Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Мне думается, что в графике - это сколько люди просрочили платежей, а в табличке - общая сумма кредитов, где есть просрочка
----------

Да, похоже на то. В таблице группировке просрочке по срокам в сноске написано: ..."Ипотечные жилищные кредиты, которые по условиям договора погашаются частями (долями), при непогашении в срок части (доли) отражаются в составе задолженности с просроченными платежами в полном объеме по максимальному сроку задержки платежей"

Кстати, вы писали про % одобрения и качество заемщиков. Вот 2 интересных графика по LTV (кредит к цене залога т.е. показатель, обратный первоначальному взносу).
График 2016 (подпись по оси Х - неверная, см. график 2017)
График 2017
Смотрим на эволюцию самого правого сегмента (>80%) от 2016 до 2018. От комментариев, пожалуй, воздержусь :uncap:
ЗЫ. Хотя, может это военная ипотека внесла некий вклад.

----------
Цитата

NA_15 пишет:
Ключевой момент, 9 этажка!
Почему, надеюсь догадаетесь сами!
----------


примеры тут приводились тоже в 9 этажках

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Кстати, вы писали про % одобрения и качество заемщиков. Вот 2 интересных графика по LTV (кредит к цене залога т.е. показатель, обратный первоначальному взносу).
График 2016 (подпись по оси Х - неверная, см. график 2017)
График 2017
Смотрим на эволюцию самого правого сегмента (>80%) от 2016 до 2018. От комментариев, пожалуй, воздержусь
----------


Суперский график :thumbsup:

сильно много из него конечно не выжмешь, но ясно, что доля ипотечных заемщиков с большим первоначальным взносом быстро сокращается. Почти половина заемщиков теперь со взносом менее 20%!!!

----------
Цитата

dragtimes пишет:
Вы немного поспешили изображение
, я хотел Лондон парк в качестве примера показать
----------


Я это на закуску хотел. Коллега купил квартиру в ЛП и лишь в этом году получил ключи. Успел за это время и другие приобрести, более удачные.

Все в СПб знают, кто такой был ЛЭК/Л1. Все знали, что они продавали квартиры по ПДКП вместо ДДУ. Но что толку с того знания, если у них было дешевле? Потому и рисковали. За копейки отхватить неплохой по меркам 2008 года ЖК у Фрунзенской с риском не получить ничего - ну сами знаете, всё было раскуплено. ЛЭК сменил вывеску на Л1 и живёт дальше. Берётся за "бизнес-класс"...Строит и достраивает.

И наоборот, люди, бравшие у Су-155, даже не могли представить, что такой крупный упадёт.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Нашёл таки, 4 двушки. Заградительные цены по 6,8 млн. Про вторичку, всё понятно, цены с потолка рисуют, продают годами. изображение

----------


Найдите дешевле, будем считать рыночной ту цену.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:

Да
----------

Тогда почему в большинстве других проектов ПИКа лидером по выдаче ипотеки является Сбербанк?

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
наоборот, люди, бравшие у Су-155, даже не могли представить, что такой крупный упадёт.
----------
сейчас расскажите, су155 на боку был с 3008г, тогда его по протекции залили госзаказом жилья для военных и прочих соц структур, потом тупо пылесосил рынок продавая свой хлам ниже плинтуса. В Москве мало кто удивился когда окончательно загнулось СУ, все к этому шло не первый год.
По ипотечной просрочке хочу добавить, что люди обычно платят во чтобы то не стало. Реальный пример семья 2е детей и собака, в регионе доход 30тр/мес, ещё ипотеку платят и работу нормальную не могут найти не первый месяц. Помогают родители, выкручиваются но платят, т.к. терять деньги и квартиру будет хуже. И в крайнем случае найти какую то работенку обычным людям проще, чем какому нибудь топу згд с соответствующими запросами и ожиданиями

----------
Цитата

maslovdm пишет:
сильно много из него конечно не выжмешь, но ясно, что доля ипотечных заемщиков с большим первоначальным взносом быстро сокращается. Почти половина заемщиков теперь со взносом менее 20%!!!
----------


Если верить графику, то скоро ипотека станет снижаться, т.к. люди с хоть какими-то взносами быстро заканчиваются. Вот это будет реально интересно :)

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Почти половина заемщиков теперь со взносом менее 20%!!!
----------

Более корректно: "...заемщиков, получивших ипотеку в 1-м кв.2018". Но ЦБ обещал бороться, насколько успешно - посмотрим (следующий отчет с данными за 2К18- в конце месяца).

----------
Цитата

Ломус пишет:
айдите дешевле, будем считать рыночной ту цену.
----------


Вот вам. Я так понимаю, парочка это переуступка в 10-х, и один адекватный.

https://www.cian.ru/sale/flat/194861567/
https://www.cian.ru/sale/flat/188037659/
https://www.cian.ru/sale/flat/193094315/

исходник

Через дорогу в Кленовых есть выбор, но они ещё строятся.

----------
Цитата

maslovdm пишет:


Тут мне кажется изначальная методологическая ошибка удешевителей (в том числе небезызвестного Репченко). Почему вдруг они решили, что цены будут снижаться в рублях? Да еще по 10% в год - заведомо невыполнимо.

