Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Есть какая-та более менее надежная статистика или исследования на сколько % в среднем растет цена квартиры от этапа котлована до сдачи дома?
----------

от -5% (если не потерять все 100%) до 70 %, зависит от локации, типа дома, планировки и этажа (причем по многим продажам заметил, что 4 почему то раскупается быстрее). Это наблюдения по СПб, взять даже одного и того же застройщика, за КАДом 1к на котловане в 2014 была 1980тр, при сдаче 2120тр., сейчас идут продажи в новом корпусе от 2200, в 400м от метро Пионерская за полгода ценник повышался 3 раза, каждые 2 мес по 200тр, это однушки, в прошлом году на котловане у Лесной через 3 мес после старта ценник вырос на 1 лям, на сегодня уровень цен этого ЖК не знаю.
После изменений ДДУ, не помню кто, Легенда вроде, предлагает "купить" у них квартиру с доходом 15% годовых, после завершения и сдачи дома - либо квартира, либо деньги.
Так что статистика повышения это не к котлованам уж точно.

----------
Цитата

dragtimes пишет:
После изменений ДДУ, не помню кто, Легенда вроде, предлагает "купить" у них квартиру с доходом 15% годовых, после завершения и сдачи дома - либо квартира, либо деньги.
----------


Они самые: https://legenda-dom.ru/feed/company/460/

Поясните, в чём подвох? 15% годовых в рублях - это в два раза выше депозитов на снижающемся рынке жилья. Им что, кредитную линию у банка не открыть за меньшие деньги?

----------
Цитата

москвич пишет:
У меня дача в Александровском районе.Отличный СНТ.
В поселке сейчас продаются 3 объекта.2 по реально завышенной цене,третий- там сруб ушатанный,на который надо еще кучу денег для ремонта.
Конечно они могут годами продавать это.
----------


Чтоб понять хороший или плохой СНТ надо смотреть посещаемость и контингент. Опять же на своем примере - 3 из 3 соседних участка (с одной из 4 сторон у меня лес) постоянно посещаются. Два из них сдвоенные, на всех 3 участках по 2 дома. Если у Вас с посещаемостью порядок, а участки не продаются ну никак, то это странно.
Кстати, удаленность СНТ от ЖД платформ и остановок это не всегда плохо. Для посещения таких СНТ значит обязательно нужна машина, а это уже отсеивает маргиналов.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Поясните, в чём подвох?
----------

может расчет, что кто то и оставит в итоге кв, кто ж его знает. Хотя не знаю точку входа на котловане, на стадии одного года ценник был выше почти аналогичных ЖК рядом по кварталу, летом был на экскурсии по уже жилому комплексу, в целом впечатлило, с удовольствием бы купил, но ценник отпугнул, опять же по сравнению с ближайшими стройками. Ценник на паркинг озвучили вроде 800к, якобы при сдаче будет 1200к, может отсюда и получается у них 15% :pardon:

----------
Цитата

dragtimes пишет:
Хотя не знаю точку входа на котловане, на стадии одного года ценник был выше почти аналогичных ЖК рядом по кварталу, летом был на экскурсии по уже жилому комплексу, в целом впечатлило, с удовольствием бы купил, но ценник отпугнул, опять же по сравнению с ближайшими стройками. Ценник на паркинг озвучили вроде 800к, якобы при сдаче будет 1200к, может отсюда и получается у них 15%
----------


Так они ж гарантируют 15%. Т.е. инвестору должно быть наплевать, продадут они свой паркинг за 1200 или не продадут, +15% годовых с начальным капиталом на бочку в день завершения строительства и забываем друг о друге. Как Вы понимаете, продать паркинги за 1200 явно сложнее, чем раздавать студии с нулевым первым взносом и платежами по 15к/месяц.

Это же идеальная беспроигрышная схема получается: вбросил несколько миллионов в проект инвестор и ждёт. Если рынок недвиги упал, инвестор берёт деньгами, растущими безрисково по ставке почти в два раза выше банковской, приращенный капитал пускается частью на покупку квартир (упавших), частью реинвестируется. Если рынок недвижимости показал великий рост против ожиданий удешевителей, инвестор берёт квартирой и реализует её с доходностью выше, чем 15%. А беспроигрышных стратегий не бывает. Где-то подвох.

