Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
И еще не забудьте посчитать, сколько бы осталось у Вас если бы Вы накопили на депо, без ипотеки и купили эту самую квартиру.
----------


Ну вот я лично выше привела реальный кейс.

----------
Цитата

M&E пишет:
Я не LastChance, но вот пример:

Конец 2007 года, покупка двушки в ипотеку. Цена 5600, черновая отделка, на ремонт тогда ушло порядка 600 тыс. Первоначальный взнос 2400, ипотека 3200. Ипотечный платеж был 35 тыс. руб. Съем аналогичной квартиры тогда был те же самые 35 тысяч, сейчас - порядка 45-50 тысяч. Оформляла на 20 лет, в сентябре этого года полностью закрыла. Сейчас квартира стоит порядка 10,5-11 млн. (выставляют аналогичные и за 13-14 млн., но я реально смотрю на вещи). С учетом первоначального взноса, ремонта и ипотеки всего было выплачено 10,1 млн.
Если бы снимала, положив деньги на первый взнос во вклад: 1) процентов от вклада не хватало бы на аренду (по ставке 12% сумма процентов в месяц 24 тыс. руб, а надо было от 35 в начале до 45 в дальнейшем). Т.е. если бы я продолжила снимать и копила - сейчас бы у меня не было поной суммы на покупку данной квартиры. И далеко не факт, что все это время я бы жила в том же комфорте, что и в своей квартире.
----------


Попробуйте посчитать по вашей логике и дайте ответ - сколько бы у меня осталось, если бы эту квартиру я не купила в ипотеку?

----------
Цитата

mintai1 пишет:
Это зависит от процентной ставки и инфляции. Я правильно понимаю, что значение слов "дисконтирование денежного потока" для вас - загадка?
----------

Видимо мы разные математики в университетах изучали.
Ну что же у каждого свое видение ситуации - Вы продолжайте дисконтировать денежные потоки - а я и без ипотек купила квартир поболее, чем Вы три в ипотеку.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Жить на съемной и платить меньше за съем - неудобно, а платить за кредит БОЛЬШЕ, чем за съем - в деньгах приемлемо! Странные люди.

----------


Люди не странные, люди разные.

Кто-то будет кофточку подбирать под цвет сумки, сумку под цвет туфель, а туфли под цвет шляпки, при этом им плевать, от слова совсем, какой у них телефон.
Другой будет покупать себе только последнюю модель и менять ее с каждым новым релизом, при этом может ходить хоть в рубище, не от недостатка денег, а реально пофиг.

Кому то плевать, в какой обстановке жить: спать есть где, вроде тараканы не бегают и сойдет - они могут снимать жилье без напряга и менять его по три раза в год: диван есть, шкаф есть, плита есть, сортир есть, что еще для счастья надо -и дело не в достатке, а вот просто не нужно человеку.

А кто-то будет плохо спать, если ваза на комоде не гармонирует с креслом. Они в принципе не могут снимать жилье, кроме отеля на отдыхе. Потому что не могут сделать ремонт так, как хочется им, не могут обставить квартиру так, как хочется им. Ремонт может быть очень дорогой, но они хотят не бежевый диван, а слоновой кости. И все. Сколько это стоит? столько же, сколько наряды для модницы или новый гаджет для технолюба. Удовольствие и комфорт - бесценны. Люди платят за право делать все в своем жилье так, как нравится им, без согласований и оглядки, что завтра договор может быть расторгнут.

Сколько стоит душевное спокойствие и комфорт?

Так что аренда жилья -это не для всех. Как и ходить в одних джинсах 5 лет. И дело не в возможности купить новые штаны и доходах, а в личном комфорте.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Странно как- то Вы считаете - везде принято сравнивать цену ЗА КВ. МЕТР.
И считают основную цену квартиры как цена метра умноженная на кол-во этих самых метров - а потом уже плюсом за виды и пр.