Были прецеденты?
Тут про Украину здесь писали и я тоже, кому интересно тыц

И график оттуда. Покажите где заметно снизилось в гривнах хотя бы один раз? А на Украине ситуация заведомо хуже чем у нас.

В национальной валюте не будет ничего снижаться. В лучшем случае будет болтаться вокруг одной номинальной цифры. Снижение возможно (и происходит) только в реальных ценах
----------


про Украину, я уж тут писал, несколько раз свое мнение и его обоснование. и последний раз, недели две назад.

maslovdm, раз вы тут в роли эксперта, и даже блог пишите не эту тему, то значит любое свое мнение. вы должны обосновывать, причем приземленно по денежным потокам, на основе которых и ценовые движения и всяческие изменения...
если вы говорите, что цены не будут снижаться в рублях до нового кризиса, так и обоснуйте это, по фин потокам.
а то тут все разговоры, одни и те же, идут годами и по кругу. а ясности в происходящем, не добавляется.

мое мнение. тоже уже по кругу.
кирпич. это чисто рублевый актив, который падает и растет от причин внутренних. и например, на курс доллара, этот актив вообще обращает мало внимания. а в кризис 2014 года, он даже пытался притвориться долларом, и вслед за ним дорожать. не вышло.

в былые времена, с 2000 по 2014 гг, (с коротким v - образным кризисом 2008 г),
в каждый период стабильности рублевой, кирпич дорожал, но это было не просто так... и не было в том никакой магии таинственной. а происходило это от того, что в каждый период стабильности рублевой - у населения росли доходы, а потом появилась и ипотека. а учитывая. что в те времена был очень большой отложенный спрос из 90 х гг, естественно, что в те периоды стабильности. в кирпич. шел огромный приток свежих денег. + туда же ломились и спекулянты, которые после отскока цен кирпича после кризиса 2008 г, вообще страх потеряли и начали путать кирпич с долларом.
т.е в те периоды стабильности, кирпич был пылесосом, который втягивал в себя фин. ресурсы со всех прочих секторов экономики и потребления. почему я уверенно всегда и говорю, что это была классическая ценовая пирамида.

вот и сегодня, сторонники кирпича, затеяли очередное повышение цен, именно по сценарию тех лет. когда через несколько лет от начала стабильности, ценники кирпича обязательно росли. и народ многий, с этим, как бы даже согласен (особенно продавцы!) - да, точно росли! вот и снова вырастут! а не вырастут, так хоть не упадут! как всё просто и легко... угу...

последний наш период - так называемой "стабильности", хотя бы в части рублевого курса - начатый с 2015 года, коренным образом, отличается от предыдущих периодов стабильности.
1. доходы населения. не то что растут, но и продолжают падать.
2. больше нет отложенного, платежеспособного спроса.
3. ипотеку - последнюю радость сторонников кирпича - отжали напрочь
4. на рынке избыток предложения, еще и постоянно прирастающее новостроем.
5. разбежались и зареклись больше сюда не ходить, спекулянты.

спрашивается, :evil: каким образом, сегодняшняя "стабильность", в т.ч. курсовая, может поддержать эту ценовую пирамиду??? если сейчас, в кирпич нет притока свежих деньжат, а есть наоборот, очень много желающих выйти из кирпича в деньжата.
только не нужно мне говорить про 2.5 трлн ипотеки. :evil: т.к эта "огромная" цифра, всего лишь пытается заместить выпавший спрос не ипотечный. но кредит не вечен. ипотека, уже надорвалась.
а данные росреестра говорят о том. что общее количество регистрации прав, в этом году, демонстрирует, в некоторые месяцы, в некоторых городах, лишь эпизодичные отскоки со дна, на котором количество регистраций было несколько лет, упав туда с больших высот.
и каждый такой отскок, сторонники кирпича выдают за разворот рынка и фундаментальный повод для удорожания. но при этом, они умалчивают, что за эти годы стагнации количества сделок, существенно увеличилось и предложение, хотя бы от одного только новостроя.

"стабильность" сегодняшняя, может еще на какое то, но уже не продолжительное время, помочь кирпичу - лишь верой продавцов народной! в то, что и в этот раз, тут снова всё будет по тому, счастливому, старому сценарию!
но "верующим", так и придется тупо сидеть в кирпиче. там они могут и ценники подымать...
но они оттуда не выйдут, т.к у покупателей сегодня - ни денег, ни веры нету...
к тому же, среди "верующих", есть масса вредителей, и прежде всего, это строители (про это я писал в последнем комменте блога), которые публично восклицая "верую!", втихушку, будут продавать свой кирпич, с большими скидками.
и как я уже много раз тут говорил - какие продавцы больше "веруют", те в итоге и больше проиграют.

у меня иногда такое чувство, что вас, maslovdm, суда заслали сторонники кирпича, что бы вы втерлись в доверие удешевителям и начали разлагать из позиции, так сказать... изнутри! :)

----------
Цитата

ks567 пишет:
у меня иногда такое чувство, что вас, maslovdm, суда заслали сторонники кирпича
----------
тоже такое впечатление... "будет дешеветь, .... но может будет дорожать".... никакой, так сказать, революционной убежденности :D

----------
Цитата

ks567 пишет:
если вы говорите, что цены не будут снижаться в рублях до нового кризиса, так и обоснуйте это, по фин потокам.
а то тут все разговоры, одни и те же, идут годами и по кругу. а ясности в происходящем, не добавляется.