Если бы это были ноунеймы, я бы заподозрил старую добрую схему сбора денег с доверчивых с последующим растворением за пределами страны. Однако эти ребята работают уже достаточно долго.

P.S. А какой ЖК-то понравился? В глухомани за Комендантским проспектом?

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Поясните, в чём подвох? 15% годовых в рублях - это в два раза выше депозитов на снижающемся рынке жилья. Им что, кредитную линию у банка не открыть за меньшие деньги?
----------

да это же филькина грамота, пустая бумажка!
это застройщик несет отсебятену, и в случае, если он не пожелает выплачивать 15%, то с ним нужно будет судиться в частном порядке. а к тому моменту, у него уже может и не быть никаких активов, или даже он сам исчезнет.
----------
Цитата

maslovdm пишет:
Есть какая-та более менее надежная статистика или исследования на сколько % в среднем растет цена квартиры от этапа котлована до сдачи дома?
----------

нет конечно. т. е теоретически, вам любой строитель покажет красивый график удорожания за время строительства.
а вот когда и по какой цене эта квартира продастся в реальности, это большая тайна...

как тут что то можно подсчитать, если весь рынок недвижимости, сегодня стоит на раздутых ценах и с большим объемом предложения не находящего спроса.
реальных сделок в разы меньше, чем объем предложения и цена этих сделок, тоже большая тайна.

статистка росреестра за сентябрь вышла по Новосибирской обл.
https://rosreestr.ru/site/open-service...r-2018-54/
там очень плохая динамика в месячном сравнении. она подтверждает динамику за сентябрь Москвы и МО.
это очередной удар ниже пояса сторонникам кирпича, ...бурно сегодня раскупаемого и дорожающего!

но меня там привлекло даже не это, а количество регистраций ДДУ в Новосибирской обл, которыми сторонники кирпича размахивают в своей "аналитике", как продажами ДДУ.
"Общее количество зарегистрированных договоров участия в
долевом строительстве 3241"
тут строят по ДДУ, практически только в городе, а не в области.
а вот данные по Москве
Цитата
ghtcyz пишет:
В сентябре 2018 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 7 042 договора долевого участия на жилую недвижимость

такое дикое соотношение цифр (Новосибирск. почти что Москва!), учитывая разницу масштабов городов, строительства, количества денег, а так же то, что местное строительство сегодня прибывает в состоянии оцепенения, в очередной раз говорит о том, что
регистрации ДДУ - не означают продажи ДДУ!
и публично ими размахивать, как продажами, вообще нельзя! т.к регистрация ДДУ включает в себя залоги под полученные строителями кредиты, взаиморасчеты со смежниками, перекидывания ДДУ с одного на другого юрика, в преддверии долговых разборок... и т. д...

Интересно....читал несколько страниц назад что в жк поколение запустят сервис по сдаче в наем квартир от застроя. В тоже время как ни пытался найти объявы о продаже в двух сданых корпусах -ничего нет. Типа все продано. Тока котлован -цена как на готовый дом, 2к квартира 10-12 лямов. Это наводит на странные выводы, и походу пузырь так надут что просто опа конкретная. Если я все правильно понимаю

----------
Цитата

iis03 пишет:
Тока котлован -цена как на готовый дом, 2к квартира 10-12 лямов.
----------

Сколько стоит аналог на вторичке в данной локации по площади в разных исполнениях? Панели? Монолит? И т д.

