Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Так зачем тогда вкладывать в ипотеку, а не в то, что приносит гораздо больше?
И в любом случае ставка аренды ниже ипотечной ставки X
----------

allegro1211, Вы всё время рассматриваете ипотеку как вложение в арендный бизнес. И вот у этого легендарного сравнения 5%-ти годовых за аренду с 10%-ю годовыми ставки по кредиту ипотеки ноги растут тоже с тех самых обсуждений типа "хочу вложиться в арендный бизнес, но на покупку квартиры не хватает половины суммы - что делать, копить ещё год-два или взять под ипотеку и уже начать сдавать?". И ему такому "бизнесмену" тогда там справедливо замечали - дурачок, сравни, сколько ты будешь каждый месяц проигрывать. А Вам уже по-всякому объясняют, что если человеку нужно жильё для решения собственных жилищных проблем, для проживания там его или его детей, родителей, то это мифическое сравнение его никак не касается. Он, например зарабатывает 150тыс в месяц и может откладывать\выплачивать по 75тыс в месяц. (половина от дохода в месяц это аж 600% годовых - сравните с "вашими" 5% :D ). А ему советуют - нет ты подкопи: плати 25тыс за аренду дяде, а 50тыс остающиеся клади под 8% на вклад. Т. е. опусти эффективность вложения ежемесячного дохода с 50% до 33% (с 75тыс до 50тыс), лишь бы банку ничего не досталось - отдай лучше дяде, а сам иди к ... арендодателю, плати ему и копи-терпи-копи. А вот и нетушки - если приобретение здесь и сейчас решает и развязывает текущую жилищную коллизию человека (зачастую весьма острую, драматичную и не только в деньгах оцениваемую) и на близком горизонте есть достаточные средства для ЧДП, то с какого резона он должен кормить арендой дядю вместо выплаты процентов банку ?
Ну и да, всё это ничуть не отменяет и не опровергает тех известных минусов ситуации, что и проценты задраны, и цены за кирпич перегреты. Но это уже отдельная песня.

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье?
----------


Нет, невыгоднее. Вернее, ему выгодно как риэлтору, а вам нет.

На моем личном опыте сейчас я бы в подмосковье не стала покупать, если работа и жизнь в Москве.

Продавайте обе квартиры и берите нормальную у метро не дальше 3-4 станции от кольца (это если в Москве жить планируете. Так., конечно, от ваших жизненных планов зависит)

Можно я влезу в спор об ипотеке и аренде.
Насколько я помню расчеты, то там есть точка перегиба до которой выгоднее снимать, а после которой выгоднее брать ипотеку. И проходит эта точка перегиба по первоначальному платежу ~50% от стоимости квартиры.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
allegro1211, Вы всё время рассматриваете ипотеку как вложение в арендный бизнес.
----------


Да нет, тут мешают в кучу понятия экономической и нематериальной выгоды. Оправдывая это личными ощущениями от того, что на собственной шкуре не испытали. А о том, что для кого-то (в основном, для людей с детьми) аренда зачастую - дамоклов меч похуже ипотеки, забывают. И о том, что кто-то ищет возможности решить свои жилищные проблемы прямо здесь и сейчас (как в недавнем кейсе уважаемой allegro1211 про высокопорядочного человека, терпящего на своей территории любовника своей жены, ибо не разъехаться никак с матерью его детей), а не когда, наконец, проценты на постоянно растущий депозит дадут возможность снять отдельную квартиру. И что топор, как и ипотека, - это тоже интрумент, им и убить можно, и избу срубить. Зависит от целей и умений "пользователя".

если что - я никого не агитирую ни за, ни против ипотеки :drink:

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Во! Наконец- то и Вы озвучили то, о чем я и писала - играет роль точка входа - В КАКОМ ГОДУ была взята ипотека и за сколько по времени погашена.

----------


Оценить это все можно только в ретроспективе. О том, как оно будет через 10-15 лет, в 2003-2007 годах известно не было.
И если бы я тогда придерживалось позиции "копить, но никакой ипотеки" - то я бы была в проигрыше.
Когда квартира нужна для жизни - значение начинают иметь многие другие факторы, которые в совокупности и дают качество жизни.


