Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Каким образом у ипотечных инвесторов квартира прибавляет в стоимости больше, чем 8% за год?
----------


Вы как-то странно считаете.
Чтобы ипотека окупилась нужен рост недвижимости всего лишь на 2-4% в год (в зависимости от уровня первоначального взноса). При условии получения дохода от аренды (прямо или косвенно).
У меня есть статья на эту тему.
Для примера в случае нулевого первоначального взноса. Стоимость по кредиту - 10% от стоимости квартиры. Арендный доход - 6% (допустим) от стоимости квартиры. Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост.
----------

Рост цены квартиры никому ничего не должен. Рынком он регулируется, а не обязанностями.
А на рынке недвижимости правит самая важная направляющая цены любого товара - спрос, причем платежеспособный спрос, Предложение тоже важно для формирования цены недвижимости, но все-таки предложение вторично. Будет спрос- увеличится и предложение ( выгодно будет строить).
В данный момент лично я не вижу никаких предпосылок серьезного роста платежеспособного спроса - население все заметнее нищает, обязательные расходы возрастают, какое уж тут улучшение жил.условий - многим все тяжелее содержать то, что имеется.
"Задерг" спроса и уменьшение предложения на вторичном рыке на панике есть, но это мне кажется , быстро сойдет на нет, как и в 2014 году - ажиотаж потребительского бума и этот слабоватый спадет - недвижимость однозначно будет падать в цене.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:


Точно можно сказать, что снимается активно теми, кто там уже купил и ждёт пока построят. С точки зрения именно приезжих, кто не купил хз. Хотя в округе строят ещё ЖК, и будут строить ещё + объекты строятся. Рабочим можно наверное сдать всегда. изображение

----------


Интересно, кому это все будет сдаваться, когда достроят последнюю очередь и будущих новоселов с рабочими больше в той локации не будет?

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Я так и не услышал главного аргумента - зачем все ЭТО? Зачем 2 языка, долгий поиск работы, трудности переезда, ради того, чтобы получить на выходе такую же зарплату, как в Москве? Нет, ну можно конечно и трусы через голову надевать каждое утро, приспособиться, глядишь и получаться начнет. Один вопрос - зачем?
----------

Я вот тоже с жиру бесился слетал Аликанте- Париж и обратно в августе за чуть меньше 30 евро с человека, вполне себе. От моего родного дома в несезон по дешману меньше 350 никогда не было. Так что на одну экскурсионную поездку смогу жить пару месяцев в Аликанте попивая винцо по 2 евро резерву и закусывая выдержанным сырком по 7е. В России ни того ни другого уже просто нет, ни за какие деньги......
Ну и как всегда приоделся в корт инглесе на 3ей распродае, а у меня уже принцип футболки не дороже 2 евро, шорты 7 джинсы 10, а то прошлое не успеваю сносить, что не делаю с этой одеждой а ей как на здл хоть бы хны....уже сам себе на грудь наступив выбрасываю то что ношу с 13-14 годов, примелькалось, плавно перекрчевывает на дачу еще года на 3-4
Ну еще такс фри мне платят возвратом с этого всего.
А авто последний раз брал на на все время по частям, но последний раз на 2 недели в конце августа за 0,16 е фул фул, еще бы пару дней и они мне приплатили бы наверное....
Так что плюсы и материальные есть.
Я не говорю про море в котором я купался все время , не пропуская ни дня и гуляя по бескрайним пляжам...Этого к сожалению тоже нету...а 2 недель мне мало...
Но все равно живу в России, но не потому что там типа хорошо а здесь не очень...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Рост цены квартиры никому ничего не должен. Рынком он регулируется, а не обязанностями.

----------


Я вообще про другое. С точки зрения инвестора, который берет квартиру в кредит, чтобы выйти в плюс, необходимо, чтобы номинальная цена квартиры росла определенными темпами.
Конкретно для российских реалий - темпы должны быть от 2 до 4% в год. Причем в НОМИНАЛЬНЫХ ценах.
Должны - чтобы заработать, а не проиграть.
Это кстати говорит о том, что брать ипотечный кредит - не такая уж глупая тактика (при определенных условиях).