----------


Обоснование простое было неоднократно мною озвучено. Прирост спроса только за счет ипотечных кредитов (даже без учета других источников поступления денег!) ПРЕВЫСИЛ прирост предложения за счет нового строительства. Это макроэкономика.
На микроуровне множество кейсов, которые это подтверждают. Пример с исчезновением дешевых вариантов не раз тут приводили.

----------
Цитата

ks567 пишет:
вот и сегодня, сторонники кирпича, затеяли очередное повышение цен
----------


теории заговора вообще не вижу смысла обсуждать.

Да, наше доблестное правительство и банки и уже купившие недвижимость и еще много кто заинтересованы в повышении цен. Но это ничего не меняет, т.к. цены определяет спрос и предложение.----------
Цитата

ks567 пишет:
у меня иногда такое чувство, что вас, maslovdm, суда заслали сторонники кирпича, что бы вы втерлись в доверие удешевителям и начали разлагать из позиции, так сказать... изнутри!
----------


ха. Я последовательный удешевитель. Но еще больше я реалист. Если вижу, что цены растут, то говорю, что они растут, а не закрываю глаза и утверждаю, что нет, падают :)

Если кратко выразить мою позицию:
1. Долгосрочно - снижение (в основном в реальных ценах)
2. Краткосрочно (2018-2019) - рост, за счет ипотечной накачки, которую глупо отрицать

