Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

ipo 71 пишет:
Логику банков не могу понять. Зачем таких кредитовать, большинство не сможет осилить многолетние выплаты.
----------

Логика в том, что бонусы менеджер получит сейчас, а проблемы у банка начнутся уже после его увольнения :D

Спрос на жилье Подмосковья к концу третьего квартала активизировался, причем в числе покупателей новостроек, по словам опрошенных РИА Недвижимость экспертов, видимо, много будущих пенсионеров, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях. В целом же эксперты предрекли как первичному, так и вторичному рынку области скорый дефицит предложения.

РИА Новости https://realty.ria.ru/analysis_trends/20181011/1530447004.html

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Взяла выборку аналогичных квартир из ЦИАНА и Авито - реально очень мало вариантов - практически нет выбора. НИКАКОГО! И цены на все предлагаемые объекты выше X
----------

мало - много - сколько?
выше - ниже - а почем и какие?
Нам, не москвичам, сложно понять что вы продаете и насколько оно в рынке. Если уж пытаетесь сделать анализ ситуации так сделайте его полно. Иначе не интересно.
Ну и если есть две похожие квартиры а вы свою поставили на 100 000 дешевле чем они стоят, это все ловля блох а не цена которая может привлечь покупателя.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Аудитория принципиально разная. На первый взгляд. Но неумолимая тенденция исчерпания спроса в наиболее платежеспособных группах будет подталкивать банки и застройщиков все время ослаблять требования к качеству заемщиков. У них нет другого пути - просто нет! - либо снижать цены жилья (очень не хотят), либо увеличивать кредитование. Увеличить кредитование можно или снизив ставки (сложно) или увеличив процент одобрения заявок (более реально). Я уже как-то давал ссылку, что Сбер увеличил процент одобрения по кредитам - неспроста. Еще раз повторяю - деваться некуда, если они хотят хотя бы поддерживать текущий спрос.

Так вот - по мере ослабления требований к качеству заемщиков, они неизбежно подойдут к группе "айфончиков". Это люди не самого большого ума (раз в принципе берут кредиты на потребительские товары), и соответственно, не большой дисциплины, но другого народа нет, придется кредитовать их тоже
----------


Вы как всегда создали блестящую теорию, которая никак не уживается с практикой)))) В теории банки могли БЫ снижать требования к заёмщикам, если БЫ никто не знал про опасность пузыря, а ЦБ не реагировал БЫ. Еслиб да кабы))) А на деле требования стали ужесточать

----------
Цитата

andyfromspb пишет:
мало - много - сколько?
выше - ниже - а почем и какие?
Нам, не москвичам, сложно понять что вы продаете и насколько оно в рынке. Если уж пытаетесь сделать анализ ситуации так сделайте его полно. Иначе не интересно.
Ну и если есть две похожие квартиры а вы свою поставили на 100 000 дешевле чем они стоят, это все ловля блох а не цена которая может привлечь покупателя.
----------


Вот из цеана по кварталу:
----------
Цитата

3-комн. квартира, 65,7 м² 11 эт
6 октября 09:42 13 100 000 ₽ - 400 000 ₽
4 октября 18:49 13 500 000 ₽ + 400 000 ₽
4 октября 18:48 13 100 000 ₽ - 400 000 ₽
11 сентября 15:31 13 500 000 ₽ + 13 486 500 ₽
11 сентября 12:26 13 500 ₽ - 13 886 500 ₽
29 августа 10:30 13 900 000 ₽
----------


----------
Цитата

3-комн. квартира, 65,7 м² 15 эт
13 мая 06:14 10 400 000 ₽ - 100 000 ₽
19 марта 14:28 10 500 000 ₽
----------


----------
Цитата

3-комн. квартира, 77 м² 13 500 000
----------


----------
Цитата

3-комн. квартира, 80 м² 13 эт
13 июня 17:54 12 600 000 ₽ + 50 000 ₽
4 мая 10:10 12 550 000 ₽ - 250 000 ₽
14 марта 02:39 12 800 000 ₽

----------

Кроме за 10400 - остальные с ремонтом в котором можно жить...
ИМХО - 15,5 при +/- равных...будут давить к 13,5-14 в зависимости от ремонта.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Вот из цеана по кварталу:

----------

Так понятней, только не понял тогда allegro1211 - зачем нам рассказывать про то что выставила дешево? Как понимаю есть и подешевле варианты. Мы не купим!