А будет ли рынок расти на практике - вопрос уже другой. Обсуждаем тут его очень долго

pandc

Вы так пишите, как будто в РФ нет своего моря, своих футболок и джинсов по 10 евро, своего сыра

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Это кстати говорит о том, что брать ипотечный кредит - не такая уж глупая тактика (при определенных условиях).

----------

Не претендую на истину в последней инстанции, но на мой взгляд брать ипотеку - это не просто глупая тактика, а ОЧЕНЬ глупая в данный момент при любых условиях.
Например, имея даже половину стоимости квартиры, выгоднее жить в арендованной и копить дальше, чем влезть в ипотеку, не говоря уже о более скромном первоначальном взносе - можете пересчитать заинтересованные лица с конкретно своими цифрами.
А покупать под аренду - это вообще полный неадекват - точнее чистая благотворительность со стороны собственников в карман арендаторов.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
это не просто глупая тактика, а ОЧЕНЬ глупая в данный момент при любых условиях.
----------


В случае, если купленная квартира приносит арендный доход (неважно, живешь ли ты в ней сам, либо, если есть где жить - сдаешь), реальная стоимость ипотечного кредита будет 10-6=4% (для текущих российских реалий).

4 (ЧЕТЫРЕ) ПРОЦЕНТА!

В некоторых локациях, где арендная доходность выше, может быть меньше.
Это фантастически дешево. Учитывая, что это не в каких ни долларах, а в рублях - и соответственно, очень высоки риски девальвации.
Я тоже стою на стороне удешевления, но тем не менее, считаю, что уж номинальные цены не будут сильно падать. Практически уверен в этом. А значит, даже в самом неблагоприятном случае, потери не будут велики.

Ипотека, как и любое кредитное плечо, становится крайне выгодной, когда рынок на твоей стороне (номинальные цены растут быстрее, чем 4%)
При нулевом взносе, если рынок растет, то получается, можно заработать деньги из воздуха, не вложив ни копейки собственных средств (типа, по "методу Кийосаки)

А если еще пересчитать в валюте.то полный убыток от покупки.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
В случае, если купленная квартира приносит арендный доход (неважно, живешь ли ты в ней сам, либо, если есть где жить - сдаешь), реальная стоимость ипотечного кредита будет 10-6=4% (для текущих российских реалий).

4 (ЧЕТЫРЕ) ПРОЦЕНТА!

В некоторых локациях, где арендная доходность выше, может быть меньше.
Это фантастически дешево. Учитывая, что это не в каких ни долларах, а в рублях - и соответственно, очень высоки риски девальвации.
Я тоже стою на стороне удешевления, но тем не менее, считаю, что уж номинальные цены не будут сильно падать. Практически уверен в этом. А значит, даже в самом неблагоприятном случае, потери не будут велики.

Ипотека, как и любое кредитное плечо, становится крайне выгодной, когда рынок на твоей стороне (номинальные цены растут быстрее, чем 4%)
При нулевом взносе, если рынок растет, то получается, можно заработать деньги из воздуха, не вложив ни копейки собственных средств (типа, по "методу Кийосаки)
----------