Немного о сочинском рынке недвижимости (отсюда)
[QUOTE]Итак, я в Сочи уже два месяца, пенсионерствую, изучаю местный рынок недвижимости и считаю, что достиг права что-то рассказать и присоветовать. Как мне кажется, мой опыт обретения недвижимости у моря может оказаться не бесполезен. Согласитесь: одно дело, когда квартиру ищет человек со стороны, и совсем другое - оттрубивший более 20 лет агент по недвижимости. Правда на московском рынке, а он от рынка Сочи не просто отличается, а… я надысь тест проходил на определение словарного запаса: вошел в 2% людей с лексиконом более трехсот тысяч (кто не верит - в ФБ ссылка на результат присутствует), а все равно какое-то печатное определение подобрать не могу. Мягко говоря - другой он.
Изначально, переезжая, со съемным жильем вообще связываться не планировал: я дядька уже не молодой, капризный, да и вообще чужие унитазы - не мое. Не планировал, но пришлось; однако об этом ниже.
Мой переезд проходил в два этапа: 1- ознакомительный, 2- основательный. На ознакомительном этапе я прилетел в Сочи на «некоторое время» - билет в один конец. Задача: рекогносцировка на местности, покупка квартиры (бюджет: 15 млн.), постановка бригады на ремонт, возврат в Москву, и, когда все будет готово - переезд. Еще до поездки я основательно прошерстил предложение квартир; причем всякие авито, муви и прочие «юла» даже не открывал, ибо знаю - ловить там нечего; одни «фонари», «фейки», «заманухи», «клейки», «манки», «леваки» и так далее: в разных регионах и в разные времена выдуманные объявления с несуществующими квартирами называли по-разному. Шерстил только ЦИАН - по опыту знаю, модерируют. Местные форумы - попытка найти квартиру от собственника. И в последнюю очередь сайты крупнейших местных агентств: ВИНСЕНТ, АСКА, РОСТ, ЛЕТО, ГРЦ, ну и МИЭЛЬ - ибо московское, родное. Забегая вперед - все 3,14-дорасы (не удержался).
Искал, созванивался, расспрашивал про квартиры: реален ли вариант, подробности, что с документами и так далее. Все дружно говорили - да, вариант реален - и рассказывали про него так, словно сами видели. Все готовы были их показывать, как только прилечу в Сочи. В общем все хорошо, именно так, как я привык в Москве. И вот, на момент переезда у меня был готов список объектов к рассмотрению: чуть более 50 вариантов аккуратно сгруппированных: «обязательно», «возможно» и «информативно». Думаете это много? А вот и ни разу не угадали: я реалист и знаю, что ровно бывает только на бумаге, поэтому реально рассчитывал, что увижу максимум 3-4 варианта из каждой группы. Итого штук 10, 15 - максимум. У остальных что-то случиться: продадут, передумают, на месте что-то выясниться и так далее. Это нормально. Больше всего я переживал за пару найденных в рекламе квартир в ЖК «Санремо», так как этот дом знаю, в нем останавливался ранее и в этот приезд бронировал апартаменты в нем же. Более того, был готов купить, именно в «Санремо», практически не глядя.
Прилетел.
[…два абзаца вырезаны цензурой…]
В результате я не увидел ни одного варианта из списка. Ни одного. Повторяю: ни одного. Причина простая: ни одного варианта в реальности не существует. Повторяю: ни одного варианта в реальном слое бытия нет. Просто нет. А в «Санремо» вообще ничего не продается, не продавалось и продаваться не будет.
Отступление: специально посмотрел, сейчас в «Санремо» в рекламе заявлено добрых два десятка апартаментов, все с ремонтов, по цене от 6 млн. рублей. То есть почти все, что в нем есть и по 100 тысяч за метр. Ага. В соседнем ЖК «Дельфин» реальный смотрел - 300 тысяч за метр в черновой. Так дешево из-за вида в упор на стену пансионата. А видовые от 500 и всё продано.
Так вот, продолжаю: вместо ранее выбранного и обещанного, мне пытались всучить какой-то полный трешь, при том, что сейчас, прожив в Сочи два месяца, я понимаю: мой запрос был реален: 50-70 метров в прямоугольнике от Морпорта до «Дельфина» и от Курортного к морю - реально. Сложно, но реально, если статус «апартамент» не смущает. Меня не смущал. Более того, если погулять с клиентом по Театральной, Соколова, Кубанской, Корчагина, Грибоедова и так далее, он сам увидит, что свет клином на ул. Орджоникидзе не сошелся. Ничего сложного!
Не суть. Повторюсь: в Москве в 90-х такого ахтунга не было! Реальные объекты в рекламе отсутствуют как класс. Ага. В регионе в рекламу выставлено порядка 25 тысяч квартир (к слову: их тут вряд-ли всего столько есть) и ни одной реальной! Более того, я интересующий меня район ножкам исходил - по указанным адресам жилых домов нет. В рекламе стоит - многоквартирный дом, с охраной и подземным паркингом, приходишь - трансформаторная будка. Смеха ради звонишь в агентство, которое это непотребство изобразило - врут взахлеб, а когда сообщаешь, что стоишь напротив ЭТОГО дома и готов сейчас посмотреть ЭТУ квартиру… Смешно короче. Эти клоуны даже не знают, что по указанному ими адресу жилых домов нет.
Это было смешно, а теперь будет не смешно. Совсем НЕ смешно. Звонил я со своего постоянного мобильного - баран. Звонил много - дважды баран. И ведь сам, понимаете, САМ ранее тысячи раз советовал: для поиска квартиры использовать ТОЛЬКО временную СИМ-карту! И вот. Поленился, расслабился - нате вам. Баран. Баран. Баран. И еще раз - баран. Винторогий. До сих пор звонят. Но хоть не предлагают больше ничего. И звонки потихоньку на ноль сходят.