----------
Цитата

Засосов пишет:
В 2010г всерьёз рассматривал покупку квартиры в жк на Беговой в многоподьездном корпусе «рассческе», ключи там вотвот должны были выдавать. Этот дом планировался под расселение из 5ек, планировки малогабаритные на тот период жизни)), подземного паркинга там нет, детской площадки для такого дома по сути нет, весь внутренний двор сплошная автостоянка с узким проездом, в этом же доме налоговая инспекция до 4этажа, рядом БЦ Нордстар с желающими припарковаться. Квартиры там интересные только с видом во двор, остальные треш с видом на весном стоящее ттк и жд пути. Квартира для холостяка и не более.
----------


Я там снимал рядом, не знаю. Мне кажется цены там очень завышенные, особенно в башнях. Площадки есть в ближайших дворах точно. Метро рядом, школы и пр. тоже, в сторону Полежаевской если. Если бы цены были нормальные, можно было бы там жить. Но с такими ценам при такой комфортности конечно нафиг. Притом, что в сторону Полежаевской даже дешевле можно найти с более комфортными дворами.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Вы как всегда создали блестящую теорию, которая никак не уживается с практикой)))) В теории банки могли БЫ снижать требования к заёмщикам, если БЫ никто не знал про опасность пузыря, а ЦБ не реагировал БЫ. Еслиб да кабы))) А на деле требования стали ужесточать
----------


Это беда всех теоретиков, но в данном случае, не думаю, что я ошибаюсь. Простой здравый смысл и знание кривой распределения доходов в России :)
Пока поток хороших клиентов полноводный, требования можно держать в строгости, но как только он начинает иссякать, что делать банку? Как верно заметил zuzik_07, все настроено на продажи.
Кол-во обеспеченных, дисциплинированных людей ограничено. Их в банках очень любят, но их мало и по мере роста кредитования, приходится требования ослаблять. К тому же в отличии от потребительских кредитов, которые можно брать почти бесконечно, спрос на ипотеку он дискретен. Взял один раз - и все, ушел с рынка (хотя есть конечно любители второй-третьей ипотеки)

Вот статья из Ведомостей, я ее уже приводил как-то. Пока эта тема в СМИ не освещается особо
https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2018/02/16/751206-rosta-ipoteki

Что касается ЦБ - то они верно прочувствовали момент и пытаются закрутить гайки, только обычно ничего не получается

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Так вот - по мере ослабления требований к качеству заемщиков, они неизбежно подойдут к группе "айфончиков". Это люди не самого большого ума (раз в принципе берут кредиты на потребительские товары), и соответственно, не большой дисциплины
----------
разрешите вклиниться в беседу и защитить этих "людей небольшого ума".. знаю таких несколько... кто-то родил второго ребенка-погодка и очень нужна была финансовая поддержка в этот момент... кто-то взял на учёбу.... кто-то на лечение (особенно внеплановое) , кто-то новый компьютер для повышения самообразования... это всё "айфонщики"?? и с дисциплиной у них всё плохо??
почему нужно всех мерить одной меркой?
Вообще, не понимаю, почему в этой теме про Недвижимость всё пытаются свести к каким-то общим показателям, к общей логике, прощупать вектор... что ни судьба- то у каждого своя... Понятно, что нужно строить плановую экономику даже на уровне своего бизнес-плана.. но, кажется, вероятностный люфт оставлять побольше... и не строить всех по линейке, как пионэров... типа я самый умный
Еще риэлтеров здесь ругают.. свысока так смотрят... конечно, это еще одна древнейшая профессия.. но опытные, много лет хорошо работающие, они прекрасно разбираются в людях, ситуациях, и прислушиваться к ним иногда нужно... фильтровать, правда. Т.е. послушай всех и поступи по-своему :D ( с учетом всех советов)