----------
Цитата

ks567 пишет:
статистка росреестра за сентябрь вышла по Новосибирской обл.
https://rosreestr.ru/site/open-service...r-2018-54/
там очень плохая динамика в месячном сравнении. она подтверждает динамику за сентябрь Москвы
----------

«Файл недоступен»

----------
Цитата

ks567 пишет:
но меня там привлекло даже не это, а количество регистраций ДДУ в Новосибирской обл, которыми сторонники кирпича размахивают в своей "аналитике", как продажами ДДУ.
"Общее количество зарегистрированных договоров участия в
долевом строительстве 3241"
тут строят по ДДУ, практически только в городе, а не в области.
а вот данные по Москве
Цитата
ghtcyz пишет:
В сентябре 2018 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 7 042 договора долевого участия на жилую недвижимость

такое дикое соотношение цифр (Новосибирск. почти что Москва!), учитывая разницу масштабов городов, строительства, количества денег, а так же то, что местное строительство сегодня прибывает в состоянии оцепенения, в очередной раз говорит о том, что
регистрации ДДУ - не означают продажи ДДУ!
----------

Ввод жилья в Москве в 2017 году 3,4 млн метров.
В Новосибирской области - 1,7 млн.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Ввод жилья в Москве в 2017 году 3,4 млн метров.
В Новосибирской области - 1,7 млн.
----------

и вас ничего в этом соотношении не смущает???
население Новосибирской обл, почти в 4 раза меньше населения Москвы. и доходы этого населения в 2.5 - 3.5 раза меньше, чем у населения Москвы.
+ в московский кирпич, текут средства со всей страны.
а в итоге, разница по новострою, всего в 2 раза!
что то тут явно не то...

если же принять цифры по новострою за истину, то получается еще хуже.
получается, что жители Новосибирской области (как уверен, и прочих регионов страны),
уверовали в сказку о волшебном кирпичном поле чудес, гораздо сильнее жителей Москвы. и каждый свободный рубль, несут на покупку свежего кирпича! и беспощадно тарятся ипотекой!
ведь количество ипотек в Новосибирской обл, меньше Москвы, тоже только в 2 раза.
вот это номер! регионы подсели на кирпичную сказку!
в Новосибирской обл, уже 30 м2 на душу населения, в то время, как по стране 25, в Москве, что то около 21... т.е. количество кирпичных метров, на уровне восточной Европы, а доходы на душу населения сибирского... ну совсем не европейские! а ценники местного кирпича "знатного", расположенного у метро, так и норовят дотянуться до ценников московских!
это все кончится тем, что цены кирпича в регионах, будут сыпаться очень жестоко, гораздо больше, чем в Москве. получилось, что региональные рынки кирпича, до сих пор дико перегреты. и население там, еще верует в кирпич, как в сказочный финансовый актив, и продолжает его покупать из последних сил финансовых.

----------
Цитата

ks567 пишет:
а ценники местного кирпича "знатного", расположенного у метро, так и норовят дотянуться до ценников московских!
это все кончится тем, что цены кирпича в регионах, будут сыпаться очень жестоко, гораздо больше, чем в Москве. получилось, что региональные рынки кирпича, до сих пор дико перегреты. и население там, еще верует в кирпич, как в сказочный финансовый актив, и продолжает его покупать из последних сил финансовых X
----------


Вот тут я с вами полностью согласен. Абсолютно никаких причин для роста в регионах нет. Завал будет знатный. Я сам много пишу про психологию в области покупки кирпича, но все равно каждый раз удивляюсь бесстрашию россиян, покупающих "защитный актив"
Но вот насчет 30 метро в Новосибирской области вы кажется погорячились - около 26 по Новосибирску.
http://www.epigraph.info/lenta/40814-novosibirskaya-oblast-stala-liderom-po-ob-emam-vvoda-zhilya-no-stroiteli-vse-ravno-nazyvayut-situatsiyu-krizisnoj.html

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Но вот насчет 30 метро в Новосибирской области вы кажется погорячились - около 26 по Новосибирску.
----------

ну так я же эту цифру не из своей головы брал, а тоже из какого то местного источника. сейчас его не смог найти. да в общем эти несколько метров и не так важны, они сути не меняют.

я считаю статистику по количеству метров на душу населения, явно заниженной.
когда я влазил в эту тему, то замечал, что озвучиваемые цифры, очень разнятся и берутся из статистики прошлых лет, которая тоже неизвестно откуда берется и как считается. а внутри тех прошлых лет, цифры по годам, часто не меняются.
та же цифра 25 м2 по стране, не меняется уже года три...
+ не учитываются садовые "домики".