А предлагали… я даже что-то смотрел. В том числе и в указанном мною месте. Ага. В полуметре от окна - стена санатория «Ева». Ага. В полуметре, Карл! А что - очень удобно: высовываешься в окно, в стену упираешься и можно увидеть море. Вид же на море заявлен, вот его и видно. Надо только в окно вылезти и, чтоб вниз не сверзиться, упереться в стену. Ага.
В ЖК «Морской дворец» еще меня затащили квартиру посмотреть. Ага. Дом элит класса йоптыть! Пришел, зашел и вышел. Даже на этаж подниматься не стал. Уже на входе сложилось впечатление, что меня привели в сауну с проститутками. Элитную, но сауну. И с проститутками. Тоже элитными.
«Светлана-парк» и «Марина-парк», тоже «элит класс», ага. Один подъезд, один лифт и коридорная система. Коридорная, [censored], система! Дом типа «элит-класса» с кучей тридцатиметровых клетушек в одно окно и коридорная система! «Вы можете купить две и объединить» - ага! Ты чего несешь? Дура! И всю ночь слушать как мимо твоей двери по коридору маршируют подгулявшие соседи?! А утром стоять в очереди к единственному лифту? 150 квартир, 12 этажей и один долбаный лифт! Но 300 тысяч за м2. В старых советских двенадцатиэтажках 48-60 квартир в подъезде и ДВА лифта.
Но стоит отдать должное местным агентам, они не сдавались, активно предлагали одни и те же квартиры и наперебой предлагали съездить на Мамайку, Бытху, Дагомыс и так далее. Даже куда-то в горы отвезти хотели, причем аргумент - супер! Я даже запомнил: «Но там же вам выйдет дешевле» - ты чего несешь? Идиотка! (извините, опять не сдержался) Я не хочу дешевле - готов платить за место и качество! И да - я не могу жить в квартире общей площадью 30 м2 даже на берегу моря. И нет - мне не нужны сто метров в Соболевке, тем более с «евроремонтом». У них вообще метода такая: сперва любым враньем заманить клиента с деньгами в Сочи, потом раскачать и везти его в какое-нибудь непотребство соответствующее его бюджету.
О! Кстати! О «евроремонте» и фотографиях в объявлениях. Приготовьтесь, сейчас я вам смешно делать стану. Готовы? Местные агенты эти фотографии тащат со всяких дизайнерских сайтов и групп в социальных сетях, где начинающие дизайнеры своими работами и реализованными проектами хвастаются. Вглядитесь: более половины «фото» - компьютерная графика. Весело, правда?
И про ремонт: категорически не рекомендую покупать в Сочи квартиры с ремонтом и мебелью, это 3,14-здец! Практически все, как под копирку: ламинат, крашеные стены, мебель из ДСП и бытовая техника АТЛАНТ! Короче - ба-рах-ло. Хоть на фото и смотрится вполне презентабельно. И денег за него хотят, соответственно, как за дерево, венецианку и Liebherr. Насколько соблюдены технологии при проведении ремонта «под продажу» - можно только догадываться. Для «догадывания» получите пару фактов: лично общался с бригадой которая делает ремонт за 12 дней. Ага. Из «черновой» до «с ремонтом» - 12 дней. Кто не понял в чем цимес, открывает Яндекс и ищет сколько сохнет: Ротбант, Бетон-контакт, грунтовка, «жидкий пол» и так далее. Факт второй: я лично видел стены выровненные полистиролом. Ага. Полимеризованый винилбензол. Ага. В жилом помещении. Ага. Видать слой Ротбанта показался толстоват, да и сохнуть он, если толстым слоем, будет о-го-го; получите элегантное решение - полистирол дюбель-гвоздями приколотили - вау-ля! Главное, чтобы сверху все было ровненькое и беленькое.
Продолжаем.
Тем не менее мои мытарства не были безрезультатны. Квартиру не купил, зато у меня появился план. План! К реализации коего я незамедлительно и приступил. Первый пункт плана - снять квартиру на, увы, длительный срок. Второй пункт - устроиться работать в агентство недвижимости. Ага. Вот так, бесхитростно. А что? Я в Москве более 20 лет недвижимостью занимался, ужЭль не потяну? Да - разные рынки, разная география, разный спрос, менталитет и так далее. Но я же на руководящие посты и не претендую, я же простым агентом, а там пусть начальство отдувается.
Итак, изучив рынок теперь уже съемного жилья, прикинув что к чему и соразмерив свои хотелки с возможностями получил: центр-центра (в Сочи «центр» понятие уж очень растяжимое), современный дом, современный ремонт, вся мебель и техника и, обязательно, подземный паркинг. Тут уже, будучи наученным на местном рынке продажи, полез смотреть предложения в Авито, ничего не нашел, но установил бюджет в который мои хотелки влезают: примерно 100тр в месяц. Еще раз соизмерил с возможностями - нормально. Хотел остаться в «Санремо», даже был согласен смириться с отсутствием у них подземного гаража, но там апартаменты, даже самые большие, как-то совсем не приспособлены для длительного проживания, плюс ценник - от 120тр/мес с учетом скидки при длительном найме. С персональной жабой не договорился: 120, да еще и машину поставить не где.
А время уже поджимает, как-то в Сочи я подзадержался, надо с квартирой вопрос решать и пора-пора. Вот я и подумал: в Москве однокомнатную квартиру с таким бюджетом, это обзвонить агентства покрупнее и все, эксклюзивов в такой цене куча. В крайнем случае, хрен с ним, заплачу комиссию, если вариант достойный будет, не обеднею. Обзвонил. Бля…. (опять не сдержался) это содомия какая-то! Вам, (непечатное), «список смотри выше», звонит клиент с деньгами! Я бы в Москве за такого зубами и ногами вцепился! Запрос э-ле-мен-тар-ный: современная, просторная однокомнатная квартира там же где пытался купить, в приличном доме с подземным паркингом. Какую ЧУЙНЮ (почти сдержался) мне только не предлагали - мамадарагая… Нахрена мне трехкомнатная квартира на Навагинской, 16?! Это же не дом - халабуда! Пятиэтажная! Да - центр, но центр административный, а мне нужен «туриститческий». Я хочу приморский парк у дома, а не парковку и «близость ж/д вокзала»! Какой в пиз… (сдержался) в тьму «Актер-гэлакси»?! От него до нужного мне места в пробке минут 30 стоять. Да и вообще, это не дом «элит класса», а [censored] муравейник с ж/д дорогой под окнами. «11 лифтов» Одиннадцать лифтов, Карл! Эти дебилоиды думают, что это круто! Трешь, хардкор и содомия.