----------


Странно считаете Вы - везде известно, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже ее квадратный метр. Т.е. цена за 1 кв. метр однушки дороже цены за 1 кв. метр двушки, цена кв. метра двушки - дороже кв. метра трешки и так далее.
Странно, что Вы этого не знаете.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
У Вас было 3 млн рублей ( 2,4+0, 6) в 2007 году и Вы бы не взяли ипотеку. а разместили эти деньги на вклад под 12% с капитализацией ( а были % и побольше)

----------


Во внешпромбанке, например :cry: :D


----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Не знаю где расположена у Вас квартира и какая, но мне кажется, что без ипотеки Вы бы сейчас чисто теоретически могли взять квартиру сильно больше или лучше.
----------

:|

----------
Цитата

M&E пишет:
А зачем забивать все параметры?
Достаточно ключевых - количество комнат, этаж, этажность дома, возможно - год постройки.
Грубо говоря, если в Вашей квартире кухня 12, а есть похожая, но с кухней 10, но дешевле на 1,5 -2 млн. - мне лично кажется, что большинство согласится пожертвовать двумя квадратами, чем парой миллионов. А вашей выборке квартиры с кухней 10 кв. м. выпадают из поиска. Ну и с остальными параметрами так.
----------

Так я и имею ввиду ключевые - размер кухни не забиваю вовсе - кол-во комнат - 3-4, вторичка, ПРИМЕРНЫЙ МЕТРАЖ и район - И ДЕШЕВЛЕ НЕТ!

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
А теперь давайте посчитаем по -другому.
У Вас было 3 млн рублей ( 2,4+0, 6) в 2007 году и Вы бы не взяли ипотеку. а разместили эти деньги на вклад под 12% с капитализацией ( а были % и побольше)
35 т.р платили бы за съем из "своих". заработанных - оплачивали же ипотеку. С учетом того , что Вы ее погасили раньше, т.е платили денег больше в счет ипотечного платежа, то у Вас бы еще деньги и оставались после оплаты арендного платежа - и их бы тоже можно было вносить как доп. взнос к накоплениям.
Не знаю где расположена у Вас квартира и какая, но мне кажется, что без ипотеки Вы бы сейчас чисто теоретически могли взять квартиру сильно больше или лучше.
----------


А вы не теоретически прикиньте, а практически посчитайте. Все вводные для этого есть.
Не надо считать то, что оставалось сверх ипотечного платежа / аренды - сравните просто денежные потоки в обоих случаях. При сравнении потоков - денег на покупку аналогичной квартиры сейчас после 10 лет аренды - мне бы не хватило. И плюс комфорт.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Жить на съемной и платить меньше за съем - неудобно, а платить за кредит БОЛЬШЕ, чем за съем - в деньгах приемлемо! Странные люди.
----------


В РФ, в отличие от США, преимущественно фиксированные ставки кредита. Т.е., как уже намекнул mintai1, можно экстраполировать платежи на 10-20 лет вперёд. Это довольно жЫрно, т.к. например для экстраполирования реальной доходности с купонов я уже на второй (!) итерации формулы дисконтирования споткнусь - побиться об заклад, какая будет величина безрисковой ставки в России через два года от 2018 не могу.

А ипотечникам точное значение отрицательного денежного потока известно на десятки лет вперёд.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Что мешает людям снимать фактически за 19 т.р. в месяц и ежемесячно дополнять свой вклад на те же 14 ( 33-19) т.р. - увеличивая свои накопления?
----------


Неизвестность будущего им мешает. Сегодня они заплатят 19 за съём и прибавляют 168 тысяч (14х12) к вкладу в год. Через сколько лет они скопят на квартиру, если через три года ставки депозитов будут 4%, а аренда вырастет до 25 в месяц? А если ставки наоборот вырастут до 14%, а аренда припадёт до 15? А на двадцать лет вперёд прогноз кто даст?

Человек тридцати лет, откладывающий 14 тысяч в месяц, в нормальных экономических условиях на квартиру не скопит никогда, т.к. к тому моменту, когда благодаря деятельности сложного процента это удастся, его будет интересовать перспектива жилплощадей размером 2 кубических метра. Единственная надежда - это кризисный период, который позволит застолбить крутые ставки инструментов гарантированной доходности и одновременно задушит экономический рост, а вместе с ним стройку, что вызовет распродажи. А точнее, череда таких периодов. И в России они таки были: пятилетние вклады под 20% в 2008-2013, трёхлетние такие же в 2014-2017 - но это исключение. Аномалия. Закладываться на то, что так будет и в будущем, несколько нелепо.

