Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
allegro1211, Вы всё время рассматриваете ипотеку как вложение в арендный бизнес.
----------


Да нет, тут мешают в кучу понятия экономической и нематериальной выгоды. Оправдывая это личными ощущениями от того, что на собственной шкуре не испытали. А о том, что для кого-то (в основном, для людей с детьми) аренда зачастую - дамоклов меч похуже ипотеки, забывают. И о том, что кто-то ищет возможности решить свои жилищные проблемы прямо здесь и сейчас (как в недавнем кейсе уважаемой allegro1211 про высокопорядочного человека, терпящего на своей территории любовника своей жены, ибо не разъехаться никак с матерью его детей), а не когда, наконец, проценты на постоянно растущий депозит дадут возможность снять отдельную квартиру. И что топор, как и ипотека, - это тоже интрумент, им и убить можно, и избу срубить. Зависит от целей и умений "пользователя".

если что - я никого не агитирую ни за, ни против ипотеки :drink:

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Во! Наконец- то и Вы озвучили то, о чем я и писала - играет роль точка входа - В КАКОМ ГОДУ была взята ипотека и за сколько по времени погашена.

----------


Оценить это все можно только в ретроспективе. О том, как оно будет через 10-15 лет, в 2003-2007 годах известно не было.
И если бы я тогда придерживалось позиции "копить, но никакой ипотеки" - то я бы была в проигрыше.
Когда квартира нужна для жизни - значение начинают иметь многие другие факторы, которые в совокупности и дают качество жизни.


----------
Цитата

allegro1211 пишет:
И не стоит сравнивать период, в котором цены на недвижимость росли огромными темпами, опережая все остальное и нынешнее время, когда цены на недвижимость только падают, а все остальное "догоняет" недвижимость.
В тот период ипотека была выгодна. После 2008 года - убыточна. К этому привел меня мой опыт X
----------


Серьезно? Однобокий какой-то опыт.
Ваши кейсы (покупка проблемных квартир, расчистка и продажа их дороже) тоже ведь с таким профитом были возможны только на растущем рынке продавца. А на стагнирующем рынке покупателя они нафиг никому не сдались без серьезного дисконта, а при дисконте - нет и прибыли.

Так что, все тоже самое, только инструменты разные.

----------
Цитата

LastChance пишет:
Откуда такая сумма? 2400 перв взнос, 3200 тело кредита получается. 600 ремонт. 3900 проценты? Что-то много процентов получается с учетом досрочного погашения X
----------


Спасибо за поправку, писала с работы, а график дома. Переклинило с суммой процентов.

Точные цифры:

2400 первый взнос.
3200 кредит.
2270 проценты.
600 ремонт.
_______________________
Итого: 8740 тыс. руб.

При текущей цене аналогичных квартир 10,5-11 млн.

:uncap:

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вы не сказали главного -
Квартира находится где? Локация? Какая по метражу квартира? В каком доме? X
----------


А какая разница? Чем это Вам поможет при расчетах для обоснования "без ипотеки было бы выгодней"?
Я знаю сколько я заплатила, и сколько аналоги стоят сейчас, в этой же локации, которая меня устраивает.
Они стоят гораздо дороже уплаченной суммы с процентами. Вот и все.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вы вообще писать можете нормально?
О какой квартире идет речь за 530 тыс. Или за 5.6 млн? X
----------


Мда... Уловить связь между двумя соседними постами, видимо, не всем дано :oops:

По пунктам:

Первая квартира - в регионе. За 530 тыс. 2003 год. Рассчиталась за 3 года, переплата 50 тыс. Продала ее в 2007 за 2,5 млн. Рост в цене на 2 млн. при "переплате" процентов 50 тыс.

Эта сумма пошла в уплату первоначального взноса за 5,6 млн. руб.

Так понятно?