А квартиру я нашел. Сам. Кухня-гостиная, спальня, высокие потолки, новый современный ремонт, новая мебель, два кондиционера, большой балкон и посудомоечная машина. И там где хотел - угол улиц Соколова и Орджоникидзе. И дом новый, с подземным гаражом и охраной. И за 50тр в месяц. Плюс шесть за гараж. Просто пошел гулять по интересному мне месту и заходил в приличные, понравившиеся мне дома. Там консьержи, а они всё и всех знают, слово за слово - пол дня. Всё.
Теперь будет несколько лирических отступлений. Первое - юридическое.
Вы хотите купить квартиру и, естественно, рассчитываете, что будет оформляться договор купли-продажи, а сделка будет регистрироваться в Росреестре? - Справедливо. Даже если вы покупаете квартиру в новостройке (подробней смотри 214-ФЗ). Справедливо, только не для Сочи. Эскроу-счета - только не здесь, но про это будет отступление номер два.
Местный рынок, это в лучшем случае 215-ФЗ - жилищно-накопительные кооперативы. И то - не они. Если простыми словами, по 215-ФЗ вы покупаете долю в кооперативе и, потом, когда-нибудь, когда кооператив построит многоквартирный дом, вы получите некое, пропорциональное взносу, количество квадратных метров. Такая покупка не защищена никак и никем. Если вы решите выйти из кооператива - скатертью дорога, возврат денег будет в виде «как договоритесь». Возможно договоритесь. Если кооператив обанкротится - упс, будете получать… не важно, все равно ничего не получите. Тем не менее, сделки по 215-ФЗ вполне законны и так же подлежат регистрации в Росреестре.
Вообще он, 215-ФЗ, не для этого существует: обычно к нему прибегают друзья-бизнесмены которые вскладчину строят торговый комплекс. Или бензозаправку. Но в законе нигде не указано, что строить на его базе многоквартирный дом нельзя, или нельзя под это привлекать средства граждан. Вот местные застройщики этим и пользуются. Причем не просто пользуются, но еще и с регистрацией в Росреестре не заморачиваются. Реально: тупо отдаешь деньги, налом, тебе сидящий в строительном фургончике дяденька пишет бумажку в получении денег и заносит ФИО в тетрадку. Все. Теперь вы типа владелец квартиры. Ага. Будущий. 21 век на дворе. 200 тысяч за квадратный метр. Ага.
Отступление второе - финансовое. Даже если дом строится по 214-ФЗ, или в уже построенном доме продаются квартиры по договору купли-продажи, это еще ничего не значит. Представьте себе мой шок, когда в офисе КРУПНЕЙШЕГО местного застройщика, мне открытым текстом было заявлено, что сумма в договоре не полная… Ага. «0,7 от кадастра». Ага. Переведу: квартира продается, например, за 10 миллионов, по кадастру её цена - пять. Так вот, застройщик согласен принять на счет только 3,5, остальное, 6,5 миллионов, будьте добры наличными, под расписку. ГНИ даже ловить никого не надо, они сами не прячутся - все открыто. Приходите и спрашивайте. К любому. Вам у ЛЮБОГО честно ответят: сколько пройдет по кассе компании, а сколько мимо и в неизвестном направлении. Ну а «если что» спрашивать вы будет с… а хрен его знает с кого. Во - с Президента! Во время «прямой линии». Ага. Правда она уже в этом году была, ну да ничего - в следующем году тоже будет. Наверное.
Размах этой хрени такой, что вы даже ипотечный кредит можете получить под такой «расклад». Причем не где-нибудь, а, в том числе, в СберБанке. И никто не парится, для местных это нормально.
Отступление третье - ипанутое (другого термина для этого 3,14… не нашел).
Согласно ст. 16 ЖК РФ жилые помещения это: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Кроме этого существуют еще жилые помещения временного пребывания, они же «жилые помещения специального фонда». Это как раз номера в гостиницах, казармы, комнаты в общежитиях и так далее, их «собирательный образ» - апартамент. В самом законодательстве слова «апартамент» нет.
Данный «собирательный образ» пригоден для проживания согласно п.2 ст. 15 ЖК РФ, но не прошел сертификации согласно п.3 той же статьи. Тут все просто: требования СНиПа и ГНиПа к жилым помещениям куда как более строгие, чем к «помещениям временного пребывания», соответственно строить их дороже и сдавать в эксплуатацию сложнее. Кроме того, в некоторых местах строительство жилых домов просто запрещено. Например в прибрежной водоохранной зоне, что для Сочи очень актуально. Так что - пусть будут: апартаменты. Но Сочи, это Сочи! За два месяца я узнал о существовании таких «видов жилой недвижимости» как: жилой гараж, жилой элинг, жилой цоколь (это ПОДВАЛ! Без окон!), жилой контейнер, просто ЖП - жилое помещение, и чемпион абсурда - горный элинг. Повторяю: горный, [censored], элинг! Кто не понял: элинг - гараж для лодок. Ага. В горах. Зато звучит… И Швейцарией сразу пахнуло - «горный элинг». Вот я даже не удивлюсь, если в качестве жилья попадется жилое гнездо, на ЛЭП, или жилое дупло, в подпорной стене.