Странно как-то Вы считаете. Я считаю совсем по-другому.
Для того, чтобы взять ипотеку, нужен первоначальный взнос, на который уже я не буду получать никаких доходов - ибо вложу в покупку квартиры, т.е уже потери.
Кроме того, квартира должна быть вторичкой, чтобы ее можно было сразу сдавать, а не дожидаться окончания строительства. Кроме прочего ее нужно обставить по-мин. хотя бы - тоже вложение средств из собственного кармана.
И даже если Вам удалось взять ипотеку под 10% - что на практике совсем нереально, скорее 12% годовых, то не факт, что Вы также быстро найдете квартиросъемщиков ( "недешевых" , исходя из Вашего расчета) - а любой простой квартиры - это тоже потери, и не 4%, а полная стоимость кредита + содержание самой квартиры.
Моральные потери при сдачи квартиры я даже не считаю, хотя их предостаточно тоже.
Кроме прочего, менталитет у нашего народа такой, что даже не имея обоснованной платежеспособности лезут в ипотеку - лишь бы не снимать, считают что платят за свою квартиру, а не за деньги взятые у банка.
Одним словом сдавать сильно некому - многие так считают, что ипотека очень выгодное дело и берут ее для себя, а не желают оплачивать Вашу, пусть и в меньшем объеме.
Оснований думать, что квартиры будут мало-мальски расти в цене я лично не вижу, а мириться с потерями, пусть даже и такими, которые Вы считаете небольшими - я не готова.
Мои деньги должны работать на меня, а не банк и чужих мне арендаторов.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Мои деньги должны работать на меня, а не банк и чужих мне арендаторов.
----------
я верю что у вас ещё есть фиксы под 10%, но через год их уже не будет и что дальше? Хранить под 7,5% и хаить аренду под 5%?? Разница того точно чтоит? Боливар обвалился, песо туда же, лира не далеко ушла, рубль тоже ощутимо просел с весны. Мы не та страна в которой местная валюта защищена от внешних факторов, а у нас их сегодня через край, даже нефть по 77$ не помогает.
У меня еще дилема с мат капиталом, маломк через пол года 3 исполнится и его акромя хаты заливать некуда.

----------
Цитата

M&E пишет:
- Англия - девочка поступила в университет здесь, участвовала в международном конкурсе, заняла призовое место. В качестве приза была двухнедельная стажировка в любом университете США или Англии на выбор, она выбрала Оксфорд.
----------

интересно, в США и Англии бывает в качестве приза стажировка в российском ВУЗе :D

----------
Цитата

M&E пишет:
- Германия - учеба, год изучения языка, далее - поступление в университет. После университета - нашла работу и осталась там.

----------

у нас в ВУЗе был студенческий обмен с немецкими ВУЗами. Там осело много наших. Тут ни одного немца почему-то

----------
Цитата

maslovdm пишет:

Для примера в случае нулевого первоначального взноса. Стоимость по кредиту - 10% от стоимости квартиры. Арендный доход - 6% (допустим) от стоимости квартиры. Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост X

----------

ключевое слово - "допустим". Но по факту нет такого арендного дохода - 6% 8)
Если есть, то покажите на конкретном примере.
Не говоря уж о том, что нет и роста цены на 4% и никаких предпосылок для этого. А вот снижение - вполне.

----------
Цитата

Засосов пишет:

У меня еще дилема с мат капиталом, маломк через пол года 3 исполнится и его акромя хаты заливать некуда X

----------

вот это единственный достойный аргумент за покупку квартиры (хотя, вроде, есть варианты как обналичить). Ну может быть еще налоговый вычет

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Вы так пишите, как будто в РФ нет своего моря, своих футболок и джинсов по 10 евро, своего сыра
----------

Есть только море, но эта поездка вдвое дороже....продуктов нету к сожалению, а вещи по таким ценам только б. у. извините в секонд хенде...

----------
Цитата

len1501 пишет:
интересно, в США и Англии бывает в качестве приза стажировка в российском ВУЗе изображение


----------

Стипендии Правительства РФ на обучение и стажировки в вузах РФ есть. Не знаю, как для студентов из Англии и США, а для Европы есть, и люди ими пользуются.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Поехали статьи про то, что цикл снижения ставок кончился, начался возврат. Ожидают повышения ключевой и прочие прелести "перспективного" изображение
рынка ЕМ. Зная, что с некоторым лагом после этого будет ожидаться рост ФР, а рост РН - с лагом после роста ФР, спрошу - ожидания по бетонной ракете есть?