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
А ему советуют - нет ты подкопи: плати 25тыс за аренду дяде, а 50тыс остающиеся клади под 8% на вклад. Т. е. опусти эффективность вложения ежемесячного дохода с 50% до 33% (с 75тыс до 50тыс)
----------


Ох, как лихо вы закрутили доходности :D
Суть в том, что и в том и другом случае человеку без жилья нужно отдавать безвозвратные платежи. Или дяде или банку. Причем банку больше и если цена квартиры не растет, то такой вариант более проигрышный.

Все остальное - из области психологии. Сами пишете

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
то с какого резона он должен кормить арендой дядю вместо выплаты процентов банку ?
----------


А с какого перепугу банк стал более родным чем дядя? Голая психология и ничего больше.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Насколько я помню расчеты, то там есть точка перегиба до которой выгоднее снимать, а после которой выгоднее брать ипотеку. И проходит эта точка перегиба по первоначальному платежу ~50% от стоимости квартиры.
----------


Не совсем. По мере роста первоначального взноса убывает преимущество варианта "аренда+деньги в банк" перед вариантом "ипотека". При нулевом первоначальном взносе разница составляет около 4% (10% ипотеки минус 6% за аренду), при 100% первоначальном взносе разница составляет 2% (8% по депозиту минус 6% за аренду). При половинном первоначальном взносе соответственно 3%
(Все верно только если ставки такие как в примере)

----------
Цитата

M&E пишет:
Мда... Уловить связь между двумя соседними постами, видимо, не всем дано изображениеПо пунктам:
----------

осенью 2005года я купил квартиру в Красногорске на этапе котлована, за 2,5года она подорожала в 3раза, на сегодня в 4раза.
Друзья в 2006году купили 3 квартиры на Ходынке на этапе стройки взяв ипотеку в валюте, первоначальный взнос у них был по 1млн рублей за каждую квартиру. Через 2,5года они полностью рассчитались, их квартиры с тех пор подорожали в 3раза, на уплату % у них ушло по 1млн рублей за каждую квартиру.
Но чтото мне подсказывает, что если я куплю сегодня квартиру, а тем более в валютной ипотеке, то результат может не повториться :D

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Нужен совет, чтобы понять дурит меня риэлтор, или говорит правду. Есть однушка бабушкина в Текстилях. Метро нет. Дом 12 этажный. Через дорогу -железнодорожная станция, т. е доехать до любой точки в принципе есть на чём, кроме маршрутки до метро. И есть двушка в центре Подольске- дедушкина. Девятиэтажка. Обе квартиры в плохом состоянии, но жить можно( ничего не течёт, тараканы не бегают, двери окна сантехника новые). Риэлтор говорит что продавать нужно именно Текстиля, а не Подольск. Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье? Если рассматривать перспективу лет на 5 X
----------


Текстили оставить, Подольск продавать.
Кто-то уже написал, что риелтору важна комиссия. Комиссию легче получить с продажи Текстилей и этим все сказано.

Через 5 лет будет падать и то другое, но Подольск раньше, ибо рынок МО затоварен уже сейчас, а для Москвы это дело лишь относительно отдаленного будущего

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Не совсем. По мере роста первоначального взноса убывает преимущество варианта "аренда+деньги в банк" перед вариантом "ипотека". При нулевом первоначальном взносе разница составляет около 4% (10% ипотеки минус 6% за аренду), при 100% первоначальном взносе разница составляет 2% (8% по депозиту минус 6% за аренду). При половинном первоначальном взносе соответственно 3%
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------

Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?

Спасибо всем кто ответил :flowers:
Все сошлись в едином мнении :ura:

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?
----------


Для простоты.
Рассматриваются три случая
1. Денег на квартиру нет совсем (первоначальный взнос =0)
2. Все деньги на квартиру уже есть (первоначальный взнос =100%)
3. промежуточный вариант (первоначальный взнос =50%)

в 1 случае затраты если арендовать, то расходы составляют 6% от стоимости квартиры; а если брать ипотеку - то 10%. Разница 4% от стоимости квартиры
во 2 случае, если арендовать, то расходы составят 6%, но 8% компенсируется за счет депозита, итого 2% выгоды; если купить квартиру (об ипотеке речь не идет т.к. вся сумма собрана) то расходы отсутствуют, но и доходов нет, т.к. денег нет. Разница между двумя вариантами - 2%
В 3 варианте - будет посередине.