Из всего этого перечня, в Москве, я сталкивался только с ЖП, их еще называли «армян-строй». Это типа квартира в многоквартирном доме построенном на приусадебном участке. Отсюда: нарушение пятна застройки, этажности, проблемы с коммуникациями и так далее. Зато дешево. В Московской области таких буквально несколько штук построили, в начале двухтысячных, но очень быстро приехали бульдозеры и все сразу поняли, что так строить не надо. Та же история была с совсем уж штучными «жилыми гаражами». А тут это норма. До сих пор цветет и пахнет. Более того, для покупки такой ЖП даже ипотечный кредит можно получить, в том числе… да, да, да - в СберБанке. У меня из окна такой ЖП видно: ул. Орджоникидзе, дом 30. Ага. 9 этажей на шести сотках. Ага. До трехсот тысяч за метр квадратный. Welcome йоптыть!
Отдельный Welcome в Сочи для малоподвижных граждан. Пандус? - Не, не слышали. Я спрашивал у местных: как так? - Смеются, типа - у нас все болезни проходят. Ага. Я, пока мотоцикл не продал, два раза на костылях прыгал. Случись со мной такое безобразие в Сочи - все, из дома бы не смог выйти. Даже дома типа «бизнес класса». Представьте себе дверь в подъезд к которой надо подниматься по узкой, сантиметров 80, лестнице, еще и с наклоном градусов в 60 (норматив - не более 45). А как насчет тринадцатиэтажного дома без лифта? Ха! А я в таком был! И открытая лестница по внешней стене: подъем не для слабонервных. Вообще в него еще можно зайти с пятого этажа, надо только подняться на гору по серпантину БЕЗ ступенек и обочины, тогда до вашего «пентхауса» надо будет подняться всего восемь этажей. Правда по той же открытой лестнице. И ничего, живут. Окна в длинный коридор, лифта нет, но живут.
Собственно… рядом с теми домом еще один стоит, такой же, с пафосным названием ЖК «Король Георг». Электричества нет. Воды нет. Газа нет. Канализации нет. Окон нет. Дверей нет. Крыши тоже нет. Собственно документов у «покупателей» тоже после «покупки» как-то не очень и есть, хоть каких. Но живут. Купили же, ну… типа - купили, вот и живут. Отсюда логичен и справедлив вопрос: как, КАК!!!, можно за ЭТО отдать свои кровно заработанные? Элементарно, если это город-курорт, город-мечта.
Какой-нибудь хороший человек из Анадыря или Верхоянска, устав стучать зубами от холода 11 месяцев в году, открывает какой-нибудь сайт по недвижимости (не будем показывать пальцем) и видит… ВАУ! За какие-то несчастные 2-3 миллиона его прямо-таки ждет шикарная студия с дизайнерским ремонтом в самом центре города-курорта Сочи. Да еще и в двух шагах от моря.
Отступление: как и писал выше, никакой квартиры нет - фейк, или «фонарь» - на местном риелторском арго. Кстати, тутошние агентства недвижимости активно используют специальные программы которые забивают интернет такими «фонарями» и, чем крупнее агентство, тем злее и фантастичнее оно размещает «фонари», на которые и летят труженики севера. Кстати №2 - обратите внимание, ни у одного местного агентства недвижимости нет рейтинга. И отзывов на неподконтрольных им интернет-ресурсах тоже нет. Тысячи «объектов» в рекламе, сделок должно быть, по идее, сотни, а отзывов нет. И рейтинга нет. На их ресурсах - все хорошо: сотни благодарных клиентов ведрами расплескивают елей. А на сторонних - тишина. Ничего странного в этом не усматриваете? Вообще агрегаторы на местный рынок тупо забили: рейтинги не присваивают и на жалобы не реагируют, достало их. Агентства деньги за рекламу платят, и ладно, и трава не рости: варитесь там сами, как хотите.
Возвращаемся к нашему доброму труженику Севера, который начитавшись… […восемнадцать абзацев вырезано цензурой…] …. проматерился, отлегло. Так вот, начитавшись объявлений на АВИТО, хватает телефон и торопливо набирает номер, там естественно агенство которое… Угадаете? А вот и нифига вы не угадаете - радостно ему сообщает, что таки - да, и эта квартира есть, да и еще лучше/дешевле найдутся, но вот-вот, рубль не стабилен и ни сегодня, так завтра, цены поднимут…. Прощай Мечта.
Сибиряк берет отпуск за свой счет и сложив деньги в саквояж (не шучу: почти все едут с наличкой, лично катал по квартирам клиента всю дорогу прижимавшего к себе сумку с налом), первым же рейсом мчит в город-мечту, где не только пальмы и солнце, но еще и цены на недвижимость как в родном Вилюйске. Приезжает и…. surprise! - за свои кровно заработанные он может приобрести только вот такую квартиру, без лифта, крыши и документов. Что же до вожделенных Хором с «евроремонтами» в домах с лифтами у моря… ну, метра три-четыре может и купит, вот только квартиры здесь все от 40 м2 и кусками их не продают. В некоторых стоимость машиномест в паркинге от 5 лям и половинку так же не купить.
А теперь самое интересно: охреневший от такого приветствия полярник не уезжает, а покупает! ПОКУПАЕТ! Видимо - чтобы просто обратно сумку с деньгами не тащить. И хорошо еще если какую-нибудь пятнадцати-метровую конуру, но с коммуникациями и документами, а не вот такое в «Король Георг». И снова: про конуру с общей площадью пятнадцать метров общей площади ни разу не шучу, здесь такие специально массово строят. Массово, [censored], строят! И все продано! Все эти квар… не знаю, как это назвать, у этой хрени даже статуса «квартира» порой нет, но их покупают. Точка. Нет - запятая. Влезают в ипотеку, соглашаются на рассрочку, но покупают и, раскинув пальцы веером, летят домой счастливыми обладателем… эм… О! - НЕДВИЖИМОСТИ в городе где всегда лето. Да и [censored], что это «доля в жилом гараже» и в соседнем боксе кузовной цех, зато тепло.
Грустно, да? Мечта тю-тю? Не расстраивайтесь. По крайней мере я недвижимостью у моря обзавелся. Сам. Реальной, законной и по вменяемой цене. Но это уже другая история.
Всем добра.
Продолжение следует.[/QUOTE]