Зарплата-то не растёт, а инфляция и рост цен бывают всякими, даже отрицательными, но не приклеенными к зп. Поэтому небогатые граждане выбирают столбление потока платежей на годы вперёд.

----------
Цитата

grfand пишет:
Люди платят за право делать все в своем жилье так, как нравится им, без согласований и оглядки, что завтра договор может быть расторгнут.

----------

Соответственно вся проблема в том, что рынок аренды у нас дикий.
И арендаторы с прибабахом есть, и арендодатели.
Первые могут съехать, потому что им захотелось, а вторые вышвырнуть, потому что новых нашли на три тысячи дороже.
И плевали все на то, что существует договор.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Это не первая ипотека... изображение

По первой переплата за кредитные средства 28%.
Цена квартиры выросла примерно на 50%.
----------

Это когда же такое было и за какой срок была погашена ипотека?

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Соответственно вся проблема в том, что рынок аренды у нас дикий.
И арендаторы с прибабахом есть, и арендодатели.
Первые могут съехать, потому что им захотелось, а вторые вышвырнуть, потому что новых нашли на три тысячи дороже.
И плевали все на то, что существует договор.
----------


это только один момент.
Второй - что нет смысла делать ремонт под себя в съемной квартире. Как тут выше написали -косметика это 300+
а под себя легко может быть 50-100% стоимости жилья. Но даже самый цивилизованный рынок не обеспечит тебе аренду без изменений на срок 10+ лет.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Это когда же такое было и за какой срок была погашена ипотека?
----------


Погашена за три года, начиная с 2013-го.

Вести с полей:
Мой знакомый купил еще одну квартиру в Life-Митинская для сдачи в аренду. Взял в ипотеку. Ипотека у него под 9%, доход от аренды - где-то около 4% годовых. Остальное доплачивает банку из своих денег. Основная мотивация - не верет в перспективу рубля и экономики России в целом. Аргумент про то, что если в экономике будет повторение 90-х, то и его недвижимость будет стоить соответственно он не слышит :pardon:.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Неизвестность будущего им мешает. Сегодня они заплатят 19 за съём и прибавляют 168 тысяч (14х12) к вкладу в год. Через сколько лет они скопят на квартиру, если через три года ставки депозитов будут 4%, а аренда вырастет до 25 в месяц? А если ставки наоборот вырастут до 14%, а аренда припадёт до 15? А на двадцать лет вперёд прогноз кто даст?

----------


:uncap: :uncap: :uncap:

[QUOTE]ghtcyz пишет:
[QUOTE]
allegro1211пишет:
У Вас было 3 млн рублей ( 2,4+0, 6) в 2007 году и Вы бы не взяли ипотеку. а разместили эти деньги на вклад под 12% с капитализацией ( а были % и побольше)
[/QUOTE]
Не было. И АСВ было 100 тыс только[/QUOTE
А откуда тогда взялись 2,4 на первоначальный взнос и 0,6 на ремонт?
В 2007 г. АСВ стало 400т.р - да и класть можно было не в один.

----------
Цитата

ks567 пишет:
э нет. если это экономически выгодно для себя, то оно должно быть выгодно, как инвестиция.
----------


А я не говорю про экономически выгодно, я говорю о комфорте.

Для себя- это в первую очередь свой комфорт.

Спать на пачках денег вместо кровати -очень приятно, но не комфортно. Спать на удобном матрасе очень комфортно, но не очень приятно, если он куплен в кредит.


----------
Цитата

ks567 пишет:
а за аренду, человек платит на месяц вперед, и он всегда сможет понижает размер своих арендных платежей. аренда будет падать, просто от того, что постоянно растет объем ее предложения. + ее цена будет падать и от падения доходов населения.
----------


Что бы росло предложение по аренде надо, что бы число жителей уменьшалось, а число продаж недвижки росло.

Первое освобождает текущие площади, второе - увеличивает текущий объем площадей.