такая заниженная статистика, служит во благо сторонникам кирпича. их "аналитика" предельно проста - наше население остро нуждается в улучшении жилищных условий!
а значит, люди кирпич будет покупать и покупать! ...и не важно на какие средства. и кирпич будет дорожать и дорожать!.. ведь свежий кирпич для наших людей, это товар первой необходимости, в котором они остро нуждаются, а значит, на его покупку, население всегда найдет денег!

----------
Цитата

ks567 пишет:
это все кончится тем, что цены кирпича в регионах, будут сыпаться очень жестоко, гораздо больше, чем в Москве
----------


Меня непременно удивляет, что в регионах вообще недвижимость что-то стоит. Вот не так давно человек из Таганрога писал местные расклады, которые не сильно отличаются от околопетербургских.
Зачем вообще во что-то, кроме столицы, вкладывать на долгосрок (а недвижимость - это не на три года), непонятно.

В статье написано, что в Новосибирске ввели миллиард кв.м. жилья. Сколько это в квартирах, непонятно. Публиковали бы статистику как американцы - по юнитам с разбивкой: Х юнитов на отдельностоящие односемейные дома, Y юнитов на многоквартирные и т.д.

----------
Цитата

ks567 пишет:
та же цифра 25 м2 по стране, не меняется уже года три...
+ не учитываются садовые "домики".
----------


Дачи правильно не учитываются, если в них не постоянно проживают.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
В статье написано, что в Новосибирске ввели миллиард кв.м. жилья.
----------

Автор с цифрами не дружит.
https://minstroy.nso.ru/page/3730

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Зачем вообще во что-то, кроме столицы, вкладывать на долгосрок
----------

нет уж, господа, почитатели кирпича столичного! ему дорога туды же - вниз! просто размер падения, возможно будет меньше, чем в регионах. и о вкладывании средств в московский кирпич, на любой срок, и речи быть не может.
Москва не Лондон, и ее кирпич не запитан деньгами из за границы.
у нас весь кирпич страны варится в одном соку.
сначала пересыхает кирпичный спрос в регионах и падают цены в регионах, а затем и в Москве.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Зачем вообще во что-то, кроме столицы, вкладывать на долгосрок (а недвижимость - это не на три года), непонятно.

----------
Потому что в Москве недвижимость стоит в разы дороже и она далеко от многих регионов расположена, и сдавать ее в аренду на расстоянии как-то проблематично.

----------
Цитата

ks567 пишет:
Москва не Лондон, и ее кирпич не запитан деньгами из за границы.
----------

А там чем запитан (Киев)? Границы открыты. В Европе как свои. Нефти и газа нет. Часть территории потеряли. На другой части сепараторы. Строек очень много.
«Файл недоступен»

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Границы открыты.
----------


Этоне значит, что тут же набегут инвестировать в бетон. Украина - очень проблемная в экономическом отношении страна, рейтинг у неё хронически около С болтается. Вкладываются в её недвижимость наиболее вероятно только внутренние инвесторы. В стране 40 млн человек, не все из них хлеб без соли едят.

Миграционные процессы должны происходить там ровно такие же, как и везде: укрупнение в мегаполисы.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
А там чем запитан (Киев)?
----------

эта тема у вас уже была! и я на нее отвечал! и вот опять... :cry:
1. украинский рынок кирпича, был и остается, частью рынка СНГ и российского, с ориентацией цен на ту же Москву.
2. денежные потоки на Украину, немного поубавились, но так же идут из России.
3. туда начали идти фин потоки и из ЕС. кредиты и доходы от работающих украинцев на западе.
4. [censored] народ душевный, простой... но жадный. вот и сидят они в кирпиче, в ожидании, когда Украина станет частью ЕС и богатые европейцы у них все раскупят.
5. нужно считать в долларах. у них гривна упала... что то почти в 4 раза.
http://dengi.ua/finance/301931-Kak-menjalsja-kurs-dollara-v-Ukraine-za-poslednie-5-let-infografika
кирпичу нашему, кирпич украинский не указ. и не стоит на него кивать. после того, как начнет рушится кирпич наш, я уверен, за ним последует и кирпич украинский, т.к. наши связи финансово - кирпичные, гораздо живучее, связей политических.