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Про вторичников вообще молчу - как только выроют котлован, продажи их квартир застынут ещё на пару лет. Никакой дурак не будет покупать вторичку дороже 6 млн в районе, где застройщик продаёт аналогичное за 5.5 млн, при этом почти всегда сдаёт с опережением, и ни разу не допустил просрочки.

----------


Аналогичное - это когда и сроки идентичны, тогда да, такая логика работает.
Но купить за 6 млн. и жить сейчас vs вложить 5,5 млн., чтобы жить через 2 года - разницы не чувствуете?


----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Даже, когда я выбирал, были вторичники с ценой как у застройщика - и не могли ничего продать.

----------


Когда цены и сроки аналогичны с застройщиком - понятно, выбирать будут застройщика. Когда сроки разнятся на 2 года - возможны варианты. Сравнивать надо сравнимое.

----------
Цитата

M&E пишет:
Когда цены и сроки аналогичны с застройщиком - понятно, выбирать будут застройщика. Когда сроки разнятся на 2 года - возможны варианты. Сравнивать надо сравнимое.
----------

Совсем уже "заврался".
А после фразы, что снимать было не напряжно пока стройка идёт.... Занавес!

Две помойки рядом зароют и будет рядом два новых горнолыжных склона. В 15 минутах на машине от Новых Ватутинок.
Вот радости сейчас будет! :D

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Обоснование простое было неоднократно мною озвучено. Прирост спроса только за счет ипотечных кредитов (даже без учета других источников поступления денег!) ПРЕВЫСИЛ прирост предложения за счет нового строительства. Это макроэкономика.

----------

какая ж это экономика, если вы забыли про рынок готового жилья, про главный рынок!
в вашей, так сказать, концепции ценовой, что ли продажи вторички заморожены?
вы аналитите кирпич, как обычный потребительский товар, без которого человеку не обойтись, где нет вторичного рынка и где цену устанавливает производитель. но применять эту формулу к рынку недвижимости. несерьезно... ----------
Цитата

maslovdm пишет:


теории заговора вообще не вижу смысла обсуждать.

Да, наше доблестное правительство и банки и уже купившие недвижимость и еще много кто заинтересованы в повышении цен. Но это ничего не меняет, т.к. цены определяет спрос и предложение.
----------

теория заговора сторонников кирпича - на лицо ...и на монитор.
если это не заговор, то что же "эксперты" проявляют такую плотную заботу и рассказывают народу "правду" про кирпич на каждом углу - всё будет хорошо! а обратного мнения в рейтинговых СМИ никогда не звучит.
вся эта экспертищина, это ж реклам проплаченная.

сегодняшние цены, определяет не спрос и предложение, а пена словесная, на которой цены предложения и держатся, ибо на рынке, большая часть предложения сегодня, покупателя не находит, но продолжает держать ценники. если бы цены действительно определялись спросом/предложением, то ценники должны были бы упасть в момент раза в два.
опять ваша теория не работает...
----------
Цитата

maslovdm пишет:
Я последовательный удешевитель. Но еще больше я реалист. Если вижу, что цены растут, то говорю, что они растут, а не закрываю глаза и утверждаю, что нет, падают
----------

и снова у вас логика обычного покупателя, зашедшего в обычный магазин - а другого типа и нету.
это не цены растут, а цены предложения, которые ни о чем на этом рынке не говорит, потому что очень часто тут всё продается, по ценам совсем другим, о которых посторонним знать не положено.

"ипотечную накачку, которую глупо отрицать", я все же отрицаю. о чем и сказал в предыдущем комменте.

мое личное мнения. вы не очень понимаете рынок недвижимости - как таковой - о котором, так много говорите! ...так же, как и я.

----------
Цитата

komeska пишет:
Итак, я в Сочи уже два месяца,
----------


какая несусветная чушь. :omg:

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:



Вот только новая мебель обойдётся в какую сумму? А на сколько больше 30 тысяч они могли бы просить?

Амортизация мебели бабушатника стоит ноль рублей, это дрова. Если купить новую (т.е. хлипкую и лёгкую) и тем более белую мебель, её потом менять надо будет.
----------


Я не писала про покупку новой мебели, не считая кровати в ИКЕА. Я писала про то, что серванты с секретерами надо повыкинуть, а ковры на Авито туркменам по 2 тыс. продать.
Для этой конкретной квартиры оставить один из диванов в гостиную. После чистки ванишем (а то к нему ближе двух метров подойти страшно) одеть в чехол с алишки. Гардерооб или купить большой на авито (5-7 тыс) или обклеить вот этим
На стулья чехлы той же расцветки на том же алишке.
Для начала достаточно.
В спальне только кровать.
Там еще какие-то невнятные вазочки напольные и сувенирчики, которые выкинуть жалко и самим на фиг не нужны- все на помойку.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
твердый линолеум сложно класть в помещения неправильной формы. Если он как пластик, то хрен его подрежешь у кривых углах
----------

Это вы прям про какой-то мармолеум или плитку. Для съемной или под съем все проще и дешевле, примерно по 125-300 за м2 как здесь

Нашел интересную презентацию по организации движения на МЦД-1 (Одинцово –
Лобня) и МЦД-2 (Нахабино – Подольск). Почитать можно здесь.