1. Куда поедут жители столицы в кризис? переселяться в малые Васюки? Скорее наоборот, это из малых Васюков сбежит последний тракторист, т.к. из колхоза его все же уволят и колхоз ликвидируют за долги.
Т.е. чем больше кризис - тем сильнее поток из регионов в столицу (ну и попутно в иные мегаполисы), ибо на местах ловить все равно уже нечего.

2. Продажи недвижки упадут, денег нет. Вы сами апологет этого. За счет чего будет прирастать новые площади, если их никто не покупает?

Потому да, цены просядут (как они просели в 2014) из-за единственного фактора - падение доходов. Но люди выкручиваются и платят. Ибо альтернатива -это бомж и инфляция подстрекает цену в рост.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Погашена за три года, начиная с 2013-го.
----------

как раз в банках были рублевые депо - по 15-23% -вот и посчитайте сколько Вы бы поимели за эти три "жирных" года, если бы не в ипотеку вкладывались, а копили на вкладах.
Учитывая указанный Вами год - я сильно сомневаюсь, что недвижимость подорожала на 50%, скорее подешевела.

----------
Цитата

Так вот в том то все и дело - цена выбрана с ориентиром на то, что ПОКУПАЛОСЬ и ПРОДАВАЛОСЬ РАНЕЕ , а не то что из серии "повисеть".
В июне 2018 года - продалась трешка поменьше за 13,5 млн. рублей. Район практически тот же.
Сейчас в продаже четырешка - цена 14,5 - и где тут завышена цена ПРЕДЛОЖЕНИЯ? Торг не исключается.
И мне еще пытаются рассказывать про "горячие пирожки" и удорожание.
----------

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Странно как- то Вы считаете - везде принято сравнивать цену ЗА КВ. МЕТР.
И считают основную цену квартиры как цена метра умноженная на кол-во этих самых метров - а потом уже плюсом за виды и пр.
А Вы назначили непонятные 1,5 +1,5 + 1,5 - это что значит?
----------

Это значит, что цена 1 кв.м. будет разная!
Именно по этому - цена однушки (отдельного объекта), является 80% стоимости двушки и 1/2 трешки!
А комната (в комуналке) - примерно 1/3 однушки на районе...
И именно по этому я Вам дал пример по стоимости исходя из однушки (понятно, что цифра с потолка, я вашу локацию не смотрел).
Вы точно много продавали и покупали?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
А откуда тогда взялись 2,4 на первоначальный взнос и 0,6 на ремонт?
В 2007 г. АСВ стало 400т.р - да и класть можно было не в один.
----------


А это тоже кейс с покупкой квартиры. В кредит :-p

Однушка от застройщика, в 2003 году, в регионе. Ценник 530 тысяч. Рассчиталась за 3 года, переплата была около 50 тысяч рублей. Продала в 2007 году за 2,5 млн. Цены тогда скакнули. Если бы копила в надежде обойтись без кредита - этой бы квартиры у меня не было.

Так что Ваш опыт - это Ваш опыт, но очень у многих этот опыт другой.
Как уже неоднократно было сказано: ипотека - это всего лишь инструмент.
Также, как и покупка проблемных квартир. Только у одних получается лучше одно, у других - другое.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Да Вы можете считать как Вам хочется. Ставить любую цифру.
Момент истины - это КОГДА и ПОЧЕМ продадите.
На данный момент - цена Вашей квартиры завышена.
----------

Я бы на вашем месте не был бы так категоричен! Во-первых, насколько я слежу за темой, allegro1211, не оставляла тут ссылок на свое объявление. Как вы можете судить о ее "реальной цене", даже не видя ни фоток самой квартиры, ни всех параметром?! Во-вторых, насколько я понимаю, квартира не дешевая. На такую недвижимость обычно не сразу находятся покупатели. Ну вот просто нет в данный момент людей, которые бы ее хотели купить! Ни за какую разумную цену нет! Тут снижай - не снижай, не поможет. Остается только ждать :uncap:.
Кстати, allegro1211, а не могли бы вы скинуть ссылочку на вашу рекламу (можно в личку)?Интересно посмотреть, действительно-ли ваше предложение самое лучшее в районе или это вам только так кажется.