----------
Цитата

Апрелиус пишет:
разрешите вклиниться в беседу и защитить этих "людей небольшого ума".. знаю таких несколько... кто-то родил второго ребенка-погодка и очень нужна была финансовая поддержка в этот момент... кто-то взял на учёбу.... кто-то на лечение (особенно внеплановое) , кто-то новый компьютер для повышения самообразования... это всё "айфонщики"?? и с дисциплиной у них всё плохо??

----------


Нет, это не "айфонщики". Как раз это золотая середина заемщиков, которых банки любят. Кредиты "на айфоны" такие не берут.

Обобщенно под "айфонщиками" понимают другую категорию: людей с большими понтами, но зачастую невысокой зп (когда стоимость нового айфона составляет несколько зарплат). У них есть предыдущая версия и без нового айфона вполне можно обойтись, но ради понтов человек идет и покупает в кредит айфон нового поколения.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Пока поток хороших клиентов полноводный, требования можно держать в строгости, но как только он начинает иссякать, что делать банку? Как верно заметил zuzik_07, все настроено на продажи.

----------


Все настроено исключительно на продажи в торговых сетях и у застройщиков.

У банков не так. Да, они заинтересованы в росте портфелей, но не дефолтных. Вы что, всерьез считаете, что у банков главная задача - раздать как можно больше денег, а дальше хоть трава не расти?

----------
Цитата

Апрелиус пишет:
кто-то взял на учёбу.... кто-то на лечение (особенно внеплановое) , кто-то новый компьютер для повышения самообразования... это всё "айфонщики"?? и с дисциплиной у них всё плохо??

----------


1. Потребительское кредитование увеличивает потребление в настоящий момент за счет потребления будущего. Это называется жить одним днем.
2. Ставки и сроки таковы, что это "будущее" наступит очень скоро и окажется весьма болезненным. Попросту глупость.
3. Берут кредит - значит СОВСЕМ нет оперативного запаса денег, даже на простые покупки. Недальновидно и разорительно.

Пускай кто-нибудь мне объяснит, зачем брать кредит на микроволновку или чайник, когда можно пару месяцев подождать и купить их без кредита?
Телефон - аналогично.

Исключения:
1. Образование (с оговорками)
2. Лечение (тоже с оговорками - например, взяв кредит, уйдешь в минус, потом из-за проблем с этим будешь лечиться еще дольше)

----------
Цитата

jtender пишет:
А Пресненский Вал 21 конечно не очень близко к метро, но 13 минут до 1905 года и 12 до Белорусской. терпимо. и никакого ТТК.

----------


От того что говоришь халва, во рту слаще не становится.
1 км. это грань пешей доступности! Для сдачи не годится.
ТТК нет, зато очень нагруженное Белорусское направление РЖД и промка под окнами!

----------
Цитата

jtender пишет:
12 минут пешком от метро это далеко? да налог скорее всего будет 0,5%, кадастр 150-170 тыс/м2, тарифы 60-80 за м2 в пользу УК, остальное по тарифам города
----------


Для сдачи, однозначно далеко!
Правильно, тарифам города для коммерции, вода и электроэнергия в разы дороже! :wall:

----------
Цитата

M&E пишет:
У банков не так. Да, они заинтересованы в росте портфелей, но не дефолтных. Вы что, всерьез считаете, что у банков главная задача - раздать как можно больше денег, а дальше хоть трава не расти? X
----------