Можно те же самые рассуждения провести не в терминах расходов, а в терминах доходов (аренда считается не расходом, а доходом). Результат - тот же. Вот здесь я об этом довольно заумно пишу тыц

maslovdm,
Все равно не понимаю. Речь идёт о сравнении между ипотекой и арендой с последующей покупкой квартиры без ипотеки. А Вы сравниваете ипотеку с арендой при депо на сумму квартиры.
Это несколько разные вещи.
Грубо говоря. Ипотека выгоднее аренды при платежах примерно равных стоимости аренды или ниже, что в реальных цифрах сейчас достигается при первоначальном взносе около 50%.
Тут нет никаких депо.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
..Причем банку больше и если цена квартиры не растет, то такой вариант более проигрышный.

----------
Ну а вот каков критерий\величина "проигрышности" ? Например - если через год эта взятая прямщас квартира с подобранной и устраивающей локацией, окружающим "социумом" для себя и для растущих детей (что гораздо серьёзнее) вдруг станет стоить аж на 30%-40% дешевле. Т.е. на самом деле в то же время и все такие\подобные квартиры потеряли в цене столько же - рынок вот так взял и осыпался без перспектив на быстрый отскок. Да, чиста абстрактно - как-то немножко обидно, типа - поторопился. Но в реале такое падение наверняка будет следствием каких-то весьма и на столько масштабных событий, что переживающий их человек, возможно, охотно согласился бы , чтобы его квартирный "убыток" был единственной и самой крупной его проблемой в тот момент. Т.е. в таком случае "плохо" станет по всем фронтам, и у тех, кто год всё ж таки проарендовался, возможно не будет охоты сильно радоваться такому "долгожданному и хорошему" понижению кирпича. Ну а если через год та же и такая же квартира подешевеет на 5%-10%, то человек с активной стратегией ЧДП убиваться из-за этого вряд ли станет (вон "бизнесмены"-кирпичники, сидя в продажах, сопоставимые величины скидывают, как припирает, и ничё - живы :) ).
И главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания".
А если приключится вдруг и вовсе внезапное благоденствие, падение на всё цен и рост у всех доходов, то сообразит, как форсироватьт ЧДП, либо рефинансироваться, либо ещё как подсуетиться - только ждуном у моря погоды не будет.
ЗЫ традиционное - это не агитация ЗА ипотеку, каждый решает сообразно собственной ситуации

k*******@gmail.com,
Во всех этих апокалептических прогнозах траблы наступаю, когда квартиру уже выкуплена.
А если траблы наступают, когда на покупателе кредит в пару-тройку лямов более сильному дяде, то вся картина начинает выглядеть несколько иначе.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания"
----------


Вы почему-то полагаете, что деньги нужны для получения квартиры, а ведь на самом деле ровно наоборот: квартира должна быть одной из форм капитала. Если бы у меня была прозорливость, я бы не квартиру брал, а подождал бы годик и в 2014 на всё забил бы вклады под 24%.

А если человек привлекает ипотеку, то ему ещё как есть разница, сколько квартира стоит в случае наступления невозможности платить. Если квартира стоит меньше, чем в момент покупки, как такой вариант? А запустить такой сценарий легче лёгкого, Кот Васька намекает на актуализацию проблем с трудоустройством в кризисы.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------


Вот в этом и слабое звено. Ставки по ипо фиксированы, а инфляция и ключевая - нет. С депо можно здорово улететь.

----------
Цитата

Бывают. Но за всю историю РФ и позднего СССР еще не было периодов низкой инфляции. Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но зарплата будет следовать за ростом индекса цен. Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------


Японская болезнь даже и не нужна. Достаточно падения с двузначной до пятипроцентной. Депозиты превращаются в тыкву по сравнению с взятым при высокой инфляции кредитом, зп существенно не поднимут, а рефинанс - дело в руках банка.

