартиру на вторичном рынке вы ни купили, у вас всегда будет риск потери связанный с маткапиталом
----------

Абсолютно и в корне не так!
Все сделки по собственникам легко поднимаются (росреестр) где будут обозначены ВСЕ обременения и основания получения собственности + полная выписка из домовой книги (включая временную регистрацию).
+ использовать маткап не оформив долю и успеть продать - нереально! Реестр не зарегистрирует переход права без постановления опеки! Инфа 100%! :uncap:
Но уже и суды отработали практику - все вопросы к продавцу, а не к покупателю!

Покупатели двух корпусов в Новых Ватутинках получают ключи
«Инвесттраст» – девелопер района Новые Ватутинки в центре Новой Москвы – сообщает о начале выдачи ключей жителям двух корпусов 4/1 и 6/1. Оба дома построены согласно обещанным срокам. Все квартиры сдаются «под ключ» с готовой отделкой от застройщика, а значит, отпраздновать новоселье можно в день получения ключей. Партнер по реализации проекта – компания «Метриум», сообщается в пресс-релизе компании.

Жители корпусов 4/1 и 6/1 микрорайона Центральный района Новые Ватутинки получают ключи. Все квартиры в этих домах распроданы. В районе на текущий момент в реализации остались только два корпуса - 8/1 и 8/2. Бюджет покупки начинается от 2,9 млн рублей за студию с отделкой площадью 27,9 кв. м. Напомним, проект входит в тройку столичных комплексов по количеству сделок: среди объектов Новой Москвы район занял 9% рынка по спросу, среди всех московских новостроек – 3%.

___________

Какие цены на вторичке?

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
акие цены на вторичке?
----------


В целом, там не имеет смысла вторичку брать.

Дома, которые построены позже пары лет - по потребительским качествам значительно хуже новых корпусов. Прямо серьёзно хуже. И качество отделки, и панели. А вторичка построенная пару лет назад - всё равно дороже чем в новых корпусах. И зависит от степени адекватности продавцов, а с этим как на любой вторичке - проблема. :D Так что, если покупать, то первичку. :uncap:

SonOfKiyosaki,
Меня интересуют именно корпуса из новости. Вы можете оценить свой вариант с тем, что есть в продаже в этих корпусах?
В сообщении написано, что все распродано.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Меня интересуют именно корпуса из новости. Вы можете оценить свой вариант с тем, что есть в продаже в этих корпусах?
В сообщении написано, что все распродано.
----------


Отделка 1в1. В остальном, в тех корпусах много студий и однушек. В наших студий нет. В тех корпусах площади уменьшили. Всякие евродвушки нарезали и пр.