У банков стагнирует сегмент выдачи корпоративных кредитов. Им нужно куда-то пристроить избыточную ликвидность, а куда? Они решили, что ипотечное кредитование - самое лучшее направление на сегодня (т.к. там низкая просрочка). Насчет дальновидности банкиров - как раз на этом сайте не меньше сотни примеров банков, которые лопнули (так или иначе) из-за неверно оцененных рисков. Так что я бы не переоценивал "их" когнитивные способности

----------
Цитата

ПИК 9 мес 2018:
Продажи жилья в м2 +6% к прошлому году
Продажи жилья в руб +10% к прошлому году
Доля ипотечных сделок 65%
----------


Т.е. средняя цена +4% и нет никакого роста продаж +50%, при высокой доле ипотеки.
С ростом ставок очевидно что произойдет.

----------
Цитата

Desmont пишет:

Т.е. средняя цена +4% и нет никакого роста продаж +50%, при высокой доле ипотеки.
С ростом ставок очевидно что произойдет.
----------

Новые проекты у ПИК в этом году вышли в третьем квартале.
Роста формального нет. Т.к. в отчёте уже сравниваются объемы единой компании Мортона и ПИК.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Потребительское кредитование увеличивает потребление в настоящий момент за счет потребления будущего. Это называется жить одним днем.

----------
в будущем -человек получит большую з/пл за счет освоенной новой программы, жена выйдет из декрета и доход увеличится, чел выйдет с больничного и будут деньги и т.д.

----------
Цитата

Берут кредит - значит СОВСЕМ нет оперативного запаса денег, даже на простые покупки. Недальновидно и разорительно.
Пускай кто-нибудь мне объяснит, зачем брать кредит на микроволновку или чайник, когда можно пару месяцев подождать и купить их без кредита?
Телефон - аналогично.
----------
Я прошу прощения, но зачем читать статьи такого человека, который страшно далёк от народа и жизни не знает?? :o
я боюсь, даже объяснять не хочется.. это бесполезно...

...садись мой миленький в автобус
и с населеньем поезжай
ты с ним живи и с ним работай
и подними в грядущий год
людей взаимные заботы
до поэтических высот...

и станет всё тебе понятно
и ты научишься смотреть
и если есть на солнце пятна
ты попытайся их стереть

Михаил Светлов
1957г

----------
Цитата

Desmont пишет:
нет никакого роста продаж +50%,
----------

15 и 16 октября отчитывается ЛСР и Эталон. Посмотрим.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Малыгина д. 18 к2 X
----------


метро далеко, дом панельный, этаж высоковат ( если лифт сломается - это Россия)
но метраж хороший и планировка
плюс парк недалеко.
не знаю, это надо чтобы был покупатель на этот район и на большой метраж ( платежи за коммуналку налоги)
цена особо роли не играет , насколько меньше по рынку вы предлагаете ?
на циане подобная квартира 13,5 и снижение .

если что, я покупатель, правда этот район в принципе не рассматриваю
но вот такие мысли.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Насчет дальновидности банкиров - как раз на этом сайте не меньше сотни примеров банков, которые лопнули (так или иначе) из-за неверно оцененных рисков. Так что я бы не переоценивал "их" когнитивные способности
----------


Лопнувшие банки уже никому кредитов не дают, оценивайте когнитивные способности тех, кто выжил))))

А вообще, почитайте приведённую вами же статью. Там русским по белому пишут, что "качество" ипотечника не падает:

Кроме того, по наблюдениям экспертов, в прошлом году за ипотекой стали обращаться качественные заемщики, которые в 2015–2016 гг. откладывали покупку жилья в кредит. Рост числа заявок «хороших» клиентов и обеспечил рост одобрений, объясняет гендиректор ОКБ Даниэль Зеленский. По его данным, в 2017 г. 59% претендентов на ипотеку имели скоринговый балл с минимальной вероятностью дефолта, в других сегментах кредитования такой балл в среднем был только у 36% заявителей.