Что же до зарплаты - не сдохнут. Мне, например, не повышали зарплату много лет, она изменилась только с сменой работы. В ППС за прошедшие 10 лет она даже уменьшилась. И ещё 10 лет она будет неизменной, если рабместо сохранится. Вот и искомые 20 лет пролетели.

Закладываться надо только на кризис с девальвацией. Может подбросят, чтобы адаптироваться к "новой нормальности", а платёж тем же останется.

----------
Цитата

anatolius пишет:

но ведь нельзя же всю жизнь откладывать на потом.
----------

нужно просто жить, да деньги копить. а потом, когда денег много скоплено и решить - нужна ли квартира на праве частной собственности. и ведь многим станет жалко менять свои скопленные средства на квартиру! а вот кредитных средств, тоже своих, у нас народу почему то совсем не жалко....

наша мода на ипотеку и на имение своей личной квартиры, во многом ведь случилась от того, что наши люди не имели ранее доступа к ипотеки. а тут и кирпич как раз бурно дорожал...
и наше население, хотело ипотекой, бить сразу двух зайцев - и комфорт личный, и вложение средств удачное...
если бы не было "удачного вложения средств", то тяга народа к ипотеки и личному комфорту, значительно бы поубавилась.
самое тут смешное то, что в реальности. ипотека у нас, никогда не была удачным вложением средств, т.к. весь рост цен кирпичных, уже случился к моменту начала ипотечного бума. но байка эта - взять кирпич в кредит, как акцию на бирже с кредитным плечам и навариться - по сей день повсюду звучит.
----------
Цитата

mintai1 пишет:
Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но . Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------

все продолжаете рассказывать свои сказки? "зарплата будет следовать за ростом индекса цен"
это у вас уже, извините, получился вечный двигатель благополучия народа ...за счет печатного станка. льёшь печатную массу. а вслед за ней, растут и реальные зарплаты! сказка!

вы бы по пунктам изложили свою теорию "пожирания инфляцией ипотеки".
а как... это ведь у вас всё строится на двух удачных фрагментах из истории, когда рухнул "совок" и была гиперинфляция и года бурно рос кирпич в 2000 - 2006 гг. но в будущем, повторение этих вариантов - нереально.

в будущем, общая инфляция будет приводить к падению доходов населения и пожирать не стоимость взятого ипотечного кредита, а стоимость самого кирпича - свободных средств у населения останется меньше на кирпич. что в реальности, будет приводить наоборот, к удорожанию ипотечного кредита, т.к. вы будете продолжать оплачивать, задранную цену покупки кирпича, которая в реальности, будет падать и падать...

на том пути, куда сегодня идет наша страна, где доходы населения будет падать и падать...в ипотеку, нужно брать не кирпич, а товары повседневного спроса и конечно же - валюту.
вот здесь действительно стоимость кредита сожрет инфляция.
а кирпичик наш, всегда жил совсем по другим законам ценообразования, совсем отличным от остальных товаров потребления. и нечего его теперь пытаться подсунуть под обычный товар, дорожающей по общей инфляции. он свое уже с избытком отдорожал в прошлом. товара "кирпич", уже население накупило и регулярного обновления он не требует...

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Спасибо всем кто ответил изображение

Все сошлись в едином мнении изображение

----------


Ещё совет, нахлебников - риэлторов в пешее путешествие.
Сейчас есть все инструменты, чтобы самостоятельно купить и продать недвижимость.
Риэлтор выгоден только тогда, когда ваше время стоит дороже его. (Комиссия от 100 тыс., в часах работы, ну где то 16-20 на сделку максимум, делите, считайте).

----------
Цитата

Bond007 пишет:
У Вас уже 1,5 месяца...
----------


Ой, да прекратите ворошить трупа, не продастся "это" за такую хотелку! :rofl:

----------
Цитата

ks567 пишет:
нужно просто жить, да деньги копить
----------

А где вы жили пока не накопили деньги на собственное жильё, снимали, или оно досталось вам в наследство? Или вы и сейчас проживаете на чужой жил. площади?