Удешевление недвижимости...

Вечный двигатель опять не заработал. Почему ипотечный платеж всегда выше арендного.

Какие только аргументы не выдумывают сторонники покупки в ипотеку лишь бы оправдать свой нерациональный выбор! Они на полном серьезе доказывают, что выплаты по ипотеке выходят «практически» такими же, как если снимать квартиру, а уж коли разницы «почти» нет, то сам бог велел бежать в банк, подавать ипотечную заявку.

Вообще ситуация, когда затраты на ипотеку ниже арендных платежей – это просто Эльдорадо благословенное. Ведь можно одну за другой брать квартиры в кредит, сдавать их, покрывая арендными платежами затраты на пользование деньгами, и еще будет оставаться на хлеб с маслом. Самый шик - брать кредит без первоначального взноса - в этом случае можно стать обладателем тысячи, миллиона квартир, не заплатив ни копейки собственных денег, да еще и с положительным кэш-флоу после покупки. Вечный финансовый двигатель! Помнится, подобную схему пропагандировал известный гуру по недвижимости Кийосаки. Действительно, какое поле для «одаренного» инвестора получить легкий заработок. Просто видишь квартиру и покупай в кредит без раздумий.

Конечно, розовые мечты имеют свойство разбиваться о суровую российскую действительность. Сколько ни пытаешь апологетов «кирпича» привести хотя бы один нормальный пример, когда выплаты по кредиту ниже аренды, они естественно не могут. Приходится им пускаться на разные подмены понятий. Один из распространенных приемов - сравнивать не сопоставимые варианты. Например, человек снимал квартиру у м. Авиамоторной (недалеко от центра Москвы), а купил квартиру в Балашихе. Обычно, кстати, так и бывает – ведь купить квартиру, похожую по качеству с той, что он ранее снимал, обычный человек чаще всего не в состоянии, даже в кредит. Как вариация – сравнивать арендуемую квартиру с ремонтом во вторичном фонде, с покупкой голых стен в новостройке или того хуже – просто с котлованом. Даже если дом введут в срок, затраты на ожидание и ремонт, разумеется существенно меняют «математику».

Другой, еще более распространенный способ подмены понятий – «забыть» про первоначальный взнос. Этим грешат даже относительно продвинутые комментаторы. Допустим, человек снимал квартиру стоимостью 6 миллионов за 30 тыс. в месяц (стандартные 6% годовых). После этого он подумал, что все, хватит кормить «дядю» и взял ипотечный кредит на эту же квартиру на 3 миллиона (оставшиеся 3 млн. – первоначальный взнос) на 30 лет под 10% годовых. И, о чудо! – ежемесячный платеж стал 26 тысяч. Ура! - сказал наш инвестор, я взял кредит и еще сэкономил 4 тысячи рублей. Кийосаки отдыхает. Внимательный читатель сразу поймет, где подвох. Конечно – в расчете не учтен первоначальный взнос, точнее доход с него. Ведь эти 3 миллиона можно положить в банк и получить процент с них (ориентировочно 17,5 тысяч в месяц) – это тот доход, который наш инвестор потерял, когда решил покупать квартиру.

Увы, вечных двигателей не бывает и в экономике. Поэтому в общем случае ипотечная ставка просто обречена быть выше арендной. Точнее, они обе находятся в достаточно жесткой зависимости. Даже если предположить, что по каким-то причинам ипотечная ставка упадет слишком низко, сразу прилетит рой сторонников теории Кийосаки и скупит все, что плохо лежит. Что сразу приведет к двум вещам: во-первых, вырастет цена квартир, во-вторых, упадет цена аренды. В итоге соотношение арендной и ипотечной ставки восстановится до прежнего уровня.

----------
Цитата

maslovdm пишет:

X Вечный двигатель опять не заработал. Почему ипотечный платеж всегда выше арендного.

----------
это же не отменяет того, что ипотека в определенной ситуации может быть выгодной и полезной для людей.

----------
Цитата

anatolius пишет:
это же не отменяет того, что ипотека в определенной ситуации может быть выгодной и полезной для людей.
----------

Это отличный инструмент (как впрочем и любой вид крЯдитования), только им надо уметь пользоваться.
А у нас же, если потреб - то на новый *овнофон в 3 месячных заработка, если ипотека - так по всем сусекам и родственникам на минимальный первый взнос, а остальное в притык к зп, так еще и на 15-20 лет :omg:

----------
Цитата

komeska пишет:
Киосаки прав, IRN уже года с 2014 кричит, что цены будут падать на 10% в год. Насколько я понимаю, они имели ввиду номинальные цены в рублях. Но вот что-то я все эти годы такого падения в упор не вижу! Может и упало за пару лет на 10% от максимумов 2014 года, но не более.

----------


Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. :D
Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. :quotes:

----------
Цитата

anatolius пишет:
это же не отменяет того, что ипотека в определенной ситуации может быть выгодной и полезной для людей X
----------


Никто и не спорит. Я даже вывел (путем несложных вычислений) соотношение для России. Если темпы роста номинальной цены квартиры превышают 2-4% в год (в зависимости от первоначального взноса), то ипотека становится выгоднее аренды. При условии, что с квартиры можно получить арендный доход (сдавать либо жить самому вместо съемного)

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. изображение

Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. изображение

----------


А вот какая разница, что там в голове ИРН дешевеет, если объявления дешевле не становятся и продавцы дешевле не продают? Они могут написать, что квадрат опустился до 1 тыс. рублей/кв. метр, что это даст, если никто по такой цене не продаст?