----------


Если ставки начнут повышать, то ипотека станет недоступной и РН пойдёт сильно вниз. Зарплатам вырасти не с чего, ктож будет покупать, если в кредит станет дорого?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Например, имея даже половину стоимости квартиры, выгоднее жить в арендованной и копить дальше, чем влезть в ипотеку, не говоря уже о более скромном первоначальном взносе - можете пересчитать заинтересованные лица с конкретно своими цифрами.
----------


Я считал для себя. Получается, что арендовать выгоднее при любом раскладе, но если есть 3/4 квартиры, то уж лучше взять ипотеку и не мучаться.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
В данный момент лично я не вижу никаких предпосылок серьезного роста платежеспособного спроса - население все заметнее нищает, обязательные расходы возрастают, какое уж тут улучшение жил.условий - многим все тяжелее содержать то, что имеется.
----------

во! прям, как будто я писал!

только я бы дополнил, еще один очень важный момент, который я всегда говорю, и который все почему то игнорируют - кирпич не требует обновления и рост доходов, автоматически не означает роста спроса на кирпич.
во времена кирпичного бума, в расходах многих семей, траты на кирпич, значительно перекрывали траты на прочие необходимые потребности. хватит уже...
а у нас. почему считается законом неоспоримым то, что каждый лишний рубль, появившийся у человека, он тут же бежит менять его на свежий кирпич. не кирпичом единым жив человек!
----------
Цитата

maslovdm пишет:
Ипотека, как и любое кредитное плечо, становится крайне выгодной, когда рынок на твоей стороне (номинальные цены растут быстрее, чем 4%)
При нулевом взносе, если рынок растет, то получается, можно заработать деньги из воздуха, не вложив ни копейки собственных средств (типа, по "методу Кийосаки)
----------

да бросьте вы продвигать эту пирамиду. эта тема стара и отыграна.
подобными "инвестициями", не занимаются, даже проф. участники финансового рынка. потому что на практике. это нереально ...было даже в те сытые годы кирпичные.
а вы пытаетесь снова приобщить к этому бизнесу народные массы. да еще и какие то раскладки научные выводите. на практике, все ваши раскладки, горят синем пламенем. там можно только словить нехилого убытка и больших долгов.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Т.е. ни один сисадмин в Москве не получает 3000 евро? Да это смешно
----------

Смех это не аргумент. Получать зарплату 3000 евро может и просто кладовщик,
если он приятель владельца фирмы. Я такое лично наблюдал. Но это особый случай - блатная должность.
Покажите хоть одну вакансию для сисадмина с зарплатой 3000 евро.
Если не покажете, то Вы просто трепло.

----------
Цитата

ks567 пишет:
да бросьте вы продвигать эту пирамиду. эта тема стара и отыграна.
подобными "инвестициями", не занимаются, даже проф. участники финансового рынка. потому что на практике. это нереально ...было даже в те сытые годы кирпичные.
----------

Инициативу перехватили застройщики, которые стали монополистами. Вышли в июле и августе с ценами на этапе "поле" до 40% выше, чем в 2015 году на этапе монтаж верхних этажей. И цена эта будет стоять до ввода домов. +- 5-10% в зависимости от сезона и акций под праздники.

Всем доброго утра! :)
Т.к. эта тема одна из наиболее активных - надеюсь получить тут оперативную помощь.
Подскажите пожалуйста знающие, как поступить правильнее:
продаем квартиру в столице региона, сделка назначена в банке на пятницу. Эти же покупатели готовы купить наш сад там же в столице (нам нужно продать все имущество). Он им понравился, настроены вроде бы решительно. Но естественно финансовый вопрос у них был запланирован только на квартиру, говорят что готовы оплатить сад через 2 месяца. Но нам важно уехать из региона как можно скорее.
Варианты:
1) Оформить доверенность на сделку на близкого проверенного человека в столице региона, чтобы она провела сделку через 2 месяца (боимся что вдруг покупатели передумают).
2) Провести сделку по саду сейчас, получив расписку от покупателей об оплате через 2 месяца.
т.к. опыта мало, не знаем всех рисков.
Как бы вы поступили на нашем месте?
Буду очень благодарна!

----------
Цитата

Katyara пишет:
Эти же покупатели готовы купить наш сад там же в столице (нам нужно продать все имущество).
----------

Предложите взять потребительский кредит. А вы им скидку на размер процентов за два месяца.