----------
Цитата

allegro1211 пишет:
И не стоит сравнивать период, в котором цены на недвижимость росли огромными темпами, опережая все остальное и нынешнее время, когда цены на недвижимость только падают, а все остальное "догоняет" недвижимость.
В тот период ипотека была выгодна. После 2008 года - убыточна. К этому привел меня мой опыт X
----------


Серьезно? Однобокий какой-то опыт.
Ваши кейсы (покупка проблемных квартир, расчистка и продажа их дороже) тоже ведь с таким профитом были возможны только на растущем рынке продавца. А на стагнирующем рынке покупателя они нафиг никому не сдались без серьезного дисконта, а при дисконте - нет и прибыли.

Так что, все тоже самое, только инструменты разные.

----------
Цитата

LastChance пишет:
Откуда такая сумма? 2400 перв взнос, 3200 тело кредита получается. 600 ремонт. 3900 проценты? Что-то много процентов получается с учетом досрочного погашения X
----------


Спасибо за поправку, писала с работы, а график дома. Переклинило с суммой процентов.

Точные цифры:

2400 первый взнос.
3200 кредит.
2270 проценты.
600 ремонт.
_______________________
Итого: 8740 тыс. руб.

При текущей цене аналогичных квартир 10,5-11 млн.

:uncap:

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вы не сказали главного -
Квартира находится где? Локация? Какая по метражу квартира? В каком доме? X
----------


А какая разница? Чем это Вам поможет при расчетах для обоснования "без ипотеки было бы выгодней"?
Я знаю сколько я заплатила, и сколько аналоги стоят сейчас, в этой же локации, которая меня устраивает.
Они стоят гораздо дороже уплаченной суммы с процентами. Вот и все.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вы вообще писать можете нормально?
О какой квартире идет речь за 530 тыс. Или за 5.6 млн? X
----------


Мда... Уловить связь между двумя соседними постами, видимо, не всем дано :oops:

По пунктам:

Первая квартира - в регионе. За 530 тыс. 2003 год. Рассчиталась за 3 года, переплата 50 тыс. Продала ее в 2007 за 2,5 млн. Рост в цене на 2 млн. при "переплате" процентов 50 тыс.

Эта сумма пошла в уплату первоначального взноса за 5,6 млн. руб.

Так понятно?

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
А ему советуют - нет ты подкопи: плати 25тыс за аренду дяде, а 50тыс остающиеся клади под 8% на вклад. Т. е. опусти эффективность вложения ежемесячного дохода с 50% до 33% (с 75тыс до 50тыс)
----------


Ох, как лихо вы закрутили доходности :D
Суть в том, что и в том и другом случае человеку без жилья нужно отдавать безвозвратные платежи. Или дяде или банку. Причем банку больше и если цена квартиры не растет, то такой вариант более проигрышный.

Все остальное - из области психологии. Сами пишете

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
то с какого резона он должен кормить арендой дядю вместо выплаты процентов банку ?
----------


А с какого перепугу банк стал более родным чем дядя? Голая психология и ничего больше.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Насколько я помню расчеты, то там есть точка перегиба до которой выгоднее снимать, а после которой выгоднее брать ипотеку. И проходит эта точка перегиба по первоначальному платежу ~50% от стоимости квартиры.
----------


Не совсем. По мере роста первоначального взноса убывает преимущество варианта "аренда+деньги в банк" перед вариантом "ипотека". При нулевом первоначальном взносе разница составляет около 4% (10% ипотеки минус 6% за аренду), при 100% первоначальном взносе разница составляет 2% (8% по депозиту минус 6% за аренду). При половинном первоначальном взносе соответственно 3%
(Все верно только если ставки такие как в примере)

----------
Цитата

M&E пишет:
Мда... Уловить связь между двумя соседними постами, видимо, не всем дано изображениеПо пунктам:
----------

осенью 2005года я купил квартиру в Красногорске на этапе котлована, за 2,5года она подорожала в 3раза, на сегодня в 4раза.
Друзья в 2006году купили 3 квартиры на Ходынке на этапе стройки взяв ипотеку в валюте, первоначальный взнос у них был по 1млн рублей за каждую квартиру. Через 2,5года они полностью рассчитались, их квартиры с тех пор подорожали в 3раза, на уплату % у них ушло по 1млн рублей за каждую квартиру.
Но чтото мне подсказывает, что если я куплю сегодня квартиру, а тем более в валютной ипотеке, то результат может не повториться :D

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Нужен совет, чтобы понять дурит меня риэлтор, или говорит правду. Есть однушка бабушкина в Текстилях. Метро нет. Дом 12 этажный. Через дорогу -железнодорожная станция, т. е доехать до любой точки в принципе есть на чём, кроме маршрутки до метро. И есть двушка в центре Подольске- дедушкина. Девятиэтажка. Обе квартиры в плохом состоянии, но жить можно( ничего не течёт, тараканы не бегают, двери окна сантехника новые). Риэлтор говорит что продавать нужно именно Текстиля, а не Подольск. Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье? Если рассматривать перспективу лет на 5 X
----------


Текстили оставить, Подольск продавать.
Кто-то уже написал, что риелтору важна комиссия. Комиссию легче получить с продажи Текстилей и этим все сказано.