----------
Цитата

Ломус пишет:
продавцы дешевле не продают?
----------

Так они вообще не продают! Реальный "рынок" продаж, если его можно так назвать - это от силы 10% предложений, всё остальное ширма...
Дешевле они не могут - т.к. "им" тогда на что то не хватит, а по этой "дорогой" цене - покупать то что они продают не имеет никакого смысла! Вот всё и висит годами...
И будет так еще долго...должен хотя бы один "цикл" владельцев сменится, тогда излишки выйдут в реальную продажу, а "не повисеть".
А предложения из этих 10% очень неплохо разлетаются...только для этого мониторить нужно постоянно и быть готовым выйти на сделку не теоретически, а фактически - т.к. адекватные предложения (качество - цена) - уходят в течении +/- месяца.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вечный двигатель опять не заработал. Почему ипотечный платеж всегда выше арендного.

----------


Ну и как бы глупо сравнивать ипотечный платеж (который включает в себя и часть основного долга) с арендным.
Если сравнивать с арендой, то брать только проценты.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Так они вообще не продают! Реальный "рынок" продаж, если его можно так назвать - это от силы 10% предложений, всё остальное ширма...
Дешевле они не могут - т.к. "им" тогда на что то не хватит, а по этой "дорогой" цене - покупать то что они продают не имеет никакого смысла! Вот всё и висит годами...
И будет так еще долго...должен хотя бы один "цикл" владельцев сменится, тогда излишки выйдут в реальную продажу, а "не повисеть".
А предложения из этих 10% очень неплохо разлетаются...только для этого мониторить нужно постоянно и быть готовым выйти на сделку не теоретически, а фактически - т.к. адекватные предложения (качество - цена) - уходят в течении +/- месяца.
----------


Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....

----------
Цитата

Ломус пишет:
Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....
----------


Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------

К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? :o То есть все могут купить его за эти деньги?

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------


Переговоры с продавцом это не рыночная цена, а единичный случай. Чтобы понимать уровень цен нужно смотреть на уровень цен в объявлениях и от него уже плясать. Если цена объявлений стоит на месте, значит цены стабильны. Если бы что-то дешевело на 10% в год, то это не могло бы не отразиться за авито/ЦИАНе

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------

:ок:
----------
Цитата

Ломус пишет:
Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....
----------

На моём примере - купил за 10300 сама хата 73 кв.м., сталинка, 3й этаж, жб перекрытия, потолки 3,2, большой балкон, большие окна, без газовой колонки, Сокольники (парк 5 минут пешком, метро 15 минут пешком не спеша и не срезая дворами, так мин 10). Вот адекватная цена! То, что висит по 13-15 млн, так и будет висеть.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Чтобы понимать уровень цен нужно смотреть на уровень цен в объявлениях и от него уже плясать. Если цена объявлений стоит на месте, значит цены стабильны. Если бы что-то дешевело на 10% в год, то это не могло бы не отразиться за авито/ЦИАНе
----------

Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...
----------


То, что висит по 13,5 млн. это к реальным ценам вообще отношения не имеет. Туда на просмотр никто не придёт. Покупать будут то, что лучше всего по соотношению цена/качество и только такие квартиры надо смотреть. Если цена на них падает - удешевление. Растёт - удорожание. Стоят на месте - рынок замер.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги? X
----------
раз смогли купить значит рыночная.

----------
Цитата

anatolius пишет:
раз смогли купить значит рыночная.
----------

Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок.

Основные тенденции
«Третий квартал 2018 года был самым „урожайным“ на новые проекты за последние несколько лет, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — За три месяца на рынок вышло 16 жилых комплексов. Для сравнения, за первое полугодие текущего года в экспозицию поступило 7 объектов, за весь 2017 год — 23 объекта (с максимумом в 12 проектов во втором квартале), за 2016 — 14 объектов, за 2015 — 19 ЖК. Динамика была ожидаема — полученные в начале года разрешения на строительство стали воплощаться в реальные проекты.

Кроме того, в продажу активно поступали корпуса в уже экспонируемых объектах. Однако выход новых комплексов и корпусов не привел к увеличению объема предложения — за три месяца показатель снизился на 1%. Одной из причин стал стабильно высокий спрос на новостройки. Традиционное летнее затишье не наблюдалось в текущем году. Информационный фон в СМИ относительно грядущих изменений на рынке (в связи с законодательством), поступление нового интересного предложения, а также повышение ипотечных ставок некоторыми банками (в т.ч. информация в СМИ о дальнейшем ее возможном росте) стимулировала население к приобретению жилья.

Средняя цена кв. м за отчетный период выросла на 2,2% (до 157 740 руб.). Положительная динамика наблюдалась в июле (+1,6%) и августе (+0,8%). В сентябре она практически не изменилась (-0,2%). Причинами роста были, преимущественно, повышение цен в ряде проектов, а также снижение объема предложения в проектах, расположенных у МКАД. Поступающие в экспозицию объекты, выходили по ценам как ниже, так и выше среднерыночных, что в т.ч. объясняет разнонаправленную динамику показателя. Относительно сентября 2017 года цена выросла на 5%».
http://www.metrium.ru/news/detail/itogi-iii-kvartala-na-rynke-novostroek-massovogo-segmenta-moskvy/

----------
Цитата

pmn пишет:
Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок X
----------
Чего неверный, совокупность сделок и формирует рынок.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. изображение

Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. изображение

----------

Цены ИРН:
Сентябрь 2013 - 163848
Сентябрь 2014 - 181001
Сентябрь 2015 - 185306
Сентябрь 2016 - 175300
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460