Через 5 лет будет падать и то другое, но Подольск раньше, ибо рынок МО затоварен уже сейчас, а для Москвы это дело лишь относительно отдаленного будущего

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Не совсем. По мере роста первоначального взноса убывает преимущество варианта "аренда+деньги в банк" перед вариантом "ипотека". При нулевом первоначальном взносе разница составляет около 4% (10% ипотеки минус 6% за аренду), при 100% первоначальном взносе разница составляет 2% (8% по депозиту минус 6% за аренду). При половинном первоначальном взносе соответственно 3%
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------

Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?

Спасибо всем кто ответил :flowers:
Все сошлись в едином мнении :ura:

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?
----------


Для простоты.
Рассматриваются три случая
1. Денег на квартиру нет совсем (первоначальный взнос =0)
2. Все деньги на квартиру уже есть (первоначальный взнос =100%)
3. промежуточный вариант (первоначальный взнос =50%)

в 1 случае затраты если арендовать, то расходы составляют 6% от стоимости квартиры; а если брать ипотеку - то 10%. Разница 4% от стоимости квартиры
во 2 случае, если арендовать, то расходы составят 6%, но 8% компенсируется за счет депозита, итого 2% выгоды; если купить квартиру (об ипотеке речь не идет т.к. вся сумма собрана) то расходы отсутствуют, но и доходов нет, т.к. денег нет. Разница между двумя вариантами - 2%
В 3 варианте - будет посередине.

Можно те же самые рассуждения провести не в терминах расходов, а в терминах доходов (аренда считается не расходом, а доходом). Результат - тот же. Вот здесь я об этом довольно заумно пишу тыц

maslovdm,
Все равно не понимаю. Речь идёт о сравнении между ипотекой и арендой с последующей покупкой квартиры без ипотеки. А Вы сравниваете ипотеку с арендой при депо на сумму квартиры.
Это несколько разные вещи.
Грубо говоря. Ипотека выгоднее аренды при платежах примерно равных стоимости аренды или ниже, что в реальных цифрах сейчас достигается при первоначальном взносе около 50%.
Тут нет никаких депо.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
..Причем банку больше и если цена квартиры не растет, то такой вариант более проигрышный.

----------
Ну а вот каков критерий\величина "проигрышности" ? Например - если через год эта взятая прямщас квартира с подобранной и устраивающей локацией, окружающим "социумом" для себя и для растущих детей (что гораздо серьёзнее) вдруг станет стоить аж на 30%-40% дешевле. Т.е. на самом деле в то же время и все такие\подобные квартиры потеряли в цене столько же - рынок вот так взял и осыпался без перспектив на быстрый отскок. Да, чиста абстрактно - как-то немножко обидно, типа - поторопился. Но в реале такое падение наверняка будет следствием каких-то весьма и на столько масштабных событий, что переживающий их человек, возможно, охотно согласился бы , чтобы его квартирный "убыток" был единственной и самой крупной его проблемой в тот момент. Т.е. в таком случае "плохо" станет по всем фронтам, и у тех, кто год всё ж таки проарендовался, возможно не будет охоты сильно радоваться такому "долгожданному и хорошему" понижению кирпича. Ну а если через год та же и такая же квартира подешевеет на 5%-10%, то человек с активной стратегией ЧДП убиваться из-за этого вряд ли станет (вон "бизнесмены"-кирпичники, сидя в продажах, сопоставимые величины скидывают, как припирает, и ничё - живы :) ).
И главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания".
А если приключится вдруг и вовсе внезапное благоденствие, падение на всё цен и рост у всех доходов, то сообразит, как форсироватьт ЧДП, либо рефинансироваться, либо ещё как подсуетиться - только ждуном у моря погоды не будет.
ЗЫ традиционное - это не агитация ЗА ипотеку, каждый решает сообразно собственной ситуации

k*******@gmail.com,
Во всех этих апокалептических прогнозах траблы наступаю, когда квартиру уже выкуплена.
А если траблы наступают, когда на покупателе кредит в пару-тройку лямов более сильному дяде, то вся картина начинает выглядеть несколько иначе.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания"
----------


Вы почему-то полагаете, что деньги нужны для получения квартиры, а ведь на самом деле ровно наоборот: квартира должна быть одной из форм капитала. Если бы у меня была прозорливость, я бы не квартиру брал, а подождал бы годик и в 2014 на всё забил бы вклады под 24%.

А если человек привлекает ипотеку, то ему ещё как есть разница, сколько квартира стоит в случае наступления невозможности платить. Если квартира стоит меньше, чем в момент покупки, как такой вариант? А запустить такой сценарий легче лёгкого, Кот Васька намекает на актуализацию проблем с трудоустройством в кризисы.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------


Вот в этом и слабое звено. Ставки по ипо фиксированы, а инфляция и ключевая - нет. С депо можно здорово улететь.

----------
Цитата

Бывают. Но за всю историю РФ и позднего СССР еще не было периодов низкой инфляции. Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но зарплата будет следовать за ростом индекса цен. Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------


Японская болезнь даже и не нужна. Достаточно падения с двузначной до пятипроцентной. Депозиты превращаются в тыкву по сравнению с взятым при высокой инфляции кредитом, зп существенно не поднимут, а рефинанс - дело в руках банка.

Что же до зарплаты - не сдохнут. Мне, например, не повышали зарплату много лет, она изменилась только с сменой работы. В ППС за прошедшие 10 лет она даже уменьшилась. И ещё 10 лет она будет неизменной, если рабместо сохранится. Вот и искомые 20 лет пролетели.

Закладываться надо только на кризис с девальвацией. Может подбросят, чтобы адаптироваться к "новой нормальности", а платёж тем же останется.

----------
Цитата

anatolius пишет:

но ведь нельзя же всю жизнь откладывать на потом.
----------

нужно просто жить, да деньги копить. а потом, когда денег много скоплено и решить - нужна ли квартира на праве частной собственности. и ведь многим станет жалко менять свои скопленные средства на квартиру! а вот кредитных средств, тоже своих, у нас народу почему то совсем не жалко....

наша мода на ипотеку и на имение своей личной квартиры, во многом ведь случилась от того, что наши люди не имели ранее доступа к ипотеки. а тут и кирпич как раз бурно дорожал...
и наше население, хотело ипотекой, бить сразу двух зайцев - и комфорт личный, и вложение средств удачное...
если бы не было "удачного вложения средств", то тяга народа к ипотеки и личному комфорту, значительно бы поубавилась.
самое тут смешное то, что в реальности. ипотека у нас, никогда не была удачным вложением средств, т.к. весь рост цен кирпичных, уже случился к моменту начала ипотечного бума. но байка эта - взять кирпич в кредит, как акцию на бирже с кредитным плечам и навариться - по сей день повсюду звучит.
----------
Цитата

mintai1 пишет:
Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но . Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------

все продолжаете рассказывать свои сказки? "зарплата будет следовать за ростом индекса цен"
это у вас уже, извините, получился вечный двигатель благополучия народа ...за счет печатного станка. льёшь печатную массу. а вслед за ней, растут и реальные зарплаты! сказка!

вы бы по пунктам изложили свою теорию "пожирания инфляцией ипотеки".
а как... это ведь у вас всё строится на двух удачных фрагментах из истории, когда рухнул "совок" и была гиперинфляция и года бурно рос кирпич в 2000 - 2006 гг. но в будущем, повторение этих вариантов - нереально.

в будущем, общая инфляция будет приводить к падению доходов населения и пожирать не стоимость взятого ипотечного кредита, а стоимость самого кирпича - свободных средств у населения останется меньше на кирпич. что в реальности, будет приводить наоборот, к удорожанию ипотечного кредита, т.к. вы будете продолжать оплачивать, задранную цену покупки кирпича, которая в реальности, будет падать и падать...

на том пути, куда сегодня идет наша страна, где доходы населения будет падать и падать...в ипотеку, нужно брать не кирпич, а товары повседневного спроса и конечно же - валюту.
вот здесь действительно стоимость кредита сожрет инфляция.
а кирпичик наш, всегда жил совсем по другим законам ценообразования, совсем отличным от остальных товаров потребления. и нечего его теперь пытаться подсунуть под обычный товар, дорожающей по общей инфляции. он свое уже с избытком отдорожал в прошлом. товара "кирпич", уже население накупило и регулярного обновления он не требует...